Cédula de habitabilidad - Certificat d'habitation - Permis d'occupation
Certificat d'habitation - CH (Cédula de Habitabilidad ou Licencia de Primera o Segunda Ocupación).
Ceci est un document qui reprend la confirmation de la mairie que la propriété est prête à être habitée, et il est appliqué une fois que la propriété est terminée avec le permis de travaux définitifs (Certificado Final de Obra) et inscrit dans le registre foncier avec la déclaration de nouveaux bâtiments (Declaración de Obra Nueva) .DON
Vous avez besoin de ce document pour obtenir l'autorisation de la mairie de vivre dans la maison. Avant de l'obtenir, vous avez une construction, mais pas une «maison».
Ce document sera nécessaire pour obtenir la fourniture individuelle des PRINCIPAUX utilitaires à votre nom et à usage «consommation».
Ce document est alors extrêmement important pour obtenir les contrats d'électricité et d'eau sur le nom des individus dans la PREMIÈRE CONNEXION. Avant que le constructeur n'obtienne le certificat d'habitation, il pourrait y avoir un approvisionnement en eau et en électricité dans la construction, comme il est normal que le constructeur obtienne cet approvisionnement pour effectuer les travaux (pour les péages, les machines, etc.). Mais l'approvisionnement obtenu du constructeur est un approvisionnement pour «travaux», mais pas pour «consommation domestique».
Parfois, les acheteurs ou les promoteurs se retrouvent dans leurs propriétés avec de l'électricité et de l'eau pour les travaux pendant des années, car le constructeur n'a pas obtenu le bon CH (Certificat d'habitation). Ils ont l'eau et l'électricité mais en très mauvais état et plus chers que l'approvisionnement normal pour une maison.
Afin de vous garantir en tant qu'acheteur ou promoteur, que le constructeur obtiendra le bon CH, il sera fortement conseillé de laisser une partie du paiement du prix lorsque le CH sera obtenu. Cela obligera le constructeur à bien travailler et à faire de son mieux pour obtenir ce document dès que possible.
Comme expliqué, le CH est particulièrement important pour connecter la propriété au réseau d'eau et d'électricité dans la PREMIÈRE FOIS. Parfois, et en fonction de la zone, il n'est pas nécessaire de CHANGER les contrats de fourniture au nom du nouveau propriétaire, mais, est largement demandé pour le PREMIER raccordement de la propriété au réseau électrique.
Ce document est-il nécessaire pour conclure une vente? En d'autres termes, si je veux acheter une maison, ce document doit-il être présenté?
Avant juillet 2008, il n'était pas nécessaire d'obtenir un certificat d'habitation pour conclure une vente. Il n'a pas été demandé aux vendeurs de présenter le CH aux nouveaux propriétaires. Ainsi, les notaires, les agents du cadastre, les banques, les avocats, etc. ne demandaient pas au CH de conclure les ventes. Ainsi, ce document n'était pas obligatoire avant juillet 2008.
Pourquoi ce document n'était pas obligatoire pour conclure des ventes? - Parce que le but de ce document, comme expliqué ci-dessus, est de «connecter» la propriété à l'eau et à l'électricité pour la première fois, et, une fois connecté, de «changer» les contrats existants en le nouveau nom des propriétaires.
En effet, pour la REVENTE, pendant des décennies, les acheteurs et vendeurs espagnols ont connecté leurs propriétés à l'eau et à l'électricité, et ont modifié les contrats de fourniture, sans ce document. Surtout dans les terres rustiques, les compagnies d'électricité et d'eau ne demandaient pas ce document pour modifier les contrats d'approvisionnement.
Ainsi, de NOUVELLES propriétés et des REVENUS ont été achetés et vendus, et les ventes ont été finalisées au bureau du notaire et enregistrées au bureau d'enregistrement immobilier, sans CH. Ainsi, les constructeurs vendaient leurs nouvelles maisons construites à des acheteurs sans ce document. En outre, les vendeurs (en revente) vendaient leurs propriétés à des acheteurs sans.
Dans certaines régions, même les entreprises fournisseurs n'exigeaient pas que ce document soit conclu. Dans la majorité des cas, les acheteurs pouvaient contracter l'eau et l'électricité par un appel téléphonique, ou changer le nom des contrats en leurs noms, et le CH n'a jamais été demandé. Aujourd'hui encore, cela est possible dans des zones déterminées.
Le problème est arrivé avec de NOUVELLES propriétés, comme de nouveaux appartements, des urbanisations, etc., et pour l'explosion de la crise espagnole. Comme expliqué, avant juillet 2008, il n'était pas nécessaire pour les constructeurs de fournir à leurs acheteurs le CH pour réaliser leurs ventes. Ainsi, il était très courant de vendre des propriétés «en construction». Par exemple, dans une urbanisation de 500 maisons, le constructeur pourrait vendre par blocs de, par exemple, 100 maisons, une fois achevées, sans attendre pour terminer TOUTES les infrastructures d'urbanisation.
