«Catastro» est l'institution qui considère les propriétés des cartes, des dessins, des plans et est la source de la valeur locative, la valeur imposable de la propriété à des fins fiscales.
Alors que le Registro de la Propiedad et du escritura peut bien confirmer la propriété d'une propriété et les conditions de celle-ci, comme dans quel pourcentage, s'il y a des limitations ou des frais (comme une hypothèque, des enchères publiques, des litiges avec le tribunal, etc.), le Catastro vous donnera une meilleure compréhension des limites , l'emplacement exact de la propriété (généralement sous forme visuelle), la taille et la description de la propriété, généralement avec des cartes, l'emplacement et des dessins.
Mais, lorsque vous terminez la construction d'une maison (ou d'une extension comme une nouvelle pièce), ou d'une construction comme une piscine, un garage, un hangar, etc., vous devez informer le cadastre de ce nouveau changement sur la propriété, mais Aussi pour Catastro . Vous devez fournir des plans et des dessins à Catastro au sujet de ces nouveaux bâtiments ou des nouvelles parties étendues de votre propriété. Si vous ne le faites pas, vous pouvez avoir des problèmes futurs car le Catastro ne saura jamais l'existence de ces nouvelles constructions.
Il y a une idée fausse générale à partir de laquelle les propriétaires, lorsqu'ils achèvent la construction d'une maison, ou l'extension d'une construction existante, ou d'autres (comme les garages, les piscines, etc.), ils pensent que Catastro enregistrera automatiquement ces constructions lorsqu'elles seront passées par un notaire. Malheureusement, ce n'est pas le cas. Lorsque vous terminez l'un de ces travaux, vous devez les déclarer au notaire, au cadastre et au Catastro.
Une fois la construction dûment inscrite au Catastro, le travail est terminé et bientôt (cela prend parfois environ 1 ou 2 ans), vous commencerez à recevoir les factures de la taxe communale.
Les registres catastrophiques de nombreuses propriétés en Espagne sont obsolètes et inexacts. Le système Catastral a été utilisé pour formuler la valeur des propriétés et donc pour fixer le niveau imposable sur chaque propriété. Pour de nombreux Espagnols, l'évasion fiscale est un passe-temps national et beaucoup d'entre eux n'ont pas mis à jour leurs données catastrophiques par crainte de payer un niveau d'impôt plus élevé.
Cet la mise à jour du Catastro a toujours été un système volontaire donc toute personne qui n'a pas mis à jour sa propriété dans le Catastro (et donc économisé sur la taxe due) ne faisait rien de mal. Dans de nombreux cas, de nos jours, vous trouverez des propriétaires espagnols très réticents à mettre à jour leur propriété dans le Catastro et il est très difficile de les convaincre du contraire.
Mais maintenant, en 2014, c'est OBLIGATOIRE. Donc, maintenant, il a été établi une période de 2 ans pour RÉGULARISER et METTRE À JOUR CATASTRO. Catastro a noté qu'il existe un grand nombre de propriétés qui ne sont pas mises à jour dans la base de données Catastro. Habituellement, ces propriétés ont une taille de bâtiment ou des parties de la propriété sous-déclarées (comme la piscine, les garages ou d'autres parties de la maison), non déclarées à Catastro et, par conséquent, PAYENT MOINS D'IMPÔT DU CONSEIL QU'ILS DEVRAIENT. Ainsi, il y a maintenant un processus de régularisation et de mise à jour des propriétés à Catastro qui se termine en 2016. Donc, il est absolument nécessaire que vous demandiez des conseils juridiques pour vérifier si vous devez METTRE À JOUR VOS DOSSIERS CATASTRO.
Cliquez ici pour en savoir plus sur le processus de mise à jour des propriétés à Catastro.
Si votre propriété n'a pas été mise à jour à Catastro, vous devriez payer MOINS D'IMPÔT DU CONSEIL QUE VOUS DEVRIEZ. Ainsi, une fois que vous avez présenté les documents nécessaires à Catastro et que le processus de régularisation est terminé, Catastro peut vous envoyer des factures rétrospectives pour le montant de la taxe municipale non payé pour les constructions non déclarées jusqu'à 4 ans en arrière.
