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Qu'est-ce que Certificat d'habitation – Permis d'occupation – Cedula de habitabilidad. C'est nécessaire en Espagne ?

Qu'est-ce que la Cédula de habitabilidad – Certificat d'habitation – Permis d'occupation

Ceci est un document qui reprend la confirmation de la mairie que la propriété est prête à être habitée, et il est appliqué une fois que la propriété est terminée avec le permis de travaux définitifs (Certificado Final de Obra) et inscrit dans le registre foncier avec la déclaration de nouveaux bâtiments (Declaración de Obra Nueva) .DON

Vous avez besoin de ce document pour obtenir l'autorisation de la mairie de vivre dans la maison. Avant de l'obtenir, vous avez une construction, mais pas une «maison».

Ce document sera nécessaire pour obtenir la fourniture individuelle des PRINCIPAUX utilitaires à votre nom et à usage «consommation».

Ce document est alors extrêmement important pour obtenir les contrats d'électricité et d'eau sur le nom des individus dans la PREMIÈRE CONNEXION. Avant que le constructeur n'obtienne le certificat d'habitation, il pourrait y avoir un approvisionnement en eau et en électricité dans la construction, comme il est normal que le constructeur obtienne cet approvisionnement pour effectuer les travaux (pour les péages, les machines, etc.). Mais l'approvisionnement obtenu du constructeur est un approvisionnement pour «travaux», mais pas pour «consommation domestique».

Parfois, les acheteurs ou les promoteurs sont laissés dans leurs propriétés avec de l'électricité et de l'eau pour les travaux pendant des années, car le constructeur n'a pas obtenu le bon CH (certificat d'habitation). Ils ont l'eau et l'électricité mais en très mauvais état et plus chers que l'approvisionnement normal pour une maison.

Afin de vous garantir en tant qu'acheteur ou promoteur, que le constructeur obtiendra le bon CH, il sera fortement conseillé de laisser une partie du paiement du prix lorsque le CH sera obtenu. Cela obligera le constructeur à bien travailler et à faire de son mieux pour obtenir ce document dès que possible.

Comme expliqué, le CH est particulièrement important pour connecter la propriété au réseau d'eau et d'électricité dans la PREMIÈRE FOIS. Parfois, et en fonction de la zone, il n'est pas nécessaire de CHANGER les contrats de fourniture au nom du nouveau propriétaire, mais, est largement demandé pour le PREMIER raccordement de la propriété au réseau électrique.

Ce document est-il nécessaire pour acheter une maison en Espagne ? Puis-je acheter une maison en Espagne sans certificat d'habitation ?

Avant juillet 2008

Avant juillet 2008 il n'était pas nécessaire d'obtenir un Certificat d'Habitation pour conclure une vente. Il n'était pas demandé aux vendeurs de présenter le CH aux nouveaux propriétaires. Ainsi, les notaires, les cadastres, les banques, les avocats, etc. ne demandaient pas au CH de finaliser les ventes. Ainsi, ce document n'était pas obligatoire avant juillet 2008.

Pourquoi ce document n'était-il pas obligatoire pour finaliser les ventes ? – Parce que le but de ce document, comme expliqué ci-dessus, est de « connecter » la propriété à l’eau et à l’électricité pour la première fois, et, une fois connecté, de « changer » les contrats existants au nom des nouveaux propriétaires.

Ainsi, pour les REVENTES, pendant des décennies, les acheteurs et les vendeurs espagnols ont connecté leurs propriétés à l'eau et à l'électricité et ont modifié les contrats de fourniture sans ce document. Surtout dans les zones rurales, les compagnies d'électricité et d'eau n'ont pas demandé ce document pour modifier les contrats de fourniture.

Ainsi, de NOUVELLES propriétés et des REVENUS ont été achetés et vendus, et les ventes ont été finalisées au bureau du notaire et enregistrées au bureau d'enregistrement immobilier, sans CH. Ainsi, les constructeurs vendaient leurs nouvelles maisons construites à des acheteurs sans ce document. En outre, les vendeurs (en revente) vendaient leurs propriétés à des acheteurs sans.

