ASPECTS GÉNÉRAUX DE LA NOUVELLE LOI DU LOGEMENT EN ESPAGNE – MAI 2023

Loi 12/2023, du 24 mai, pour le droit au logement (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Cliquez ici pour voir la loi .

I.- ASPECTS GÉNÉRAUX

La La loi pour le droit au logement est entrée en vigueur le 26 mai 2023 après avoir été publié au Journal officiel de l'État (BOE). Malgré les critiques reçues du secteur immobilier, la loi apporte avec elle des réglementations sur les expulsions, les privilèges sur les logements vacants, un plafond sur les mises à jour des loyers et de nouvelles incitations fiscales pour les propriétaires.

Index de référence sera créé pour remplacer l'IPC dans le calcul du revenu. La principale polémique porte sur la figure de la « grande fourchette » et sur le fait de laisser la création de zones locatives tendues aux mains des Communautés autonomes (CCAA), ce qui impliquera le contrôle du marché locatif.

NATURE INTERVENTIONNISTE DE L'ETAT

Cette loi devient le premier règlement étatique réglementant le droit au logement depuis l'approbation de la Constitution.

Il s'agit d'une loi clairement interventionniste de l'État central sur les régions et les Communautés autonomes, puisqu'elle limite et conditionne les compétences au niveau immobilier et urbain qui, jusqu'à présent, correspondaient aux différentes régions. Ainsi, la loi établit les règles de compétence à appliquer par les Communautés autonomes, qui ont pleine compétence en matière de logement.

Elle suppose également une intervention manifeste des pouvoirs publics dans la sphère privée puisqu'elle interfère, limite et conditionne les rapports juridiques privés entre individus liés tant au droit de contracter qu'au droit de propriété.

QUELS SONT LES OBJECTIFS DE CETTE LOI ?

Les objectifs de cette loi sont :

• Réglementer les droits et devoirs des citoyens en matière de logement
• Faciliter l'accès à un logement décent et adéquat pour les personnes en difficulté économique, garantir la fonctionnalité et la sécurité des logements
• Définir la planification et la programmation du logement de l'État
• Réglementer le régime juridique des parcs de logements sociaux
• Favoriser le développement de typologies de logements adaptées aux différentes formes de cohabitation
• Améliorer la protection dans les opérations d'achat et de location de logements, entre autres.

QUELLES MESURES LA LOI INTRODUIT-ELLE ?

Certaines des mesures notables de la loi qui entreront en vigueur immédiatement sont :

• L'obligation des propriétaires et des intermédiaires de fournir des données sur les logements et leurs propriétaires
• La création d'un nouvel indice de référence pour actualiser les revenus
• La possibilité de taxer les maisons vides.

Cependant, d'autres mesures, telles que le plafonnement des loyers et les surfaces en difficulté, seront soumises à la déclaration de la LACC et nécessiteront des procédures et conditions supplémentaires.

En résumé, la loi sur le droit au logement vise à réglementer divers aspects liés au logement, des droits des citoyens à la création de parcs publics de logements abordables.

Bien qu'elle ait suscité la controverse, elle marque une étape importante car c'est la première loi étatique à réglementer ce droit constitutionnel, au caractère interventionniste marqué.

QUELLES MESURES SONT EN VIGUEUR ?

Les mesures de la loi sur le logement déjà en vigueur sont les suivantes :

1. Limite à la mise à jour des revenus locatifs : Depuis mars 2022, l'indice des prix à la consommation (IPC) a cessé d'être ce que l'on appelle « l'indice de référence dans l'actualisation des loyers ».

Jusqu'au 31 décembre 2023, l'augmentation annuelle du loyer des contrats de location existants ne peut excéder 2 %. En 2024, cette limite sera portée à 3 %.

À partir de 2025, un nouvel indice des loyers sera appliqué, qui sera publié chaque année par l'administration publique espagnole.

2. Informations minimales dans les opérations d'achat et de location de logements : Les intermédiaires doivent fournir des informations détaillées sur les biens et leurs propriétaires dans les opérations d'achat et de location. Cela comprend les conditions économiques, le permis d'occupation ou le certificat d'habitabilité, les caractéristiques essentielles de la maison et de l'immeuble, ainsi que l'identification du vendeur ou du propriétaire. Le non-respect peut entraîner des sanctions économiques.

Nous pouvons trouver des informations détaillées sur l'obligation d'informer l'acheteur ou le locataire dans notre article spécialisé EFFETS DE LA LOI DU DROIT AU LOGEMENT SUR LE PROCESSUS D'ACHAT ET DE VENTE EN ESPAGNE .

