• ANGLAIS, FRANÇAIS, NÉERLANDAIS, ALLEMAND ET RUSSE PARLÉ

CONSTRUCTEUR, PROMOTEUR, ARCHITECTE - INTERVENANTS DANS LE PROJET DE CONSTRUCTION ESPAGNOL

AGENTS INTERVENANTS DANS LE PROCESSUS DE CONSTRUCTION

La Loi Organique Espagnole de la Construction (LOE – LEY ORGANICA DE LA EDIFICACIÓN)

 1. - Agents intervenant en Promotion

Propriétaire et utilisateur

, propriétaire est le propriétaire de l'ouvrage ou des maîtres d'œuvre, tandis que le utilisateur est celui qui -n'étant pas propriétaire- détient soit un droit réel sur l'immeuble de tiers (par exemple, droit d'usufruit, droit de surface, etc.), soit un droit d'usage personnel (par exemple droit au bail, cession de utilisation, etc).

Bien qu'il soit logique que ces deux chiffres soient appelés récepteurs finaux de l'immeuble, leur inclusion parmi les agents de l'immeuble n'est pas considérée comme tout à fait correcte, puisque le régime de responsabilité prévu par la LOE ne devrait pas leur être applicable, puisque leurs obligations ne sont autres que de maintenir l'immeuble en bon état et son bon état utilisation. En fin de compte, ce sont eux qui sont touchés par les dommages et, par conséquent, ceux qui exercent les actions appropriées exigeant des responsabilités lorsqu'ils voient leurs droits lésés.

Obligations de devoir de conservation, d'utilisation et d'entretien

Les obligations du propriétaire et celles de l'utilisateur sont distingué, que le propriétaire le soit ou non.

Les obligations de la propriétaires et les communautés de propriétaires sont :

– Maintenir le bâtiment en bon état grâce à une utilisation et un entretien appropriés ;

– Recevoir, conserver et transmettre la documentation des travaux exécutés et les assurances et garanties dont il dispose.

Ainsi, selon le Code Technique de la Construction :

  • Le bâtiment et ses installations doivent être utilisés correctement conformément aux mode d'emploi, en s'abstenant d'en faire un usage incompatible avec l'usage auquel il est destiné. Les propriétaires et les utilisateurs doivent informer les responsables de l'entretien de toute anomalie constatée dans le fonctionnement normal du bâtiment.
  • Le bâtiment doit être maintenu en bon état grâce à bon entretien . Cela implique d'effectuer les actions suivantes :

– réaliser le plan d'entretien de l'immeuble en confiant à un technicien compétent les opérations programmées d'entretien de l'immeuble et de ses installations ;

– effectuer les contrôles établis par voie réglementaire et conserver la documentation correspondante ; ET

– documenter tout au long de la vie utile du bâtiment toutes les interventions, qu'elles soient de réparation, de réforme ou de réhabilitation effectuées sur celui-ci, en les consignant dans le cahier des charges.

Les Utilisateurs, propriétaires ou non, sont tenus d'utiliser correctement les bâtiments ou une partie de ceux-ci, conformément aux instructions d'utilisation et d'entretien contenues dans la documentation des travaux exécutés. Les obligations des utilisateurs atteignent la proportion convenue dans le contrat correspondant. A défaut, ou lorsqu'il n'existe pas de clause liée à la proportion précitée, celle-ci correspond à l'un ou à l'autre dans un système d'égale répartition des charges et avantages, selon la nature ou non des petites réparations ayant de telles fonctions, motivés par l'utilisation quotidienne des installations et des services.

Par conséquent, les propriétaires et les utilisateurs sont tenus de faire un usage adéquat et correct du bâtiment et de le maintenir en bon état.

Les propriétaires sont également tenus de préserver le bâtiment.

Une partie de la doctrine comprend que l'obligation de utiliser correctement le bâtiment conformément aux instructions d'utilisation et d'entretien doit inclure l'obligation de conservation, puisque l'utilisation et l'entretien corrects sont des obligations instrumentales de la conservation. La LOE elle-même fait référence à la Code technique du bâtiment (CTE) comme un cadre réglementaire dans lequel trouver les exigences de qualité de base des bâtiments et de leurs installations, qui permettent le respect des exigences de base et, par conséquent, on peut comprendre que c'est là que se situent les limites de l'obligation d'utilisation, entretenir et préserver le bâtiment sont établis .

Complexes immobiliers et d'urbanisation

Dans le cas des ensembles immobiliers, cette l'obligation d'utilisation et de conservation se réfère à les éléments exclusifs ainsi qu'aux éléments communs. Ainsi, en cas de modification d'éléments architecturaux, d'aménagements ou de services de l'élément privatif, celle-ci doit être effectuée de manière appropriée pour éviter l'atteinte ou l'altération de la sécurité du bâtiment, de sa structure générale, de sa configuration ou de son état extérieur. ou l'atteinte aux droits d'autrui. propriétaire.

Les obligations de chaque propriétaire sont, entre autres, de respecter les éléments communs et installations générales de la communauté, qu'elles soient à usage général ou privé de l'un des propriétaires, en faisant bon usage et en évitant, à tout moment, de causer des dommages ou des dommages.

Concernant le maintien en bon état de conservation de l'appartement ou des locaux et de son installations privées , la portée ou la mesure de cette obligation doit être comprise, dans la mesure où elle ne cause aucun dommage à la communauté ou aux autres propriétaires. La loi impose l'obligation d'indemniser les dommages causés à la communauté ou aux autres propriétaires en raison de leur propre négligence, soit dans l'élément privé, soit dans les éléments communs de l'ensemble immobilier ou de l'immeuble soumis au régime de propriété horizontal , ou en raison de la négligence des personnes dont il doit répondre.

Outre l'obligation particulière d'utilisation, d'entretien et de conservation de chacun des propriétaires, le communauté de propriétaires a le devoir d'effectuer les travaux nécessaires à l'entretien et à la conservation adéquats du bien et de ses services, afin qu'il réponde aux conditions appropriées. structurel, étanchéité, habitabilité et sécurité.

 Limites de l'obligation de conservation

 Le devoir de conservation a les limites suivantes :

  • When the démolition du bâtiment est approprié. Cette limite du devoir de conservation n'empêche pas l'imposition de travaux ou de réparations d'une urgence reconnue et d'un caractère provisoire et exceptionnel afin de veiller à la sécurité voire à la salubrité de l'immeuble tant qu'il est habité ou debout.
  • En dehors du cas précédent, le droit de conservation atteint jusqu'à la moitié de la valeur d'une construction neuve, équivalent à l'original par rapport aux caractéristiques constructives et à la surface utile. Cette limite quantitative de l'obligation légale de conservation est liée à la notion de ruine économique .

Si l'obligation de maintenir les bâtiments dans des conditions de sécurité, de salubrité et d'agrément public fait partie du contenu normal du droit de propriété , ce devoir a sa limite ou moment de cessation dans la situation de ruine, car lorsque la démolition est opportune il s'éteint, pour incompatibilité, le devoir de conservation, qui ne fait pas obstacle à l'imposition de travaux ou de réparations d'urgence reconnue et de un caractère provisoire et exceptionnel, afin de veiller à la sécurité voire à la salubrité de l'immeuble tant qu'il est habité ou debout.

 Violation du devoir de conservation

 En cas de non-exécution injustifiée des travaux commandés dans le délai imparti à cet effet, il sera procédé notre filiale par l'administration publique compétente ou l'application de toute autre formule de réaction administrative, à son choix. Dans ce cas, le plafond du droit de conservation peut être relevé, si la législation régionale le prévoit, jusqu'à 75 % du coût de remplacement de la construction ou du bâtiment correspondant.

C'est donc la réglementation régionale qui est chargée de préciser les mesures en cas de non-respect des obligations de conservation, d'utilisation et d'entretien visées ci-dessus. La réaction administrative typique est constituée par la ordres d'exécution pour l'exécution des travaux d'entretien et de conservation nécessaires et qu'il juge appropriés pour garantir le bon état de conservation et d'entretien des bâtiments.