Dans certaines régions, même les fournisseurs n'exigeaient pas ce document contracter. Dans la majorité des cas, les acheteurs pouvaient contracter l'eau et l'électricité par un appel téléphonique, ou en changeant le nom des contrats en leurs noms, et le CH n'a jamais été demandé. Aujourd'hui encore, cela est possible dans des domaines déterminés.

Le problème est arrivé avec Propriétés NOUVELLES, comme les nouveaux appartements, les urbanisations, etc. et pour l'explosion de la crise espagnole. Comme expliqué, avant juillet 2008, il n'était pas nécessaire pour les constructeurs de fournir à leurs acheteurs le CH pour finaliser leurs ventes. Il était donc très courant de vendre des propriétés « en construction ». Par exemple, dans une urbanisation de 500 maisons, le constructeur pourrait vendre par blocs de 100 maisons, par exemple, une fois celles-ci terminées, sans attendre d'avoir terminé TOUTES les infrastructures de l'urbanisation.

Le CH est le dernier document obtenu après la finalisation des travaux de construction du bâtiment. Ainsi, comme avant 2008, il n'était pas nécessaire de présenter CH une fois terminé, les constructeurs construisaient et vendaient leurs propriétés avant qu'elles ne soient «complètement terminées». Avec ce scénario, les acheteurs achetaient leurs nouvelles propriétés prêtes à être utilisées, mais, parfois sans pour autant «compléter» d'autres phases ou blocs de l'urbanisation, ou certaines infrastructures d'urbanisation. Les acheteurs ont finalement été raccordés à des approvisionnements en «matériel de construction», avec l'espoir que le constructeur, une fois terminé le reste de l'urbanisation, ou le reste des travaux d'urbanisation, leur fournirait alors le «réseau».

C'était le scénario avant la «crise» immobilière espagnole dans les années 2008-2011.

Après 2008

Mais, avec la crise, il a été répété sur le marché que les constructeurs sont entrés soudainement en faillite et que leurs entreprises ont eu de gros problèmes financiers parce que les banques fermaient. De plus, le marché s'est arrêté et les grandes urbanisations ont été soudainement invendues. Ainsi, les constructeurs ont été bloqués avec une position dramatique dans laquelle ils ne pouvaient pas terminer les urbanisations ou la construction déjà commencée, car ils ne pouvaient pas trouver suffisamment de crédit pour le faire auprès des banques. En plus de cela, ils ne pouvaient pas obtenir de financement privé de leurs ventes parce que le marché était arrêté et ils ne pouvaient pas vendre leurs propriétés.

À la suite de ce scénario, les acheteurs qui avaient auparavant finalisé leurs ventes et acheté des unités au constructeur dans des urbanisations non achevées se sont retrouvés sur des contrats de services publics de « fourniture de bâtiments »., et ils ont vu comment le constructeur a tout simplement disparu, laissant le complexe urbain inachevé. Comme les travaux globaux d'urbanisation n'étaient pas terminés, il était impossible d'obtenir le CH, et les acheteurs et les familles se sont retrouvés avec « l'offre de construction » pendant longtemps.

Ce problème ne s'est pas produit dans la REVENTE où, à de très rares exceptions près, les vendeurs et les acheteurs de propriétés ANCIENNES, qui étaient vraiment connectés à l'eau et à l'électricité, pouvaient obtenir le cnahge des contrats au nom du nouveau propriétaire, après la vente, sans aucune sorte de problèmes. Ainsi, il était vraiment courant sur le marché de NE PAS appliquer le CH sur les reventes (urbaines et rustiques), si les propriétés étaient déjà connectées à l'eau et à l'électricité, et lorsque le CH n'était pas nécessaire pour changer l'utilitaire au nom du nouveau propriétaire. .