3. Prolongations extraordinaires des contrats de location pour les personnes vulnérables : Une prorogation obligatoire d'un an est instaurée pour les contrats de location lorsque le locataire justifie d'une situation de vulnérabilité sociale et économique, et que le bailleur est un grand propriétaire.
4. Supplément IBI pour les maisons vides : Une surtaxe est appliquée sur la taxe foncière (IBI) pour les logements inoccupés depuis au moins deux ans. Cette surtaxe peut aller jusqu'à 150 % et s'applique aux immeubles comportant un minimum de quatre logements par propriétaire, sauf cause justifiée d'inoccupation temporaire.

Ces mesures visent à réguler le marché du logement, à contrôler les prix des loyers, à améliorer la transparence des transactions et à encourager l'occupation des logements inoccupés.

LE « LOGEMENT PROTÉGÉ » OU « INCITIVÉ »

En plus des mesures précédemment citées, la Loi Logement comprend d'autres dispositions liées au régime du logement « protégé » ou « incité », aux télépaiements des revenus locatifs, à la figure du grand propriétaire, aux dépenses de gestion immobilière et à l'évolution des expulsions. , saisies et enchères immobilières.

En ce qui concerne les « Habitations Protégées », il est établi que ces habitations seront soumises à un régime permanent de protection publique, sauf exceptions justifiées. De plus, sa vente ou sa location nécessitera l'autorisation préalable de la Communauté Autonome correspondante.

Concernant le « logement abordable incitatif », les pouvoirs publics sont autorisés à favoriser l'existence de ces logements et à appliquer des limites de prix pour en garantir l'accès aux personnes en difficulté économique.

LE PAIEMENT DU LOYER « EN CASH » OU « CASH » EST TERMINÉ

L'obligation est établie que les paiements des revenus locatifs se font principalement par voie électronique , sauf dans les cas où l'une des parties n'a pas accès à ces moyens, auquel cas le paiement en espèces sera autorisé dans le logement loué. .

QUI EST CONSIDÉRÉ COMME « GRAND DÉTENTEUR » DE MAISONS ?

La figure du grand propriétaire est définie comme une personne physique ou morale qui possède plus de 10 propriétés urbaines ou surface construite de plus de 1,500 2 mXNUMX à usage résidentiel .

Cependant, cette définition peut être adaptée dans les déclarations de environnements de marché résidentiel stressés , permettant l'inclusion de propriétaires de 5 propriétés urbaines ou plus dans ces zones , sous réserve de la déclaration de l'administration compétente, c'est-à-dire des communautés autonomes.

QUI PAIERA LES FRAIS D'AGENCE IMMOBILIÈRE ?

Le propriétaire.

Il est établi que les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat doivent être assumés par le bailleur.

EXPULSIONS. PLUS GRANDE PROTECTION DU LOCATAIRE EN SITUATION DE VULNÉRABILITÉ

La loi introduit des changements significatifs dans les procédures d'expulsion, les saisies et les enchères immobilières en situation de vulnérabilité :

• La protection est étendue à l'occupant du logement en situation de vulnérabilité dans les procédures d'éviction et de forclusion.
• Un régime de suspension des procédures d'expulsion est instauré pour une durée de 2 mois pour les personnes physiques et de 4 mois pour les personnes morales.
• Des exigences supplémentaires sont également établies pour la recevabilité de la demande dans les cas où le demandeur est un grand propriétaire et que le logement est le domicile habituel de l'occupant en situation de vulnérabilité économique.
• Dans les ventes aux enchères immobilières, l'exécutant est tenu de démontrer si l'occupant est en situation de vulnérabilité économique et qu'un processus de conciliation ou de médiation a été suivi entre les parties.

Ces mesures visent à mieux protéger les occupants des logements en situation de vulnérabilité et réglementent divers aspects liés aux logements sociaux et au marché immobilier en général.

DÉCLARATION DE ZONE DE MARCHÉ RÉSIDENTIEL « TENSIONNÉE »

La loi sur le logement envisage des mesures qui sont en attente de la déclaration des zones de marché résidentiel en difficulté. Ces mesures seront appliquées une fois qu'une zone aura été déclarée comme telle et qu'un plan spécifique aura été établi pour corriger les déséquilibres constatés. Certaines de ces mesures sont les suivantes :

