Comment acheter une propriété en Espagne en utilisant une société étrangère

COMMENT ACHETER UNE PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE EN UTILISANT UNE SOCIÉTÉ ÉTRANGÈRE

Nous avons déjà vu dans d'autres articles sur ce site qu'il est établi qu'il existe différentes formules pour acquérir une société en Espagne, y compris utiliser une société étrangère existante pour opérer en Espagne (soit avec un établissement stable - AVEC PE, soit sans établissement stable – NON PE), ou créer une société espagnole expressément pour l'acquisition de biens immobiliers en Espagne.

De plus, comme nous l'avons mentionné précédemment, nous parlons du fait que, pour acquérir une propriété en Espagne au nom d'une société pour développer une activité d'investissement immobilier, il n'est pas nécessaire de créer une société espagnole pour le l'acquisition de biens immobiliers, puisqu'elle peut être réalisée par l'intermédiaire d'une société étrangère existante, et qui, par le biais d'un processus d'enregistrement en Espagne, peut parfaitement fonctionner comme un instrument d'investissement en Espagne, sans qu'il soit nécessaire de créer une société espagnole.

Dans cet article, nous allons traiter précisément le cas d'une société étrangère existante , qui souhaite opérer en Espagne et intervenir dans des opérations d'achat et de vente immobilières, ou le développement d'activités immobilières, telles que la location, la vente, la réforme, construction, etc. Pas besoin de créer une société espagnole.

À ces fins, nous allons parler des éléments suivants :

1.- CONCEPTS PRELIMINAIRES

ENTREPRISE ÉTRANGÈRE : La société étrangère qui souhaite opérer en Espagne doit prévoir dans ses statuts que l'activité qu'elle va exercer en Espagne (achat/vente, construction, courtage, gestion locative, etc.) est couverte par les statuts de cette société. Avec lequel, et avant de prendre la décision d'acheter en Espagne par l'intermédiaire de cette société, il est nécessaire de revoir les statuts de cette société pour confirmer s'ils envisagent ladite activité et, dans le cas contraire, effectuer les formalités appropriées dans le pays d'origine , devant le registre du commerce du pays d'origine , d'inclure ce type d'activité dans ses statuts.

UN ÉTABLISSEMENT PERMANENT : Deuxièmement, nous devons être clairs sur le type de structure d'entreprise dont nous aurons besoin en Espagne pour le développement de l'activité.

Autrement dit, si nous allons compter sur des ressources matérielles (bureaux, voitures, etc. ) ou des ressources humaines (employés, etc. ) en Espagne pour le développement de cette activité.

Prenons par exemple le cas d'une société de nationalité étrangère. Endroit. Point qui décide d'investir en Espagne pour l'acquisition d'une propriété et qui souhaite obtenir des rendements grâce à l'activité locative.

Dans ce cas, si l'activité de location ne nécessite aucune affectation de ressources matérielles (bureaux, accueil, voitures, etc. ), ni de ressources humaines (un salarié résident espagnol pour le nettoyage, l'entretien, la réception des clés, etc.), mais qu'elle est simplement l'acquisition de la propriété pour la mettre en location via une plate-forme et, comme on dit, sans l'allocation d'aucun type de ressources situées en Espagne.

Dans ce cas, nous parlerions du cas d'une société étrangère enregistrée en Espagne SANS établissement permanent (société NON PE).

Ou, si, au contraire, l'entreprise étrangère a besoin pour ce type de projet d'investissement d'avoir du personnel résidant en Espagne, avec ses propres moyens de transport locaux, ou avec des bureaux de service à la clientèle, etc.

Dans ce cas, nous parlerions du cas d'une société étrangère enregistrée en Espagne AVEC un établissement stable (société PE).

Ce point est très important puisque le traitement fiscal et de gestion est différent dans les deux cas.

• Dans le cas où aucune ressource matérielle ou humaine n'est nécessaire en Espagne pour le développement de l'activité, il s'agirait d'une société étrangère enregistrée en Espagne opérant SANS établissement permanent (NON PE). Dans ce cas, l'activité à exercer en Espagne serait soumise à l'impôt sur le revenu des personnes physiques non-résidentes, imposé à 19% s'il s'agit d'une société résidente dans un pays de l'Union européenne, ou à 24% dans le reste des cas, avec des obligations fiscales de gestion et d'entretien différentes des sociétés AVEC PE.
• D'autre part, s'il s'agissait d'une activité ou d'un projet d'investissement pour lequel des ressources humaines ou matérielles sont nécessaires en Espagne, dans ce cas, nous parlerions d'une société étrangère avec un établissement stable, et qui serait soumise à l'impôt sur les sociétés espagnol . , avec un taux d'imposition de 25%, et avec un traitement de gestion différent des entités étrangères non permanentes.

Pour plus d'informations sur les conditions fiscales et de gestion du traitement différent des sociétés enregistrées en Espagne avec établissement stable et sans établissement stable, cliquez ici pour consulter notre article spécialisé

Compte tenu de la différence de contrepartie à des fins fiscales et de gestion qu'implique le fait d'être considéré comme une société avec un établissement stable en Espagne, ou sans établissement stable, il est important de le préciser dès le départ, et ce n'est pas toujours clairement défini. Pour cette raison, il est souvent nécessaire de recourir à la convention de double imposition établie entre le pays de résidence de la société et l'Espagne.

