Depuis de nombreuses années, nous connaissons une série de réformes législatives et des changements essentiels dans la manière dont le processus d'obtention de prêts hypothécaires en Espagne s'est développé historiquement. Les banques espagnoles ont été soumises à un grand stress lorsqu'il s'agit de confirmer légalement les positions et les conditions dans lesquelles elles ont travaillé, ainsi que les demandes qu'elles ont été sollicitées par les citoyens, et, en conséquence, il a été émis batterie de lois, réformes, réglementations, jugements, sanctions, etc., qui ont révolutionné le processus hypothécaire espagnol.
L'une des dernières exigences de la nouvelle loi hypothécaire entrera en vigueur le 16 juin 2019. Autrement dit, la semaine prochaine, un changement substantiel dans la forme et le processus d'obtention d'hypothèques en Espagne sera généré.
Quel est ce changement? Il est très facile, jusqu'à l'entrée en vigueur de cette loi, les banques, généralement, convenaient des conditions particulières des prêts hypothécaires directement avec les clients. Autrement dit, le client s'est rendu à la banque pour demander un prêt hypothécaire, la banque a étudié le cas et, dans le cas où la banque approuvait l'hypothèque, une telle approbation était formulée au moyen d'un document que la même banque a présenté au client, mais qu'il n'était normalement signé que le jour de la nomination du notaire pour signer le titre de propriété de l'achat. Ainsi, l'acceptation par le client des conditions hypothécaires s'est faite dans le même acte et réunion du notaire pour la signature des titres de propriété de la vente (nous appelons cela généralement «achèvement»). À ce moment-là, le client, en guise d'étape préalable à la signature de l'acte hypothécaire, lui a été présenté pour signer la documentation privée de l'hypothèque, avec toutes les conditions hypothécaires, et présenté comme une étape essentielle avant la signature de l'hypothèque et des actes de la vente.
Cependant, ce mode d '«approbation hypothécaire» a abouti à des cas dans lesquels la banque, après avoir convenu avec le client des conditions spécifiques d'approbation de l'hypothèque, ces conditions n'ont été formellement acceptées qu'après sa signature chez le notaire le même jour la vente. Sur ce, dans le cas où la banque aurait effectué des modifications de dernière minute, le client pourrait être en mesure de ne pas avoir été informé jusqu'au moment où il est à la réunion finale pour finalisation devant le notaire.
Dans d'autres cas, il arrivait parfois que la banque n'informe tout simplement pas ses clients en détail des conditions du prêt, en étant informée au dernier moment, et soumise sous la pression que si ces conditions n'étaient pas acceptées, l'achat et la vente ne prendraient pas endroit.
Cela a été considéré comme une surpression pour les citoyens, qui ont été laissés sans défense contre la banque pour ces informations de dernière minute, donc généralement contraints d'accepter les conditions imposées s'ils ne voulaient pas perdre la vente.
Par conséquent, cette désinformation à l'égard des citoyens a été considérée comme un manque de défense et considérée comme un abus de pouvoir de la banque à l'égard de ses clients.
Pour résoudre ce problème, ce que la loi soulève est que le client signe AVEC LE NOTAIRE banque avec l'acceptation des conditions du prêt avec un délai suffisant avant la fin du processus d'achat.
La durée établie est de 10 jours.
Comment ça fonctionne ?: By acte notarié. C'est-à-dire que, comme étape préalable à la signature de l'acte hypothécaire (et, par conséquent, de la vente), la banque et le client doivent assister le notaire (le client peut se rendre en personne ou être représenté par son avocat), avec une durée de 10 jours avance, pour formaliser l’acte d’acceptation des conditions du prêt.
De cette façon, la pression qui peut être exercée sur le client est évitée puisque, en cas de refus des conditions établies par la banque, le client n'est pas soumis à la pression d'accepter ces conditions lors de la même réunion pour la signature de les actes d'achat.