Le non-respect d'un ordre d'exécution de travaux émis par l'Administration pour la conservation d'un immeuble, peut entraîner l'exécution par l'Administration des travaux de conservation ordonnés, avec répercussion sur le paiement de ceux-ci au propriétaire du bien . De même, l'administration en charge enverra au registre de la propriété une certification de l'acte ou des actes correspondants pour sa preuve par note marginale du dernier enregistrement du domaine.

Le non-respect entraîne également les sanctions administratives .

Documentation, assurance et garanties du bâtiment

 Les propriétaires ont l'obligation de recevoir, conserver et transmettre la documentation du travail exécuté et les assurances et garanties dont il dispose.

D'une manière générale, cette documentation pourrait être regroupée comme suit blocs :

  • Documentation relative à la paternité des œuvres : Une liste de toutes les entreprises et professionnels qui sont intervenus dans la construction doit être délivrée afin d'identifier les agents de construction.
  • Documentation technique :

– les plans des bâtiments ;

– Notice d'utilisation et d'entretien ;

– liste des matériaux utilisés dans les travaux ;

– Commandes importantes pour la maintenance et l'entretien du bâtiment inscrites au carnet de commandes, d'assistance et d'incidents ;

– Les documents légalement requis ou qui ont été requis par la maîtrise d'œuvre, avec lesquels la qualité des processus de construction, des matériaux, des installations ou de tout autre élément ou partie des travaux est attestée.

  • Documents légaux : Les propriétaires doivent recevoir une copie des autorisations légalement requises pour la construction de la maison et du certificat d'urbanisme ou certificat attestant les circonstances d'urbanisme du bien, mentionnant le respect des opérations de remembrement ou compensatoires, ainsi que des la licence ou acte équivalent pour l'usage ou l'occupation du logement (licence ou certificat d'occupation), des parties communes et des services accessoires .

Information d'inscription et autres éléments relatifs au statut juridique du bien doivent être remis ou fournis au propriétaire : données d'immatriculation, charges, statuts et règles de fonctionnement éventuels de la communauté de propriétaires, informations sur les contrats de services et de fourniture de la communauté et du logement.

En cas de subrogation de l'acquéreur de l'immeuble dans opération de crédit avec garantie réelle sur la propriété dont il n'est pas partie, les informations doivent être particulièrement détaillées et claires concernant le notaire autorisant l'acte, sa date, les données d'inscription au registre foncier et l'assujettissement hypothécaire correspondant au logement en question, avec une expression des échéances et les montants.

En relation avec le les garanties du bâtiment et de ses éléments (assurance un an et décennale) , comme celles prévues dans toute autre réglementation applicable, le propriétaire doit recevoir des informations sur l'identité du garant et du propriétaire de la garantie, les droits qui correspondent audit propriétaire et la durée.

Nonobstant ce qui précède, des règlements d'urbanisme réglementent contenu obligatoire que doit contenir le titre en vertu duquel l'aliénation des terrains et immeubles est formalisée :

  • , situation urbaine du terrain, lorsqu'ils ne conviennent pas à un usage privé ou constructible, comportent des constructions hors urbanisme ou sont destinés à la construction d'habitations soumises à un régime public de protection qui permet d'évaluer son prix maximum de vente, de location ou d'autres formes d'accès à logement.
  • Les devoirs et obligations légales en attente d'exécution, lorsque le terrain fait l'objet d'une action d'urbanisation ou de dotation.

La violation de cette obligation, habilite l'acheteur à résilier le contrat dans un délai de 4 ans et à exiger, le cas échéant, une indemnité civile.

, livraison de la documentation précitée est faite, une fois les travaux terminés, au maître d'ouvrage par le maître d'œuvre, qui se charge de la remettre aux propriétaires et utilisateurs finaux de l'immeuble.

Si la propriété d'un immeuble ou d'une partie de celui-ci est acquise, toute la documentation relative à l'immeuble ou à la partie acquise doit être remise à la personne qui acquiert le bien , tandis que, dans le cas de bail , la personne qui utilise le bâtiment doit recevoir des instructions d'utilisation et d'entretien.

 Organisateur

 Est considéré comme promoteur toute personne, physique ou morale, publique ou privée, qui, individuellement ou collectivement, décide, promeut, programme et finance , avec leurs propres moyens ou ceux d'autrui, les travaux de construction pour eux-mêmes ou pour leur vente, livraison ou cession ultérieure à des tiers à quelque titre que ce soit.

Le travail de promotion implique donc un organisation permanente par lequel une personne prend l'initiative d'un ouvrage et est responsable de la coordination de ses phases.

Son poids record activité consiste à concevoir l'opération, à l'organiser et à la coordonner d'un point de vue juridique, technique, administratif et financier. Il faut donc, pour comprendre ce chiffre, prendre en compte sa fonction économique d'intermédiaire, c'est-à-dire d'agent qui gère la transformation du capital en travaux de construction.

Le promoteur est celui qui réalise le fonctions décider, promouvoir, programmer et financer les travaux de construction. En principe, la notion de promoteur ne devrait pas inclure les agents ou dirigeants d'entreprises étrangères qui interviennent, uniquement et exclusivement, dans l'intérêt de la ou des personnes qui commandent leur action. Le promoteur est le mandant de ceux-ci. Toutefois, lesdits mandataires relèvent de la notion de promoteur et répondent comme tels s'il est vérifié que leur intention est d'utiliser le chiffre du mandat pour échapper à la responsabilité du promoteur.

, Code technique du bâtiment (CTE), de manière plus simple que la LOE, définit la figure du promoteur comme «l'agent de construction qui décide, promeut, programme et finance les travaux de construction »

Un promoteur peut être :

  • Toute personne physique ou morale . Contrairement au reste des agents de construction, aucune qualification académique ou professionnelle ou accréditation de compétence n'est légalement requise pour être promoteur. De même, il convient de noter qu'à moins que la personne du promoteur et celle du constructeur ne coïncident, le premier n'intervient pas dans l'exécution du bâtiment.
  • Public ou privé . Elle englobe aussi bien les sociétés civiles, commerciales ou industrielles que les personnes morales, associations ou fondations. Il est ainsi déterminé, contrairement à ce qu'a affirmé la Cour suprême dans de nombreux arrêts antérieurs à l'entrée en vigueur de la LOE, que la recherche du profit n'est pas pertinente face au fait d'être ou non considéré comme un promoteur. En ce sens, la LOE assimile dans son exposé des motifs les figures de promoteur, gestionnaire de coopératives ou de communautés de propriétaires, ou autres figures analogues qui apparaissent de plus en plus fréquemment dans la gestion économique des immeubles. De même, la responsabilité du promoteur est expressément étendue aux personnes physiques ou morales qui, en vertu du contrat ou de leur intervention décisionnelle dans la promotion, agissent en tant que tels promoteurs en tant que promoteur ou gestionnaire de coopératives ou de communautés de propriétaires ou autres chiffres analogues
  • Individuellement ou collectivement . Sont considérés promoteurs tant la personne qui en exerce individuellement les fonctions, que lorsqu'il y a plus d'une personne qui exerce ces fonctions. C'est le cas lorsque plusieurs sociétés d'un même groupe entreprennent la promotion d'un projet, dont certaines sont chargées du financement du projet et d'autres de son organisation, de sa coordination, de sa programmation et de la gestion de l'exécution. La casuistique à cet égard est innombrable.
  • Avec ressources propres ou tierces . Le promoteur peut exercer ses fonctions de décision, de promotion, de programmation et de financement des travaux tant avec ses propres ressources qu'avec celles d'autrui. Il recourt à des moyens extérieurs quand, par exemple, il s'adresse à des moyens financiers, à des entités bancaires, en utilisant l'interposition d'une communauté de propriétaires. En ce sens, et aux fins de la responsabilité encourue par le promoteur, il doit être tenu compte de qui est la personne qui exerce effectivement les fonctions de promoteur lorsqu'apparaissent des personnes physiques ou morales qui se consacrent à la gestion, au conseil technique des propriétaires et le management.