Cliquez ici pour plus d'informations sur la taxe communale pour les constructions non déclarées.
Ainsi, ainsi que pour consulter les registres fonciers du bien, il est toujours fortement recommandé de consulter la catastrophe pour vérifier comment le bien est inscrit et enregistré.
Catastro, Registro de la Propiedad (cadastre) et l'escritura (titres de propriété)
Le Catastro est un système secondaire mis en place en Espagne pour gérer la propriété, la description et les limites de toutes les propriétés du pays. principalement dans le Catastro, les informations enregistrées sur le bien se trouvent dans les cartes, qui est la taille de la construction, qui sont les limites et les coordonnées, etc.
L'autre système dont beaucoup de gens ont entendu parler est le Registro de la Propiedad qui est un bureau extrêmement important pour l'acheteur de propriété et où se concentre sur la propriété légale d'une propriété et s'il y a des charges et privilèges sur la propriété. Pour une somme modique, le Registro = Land Registry vous remettra une Nota Simple et vous trouverez les informations suivantes:
- Qui est le propriétaire de la propriété: combien de personnes, dans quel pourcentage et de quelle manière la propriété est détenue.
- Une description de la propriété: superficie, région et zone.
- Où est la propriété placée.
- Quelle est «l'histoire» du bien: comment le terrain a été créé, quand, qui étaient les anciens propriétaires, historiquement, etc.
- Quels éléments sont pris en compte dans la propriété: combien de chambres, toilettes, taille des bâtiments, etc.
- Limitations, privilèges et charges: si la propriété est mise aux enchères publique, ou embargo, ou saisie, ou expropriée, ou avec une hypothèque, ou une dette, ou un droit d'accès par un voisin, etc.
La principale différence entre le système d'enregistrement foncier anglais est donc immédiatement évidente - il existe deux registres distincts en Espagne (qui ne sont liés à aucun niveau utile), de sorte que les informations d'une part peuvent être correctes, mais de l'autre non.
Alors, quelles sont les principales différences entre les deux systèmes? Eh bien, le principal a déjà été répondu parce que le Registro de la Propiedad confirme la propriété légale d'une propriété ainsi que (avec la production d'une Nota Simple) confirmant les charges, etc.
Dans le passé, de nombreux acheteurs ont considéré escritura (titres de propriété) comme le document le plus important à vérifier avant d'acheter une propriété (et c'est certainement l'un des documents à voir avant de s'engager dans un achat), mais il est fortement recommandé de vérifier à la fois le Catastro espagnol et le registre foncier espagnol , pour vérifier que les informations contenues dans l'un sont les mêmes que celles contenues dans l'autre. En fait, le système espagnol fait de gros efforts pour connecter les deux registres, et cela est déjà fait dans les zones urbaines comme les villes ou les grandes urbanisations.
Le problème vient généralement des zones rurales et rurales dans lesquelles il est très difficile de «coordonner» les informations enregistrées dans les deux cas.
Mais, quelle est la description valide de ma propriété? celui de Catastro? celui inscrit au cadastre? le vrai?
Comme expliqué ci-dessus, lorsque vous effectuez un changement sur une propriété (considérant la «propriété» comme un terrain, une construction, etc.), vous devez en informer le bureau d'enregistrement immobilier, ainsi que Catastro. Cela signifie que VOUS devez le faire. Il n'y a pas de système «automatique» du cadastre pour détecter les modifications de toutes les propriétés d'une zone spécifique. Ainsi, l'administration espagnole laisse des détails pour effectuer cette tâche, en passant aux citoyens l'obligation de mettre à jour les documents du registre foncier et de Catastro.
Purement, l’enregistrement un changement sur une propriété au cadastre est «VOLONTAIRE». Cela signifie qu'il n'y a aucune obligation pour vous de mettre à jour le registre foncier chaque fois que vous modifiez votre propriété. Mais, bien sûr, il vous sera demandé de le faire si vous souhaitez effectuer toute sorte de transaction légale avec la propriété, comme une vente ou une hypothèque.