Mais, en juillet 2008, une nouvelle loi est entrée en vigueur pour tout le territoire espagnol. L'une des intentions de cette loi était d'éviter la situation des acheteurs de nouvelles propriétés dans les urbanisations, les complexes, les bâtiments, etc. Cette loi a déclaré que les constructeurs ne peuvent pas conclure les ventes de nouvelles propriétés sans le CH. Et ordonné aux notaires, bureaux d'enregistrement immobilier, etc., de demander au CH de conclure les ventes de nouvelles propriétés. Mais cette loi obligeait les notaires et les officiers de l'enregistrement foncier à demander au CH de finaliser les achats UNIQUEMENT POUR LES NOUVELLES PROPRIÉTÉS.

Par exemple, cette loi ne dit rien concernant la REVENTE. Par conséquent, pour conclure une vente de revente, il n'était pas nécessaire de fournir ce document.

Cette loi a permis d'éviter de futurs problèmes avec les acheteurs qui achètent de NOUVELLES propriétés, mais, comme ils ne mentionnaient rien en ce qui concerne la REVENTE, créant une grande confusion sur le marché.

Comme expliqué ci-dessus, les acheteurs et les vendeurs vendaient et revendaient leurs propriétés sans le CH. Les acheteurs de revente changeaient leurs factures d'eau et d'électricité sans aucun problème, et le notaire n'allons jamais  demandé le CH dans leurs transactions.

La confusion s'est créée lorsque, après l'approbation de cette loi, au cours des années 2009-2010, les acheteurs ont commencé à demander aux vendeurs de fournir ce document. Les vendeurs ont été priés de fournir le CH, mais, lorsqu'ils ont consulté le bureau du notaire pour confirmer si ce document était obligatoire à fournir, ils ont été confirmés qu'il n'était pas requis par la loi. Ainsi, les notaires, les bureaux d'enregistrement foncier, etc., n'ont besoin du CH que pour les NOUVELLES ventes, et non pour les REVENUS.

Une grande confusion a commencé sur cette période entre les acheteurs qui demandaient ce document en REVENTE, et les vendeurs qui ne voulaient pas le fournir car ils n'y étaient pas obligés.

Quelles sont les conséquences d'acheter une maison sans certificat d'habitation sur un terrain rustique ? 

Parlons des REVENTES de propriétés RUSTIQUES Terrain construites sur moins de 10.000 m2.

Pendant longtemps, les mairies des zones rustiques n'ont pas su comment réagir lorsque les vendeurs ou les acheteurs demandaient au CH de conclure ses ventes.

Plusieurs mairies (TH) ont décidé de donner le CH sans aucune restriction. Ils considéraient le CH comme un document «administratif» pour obtenir ou modifier les contrats d'électricité et d'eau. Comme ces mairies ne considéraient pas ce document comme un document «légal», il y avait des cas dans lesquels une propriété pouvait avoir un CH parfait et une amende à construire illégalement.

Dans d'autres cas, TH a décidé de donner CH à toutes les propriétés (construites en plus ou en moins que la parcelle minimale), toujours qu'aucune amende pour construction n'affectait cette propriété. C'était la position la plus logique.

Par exemple, d'autres ont décidé de ne pas donner le CH aux propriétés foncières rustiques, s'ils ne respectaient pas la taille minimale du terrain (principalement 10.000 m2). La position de ces mairies a créé une situation injuste et illogique dans laquelle des propriétés assez anciennes, même construites il y a 20 à 40 ans, se sont vu refuser l'obtention du CH parce qu'elles étaient construites sur des parcelles plus petites que le minimum.

De plus, la confusion était encore pire parce que, dans la majorité des cas, les acheteurs demandaient aux vendeurs du CH d’acheter leurs propriétés, sachant même que, dans la zone où se trouvait ce bien, le CH n’était pas demandé par le fournir aux entreprises de modifier les contrats de services publics en leur nom.