Obligations du Promoteur :

 Voici les obligations du promoteur :

  • Posséder la propriété d'un droit sur le lot qui leur permet de construire dessus. Il n'est pas nécessaire d'être propriétaire du terrain sur lequel il est destiné à être construit. Ce qui importe, c'est que le promoteur ait la pouvoir de construire sur le site , ce qui suffirait d'avoir une procuration délivrée par le propriétaire du terrain.
  • Fournir le documentation et information préalable nécessaires à l'élaboration du projet, ainsi qu'autoriser le maître d'œuvre pour les modifications ultérieures de celui-ci .
  • Gérer et obtenir les licences et administratif autorisations , ainsi que signer le acte de réception de l'oeuvre . Le promoteur est la personne chargée de gérer l'obtention de toutes les licences, permis et autorisations nécessaires à l'exécution de l'immeuble. En ce sens, il convient de noter que le promoteur sera responsable, conjointement avec l'entrepreneur, si les travaux commencent sans les autorisations requises. En pratique, si le manquement à cette obligation suppose le retard des travaux, sauf convention contraire entre les parties, le sujet contrevenant pourra être contraint d'indemniser le reste des agents impliqués dans les travaux. Le tout, sans préjudice du droit que peuvent avoir lesdits agents, le cas échéant, de résilier leurs contrats correspondants si leur intérêt contractuel est frustré.
  • Signez le assurances et garanties responsabilité d'un an et de dix ans.
  • Le promoteur d'un immeuble en construction doit garantir, dès l'obtention du permis de construire, la restitution des sommes livrées (y compris les taxes correspondantes) plus les intérêts légaux, dans le cas où les conditions convenues pour le début de la construction ou la livraison du logement .
  • Remettre à l'acheteur, le cas échéant, le documentation du travail exécuté , ou tout autre document requis par l'Administration compétente. La documentation des travaux exécutés est composée de :

– le projet, avec intégration, le cas échéant, des modifications dûment approuvées ;

– l'attestation de réception ;

– La relation d'identification des agents qui sont intervenus lors du processus de construction ; Oui

– Instructions d'utilisation et d'entretien du bâtiment et de ses installations.

L'ensemble de cette documentation constitue le livre de l'édifice.

Autopromotion – Autopromoteur

 Du point de vue juridique, il n'y a pas de différence entre le promoteur qui exerce ses fonctions pour disposer de ce qui a été construit, et celui qui construit, au moins dans un premier temps, pour son propre usage et sa jouissance.

Un auto-promoteur est considéré comme une personne qui, n'étant pas un professionels , planifie et engage les professionnels nécessaires afin de construire un bâtiment pour leur propre usage et plaisir, en assumant la risques découlant de l'aménagement du bâtiment sur leur propre terrain.

, traitement juridique du promoteur et de l'auto-promoteur est la même. Toutes les dispositions relatives au promoteur sont pleinement applicables à l'auto-promoteur et, en particulier, celles se référant au régime de responsabilité et de garantie.

Par conséquent, l'auto-promoteur est tenu de fournir les garanties au Promoteur dans tous les cas, sauf comme indiqué dans l'obligation de garantie décennale, et pas seulement dans le cas où il entend disposer du bien ou lorsqu'il procède effectivement à sa disposition.

, Contrôle sur la constitution des garanties précitées s'effectue, non pas au moment de la vente, mais au moment de l'acte authentique et de l'enregistrement de la déclaration des travaux neufs au bureau de la publicité foncière.

Un de problèmes pratiques qui pourraient survenir si les garanties précitées n'étaient pas constituées au moment de la déclaration des travaux neufs, reportant lesdits constitution au moment de l'aliénation de l'immeuble, serait que si, pour acquérir le bien, l'acquéreur (ou l'entité qui finance), sollicite un prêt hypothécaire, l'entité financière demandera un justificatif de l'achèvement des travaux pour lesquels une déclaration est nécessaire le l'attestation que l'assurance décennale correspondante a été souscrite. Etant donné que pour qu'une compagnie d'assurance délivre une assurance responsabilité décennale sur une construction, celle-ci aurait dû être soumise à un contrôle qualité spécifique dès le départ, il sera en pratique impossible de déclarer les travaux neufs et l'achèvement des travaux et, il sera donc impossible d'obtenir le crédit.

Nonobstant ce qui précède, possible SOLUTIONS au problème pratique d'une compagnie d'assurances émettant une assurance responsabilité civile décennale sur une construction qui n'a pas fait l'objet du contrôle de qualité correspondant, peut être :

– établir l'obligation d'effectuer un contrôle qualité de l'immeuble sans que cela implique la souscription immédiate de l'assurance correspondante (OCT) ; Soit

– Que l'obligation de souscrire l'assurance correspondante incombe au constructeur, puisqu'elle peut être expressément convenue avec le constructeur, qui est le preneur d'assurance pour le compte du premier.

 Maison unifamiliale à usage personnel

 Cette hypothèse est exclue de l'obligation de contracter assurance responsabilité civile décennale pour dommage matériel.

Nonobstant ce qui précède, en cas de transfert «entre vifs» dans un délai de 10 ans , l'auto-promoteur est tenu de souscrire à l'assurance correspondante pour le temps restant à accomplir les 10 ans. Par rapport à cette obligation de l'auto-promoteur, il est possible d'en convenir autrement.

Malgré la possibilité de ne pas souscrire une assurance responsabilité civile décennale lorsqu'une maison unifamiliale est auto-aménagée pour son propre usage, il ne faut pas oublier que si elle est éliminé avant l'expiration du délai de 10 ans à compter de l'achèvement des travaux, cela peut être très difficile. En pratique, une compagnie d'assurance émet une assurance responsabilité civile pour le temps restant à terminer les 10 ans, sur une construction qui n'a peut-être pas fait l'objet d'un contrôle qualité. contrôle depuis sa création.

Communauté de propriétaires en construction

Dans les cas où un communauté de propriétaires exerce les fonctions de promoteur, il n'existe aucune personne morale à qui la considération de promoteur peut être accordée. En théorie, les communautés de propriétaires n'ont pas dévouement professionnel dans le secteur de la construction, contrairement aux coopératives d'habitation.

Étant donné les doutes possibles quant à savoir qui a le statut de promoteur dans certaines situations qui se présentent en pratique, il faut préciser que :

  • Le promoteur est le gestionnaire professionnel qui, recevant la commission des membres de la communauté, prend les décisions pertinentes et fondamentales concernant l'ordre de la construction et le processus de construction.

Toute la communauté les membres ont le statut de promoteur :

– lorsqu'il n'y a pas de gestionnaire professionnel ; Soit

– Lorsqu'il est l'un des membres de la communauté qui développe l'intervention décisionnelle dans la promotion, celui-ci n'a pas de développement immobilier en tant que dévouement professionnel ou son activité habituelle n'est pas exercée sur le marché de la construction.

Dans ces deux cas, tous les membres de la communauté sont responsables des obligations découlant de l'intervention décisionnelle de la communauté dans la promotion. Les copropriétaires sont responsables des obligations assumées par la communauté de copropriétaires en fonction de leur participation aux frais. La responsabilité envers les personnes lésées est donc solidaire et non solidaire ( CC art.393 ). Nonobstant ce qui précède, dans le cas où il est un des membres de la communauté qui développe l'intervention décisionnelle dans la promotion et qui a comme activité professionnelle la promotion immobilière ou toute autre directement liée au marché immobilier, celle-ci sera la seule personne considérée comme promoteur aux fins de la LOE.

Coopératives en construction

 Les coopératives d'habitation sont des associations de personnes dont le but est commun intérêt ou besoin socio-économique, c'est-à-dire fournir à leurs membres des logements ou des locaux et des bâtiments, ainsi que les conserver ou les administrer, en pouvant acquérir, lotir et aménager des terrains à cette fin. et réaliser les travaux, travaux et services nécessaires, voire contribuer directement et personnellement aux travaux de ses partenaires.