• Les contrats en cours dans les zones déclarées sous tension maintiendront les limites d'augmentation établies à un niveau général : 2 % en 2023, 3 % en 2024 et à partir de 2025 le nouvel indice de référence des loyers.
• Dans les zones en difficulté, les locataires peuvent demander une prolongation extraordinaire pouvant aller jusqu'à 3 ans une fois la durée initiale du contrat terminée, à condition que certaines conditions soient remplies. Le propriétaire sera obligé d'accepter cette prolongation, sauf si d'autres conditions ont été convenues ou si le logement est nécessaire à un usage personnel.
• Dans les nouveaux contrats signés dans les zones déclarées en difficulté, des conditions particulières s'appliqueront selon que le bailleur est un petit propriétaire ou un grand propriétaire. Pour les petits propriétaires, le loyer convenu ne peut excéder le dernier loyer du contrat précédent, augmenté d'une majoration maximale de 10% dans des cas particuliers. Pour les grands exploitants, le loyer sera limité par le contrat précédent ou par la limite maximale de prix établie selon les indices de prix de référence.
• Dans les zones stressées, les parties peuvent convenir que certains frais généraux liés à l'entretien du bien sont à la charge du preneur. Cependant, si cette clause n'avait pas été incluse dans le contrat précédent, elle ne sera pas répercutée dans le nouveau contrat.
• Un nouvel indice de référence sera établi pour l'actualisation annuelle des contrats de baux d'habitation, qui sera défini par l'Institut national de la statistique (INE) avant le 31 décembre 2024. Ce nouvel indice servira de limite de référence pour éviter des augmentations disproportionnées de la loyer des contrats de location.
• Les déductions fiscales pour les propriétaires prendront effet au 1er janvier 2024. Des réductions d'impôts sont établies tant pour le rendement locatif net en général que pour des situations spécifiques, telles que les réductions de loyer dans les contrats dans les zones en difficulté ou la location aux jeunes dans ces zones. Ces réductions d'impôts ne seront appliquées que dans les zones déclarées comme marchés résidentiels en difficulté.

Il est important de souligner que ces mesures sont soumises à la déclaration des zones de marché résidentiel stressé et à l'approbation des plans spécifiques correspondants.

INCITATIONS FISCALES

Deuxième disposition finale. Avantages fiscaux applicables dans l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques aux locations de biens immobiliers à usage d'habitation.

Avec effet pour les contrats de location de logements conclus à partir de l'entrée en vigueur de la présente loi, les modifications suivantes sont introduites dans la loi 35/2006, du 28 novembre, sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques et une partie de modification des lois sur l'impôt sur les sociétés, les revenus des non-résidents et Richesse :

Une. La section 2 de l'article 23 est modifiée, ainsi libellée:

« 2. Dans les cas de location de biens immobiliers pour le logement, le rendement net positif calculé conformément aux dispositions de la section précédente, sera réduit :

a) De 90 % lorsque le même propriétaire a formalisé un nouveau bail pour un logement situé dans un zone avec un marché résidentiel stressé , dont le loyer initial a été réduit de plus de 5 % par rapport au dernier loyer du contrat de location précédent pour le même logement, après application, le cas échéant, de la clause d'actualisation annuelle du contrat précédent.

b) De 70 pour cent lorsque les exigences indiquées à la lettre a) ci-dessus ne sont pas remplies, l'une des circonstances suivantes se produit :

1.º Que le contribuable avait loué la maison pour la première fois, à condition qu'elle soit située dans une zone de marché résidentiel en difficulté et que le locataire ait entre 18 et 35 ans. Lorsqu'il y a plusieurs locataires d'un même logement, cette réduction s'appliquera à la partie du rendement net correspondant proportionnellement aux locataires remplissant les conditions énoncées dans la présente lettre.

2° Lorsque le locataire est une administration publique ou une entité sans but lucratif à laquelle s'applique le régime spécial réglementé au titre II de la loi 49/2002, du 23 décembre, sur le régime fiscal des entités sans but lucratif. et des incitations fiscales au patronage, qui attribuent des logements à la location sociale avec un revenu mensuel inférieur à celui établi dans le programme d'aides au loyer du plan national du logement, ou au logement pour les personnes en situation de vulnérabilité économique visées à la loi 19/2021, de 20 décembre, qui établit le revenu vital minimum, ou lorsque le logement est couvert par un programme de logement social ou de qualification en vertu duquel l'administration compétente établit une limitation des revenus locatifs.

c) De 60 pour cent lorsque, ne répondant pas aux exigences des lettres précédentes, l'habitation avait fait l'objet d'une action de réhabilitation dans les conditions prévues au 1° de l'article 41 du Règlement Fiscal qui aurait pris fin dans deux ans. avant la date du contrat de bail.

d) Dans 50 pour cent , dans tous les autres cas.

Les exigences indiquées doivent être remplies au moment de la conclusion du bail, la réduction étant applicable tant qu'elles continuent d'être remplies.

