Aspects clés de l'assurance décennale -Seguro Decenal
Couverture obligatoire :
- Pour les nouveaux bâtiments : Le Seguro Decenal est requis par la loi pour tous les nouveaux bâtiments destinés à un usage résidentiel en Espagne. Il doit être en place avant que la propriété puisse être vendue. Le contrat est souscrit par le promoteur ou le constructeur et transféré au nouveau propriétaire lors de la vente.
- Défauts structurels: L'assurance couvre les défauts structurels qui pourraient affecter la stabilité et la sécurité du bâtiment, tels que les défauts des fondations, des murs porteurs, des poutres et d'autres éléments structurels essentiels.
Durée :
- Dix ans : Comme son nom l'indique, la période de couverture est de dix ans à compter de la date à laquelle le bâtiment est achevé et reçoit son certificat d'occupation (Licencia de Primera Ocupación).
Qu'est-ce qui est couvert?
- Dommages structurels : L'assurance couvre principalement les dommages qui pourraient mettre en péril l'intégrité structurelle du bâtiment, tels que l'affaissement, la fissuration ou l'effondrement des éléments porteurs.
- Défauts de construction graves : Elle peut également couvrir des défauts graves qui affectent de manière significative l'habitabilité du bâtiment, bien que les problèmes ou défauts mineurs liés à l'esthétique ou aux éléments non structurels soient généralement exclus.
Exigences légales:
- Loi 38/1999, du 5 novembre, sur la réglementation de la construction (Ley de Ordenación de la Edificación – LOE) : Cette loi impose l'assurance décennale pour toutes les nouvelles constructions résidentielles. Il décrit les responsabilités des constructeurs, des promoteurs et des architectes pour garantir que les bâtiments sont construits conformément aux normes de sécurité.
- Certificat d'assurance: Avant de vendre une propriété nouvellement construite, le promoteur doit fournir un certificat prouvant que le Seguro Decenal est en place. Les notaires et les greffiers exigeront généralement ce certificat pour finaliser la vente et enregistrer la propriété.
Les bénéficiaires:
- Acheteurs de propriété : Les principaux bénéficiaires du Seguro Decenal sont les acheteurs immobiliers, qui sont protégés du fardeau financier lié à la réparation des défauts structurels majeurs survenant après l'achat.
- Propriétaires ultérieurs : La couverture d'assurance s'étend également à tous les propriétaires ultérieurs au cours de la période de dix ans. Cela signifie que si le bien est vendu dans les dix années suivant la construction, les nouveaux propriétaires seront toujours protégés.
Exemptions:
- Maisons auto-construites : Si un particulier construit sa propre maison (autoconstruction) et n'a pas l'intention de la vendre, le Seguro Decenal peut ne pas être obligatoire. Toutefois, s’ils décident de vendre la propriété dans les dix premières années, ils devront souscrire cette assurance avant de pouvoir procéder à la vente.
- Bâtiments non résidentiels : Si le Seguro Decenal est obligatoire pour les immeubles résidentiels, il peut ne pas l'être pour certains immeubles non résidentiels, même si certains promoteurs peuvent toujours choisir de le souscrire.
Importance de l’assurance décennale
- Protection de l'acheteur: Le Seguro Decenal est une garantie importante pour les acheteurs immobiliers, garantissant qu'ils ne se retrouvent pas avec le fardeau financier de la réparation de problèmes structurels majeurs qui pourraient survenir en raison de défauts dans le processus de construction.
- Assurance Qualité: L’exigence de cette assurance encourage également des normes plus élevées de qualité de construction, dans la mesure où les promoteurs et les constructeurs sont incités à éviter les défauts qui pourraient entraîner des réclamations d’assurance coûteuses.
- Confiance du marché : La mise en place de cette assurance augmente la confiance dans le marché immobilier, car les acheteurs sont assurés que leur investissement est protégé contre les risques structurels majeurs.
Pour aller plus loin
Lorsque vous achetez sur plan auprès d'un constructeur ou d'un développeur, ou que vous construisez une nouvelle propriété par vous-même, le constructeur ou le promoteur, en collaboration avec l'architecte, doit vous garantir que les parties essentielles et les plus importantes de la construction seront sécurisées au moins pendant dix ans, afin de respecter la loi espagnole.
Afin de confirmer cette responsabilité, la réglementation espagnole oblige les promoteurs de nouveaux bâtiments à l'Assurance les parties les plus importantes de la construction, comme les fondations, la structure interne, les bines, etc. Les autres défauts affectant l'habitabilité du bien sont couverts pendant 3 ans. Les autres défauts mineurs sont couverts pendant 1 an. Dans les deux derniers cas, la couverture d'assurance n'est pas requise, mais évidemment, si un constructeur peut offrir cela comme garantie supplémentaire, ce sera mieux.
C'est aussi une garantie supplémentaire pour la construction, car la même compagnie d'assurance obligera le constructeur à passer des contrôles de qualité déterminés, à vérifier la qualité des matériaux et des travaux réalisés dans la propriété, afin de donner la bonne police.
L'assurance décennale (ou «Seguro Decenal») est obligatoire lorsque le promoteur est une entreprise avec l'activité de construire des maisons à vendre.
Mais, il est volontaire lorsque le promoteur est un particulier (le propriétaire de la parcelle). C'est ce qu'on appelle en Espagne «Autopromotor», traduit comme «Auto-promoteur» or «Auto-développeur». C'est le cas dans lequel un particulier achète un terrain en Espagne avec l'intention de lui construire une maison principale ou secondaire, mais il n'a pas pour activité d'acheter pour la vente. Dans ces cas, la loi espagnole donne la possibilité à ces informations de ne pas souscrire à cette assurance, car le gouvernement espagnol comprend que, si un particulier construit quelque chose pour y vivre, il prendra les précautions nécessaires pour construire en toute sécurité et dans un état sécurisé. Ainsi, le particulier peut choisir de réduire les coûts en évitant de payer cette assurance; ou, par exemple, contracter cette assurance pour avoir une meilleure protection contre les gros problèmes et défauts de construction.
Mais, si vous, en tant qu'auto-promoteur, avez choisi de ne pas souscrire à cette assurance, lorsque vous vendrez la maison à l'avenir à d'autres acheteurs, les lois espagnoles vous obligent à les informer que la construction est non couvert par cette garantie et ils doivent accepter cette condition de la vente. Du point de vue d’un éventuel acheteur, ce sera toujours une meilleure option d’acheter une propriété avec cette assurance. Ils doivent donc être dûment informés et confirmer que la propriété n’est couverte par aucune assurance de cette manière.
TLACORP SLP