La coopérative est l'une des formes qui, en principe, se présente comme Moins cher procéder à la construction et à l'acquisition d'une maison, puisque la figure du promoteur est exclue du processus de construction et, par conséquent, les membres de la coopérative ils économisent leur bénéfice d'entreprise (environ 25% de la valeur de la maison), en réussissant à adapter les prix aux possibilités de la demande et adapter les modalités de paiement aux possibilités et aux besoins des coopérateurs dans la mesure où cette adaptation est compatible avec le financement des travaux. En revanche, le coopérateur est responsable, même financièrement, en tant que membre de la société coopérative, des logements et locaux non attribués à l'issue de la promotion.

Concernant traitance , les coopératives d'habitation peuvent :

  • Embauchez directement tous les professionnels impliqués dans le processus de construction, du technicien chargé de projeter le bâtiment aux entrepreneurs qui réalisent les travaux. Dans ce cas, aucun contrat n'est signé avec un promoteur, les partenaires assumant la promotion et, par conséquent, ceux qui doivent surveiller les travaux, en assumant les coûts supplémentaires ou les retards de livraison.
  • Engagez une société de gestion, c'est-à-dire une entité spécialisée dans la création et la gestion de coopératives d'habitation, facturant une redevance basée sur le prix du logement. Dans ce cas, c'est l'entité gestionnaire qui est responsable devant la coopérative elle-même de ses actes en rapport avec ses intérêts et, de même, et à titre individuel, envers les membres et les tiers.

Or, légalement, le la condition de promoteur est accordée non seulement à ceux qui exercent collectivement les fonctions de promoteur, mais également à ceux qui, en vertu du contrat ou de leur intervention décisionnelle dans la promotion, agissent comme tels promoteurs en qualité de promoteur ou de gestionnaire de coopératives.

En ce sens, et face à d'éventuelles doutes sur qui a le statut de promoteur dans certaines situations qui se produisent en pratique, il convient de noter qu'ils ont le statut de promoteur :

  • , professionels maître d'ouvrage auquel le conseil d'administration accorde des pouvoirs suffisants pour prendre les décisions pertinentes concernant la planification de la construction.
  • Dans le cas où aucun pouvoir n'est accordé ou un pouvoir est accordé, cela n'inclut pas le pouvoir de décider des actes fondamentaux dans le processus de construction, le coopérative . La responsabilité du conseil d'administration de la coopérative et de ses membres contre la coopérative en raison de vices ou de vices dans les habitations, requiert une action coupable de la part des administrateurs.

Contrôle du respect des les garanties ne sont pas envisagées au moment de l'inscription de la dissolution de la coopérative au registre des sociétés coopératives. En ce sens, il faut tenir compte du fait que les statuts des coopératives doivent établir comme durée minimale de la société , le temps nécessaire pour que les maisons soient attribuées individuellement aux partenaires, et subsistent encore au moins 5 ans. à compter de la délivrance du certificat ou de la licence d'habitabilité.

Agents et intermédiaires immobiliers

 Cette figure n'est pas envisagé dans la LOE en tant que telle. Cependant, d'un point de vue économique, c'est un chiffre intéressant dans les contrats d'achat et de vente de biens immobiliers car sa concurrence a un impact direct sur l'ajustement des prix.

Ce ne sont pas des promoteurs immobiliers. Son activité ne se concentre pas tant sur la construction que sur la vente d'immeubles. Les intermédiaires sont des agents ou des professionnels qui fournissent des conseils sur la rechercher et acheter de maisons et d'autres types de bâtiments. Dans la plupart des cas, ils s'occupent de tout le nécessaire procédures jusqu'à l'acquisition effective d'un immeuble spécifique.

Les fondamentaux avantage offerts par des intermédiaires n'est autre qu'un gain de temps pour les personnes intéressées par l'achat d'une maison ou d'un autre type de bâtiment. Ils renseignent sur le prix de l'immobilier, proposent des offres adaptées aux besoins et aux possibilités du futur acquéreur, assurent la médiation entre le vendeur et l'acquéreur et conseillent dans la recherche de financement.

Les services de ce type de courtage immobilier génèrent une commission qui est généralement supporté par la personne qui vend le bien, mais qui peut parfois aussi être payé par la personne qui acquiert le bien (double commission).

Les types d'intermédiaires sont les suivants :

  • Real agences immobilières.
  • Pour les gestionnaires .
  • Sociétés immobilières .

L'intermédiation les services (conseil, information, gestion, etc.) fournis par les trois types d'intermédiaires sont très similaires. La différence fondamentale entre les agents immobiliers et les autres courtiers immobiliers est qu'ils ont une assurance responsabilité civile, alors que les autres ne l'ont pas toujours.

2.- Agents intervenant dans le processus de construction

Le constructeur

Le constructeur ou l'entrepreneur est le mandataire de l'immeuble qui assume, contractuellement devant le promoteur, l'engagement d'exécuter avec des moyens humains et matériels, propres ou extérieurs, les travaux ou une partie d'entre eux objet du projet et du contrat.

, obligation principale du constructeur est de fournir un résultat utile au promoteur, pour réaliser les travaux exécutés ; cependant, l'entrepreneur assume diverses obligations et responsabilités :

– Dans le domaine contractuel, il supporte les risques et les frais de perte ou de destruction de l'œuvre jusqu'à sa livraison, sauf retard de réception (CC art.1544, 1588 s. et 1596 ; LOE art.17) ;

– sur le lieu de travail (peut entraîner la culpabilité en choisissant et dans le suivi );

– par rapport aux matériaux (qu'ils soient fournis ou posés par le constructeur lui-même) ;

– par rapport au capital, son financement, etc.

Inspiré du principe du risque et de la chance de l'entrepreneur, le contrat de travaux est également appelé un contrat d'entreprise , faisant allusion aux différentes obligations et responsabilités assumées par le contractant en vertu du contrat et au fait que le contractant doit fournir les moyens humains et matériels nécessaires pour obtenir le résultat promis.

Exigences

 Le constructeur est tenu d'avoir le qualification ou formation professionnelle qui remplit les conditions requises pour agir en tant que constructeur.

La qualification ou la formation professionnelle visée n'étant pas précisée et il n'existe pas de qualification spécifique ayant pour objet de former des entrepreneurs, la disposition légale relative à la qualification qualifiante du constructeur est vide de contenu, restant une simple déclaration de bonnes intentions.

Comme il n'y a pas de titre officiel pour être entrepreneur, actuellement toute personne, physique ou morale, ayant la nominale être lié et ayant la capacité professionnelle (et économique) suffisante pour exécuter le contrat de travail peut être un entrepreneur.

Toutefois, le cas échéant, l'entrepreneur doit respecter les obligations établies par les communautés autonomes pour l'exercice de la profession de la construction, étant donné qu'elles sont les seules compétentes pour édicter des réglementations relatives à l'exercice des professions non certifiées dans le domaine de la construction.

Oui, il y en a qualifications officielles, formation professionnelle, liée aux diverses activités matérielles de construction (par exemple exécution et plans de travail, maçonnerie, etc.). En ce sens, il existe des certificats de professionnalisme qui confirment la compétence et l'expérience acquises par certains techniciens en construction.

Obligations

 Outre l'exigence liée à la qualification ou à la formation professionnelle qualifiante pour être constructeur, les obligations suivantes s'appliquent :

  • , exécution des travaux sous réserve du projet, de la législation applicable et des instructions du maître d'œuvre et du directeur de l'exécution des travaux, afin d'atteindre la qualité requise dans le projet.

L'exécution des travaux par l'entrepreneur doit respecter les paramètres :

– à la commande reçue du donneur d'ordre ou du promoteur ;

– au projet élaboré par le concepteur ;

- à la lex arts du constructeur, qui fait partie du contrat ( CC art.1258 ), c'est-à-dire qu'il doit observer les règles usuelles et les bonnes pratiques propres à sa profession ;

– à la législation applicable, notamment celle relative aux produits de construction, au contrôle de la qualité, à la santé et à la sécurité, à la prévention des risques professionnels, etc., et doit disposer des autorisations, permis et licences nécessaires, etc. ;

– Aux instructions du promoteur, généralement transmises par la direction du projet, c'est-à-dire le chef de projet et le responsable de l'exécution du projet.