Ces réductions ne seront applicables qu'aux rendements nets positifs qui ont été calculés par le contribuable dans une auto-évaluation soumise avant l'ouverture d'une procédure de vérification des données, de vérification limitée ou d'inspection qui inclut dans son objet la vérification de ces rendements. .

En aucun cas, les réductions ne seront applicables à la partie du revenu net positif provenant de revenus non inclus ou de dépenses indûment déduites dans l'auto-évaluation du contribuable et qui sont régularisées dans l'une des procédures mentionnées au paragraphe précédent. , même lorsque ces circonstances ont été déclarées ou acceptées par le contribuable lors de l'instruction de la procédure. Les réductions ne s'appliqueront pas non plus aux contrats de location qui ne respectent pas les dispositions de la section 6 de l'article 17 de la loi sur la location urbaine.

La résultat net positif du capital immobilier provenant de contrats de bail à logement conclus avant l'entrée en vigueur de la loi 12/2023 , du 24 mai, pour le droit au logement, subira la réduction prévue au 2 de l'article 23 de la présente loi dans sa rédaction actuelle au 31 décembre 2021. »

SUPPLÉMENT ICI

Dans le cas de propriétés à usage d'habitation inoccupées en permanence, les municipalités peuvent exiger un supplément de l'IBI pouvant aller jusqu'à 50 pour cent du montant net de la taxe.

A ces fins, la propriété qui reste inoccupé, de manière continue et sans motif justifié, pendant une période de plus de deux ans , conformément aux exigences, aux moyens de preuve et à la procédure établis par l'ordonnance fiscale, sera considérée comme une propriété définitivement inoccupée et appartiendra aux propriétaires de quatre ou plusieurs propriétés à usage résidentiel.

Le supplément peut aller jusqu'à 100 pour cent du montant net de la taxe lorsque la période de vacance est supérieure à trois ans , et peut être modulé en fonction de la période de vacance.

En outre, les municipalités peuvent augmenter le pourcentage de majoration correspondant conformément à ce qui précède par jusqu'à 50 points de pourcentage supplémentaires dans le cas de biens appartenant à propriétaires de deux ou plusieurs propriétés à usage d'habitation inoccupés sur le même territoire communal.

Dans tous les cas, les causes suivantes seront considérés comme justifiés :

• transfert temporaire pour des raisons de travail ou de formation,
• changement d'adresse pour cause de dépendance ou de santé ou d'urgence sociale,
• les immeubles destinés à des usages d'habitation en résidence secondaire avec un maximum de quatre ans de vacance continue,
• biens faisant l'objet de travaux ou d'actions de réhabilitation, ou d'autres circonstances rendant leur occupation effective impossible,
• que le logement fait l'objet d'un procès ou d'une cause en attente d'une résolution judiciaire ou administrative qui empêche son utilisation et sa disposition ou qu'il s'agit d'un bien immobilier dont les propriétaires, aux conditions du marché, proposent à la vente, avec un maximum d'un an dans cette situation, ou à louer, avec un maximum de six mois dans cette situation.

La surtaxe, qui sera exigée des redevables de cette taxe, courra le 31 décembre et sera réglée annuellement par les communes, une fois constatée la vacance du bien à cette date, accompagnée de l'acte administratif par lequel elle est déclaré. .

La déclaration municipale en tant que bien définitivement inoccupé nécessitera l'audition préalable de l'assujetti et l'accréditation par le conseil municipal des indications de vacance, à régler dans ladite ordonnance, dans lesquelles pourront figurer celles relatives aux données du registre municipal, ainsi que la consommation des services d'approvisionnement.»

RÉSERVE DE SOL

Attribuer des terres adéquates et suffisantes à des usages productifs et à usage résidentiel, en réservant en tout cas une partie prévue pour le logement soumis à un régime de protection publique qui, au moins, permet d'établir son prix maximum de vente, de location ou d'autres formes d'accès au logement, comme le droit de superficie ou la concession administrative.

Cette réserve sera déterminée par la législation relative à l'aménagement du territoire et à l'urbanisme ou, conformément à celle-ci, par les textes d'urbanisme, elle garantira une répartition de sa localisation respectueuse du principe de cohésion sociale et comportera, au minimum, les terrains nécessaires pour réaliser les 40 % de la surface constructible résidentielle prévus par l'urbanisme sur des terrains ruraux qui seront inclus dans de nouvelles actions d'urbanisation et 20 % sur des terrains urbanisés qui doivent faire l'objet d'actions de réforme ou de renouvellement de l'urbanisation.

TLACORP 2023