Le CH est le dernier document obtenu après la finalisation des travaux de construction du bâtiment. Ainsi, comme avant 2008, il n'était pas nécessaire de présenter CH une fois terminé, les constructeurs construisaient et vendaient leurs propriétés avant qu'elles ne soient «complètement terminées». Avec ce scénario, les acheteurs achetaient leurs nouvelles propriétés prêtes à être utilisées, mais, parfois sans pour autant «compléter» d'autres phases ou blocs de l'urbanisation, ou certaines infrastructures d'urbanisation. Les acheteurs ont finalement été raccordés à des approvisionnements en «matériel de construction», avec l'espoir que le constructeur, une fois terminé le reste de l'urbanisation, ou le reste des travaux d'urbanisation, leur fournirait alors le «réseau».
C'était le scénario avant la crise.
Mais, avec la crise, il a été répété sur le marché que les constructeurs sont entrés soudainement en faillite et que leurs entreprises ont eu de gros problèmes financiers parce que les banques fermaient. De plus, le marché s'est arrêté et les grandes urbanisations ont été soudainement invendues. Ainsi, les constructeurs ont été bloqués avec une position dramatique dans laquelle ils ne pouvaient pas terminer les urbanisations ou la construction déjà commencée, car ils ne pouvaient pas trouver suffisamment de crédit pour le faire auprès des banques. En plus de cela, ils ne pouvaient pas obtenir de financement privé de leurs ventes parce que le marché était arrêté et ils ne pouvaient pas vendre leurs propriétés.
À la suite de ce scénario, les acheteurs qui avaient auparavant réalisé leurs ventes et acheté des unités au constructeur dans des urbanisations non terminées, se sont retrouvés sur des contrats de services publics de `` fournitures de bâtiment '', et ils ont vu comment le constructeur avait simplement disparu, laissant le complexe d'urbanisation inachevé. Comme les travaux globaux de l'urbanisation n'étaient pas terminés, le CH était impossible à obtenir, et les acheteurs et les familles se sont retrouvés avec des «fournitures de construction» pendant longtemps.
Ce problème ne s'est pas produit dans la REVENTE où, à de très rares exceptions près, les vendeurs et les acheteurs de propriétés ANCIENNES, qui étaient vraiment connectés à l'eau et à l'électricité, pouvaient obtenir le cnahge des contrats au nom du nouveau propriétaire, après la vente, sans aucune sorte de problèmes. Ainsi, il était vraiment courant sur le marché de NE PAS appliquer le CH sur les reventes (urbaines et rustiques), si les propriétés étaient déjà connectées à l'eau et à l'électricité, et lorsque le CH n'était pas nécessaire pour changer l'utilitaire au nom du nouveau propriétaire. .
Mais, en juillet 2008, une nouvelle loi est entrée en vigueur pour tout le territoire espagnol. L'une des intentions de cette loi était d'éviter la situation des acheteurs de nouvelles propriétés dans les urbanisations, les complexes, les bâtiments, etc. Cette loi a déclaré que les constructeurs ne peuvent pas conclure les ventes de nouvelles propriétés sans le CH. Et ordonné aux notaires, bureaux d'enregistrement immobilier, etc., de demander au CH de conclure les ventes de nouvelles propriétés. Mais cette loi obligeait les notaires et les officiers de l'enregistrement foncier à demander au CH de finaliser les achats UNIQUEMENT POUR LES NOUVELLES PROPRIÉTÉS.
Par exemple, cette loi ne dit rien concernant la REVENTE. Par conséquent, pour conclure une vente de revente, il n'était pas nécessaire de fournir ce document.
Cette loi a permis d'éviter de futurs problèmes avec les acheteurs qui achètent de NOUVELLES propriétés, mais, comme ils ne mentionnaient rien en ce qui concerne la REVENTE, créant une grande confusion sur le marché.
Comme expliqué ci-dessus, les acheteurs et les vendeurs vendaient et revendaient leurs propriétés sans le CH. Les acheteurs de revente changeaient leurs factures d'eau et d'électricité sans aucun problème, et le notaire n'allons jamais demandé le CH dans leurs transactions.
La confusion s'est créée lorsque, après l'approbation de cette loi, au cours des années 2009-2010, les acheteurs ont commencé à demander aux vendeurs de fournir ce document. Les vendeurs ont été priés de fournir le CH, mais, lorsqu'ils ont consulté le bureau du notaire pour confirmer si ce document était obligatoire à fournir, ils ont été confirmés qu'il n'était pas requis par la loi. Ainsi, les notaires, les bureaux d'enregistrement foncier, etc., n'ont besoin du CH que pour les NOUVELLES ventes, et non pour les REVENUS.
Une grande confusion a commencé sur cette période entre les acheteurs qui demandaient ce document en REVENTE, et les vendeurs qui ne voulaient pas le fournir car ils n'y étaient pas obligés.