Comme cela a été analysé précédemment, l'entrepreneur ne se conforme pas à l'exécution d'une activité avec diligence raisonnable, il est nécessaire d'atteindre le résultat établi dans le contrat. Pour cette raison, le risque de la perte de la chose est à votre charge jusqu'à la livraison de l'ouvrage.

L'entrepreneur ne peut se limiter à l'exécution des instructions techniques puisque sa qualité d'expert le rend capable d'apprécier les faisabilité des consignes et commandes reçues, ainsi que l'adéquation des matériaux de construction s'ils sont fournis par le client. Il a l'obligation d'avertir le donneur d'ordre lorsque les instructions ou les ordres sont incorrects ou irréalisables et est donc en droit de ne pas exécuter ou exécuter les ordres lorsqu'ils sont, à son avis, incorrects ou irréalisables.

L'entrepreneur doit respecter les instructions du promoteur , cependant, il n'y a pas lieu pour lui de prétendre et de se cacher derrière le fait qu'il fait ce que les techniciens lui ordonnent de faire en cas de tentative d'éviter sa responsabilité éventuelle en relation avec les travaux .

  • , désignation du maître d'oeuvre qui assume la représentation technique du constructeur dans les travaux et qui, en raison de ses qualifications ou de son expérience, doit avoir une formation adéquate en fonction des caractéristiques et de la complexité des travaux.

Le gestionnaire de site n'est pas tenu d'avoir un diplôme universitaire diplôme . Il s'agit généralement, en général, d'un architecte technique ou d'une personne ayant une grande expérience dans le monde de la construction.

Afin de pouvoir donner des ordres à ses subordonnés, il est nécessaire que le maître d'œuvre connaisse la construction à réaliser et soit en mesure de commander les moyens humains et matériels nécessaires à la réalisation et à l'exécution des travaux conformément avec ce qui a été convenu entre l'entrepreneur et le donneur d'ordre dans le contrat.

  • , allocation des ressources humaines et matérielles que l'importance du travail exige. Le constructeur doit affecter aux travaux les moyens humains et matériels nécessaires à l'obtention du résultat convenu contractuellement.

Le constructeur n'exerce généralement pas directement son activité, mais agit plutôt à travers sa structure commerciale. Par conséquent, le total ou partiel sous-traitant des travaux est possible, pour autant que soient remplies les conditions fixées par la L 32/2006 qui réglemente la figure du sous-traitant dans le secteur de la construction, à moins que ce pouvoir n'ait été expressément exclu dans le contrat, ou que le maître d'ouvrage n'adjuge ou commande tous les travaux à l'entrepreneur en fonction de ses conditions personnelles.

  • , formalisation de la sous-traitance de certaines parties ou installations de l'ouvrage dans les limites établies dans le contrat et dans la loi 32/2006 .

La sous-traitance fait partie des obligations de l'entrepreneur, cependant, il ne s'agit pas tant d'une obligation que d'une power de l'entrepreneur.

L'entrepreneur est directement responsable , devant le maître d'ouvrage, pour les travaux que les sous-traitants exécutent. A son tour, si le travail a été ajusté sur une base plus élevée, le sous-traitant peut apporter un subrogation et action subsidiaire contre le même propriétaire de l'ouvrage pour réclamer ce que l'entrepreneur doit.

  • La signature du certificat de mise en page ou de commencement et du certificat de réception du travail. L'acte d'aménagement doit être signé par l'entrepreneur et par la maîtrise d'œuvre, c'est-à-dire le maître d'œuvre et le directeur de l'exécution des travaux.

L'implantation doit être effectuée par le constructeur dans le cadre de l'exécution des travaux. L'acte d'aménagement doit indiquer si le démarrage des travaux a lieu ou non et, le cas échéant, l'acte d'aménagement vaut début officiel du travail.

De même, l'entrepreneur a l'obligation de signer l'acte de réception de l'ouvrage , qui doit être signé, au moins, par le contractant et par le promoteur (LOE art.6). Si réservations sont consignées dans le procès-verbal de réception, une fois ces réserves corrigées, le titulaire doit signer le certificat de rectification ( LOE art.6.2.d ).

  • Fournir au maître d'œuvre les données nécessaires à l'exécution des documentation du travail exécuté . L'entrepreneur doit remettre au maître d'œuvre les informations et la documentation nécessaires à la préparation par lui de la documentation relative aux travaux exécutés ( LOE art.12. xnumx.f ).
  • La souscription de la garanties prévues par la loi, notamment la assurance décennale , et le assurance des dommages matériels , caution ou garantie financière que le constructeur doit souscrire en garantie des dommages matériels dus aux vices ou défauts d'exécution qui affectent les éléments de résiliation ou d'achèvement des travaux et qui doivent être indemnisés pendant une période de garantie de l'achèvement des travaux et de leur livraison au promoteur.

La souscription à ladite assurance peut être remplacée par une retenue à la source by le promoteur de 5% du montant de l'exécution matérielle des travaux pendant toute la période de garantie. Il doit être entendu, bien que rien ne soit dit dans la LOE, que l'entrepreneur pourrait également substituer la souscription de ladite assurance à la livraison au promoteur d'un banque garantie garantissant au moins 5% du montant de l'exécution matérielle des travaux pendant une période d'un an, à travers laquelle les dommages matériels causés à l'immeuble en raison de vices ou de défauts dans son exécution ayant affecté la finition ou les éléments de finition au cours de l'année précitée seraient être indemnisé.

Le promoteur peut expressément convenir avec le contractant que ce dernier sera le preneur d'assurance pour le compte du premier en matière d'assurance dommages matériels ou d'assurance caution pour garantir l'indemnisation des dommages causés par des malfaçons ou défectuosités d'éléments de construction ou d'installations pour 3 années . qui entraînent le non-respect des exigences d'habitabilité ; Oui

– assurance dommages matériels ou assurance caution pour garantir 10 ans l'indemnisation des dommages matériels causés au bâtiment par des vices ou des défauts qui proviennent ou affectent les fondations, les supports, les poutres, les planchers, les murs de charge ou d'autres éléments structuraux, et qui compromettent directement la résistance mécanique et la stabilité du bâtiment.

Sous-traitant

Le sous-traitant est la personne physique ou morale qui s'engage contractuellement auprès de l'entrepreneur ou autre sous-traitant de mise en service à réaliser certains parties ou unités de travail , sous réserve du projet qui régit son exécution. La variantes de ce chiffre peuvent être ceux du premier sous-traitant (sous-traitant dont le client est l'entrepreneur), du second sous-traitant (sous-traitant dont le client est le premier sous-traitant), etc.

La loi 32/2006 réglemente sous-traitance dans le secteur de la construction et vise à améliorer les conditions de travail dans le secteur, en général, et les conditions de santé et de sécurité de ses travailleurs, en particulier. Cette loi suppose un changement radical par rapport au modèle préexistant, puisqu'elle aborde pour la première fois, et de manière strictement sectorielle, une réglementation du régime juridique de la sous-traitance qui, reconnaissant son importance pour le secteur de la construction et sa spécialisation pour l'augmentation de la productivité, établit une série de garanties visant à éviter que le manque de contrôle de cette forme d'organisation productive ne provoque des situations objectives de risque pour la sécurité et la santé des travailleurs, dans un pays comme l'Espagne, qui continue d'enregistrer un taux d'accidents travail très connu pour son nombre et son sérieux.

Cette règle, strictement sectorielle, est applicable aux contrats conclus, en sous-traitance, pour l'exécution des prestations suivantes travaux effectués dans les travaux de construction :

- les fouilles;

– mouvements de terre ;

- imeuble;

– montage et démontage des éléments préfabriqués ;

– agencements ou installations ;

– métamorphose ;

– réhabilitation ;

- réparation;

– démantèlement ;

- abattre;

- maintenance;

– travaux de conservation et de peinture et de nettoyage;

- assainissement.

 Exigences pour l'entrepreneur et le sous-traitant

Une série d'exigences sont établies pour les entrepreneurs et les sous-traitants, en le numéro de commande éviter la participation d'entreprises sans structure organisationnelle minimale permettant de garantir qu'elles sont en mesure de remplir leurs obligations de protection de la santé et de la sécurité des travailleurs. .