Pour voir quels sont les accords signés entre l'Espagne et le reste des pays avec lesquels vous avez des accords pour éviter la double imposition internationale, cliquez ici .

2.- PROCÉDURES

1. Dans le pays d'origine :

Quelle que soit la structure nécessaire en Espagne pour développer l'activité, et que l'entreprise ait un statut avec ou sans établissement stable, tel que défini ci-dessus, ladite société étrangère doit passer par un processus d'enregistrement. en Espagne qui passe par les étapes suivantes :

• Obtention des documents ORIGINAUX de l'entreprise :
• Statuts de la société
• Pièce d'identité fiscale de l'entreprise
• Statuts de la société
• Rapport du registre du commerce confirmant que la société est enregistrée

Et dans ces documents, il doit être précisé qui sont les administrateurs ou gérants autorisés à représenter la société, ainsi que les participations sociales des associés ou actionnaires.

Et en plus, cette documentation, qui doit toujours être original , ou, si les documents originaux ne sont pas fournis, des copies autorisées et notariées doivent être fournies, c'est-à-dire authentifiées par un notaire local d'origine.

• Toute cette documentation doit être traduite en espagnol par un traducteur officiel agréé, soit dans le pays d'origine, soit en Espagne.
• Toute cette documentation doit être légalisée et officiellement reconnue, avec une efficacité exécutive reconnue pour être utilisée en Espagne, et cela se fait en obtenant l'Apostille. L'Apostille est un sceau obtenu par une procédure d'authentification établie dans la Convention de La Haye de 1961, et est appliquée à tous les pays qui ont signé cet accord. Cliquez ici pour plus d'informations sur l'Apostille.

Dans le cas où il s'agirait d'une société résidant dans un pays qui n'a pas adhéré à la Convention Apostille de La Haye, toute cette documentation doit être légalisée et certifiée par le Ministère des Affaires étrangères de ce pays.

1. En Espagne : Une fois que toute la documentation indiquée ci-dessus a été obtenue, en Espagne, nous devons procéder comme suit :

• Obtention du NIE (numéro d'identification d'étranger) le gérant ou l'administrateur de l'entreprise . Ce document est un numéro d'identification fiscale grâce à l'enregistrement de l'administrateur dans le système bureaucratique et administratif espagnol.

 Ce document est obtenu :

• Soit par le Bureaux et consulats espagnols dans le pays d'origine ( cliquez ici pour obtenir des informations sur les consulats espagnols à l'étranger ), que vous trouverez ci-joint.
• Ou, en vous présentant directement ou par l'intermédiaire de votre avocat/représentant en Espagne muni d'une procuration, auprès de l'un des bureaux territoriaux d'immigration en Espagne.

• Obtention du NIF espagnol de la société étrangère . De la même manière que l'administrateur de la société sera tenu d'obtenir un numéro d'identification fiscale auprès de l'administration espagnole, la société étrangère, pour opérer en Espagne et pouvoir effectuer des transactions immobilières, devra être enregistrée auprès de l'administration. Numéro fiscal espagnol, pour obtenir un numéro fiscal, qui sera celui que vous utiliserez pour effectuer tout type de transaction sur le territoire espagnol. Ce nombre est connu sous le nom de

Ce document est obtenu en présentant la documentation de la société légalisée et apostillée de la manière établie au paragraphe précédent devant le bureau des impôts espagnol , qui, après avoir examiné toute la documentation , attribuera un numéro d'identification fiscale à la société, qui sera son meilleure identification pour tout type de transaction sur le territoire espagnol.

• Représentant fiscal . L'une des différences entre les sociétés étrangères enregistrées en Espagne avec un établissement stable (AVEC PE) et sans établissement stable (NON PE) découle précisément de l'obligation de désigner un représentant fiscal en Espagne.

En ce qui concerne les sociétés sans établissement stable (NON PE), elles sont soumises à l'impôt sur le revenu des personnes physiques non-résidentes (IRPFNR), et il est nécessaire de nommer un représentant fiscal en Espagne pour mener à bien les activités immobilières projetées, et avoir une adresse de notification en Espagne, qui peut être utilisée par l'administration espagnole pour notifier et communiquer tout type de matière fiscale liée à l'activité à exercer.

Ce domicile fiscal est généralement celui du gérant ou de l'avocat qui gère et maintient le fonctionnement de la société en Espagne.

Cependant, et c'est là la grande différence avec les Sociétés AVEC PE, les représentants fiscaux de ces sociétés ne sont PAS solidairement responsables des obligations fiscales contractées par la Société. En d'autres termes, le représentant fiscal, normalement le gérant ou l'avocat qui gère l'activité fiscale de la société en Espagne, n'est pas responsable en cas de non-respect des obligations fiscales des sociétés en Espagne.