Cette confusion était encore pire dans la REVENTE de propriétés RUSTIQUES de terrains construits en moins de 10.000 m2. Pendant longtemps, les mairies des zones rustiques n'ont pas su comment réagir lorsque les vendeurs ou les acheteurs demandaient au CH de conclure ses ventes.
Plusieurs mairies (TH) ont décidé de donner le CH sans aucune restriction. Ils considéraient le CH comme un document «administratif» pour obtenir ou modifier les contrats d'électricité et d'eau. Comme ces mairies ne considéraient pas ce document comme un document «légal», il y avait des cas dans lesquels une propriété pouvait avoir un CH parfait et une amende à construire illégalement.
Dans d'autres cas, TH a décidé de donner CH à toutes les propriétés (construites en plus ou en moins que la parcelle minimale), toujours qu'aucune amende pour la construction n'affectait cette propriété. C'était la position la plus logique.
Par exemple, d'autres ont décidé de ne pas céder le CH à des terrains rustiques, s'ils ne respectaient pas la taille minimale du terrain (principalement 10.000 2 mXNUMX). La position de ces mairies a créé la situation injuste et illogique dans laquelle des propriétés assez anciennes, même construites il y a 20 à 40 ans, se sont vu refuser le CH parce qu'elles étaient construites sur des parcelles plus petites que le minimum.
De plus, la confusion était encore pire parce que, dans la majorité des cas, les acheteurs demandaient aux vendeurs du CH d’acheter leurs propriétés, sachant même que, dans la zone où se trouvait ce bien, le CH n’était pas demandé par le fournir aux entreprises de modifier les contrats de services publics en leur nom.
Dans l'intervalle, le pays espagnol a été soutenu financièrement par les institutions de l'UE. L'une des exigences de l'UE à l'Espagne pour recevoir une aide financière était d'améliorer la protection de l'environnement et de réduire l'impact sur l'environnement. La raison de cette exigence est que, pendant des décennies, l'Espagne n'a pas suivi les directives de l'UE en ce sens. Traduit sur le marché de la construction, cela signifie que les constructions et les bâtiments ont été construits en Espagne sans prendre en compte ni respecter les lois de l'UE sur cette voie (principalement, réduction de la consommation d'énergie et réduction de l'eau résiduelle)
En 2012-2013 et 2014, cette confusion semble désormais se dissiper. Il semble maintenant que la majorité des mairies et des gouvernements régionaux (y compris des zones compliquées comme Catral, Elche, Denia, Javea, etc.) ont créé une base de ce qui devrait être requis pour obtenir le CH, qui est, plus ou moins le suivant pour Propriétés RUSTIC LAND:
- Indépendamment de la taille de la parcelle, la propriété doit être exempte d'amendes pour la construction.
- Que la propriété et ses constructions soient déclarées et payent la taxe d'habitation appropriée
- Il est largement demandé de fournir un rapport d'architecte de la construction.
- La propriété doit respecter la normative environnementale de la région (consommation d'énergie et eau résiduelle).
Avec cela, les confusions éventuelles créées sur le point de donner, ou de refuser, le CH sur des propriétés foncières rustiques de moins de 10.000 2 mXNUMX sans CH étaient terminées. Ainsi, est générale la position POSITIVE de la maorité des Mairies en ce qui concerne la situation juridique des milliers de VIEILLES propriétés CONSTRUITES dans des terrains rustiques (et des propriétés légalement consolidées), dans un terrain plus petit que le standard minimum. Ainsi, après toutes ces confusions et disputes, les Mairies donnent largement CH si les conditions ci-dessus sont réunies.
Nous devons dire qu'il n'y a que peu de mairies (comme Crevillente) avec une position très déraisonnable pour refuser de donner CH de manière ouverte.
Je suis vendeur (pas constructeur), DOIS-JE FOURNIR CE DOCUMENT À L'ACHETEUR?
La réponse est simple: D'UN POINT DE VUE JURIDIQUE: NON. Il n'y a pas de loi en Espagne qui oblige le vendeur (lors d'une revente) à fournir le CH pour terminer.
Mais, par exemple, d'un POINT DE VUE COMMERCIAL, il sera PLUS RECOMMANDABLE si vous le fournissez, car cela confirmera à l'acheteur que, quelle que soit l'interprétation des lois dans la région, ou quelles que soient les exigences des entreprises de services publics, les modifications des contrats de services publics sont garanties. En d'autres termes, votre propriété sera facile à commercialiser si le CH est fourni.
Idem si le CH est expiré. CH utilise pour avoir une validité de 5 ans (ou 10 ans pour les plus récents). Donc, même si vous en avez obtenu un lors de votre achat, et même dans le cas où les lois espagnoles ne vous obligent pas à le fournir, d'un point de vue « commercial », il vaudrait mieux pour l'acheteur, que vous proposiez le bien avec le CH rénové.
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