Pour qu'une entreprise puisse intervenir dans le processus de sous-traitance dans le secteur de la construction, en tant qu'entrepreneur ou sous-traitant, elle doit répondre aux exigences suivantes :

  • Avoir leur propre organisation de production , disposer des ressources matérielles et personnelles nécessaires et les utiliser pour mener à bien l'activité contractée.
  • Supposons que le risques, obligations et responsabilités inhérent au développement de l'activité commerciale.
  • Exercer directement les pouvoirs de organisation et gestion sur le travail effectué par leurs travailleurs sur le chantier et, dans le cas des travailleurs indépendants, effectuer le travail avec autonomie et sous leur propre responsabilité et en dehors du cadre d'organisation et de gestion de l'entreprise qui travaille pour eux. ont embauché.

En plus des exigences ci-dessus, les entreprises qui ont l'intention d'être engagées ou sous-traitées pour des travaux sur un chantier de construction doivent :

  • Prouver qu'ils ont ressources humaines , à leur niveau d'encadrement et de production, qu'ils disposent de la formation nécessaire en matière de prévention des risques professionnels, ainsi que d'une organisation préventive conforme à la L 31/1995 , relative à la prévention des risques professionnels.
  • Être inscrit au Registre des entreprises accréditées . Cette inscription est faite d'office par l'autorité du travail compétente, sur la base de la déclaration de l'employeur visée à l'alinéa suivant.

Les entreprises contractantes ou sous-traitantes doivent certifier le respect des exigences ci-dessus au moyen d'une déclaration signé par leur représentant légal formulé devant le Registre des Sociétés Agréées. L'inscription est faite d'office par l'autorité du travail compétente, sur la base de ladite déclaration.

En outre, les entreprises dont l'activité consiste à être engagées ou sous-traitées habituellement pour effectuer des travaux sur des chantiers doivent disposer, dans les conditions déterminées par règlement, d'un certain nombre de travailleurs sous contrat à durée indéterminée qui n'est pas inférieur à 10 % pendant les 18 premiers mois de validité de la présente règle, ni 20 % pendant les mois du 19 au 36, ni 30 % à partir du 37 mois inclus. A ces fins, dans le coopératives de travail associées, les associés travailleurs sont calculés de la même manière que les travailleurs salariés, dans les conditions déterminées par règlement.

Régime de sous-traitance

 L'excès des chaînes de sous-traitance, notamment dans le secteur de la construction, opère une dégradation progressive des marges des entreprises et de la qualité des prestations fournies au point que, dans les derniers maillons de la chaîne, ces marges sont pratiquement inexistantes, favorisant les travaux immergés, juste dans le dernier élément qui doit répondre des conditions de sécurité et de santé des travailleurs qui exécutent les travaux. Pour cette raison, l'indication dérives de la sous-traitance peut favoriser l'apparition de pratiques incompatibles avec la santé et la sécurité au travail.

Sous-traitant , en tant que forme d'organisation productive, ne peut être limité , sauf dans les conditions et dans les cas prévus à L 32/2006 . Ainsi, le régime de sous-traitance dans le secteur de la construction en général est le suivant :

  • , promoteur peut contracter directement avec autant de contractants qu'elle le juge opportun, qu'il s'agisse de personnes physiques ou morales.
  • , entrepreneur peut contracter avec des entreprises sous-traitantes ou des travailleurs indépendants pour effectuer les travaux qui ont été contractés avec le promoteur.
  • , premier et deuxième sous-traitants peuvent sous-traiter l'exécution des travaux qu'ils ont respectivement contractés.
  • , tiers sous-traitant ne peut pas sous-traiter le travail qu'il a confié à un autre sous-traitant ou à un travailleur indépendant.
  • , travailleur indépendant ne peut sous-traiter les travaux qui lui sont confiés ou à d'autres entreprises sous-traitantes ou à d'autres travailleurs indépendants.
  • De même, les sous-traitants ne peuvent sous-traiter ni , dont l'organisation productive mise en service dans le travail consiste, fondamentalement, en l'apport de main-d'œuvre, entendue comme celle qui, pour l'exécution de l'activité contractée, n'utilise pas plus d'équipements de travail propres que d'outils manuels, y compris les outils électriques portatifs, même s'ils ont le soutien d'autres équipes de travail autres que celles indiquées, à condition qu'elles appartiennent à d'autres entreprises, entrepreneurs ou sous-traitants des travaux.

Nonobstant ce qui précède, lorsqu'il est dûment justifié cas fortuits , en raison d'exigences de spécialisation du travail, de complications techniques de production ou de circonstances de force majeure que les agents impliqués dans le travail peuvent rencontrer, il est nécessaire, de l'avis de la direction du projet, de contracter une partie du travail avec tiers, exceptionnellement la sous-traitance établie à un niveau supplémentaire peut être prolongée, à condition que la maîtrise d'ouvrage mentionne son accord préalable et la ou les causes qui la motivent dans le livre de sous-traitance (L 32/2006 art.7).

Extension exceptionnelle de la sous-traitance ne s'applique pas dans les cas visés aux lettres e) et f) ci-dessus, sauf si la circonstance motivante est un cas de force majeure.

L'entrepreneur doit informer le santé et coordonnateur de la sécurité et le représentants des travailleurs des différentes entreprises entrant dans le périmètre d'exécution de son contrat et inscrites au livre de sous-traitance, la sous-traitance exceptionnelle.

De même, le contractant doit informer les autorités compétentes COUTURE compétente de la sous-traitance exceptionnelle indiquée en remettant, dans les 5 jours ouvrables suivant son approbation, un procès-verbal indiquant les circonstances de sa nécessité et une copie de l'inscription faite au livre de sous-traitance.

Registre des entreprises accréditées – (L 32/2006 art.5 et 6 )

Aux fins des dispositions relatives au régime de sous-traitance, il est prévu la création du Registre des Entreprises Agréées, en fonction de la main d'oeuvre compétente compétente, entendue comme celle correspondant au territoire de la communauté autonome où est situé le siège social de la société. entrepreneur ou sous-traitant.

Inscription en le Registre des Entreprises Agréées est valable pour tout le territoire national, et ses données sont accessibles au public, à l'exception de celles relatives à la vie privée.

Par règlement, le contenu, forme et effets de l'inscription audit registre sera établie, ainsi que le systèmes de coordination des différents registres dépendant des autorités régionales du travail.

Obligations de l'entrepreneur et du sous-traitant

Les obligations suivantes sont établies :

  • Devoir de vigilance et les responsabilités découlant de la non-conformité. Les entreprises contractantes et sous-traitantes intervenant dans les travaux de construction compris dans le champ d'application de la L 32/2006 doivent contrôler le respect des dispositions de celle-ci par les entreprises sous-traitantes et les travailleurs indépendants avec lesquels elles contractent ; notamment en ce qui concerne :

– les obligations de accréditation et inscription ( L 32/2006 art.4.2 ) ; Oui

- L' système de sous-traitance (L 32/2006 art.5).

Les entreprises sous-traitantes doivent communiquer ou céder à l'entrepreneur, par l'intermédiaire de leurs commanditaires respectifs s'ils sont différents des premiers, tout informations ou documents qui affecte ce qui précède.

Sans préjudice des autres responsabilités établies dans la législation sociale, le violation des obligations d'accréditation et d'enregistrement requises ou du régime de sous-traitance, détermine la responsabilité civile du sous-traitant qui a contracté encourant lesdits manquements et de l'entrepreneur correspondant en ce qui concerne les obligations de travail et de sécurité sociale découlant de l'exécution du contrat convenu qui correspondent au sous-traitant responsable de l'infraction dans le cadre de l'exécution de son contrat, quel que soit l'activité desdites sociétés.

Dans tous les cas, la responsabilité établie dans l'art. 43 du Statut des travailleurs est requise (ET) lorsque les hypothèses qui y sont prévues se produisent.