Par exemple, la mise à jour de Catastro est une OBLIGATION, du fait que la taxe communale est calculée sur la taille des constructions. Ainsi, en cas de modification de la taille d'une propriété, celle-ci doit être signalée à Catastro, afin de modifier et d'adapter en conséquence la facture fiscale du Conseil.
Tenant compte du fait que l'enregistrement d'une modification du registre foncier est «volontaire» et que la mise à jour du Catastro est «obligatoire», il est assez courant de trouver de grandes divergences sur la description des propriétés sur le marché.
Par exemple, nous pouvons trouver des propriétés où la maison a été agrandie il y a longtemps, et, étant informé Catastro, la mise à jour du registre foncier a été évitée. Donc, ici, il y aura deux identifications différentes d'une propriété: celle du registre foncier montrant la maison comme avant l'extension et celle du bureau de Catastro déjà mise à jour.
LES DISCREPANCES SUR LES CONSTRUCTIONS SONT FACILES À METTRE À JOUR DANS LE REGISTRE IMMOBILIER ET À CATASTRO
Comme expliqué ci-dessus, lorsqu'une éventuelle modification apportée à une propriété est due CONSTRUCTION élément: construction d'une maison, ou d'une nouvelle partie de la maison, ou d'un garage, piscine, etc, puis, la mise à jour Catastro et cadastre est plus ou moins facile. Il existe des moyens rapides de procéder à la mise à jour des enregistrements dans les deux cas. De même en cas de divergence dans la description de la construction entre Catastro et le cadastre.
Mais, nous ne pouvons pas en dire autant lorsque l'écart est créé SUR TERRE. Il est assez courant de trouver des parcelles avec différents enregistrements et descriptions dans le registre foncier, dans le Catastro, et même en vrai, dans l'ensemble dans des parcelles assez anciennes ou dans des propriétés foncières rustiques. En tant qu'avocats, nous rencontrons souvent ce genre de problèmes avec nos clients.
Par exemple, est assez habituel de trouver, en terrain rustique, un terrain de 5.000 m2 en réel, inscrit au registre foncier avec 8.000 m2, et à Catastro avec 7.000 m2. Lorsque les clients sont informés de ce problème, la première question qu'ils posent est «quelle est la taille correcte de mon terrain?»; quelle est la bonne description?, celle de Catastro?, celle du cadastre?, ou la vraie?. Et, après une longue pratique, notre question est toujours la même: cela dépend de chaque cas particulier.
La raison de cet écart peut être pour d'innombrables causes. En suivant l'exemple ci-dessus, quelques raisons éventuelles:
- Il peut arriver que l'un des précédents propriétaires, disposant d'un terrain de 8.000 m2, ne clôture que 5.000 m2 afin d'économiser les dépenses (c'est moins cher la clôture 5.000 m2 au lieu de 8.000 m2). Et, bien qu'ayant la propriété sur 8.000 m2, les propriétaires et acheteurs suivants ont pensé que le terrain était celui clôturé, et non le reste.
Et, étant 8.000 m2 la parcelle initiale, la route environnante à la propriété a été successivement prolongée de la part de l'administration locale, et en prenant une partie du terrain pour elle. Par exemple, un total de 1.000 m2. Cette «appropriation» des terres n'a jamais été enregistrée au registre foncier, et maintenant, dans les plans aériens de Catastro montre les 8.000 - 1.000 = 7.000 m2.
- Il se peut aussi que l'un des anciens propriétaires vende une partie du terrain à quelqu'un d'autre, en privé, et que cette convention n'a pas été notariée, ni inscrite au registre foncier… Etc.
Le point ici est que, tout comme nous avons dit que la résolution des écarts sur ces enregistrements pour les constructions était relativement facile à résoudre, il n'en va pas de même lorsque ces écarts affectent les terres, les parcelles et / ou les frontières. Il existe des moyens plus compliqués pour résoudre ces écarts lorsqu'ils affectent les terres, les parcelles, les frontières, etc.
Ainsi, malheureusement, nous n'avons pas de solution spécifique aux problèmes entre Catastro, le cadastre et la description réelle, plus qu'une étude individualisée de chaque cas particulier