D'autre part, dans le cas des sociétés étrangères AVEC établissement permanent (AVEC PE), qui, comme on dit, sont soumises à l'impôt espagnol sur les sociétés, et pour lesquelles le fonctionnement et le développement en Espagne ont besoin d'une structure qui nécessite une plus grande complexité, et la prise en charge d'obligations fiscales et légales plus importantes en Espagne que les sociétés sans établissement stable, implique que le représentant fiscal en Espagne desdites sociétés assume la responsabilité « solidaire » de la société vis-à-vis de l'administration espagnole.

La figure du représentant fiscal est une figure très importante, puisqu'il sera responsable de la « solidarité », c'est-à-dire, au même niveau et avec la même responsabilité que l'entreprise, de toutes les obligations fiscales contractées en Espagne. En d'autres termes, le représentant fiscal sera celui requis par l'administration espagnole pour se conformer à ces obligations, dans le cas où la société étrangère ne les respecterait pas. Avec qui, comme on peut le voir, il s'agit d'un poste de grande responsabilité, puisque ledit représentant fiscal va assumer conjointement et solidairement tous ces types d'obligations. Il s'agit donc d'un poste commercial à hautes responsabilités et fonctions.

À cet égard, il faut dire que depuis de nombreuses années, la réglementation espagnole exige que le représentant fiscal des sociétés étrangères ou des sociétés ayant un établissement stable soit un résident fiscal en Espagne . En d'autres termes, pour qu'une société étrangère soit reconnue en Espagne avec un établissement stable, elle devait désigner un représentant fiscal ayant une adresse en Espagne. Cela a normalement constitué un obstacle à l'établissement d'entreprises étrangères en Espagne, car dans de nombreux cas, les avocats ou les dirigeants chargés de gérer l'activité de ces entreprises étrangères n'étaient pas toujours disposés à assumer un tel degré de responsabilité, ce qui est devenu un véritable obstacle pour le développement des activités et l'implantation d'entreprises internationales en Espagne.

Cependant, récemment, des progrès ont été réalisés à cet égard, et l'administration espagnole interprète que, pour les sociétés ou les sociétés enregistrées dans l'un des pays de l'Union européenne, elles peuvent désigner les administrateurs ou les dirigeants desdites sociétés comme représentants fiscaux.

Ainsi, par exemple, une société allemande, qui souhaite s'établir avec un établissement stable en Espagne, peut désigner le gérant allemand, ou l'administrateur allemand, comme représentant fiscal, qui sera responsable des obligations de la Société, sans qu'il soit nécessaire de désigner un représentant ayant son domicile ou sa résidence en Espagne.

Cependant, cet obstacle n'a pas été résolu pour les sociétés étrangères résidentes originaires d'autres pays hors de l'Union européenne, ce qui, dans ces cas, comme nous le disons, rend difficile leur implantation sur le territoire espagnol, car elles ont une disponibilité limitée des dirigeants locaux pour assumer un degré aussi élevé de responsabilité pour ces entreprises.

• compte bancaire . Pour que les sociétés étrangères non résidentes enregistrées en Espagne, avec ou sans établissement stable, puissent opérer en Espagne, elles doivent avoir un compte bancaire ouvert au nom desdites sociétés. Avec lequel, une fois les légalisations de tous les documents de la société obtenues, ainsi que le NIF du gérant, ou administrateur, le NIF de la société, et la désignation du représentant fiscal, ces documents doivent être fournis au banque pour qu'elle puisse continuer. à l'ouverture d'un compte bancaire au nom de la société étrangère.

Pour cela, la banque exigera, en plus de la documentation indiquée ci-dessus, toutes sortes d'informations et de documents prouvant les aspects financiers de l'entreprise, ainsi que les origine des fonds qui servira à réaliser les opérations envisagées en Espagne . . Pour ce faire, vous aurez besoin de rapports comptables, de déclarations d'impôt sur les sociétés, etc. du pays d'origine . Ce type d'informations dépendra ou sera différent selon l'entité financière en question, et aidera à passer le filtre de la loi de prévention du blanchiment d'argent en Espagne, une exigence essentielle pour agir en Espagne à travers une structure sociétaire.

• Acte de propriété réelle . En plus de tout ce qui précède, pour réaliser l'opération immobilière en question, le notaire instrumentant exigera, en plus de toute la documentation de la société telle que stipulée ci-dessus, la manifestation des propriétaires réels de la société.

 Un « bénéficiaire effectif » est une personne qui détient plus de 25 % des actions ou des actions de la société. Avec lequel, il sera nécessaire de vérifier l'origine des fonds utilisés pour l'acquisition de la propriété, ainsi que de se conformer à la loi sur les mesures de prévention du blanchiment d'argent en Espagne, d'informer qui sont les partenaires de la Société qui détiennent une participation supérieure à 25% de la même.

• Besoin de procurations . Compte tenu de la complexité et des implications fiscales et juridiques découlant de l'enregistrement d'une société étrangère en Espagne, il est fortement recommandé de donner procuration à votre avocat, ou gérant, afin qu'il puisse effectuer toutes ces procédures en votre nom et la nécessité pour vous d'avoir quoi faire en personne.

De TLA, nous vous invitons à nous contacter pour toute question ou service lié à vos projets d'installation/investissement en Espagne.