  • Avoir la documentation de la sous-traitance . Chaque entrepreneur doit disposer d'un livret de sous-traitance dans tous les travaux de construction entrant dans le champ d'application de L 32/2006.
  • Obligation d'informer les représentants des travailleurs . Les représentants des travailleurs des différentes entreprises qui interviennent dans l'exécution des travaux doivent être informés des embauches et sous-traitances qui y sont faites.
  • Accréditer le formation préventive des travailleurs . Les entreprises doivent veiller à ce que tous les travailleurs qui fournissent des services sur les chantiers de construction aient la formation nécessaire et appropriée à leur emploi ou à leur fonction en matière de prévention des risques professionnels, afin qu'ils soient conscients des risques et des mesures pour les prévenir.

1) Au moyen d'une convention collective sectorielle nationale, des systèmes ou des procédures de représentation des travailleurs peuvent être établis par l'intermédiaire de représentants syndicaux ou sur une base bipartite entre les organisations professionnelles et les syndicats, afin de promouvoir le respect des risques professionnels réglementations de prévention dans les travaux de construction du territoire correspondant. Vous pouvez également établir des programmes de formation et des contenus spécifiques de nature sectorielle et pour le travail de chaque spécialité.

2) Le spécifique système d'accréditation de la formation peut consister en la délivrance d'une carte professionnelle pour chaque travailleur, unique et valable dans tout le secteur.

3) Le sous-traitant n'a pas le statut d'agent de construction conformément au régime LOE, qui définit les responsabilité des agents du bâtiment contre défauts de construction , le constructeur étant responsable de l'activité des sous-traitants, car ils sont liés contractuellement, limitant l'action du sous-traitant à suivre les instructions de son entrepreneur .

4) Les infractions aux dispositions de L 32/2006 sont sanctionnées conformément au RDLeg 5/2000 du texte consolidé de la loi sur violations et sanctions dans l'ordre social

Union temporaire d'entreprises –  (L 18/1982)

Compte tenu de la complexité technique et commerciale, ainsi que législative, que le marché immobilier et le processus de construction ont acquis, de nouveaux acteurs ou sujets sont apparus et apparaissent qui développent une offre de services qui vient contribuer d'une manière ou d'une autre pour garantir une construction plus efficace et de qualité.

Au sein de ce grand groupe, se distinguent :

– gestion de projet intégrée ou Chef de projet ; ET

– la collaboration d'entreprises et/ou d'entrepreneurs du secteur de la construction avec des coentreprises et coentreprises .

Les unions temporaires d'entreprises (ci-après, UTE) supposent une système de coopération entre entreprises et/ou entrepreneurs pour un temps déterminé, déterminé ou indéterminé, pour le développement ou l'exécution d'un travail, d'un service ou d'une fourniture et avec un régime fiscal déterminé.

Les UTE sont issues d'un contrat de collaboration signé entre entreprises et/ou hommes d'affaires et formalisé en un acte public qui donne lieu à une organisation qui manque la personnalité juridique . A ce titre, les membres de l'UTE sont solidairement responsables vis-à-vis des tiers des actes et opérations accomplis dans l'intérêt commun.

Caractéristiques

Pour que le régime fiscal institué par la L 18/1982 soit applicable, l'UTE doit présenter les caractéristiques suivantes :

  • Son poids record les membres doivent être des personnes physiques ou morales résidant en Espagne ou à l'étranger. Les affaires revenu des particuliers qui font partie d'une coentreprise est déterminé par estimation directe aux fins de l'impôt sur le revenu des particuliers.
  • Son poids record objet doit être de développer ou d'exécuter exclusivement un travail, un service ou une fourniture spécifique à l'intérieur ou à l'extérieur de l'Espagne, en pouvant développer ou exécuter des travaux et des services complémentaires et accessoires de l'objet original.
  • Son poids record durée doit être le même que celui de l'ouvrage, du service ou de la fourniture qui en constitue l'objet avec un maximum de 25 ans, sauf si l'exécution ou l'exploitation est de travaux ou de services publics, auquel cas la durée maximale sera de 50 ans. années.
  • Ils doivent être gérés par un gestionnaire unique avec les pouvoirs suffisants accordés par chacun des membres de l'UTE pour exercer les droits et contracter les obligations correspondantes au nom de l'UTE.
  • Ils doivent être constitués au moyen d'un acte public qui contient les statuts ou ententes qui en régissent le fonctionnement, incluant, entre autres, la proportion ou le mode de détermination de la participation des différents membres à la répartition des résultats de l'UTE et le critère d'attribution du temps. résultats ou revenus et dépenses. L'acte public doit être inscrit sur un registre spécial à caractère administratif auprès du Ministère des Finances. Antérieur à enregistrement , un document doit être adressé à la Direction Générale des Impôts dans lequel les membres de l'UTE demandent l'acceptation du régime fiscal spécial et l'enregistrement de l'acte. Ce document doit être accompagné d'une copie de l'acte constitutif de l'UTE, d'une photocopie du modèle 036 ou 037 demandant le CIF de l'UTE et d'une photocopie du modèle 845 (pour la redevance municipale) ou 846 (pour la redevance provinciale). .

L 18/1982 utilise le terme » entrepreneurs » , il doit cependant être entendu que des personnes physiques peuvent faire partie d'une UTE, à condition qu'elles soient en régime d'estimation directe.

 Régime fiscal

 Le régime fiscal applicable à ces entités varie selon que les conditions indiquées à L 18/1982 sont remplies ou non :

  • Si les conditions ne sont pas remplies : ces entités ne sont pas des contribuables de l'EI , payant des impôts conformément au système d'affectation des revenus (LIS art.6).
  • Si les conditions sont remplies, le régime fiscal dépend du fait que ou non l'UTE est inscrite au registre spécial : l'UTE non immatriculée au registre spécial est imposée selon le régime général de l'IS, tandis que celle immatriculée est soumise au régime fiscal spécial établi pour ces entités.

 Régime fiscal spécial

 Le régime fiscal suivant est appliqué aux UTE immatriculées au registre spécial :

1) Ils ne paient pas IS pour la part du assiette fiscale attribuable aux membres résidents en territoire espagnol. Dans le cas où l'UTE opte pour la modalité de paiement échelonné , la base de calcul ne comprend pas la partie de la base imposable attribuable aux membres qui doit supporter l'imputation de la base imposable. En aucun cas, le remboursement de l'excédent d'acomptes provisionnels par rapport à cette même partie.

2) Son poids record membres résidant sur le territoire espagnol ou les non-résidents y ayant un établissement stable sont imputés :

  • , charges financières nettes qui, en application de la limitation à la déductibilité des charges financières, n'ont pas été déduites par l'UTE dans la période imposable. Les frais financiers nets facturés aux associés ne sont pas déductibles par l'entité.
  • Pour l'année périodes fiscales commençant le ou après 1-1-2015 , la réserve de capitalisation qui n'a pas été appliquée par l'UTE elle-même dans la période imposable. La réserve qui est imputée aux associés de l'UTE ne peut être appliquée par ces derniers, sauf si l'associé est un contribuable IRPF.
  • Le positif ou le négatif bases d'imposition, obtenues par l'UTE. Les bases d'imposition négatives attribuées aux associés ne peuvent être compensées par l'UTE. Pour les périodes d'imposition ouvertes à compter du 1-1-2015, les bases imposables positives sont réduites ou augmentées, selon le cas, dans la réserve de nivellement.
  • , bases des déductions et des primes dans le quota auquel l'entité a droit. Ces bases de déduction ou de prime sont intégrées dans la liquidation des associés, réduisant la quotité selon les règlements IS ou IRPF.
  • Retenues et acomptes correspondant à l'UTE.

3) Dividendes et participations aux bénéfices correspondant à membres non résidents sur le territoire espagnol sont imposés comme tels, conformément à la réglementation établie dans le RDLeg 5/2004 (revenus des non-résidents) et aux accords pour éviter la double imposition signés par l'Espagne. .

Dividendes et participation aux bénéfices correspondant à partenaires qui doivent supporter l'affectation de l'assiette imposable et qui proviennent de périodes imposables pendant lesquelles l'UTE s'est trouvée sous ce régime, ne sont pas imposés à cet impôt ni à l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

4) En cas de transfert d'actions dans le capital, les fonds propres ou les résultats d'une entreprise commune relevant du régime fiscal particulier, la valeur d'acquisition est augmentée du montant des avantages sociaux qui, sans répartition effective, ont été attribués aux associés . comme revenu de ses actions dans la période comprise entre l'acquisition et le transfert.