Par conséquent, le processus jusqu'à présent était le suivant:
- Le client demande l'hypothèque et la banque l'accepte
- La date et la signature des actes de vente et d'hypothèque sont établies
- Le même jour que la signature établie chez le notaire, le client signe le acte d'hypothèque et acte de vente. L'acceptation des conditions de la banque se fait par acte privé (qui est joint au contenu du même acte d'hypothèque).
Ainsi, le client signe deux actes: Actes de vente et actes d'hypothèque.
La nouvelle loi hypothécaire qui établit ce qui suit:
- Le client demande l'hypothèque. La banque l'approuve
- La banque prend rendez-vous avec le client chez le notaire pour signer un actes d'acceptation des conditions de l'hypothèque avec un minimum de 10 jours avant la date fixée pour la signature de l'hypothèque définitive et la vente. Le client assiste à cette nomination par présence personnelle ou par procuration de son avocat.
- Le client assiste (en personne ou par procuration) la date à laquelle le client signe le acheter des actes la actes hypothécaires.
Ainsi, le client signe TROIS actes notariés:
1.- Actes d'acceptation de l'hypothèque
2.- Actes de vente + actes de l'hypothèque.
De cette façon, de meilleures garanties sont offertes aux citoyens dans leur droit d'être informés en détail et libres de confirmer leur décision d'obtenir le prêt hypothécaire.
Par conséquent, en résumé, les banques sont obligées que, au moins 10 jours à l'avance, leurs clients doivent aider le bureau du notaire à signer en personne ou par procuration les actes d'acceptation de l'hypothèque.
Comment cela affecte-t-il les acheteurs étrangers non résidents? Comme nous le voyons, le processus d'achat de prêt hypothécaire, jusqu'à présent, permettait aux non-résidents en Espagne qui achetaient une propriété en Espagne, qu'en une seule journée, ils pouvaient se permettre les deux: l'achat de la propriété et son hypothèque. Autrement dit, dans UN, ils pourraient compléter l'acte pour acheter la propriétéet obtenir une hypothèque.
Cependant, à travers cette réforme, il y a une autre action préalable à faire. Ainsi, il devient nécessaire que le client non-résident, ou qui ne réside pas en Espagne, doive se rendre en Espagne avant l'achèvement du processus d'achat pour formaliser l'acceptation des conditions de la Banque. Cela suppose que ceux qui ne vivent pas en Espagne, doivent voyager en voyage avant la fin pour signer ces conditions hypothécaires devant un notaire.
Avec cela, il est important que, pour tous ceux qui achètent des maisons en Espagne et qui demandent des hypothèques dans une banque espagnole, vous devez garder à l'esprit que vous devrez peut-être déménager en Espagne, non seulement pour formaliser le processus d'achat au fin du processus, mais aussi environ 10 jours avant la fin du processus.
De toute évidence, si l'acheteur étranger, ou non-résident, décide ou préfère ne pas venir en Espagne à l'avance, il devra fournir à son avocat ou à son représentant légal les pouvoirs de représentation nécessaires (procuration) pour ce faire.
SOLUTION: Donc, une solution pour le client pour éviter ce déplacement supplémentaire serait qu'il accorde une procuration à son avocat.
Étant donné que les procurations en Espagne sont protocolées d'une manière différente de celle d'autres pays, et que les pouvoirs accordés à l'étranger nécessitent des légalisations qui prennent un certain temps, nous recommandons à tous ceux qui achètent une propriété en Espagne avec une hypothèque espagnole, ou qui ont le l'intention de le faire, d'envisager cette nouvelle exigence de visite personnelle en Espagne avant la fin avec leurs avocats, de donner la meilleure solution, y compris s'il est possible d'accorder des procurations à leurs avocats ou représentants légaux.
De cette façon, ceux qui ne peuvent pas venir aussi loin en Espagne, leurs avocats pourront signer tout type de document dont leur banque a besoin pour formaliser le processus d'achat et d'hypothèque.