Dans l'intervalle, le pays espagnol a été soutenu financièrement par les institutions de l'UE. L'une des exigences de l'UE à l'Espagne pour recevoir une aide financière était d'améliorer la protection de l'environnement et de réduire l'impact sur l'environnement. La raison de cette exigence est que, pendant des décennies, l'Espagne n'a pas suivi les directives de l'UE en ce sens. Traduit sur le marché de la construction, cela signifie que les constructions et les bâtiments ont été construits en Espagne sans prendre en compte ni respecter les lois de l'UE sur cette voie (principalement, réduction de la consommation d'énergie et réduction de l'eau résiduelle)

En 2012-2013 et 2014, cette confusion semble désormais se dissiper. Il semble maintenant que la majorité des mairies et des gouvernements régionaux (y compris des zones compliquées comme Catral, Elche, Denia, Javea, etc.) ont créé une base de ce qui devrait être requis pour obtenir le CH, qui est, plus ou moins le suivant pour Propriétés RUSTIC LAND:

  • Indépendamment de la taille de la parcelle, la propriété doit être exempte d'amendes pour la construction.
  • Que la propriété et ses constructions soient déclarées et payent la taxe d'habitation appropriée
  • Il est largement demandé de fournir un rapport d'architecte de la construction.
  • La propriété doit respecter la normative environnementale de la région (consommation d'énergie et eau résiduelle).

Avec cela, les confusions éventuelles ont créé pour savoir si les propriétés foncières rustiques de moins de 10.000 2 mXNUMX sans CH étaient finies. Ainsi, est générale la position POSITIVE de la majorité des Mairies en ce qui concerne la situation juridique des milliers de VIEILLES propriétés CONSTRUITES dans des terrains rustiques (et des propriétés légalement consolidées), dans un terrain plus petit que le standard minimum. Ainsi, après toutes ces confusions et disputes, les Mairies donnent largement CH si les conditions ci-dessus sont réunies.

Nous devons dire qu'il n'y a que peu de mairies (comme Crevillente) avec une position très déraisonnable pour refuser de donner CH de manière ouverte.

Est-il obligatoire pour le vendeur de fournir le certificat d'habitation lors du processus de vente à l'acheteur ? 

Dans la plupart des régions d'Espagne, comme le Pays Basque, l'Andalousie, Madrid, etc.

Dans ces domaines, d’un point de vue « juridique », par exemple nouveaux bâtiments le certificat d'habitation est obligatoire à obtenir, mais il n'y a aucune obligation de revente . Bien qu'une récente loi nationale ait été publiée en 2023 pour obliger les vendeurs à fournir le plus d'informations possible aux acheteurs, dans ces domaines, les lois régionales ne prennent pas en compte la notion de certificat d'habitation dans le processus d'achat-vente.

Dans des régions comme Bilbao, Saint-Sébastien, Málaga, Marbella, Cadix, etc., le certificat d'habitation ou permis d'occupation s'obtient au moment de la construction d'une nouvelle maison et une seule fois. Cela signifie que ces régions ne prennent pas en compte la rénovation sur ce certificat dans les futures ventes, reventes ou transactions du bien.

Est-il obligatoire de présenter le certificat d'habitation en Catalogne, Valence, Murcie ou Majorque lors de la vente d'une propriété ? 

Dans ces régions, les lois régionales considèrent le certificat d'habitation ou le permis d'occupation comme l'une des parties essentielles du processus de construction et d'achat en Espagne.

Ainsi que dans le reste des régions, lorsque la construction d'un nouveau bâtiment ou la maison est terminée, alors, tla maison a besoin du Certificat d'habitation pour être vendue. Le nom de ce certificat pour les maisons neuves est appelé « Licencia de Primera Ocupación » ou «Permis de première occupation" .

Ensuite, pour l'avenir ventes ou reventes que les éventuels acheteurs pourront faire plus tard, dans des domaines comme Barcelone, Valence, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja et Murcie, à partir de janvier 2023, il est obligatoire de présenter le Certificat d'habitation lors du processus de vente. La raison en est l'approbation d'une nouvelle loi qui réglemente ce processus. Vous pouvez lire plus en détail les termes de cette loi en cliquant ci-dessous :

CHANGEMENTS DANS LA LOI SUR LE LOGEMENT QUI AFFECTENT LE PROCESSUS D'ACHAT PROPRIÉTÉS RÉSIDENTIELLES EN ESPAGNE - UN NOUVEAU SCÉNARIO POUR L'ACHAT DE PROPRIÉTÉS EN ESPAGNE