5) Pour l'année périodes fiscales commençant le ou après 1-1-2015 , la valeur d'acquisition des parts d'UTE est diminuée du montant des pertes sociales qui ont été imputées aux associés.

Ce régime fiscal Ne s'applique pas dans les périodes imposables au cours desquelles sont exercées des activités autres que celles propres à leur objet ou qu'ils détiennent, directement ou indirectement, des parts dans des sociétés qui sont leurs associés, ou dirigent ou contrôlent, directement ou indirectement, les activités de ses associés ou de tiers .

Les UTE et leurs participants résidant en Espagne ne sont pas tenus d'effectuer des retenues à la source, au titre de l'IS ou de l'IRPF, sur les rendements soumis à retenue réciproquement satisfaits en conséquence directe de l'activité du syndicat dans ses relations avec ses adhérents. En ce qui concerne les autres revenus qu'ils satisfont, il existe une obligation d'effectuer la retenue ou l'acompte correspondant à titre d'acompte d'IS ou d'IRPF.

Les entreprises membres d'une UTE qui opèrent à l'étranger peuvent bénéficier de la revenus de l'étranger à ces victimes que nous nommons exemption méthode ( LIS art.45 ). Les entités qui participent à des travaux, services ou fournitures exécutés ou fournis à l'étranger, au moyen de formules de collaboration analogues à l'UTE, peuvent se prévaloir de l'exonération des revenus provenant de l'étranger. Les entités doivent demander l'exemption au ministère de l'Économie et des Finances, en fournissant des informations similaires à celles requises pour les unions temporaires d'entreprises constituées sur le territoire espagnol. L'option d'exemption détermine son application jusqu'à la fin de l'UTE. Le revenu négatif obtenu par l'UTE est imputé sur l'assiette fiscale des entités membres. Dans ce cas, lorsqu'au cours d'années successives l'entreprise commune obtient des revenus positifs, les sociétés membres incluront dans leur assiette fiscale, sur une base positive, les revenus négatifs précédemment attribués, dans la limite du montant desdits revenus positifs. Ce qui précède ne s'applique pas aux périodes d'imposition au cours desquelles le contribuable exerce des activités autres que celles dans lesquelles devrait consister son objet social.

L'administration fiscale considère similaire à l'UTE espagnole le » coentreprises » (lorsqu'elles ne donnent pas naissance à une nouvelle société) et consortiums avec d'autres sociétés étrangères, qui n'ont pas la personnalité juridique et dont l'objet est l'exécution d'un travail, d'une fourniture ou d'un service similaire.

 Extinction

Dès que l'objet social pour lequel elle a été constituée est atteint, l'UTE s'éteint. La résiliation est formalisée dans un acte public , qui doit être communiquée au ministère des finances, qui la radie du registre spécial.

Règlement

Si la liquidation entraîne une livraison de marchandises aux sociétés composant l'UTE dont les valeurs vénales sont supérieures aux valeurs comptables, la différence entre les deux valeurs doit être incluse dans l'assiette fiscale de l'UTE correspondant à la période fiscale au cours de laquelle le transfert a lieu. extinction, de sorte qu'elle est imputée aux membres, qui augmenteront la valeur fiscale de leur participation dans l'UTE du montant des plus-values ​​de dissolution de l'UTE qui leur aura été imputée.

Au niveau des membres de l'UTE en liquidation, le revenu est produit de la différence entre la valeur vénale de l'indemnité de liquidation perçue et la valeur fiscale de la participation dans l'UTE qui leur est imputée, y compris les revenus générés par la liquidation de l'UTE, qui sont attribués à ses membres.

 Coentreprises

Coentreprise formule suppose la collaboration entre plusieurs entreprises à travers un accord contractuel soit par l'intermédiaire, outre l'accord contractuel précité, de la constitution par plusieurs sociétés d'un filiale commune afin de réaliser une activité concrète. Ce dernier cas est généralement le plus caractéristique. La filiale susmentionnée est généralement soit une société anonyme, soit une société à responsabilité limitée, constituée et détenue à parts égales par toutes les sociétés concernées.

Toutes les formalités prévues par la réglementation espagnole pour chacun d'eux doivent être suivies pour la constitution et fonctionnement de la filiale commune précitée. Les sociétés commerciales ont, en principe, un caractère stable et une certaine vocation de permanence, mais elles peuvent tout de même avoir un caractère temporaire, lui fixant une certaine durée ou jalon d'achèvement.

Comme il s'agit d'une formule de collaboration spécifique des partenaires, il est nécessaire d'établir un accord très clair sur la but et forme de la société et de l'organisation qui est créée dans les statuts et dans un pacte d'actionnaires, réglementant correctement les organes de gouvernance et le quorum . minimums de vote dans lesdites instances (assemblée des associés ou actionnaires et organe administratif) pour adopter des accords, pouvant même établir certains accords qui nécessitent l'assentiment de tous les associés.

Types d'entreprises

 Comme caractéristiques d'identification de chacun des deux types d'entreprises mentionnés, il convient de souligner les éléments suivants :

  • Société anonyme (SA): Elle doit avoir un capital minimum de 60,101 XNUMX euros divisé en actions et les associés ne sont pas personnellement responsables des dettes sociales, seul l'actif de la société étant responsable de l'exécution desdites dettes.
  • Société à responsabilité limitée (SL): Elle doit avoir un capital minimum de 3,005 XNUMX euros divisé en actions non librement transmissibles à d'autres personnes que les associés ou leurs proches ou sociétés du même groupe. Dans ce cas, les associés ne sont pas non plus personnellement responsables des dettes sociales. La société à responsabilité limitée a un régime relativement plus souple que la société anonyme, laissant plus d'autonomie à la volonté des parties.

 Différences entre UTE et « joint-venture »

L'alternative de créer une joint-venture pour le développement d'un projet immobilier, malgré ses difficultés organisationnelles et opérationnelles avantages et le régime fiscal spécial qui offre une plus grande flexibilité à la collaboration entre les sociétés qui se joignent, a le désavantage que ses membres Ils sont solidairement responsables vis-à-vis des tiers des actes et opérations accomplis dans l'intérêt commun. Un autre inconvénient est la forme de son organe de gestion à travers un gestionnaire unique qui engage l'UTE et, par conséquent, ses partenaires. Tous les associés doivent s'entendre sur la personne du gérant qui peut lui engager ses actes.

Cet inconvénient ne se présente cependant pas dans le cas de la filiale commune résultant de la joint-venture (société à responsabilité limitée ou société anonyme) car les associés ne sont pas personnellement responsables des dettes sociales de la société. En revanche, cette alternative entraîne la création d'une société avec toutes les démarches et tous les frais correspondants et la non-application des dispositions particulières régime fiscal de l'UTE.

D'autre part, l' caractère temporaire de l'UTE peut également s'appliquer à la société à responsabilité limitée, établissant une durée limitée à l'exécution des travaux ou à la fourniture du service.

 3. - Direction technique

 Concepteur du projet – (LOE art.10 )

Le concepteur est défini en tant que technicien qualifié et compétent qui, sur ordre du promoteur et sous réserve des réglementations techniques et urbaines correspondantes, est chargé de capturer le concept du bâtiment dans une série de plans et de documents conformément à un code graphique de portée générale.

Le concepteur peut entreprendre seul le développement du projet ou convenir avec le promoteur de l'embauche de collaborations partielles d'autres techniciens qui peuvent :

– rédiger des brouillons partiels du projet; Soit

– écrire des parties qui complètent le projet.

La contractualisation des collaborations partielles doit être effectuée en coordination avec le designer qui est l'auteur du projet principal, en évitant les doublons dans la documentation et dans les honoraires à percevoir par les auteurs des différentes œuvres indiquées ( LOE art.4.2 ).

Lorsque le projet est développé ou complété par des projets partiels ou d'autres documents techniques, chaque concepteur assume possession de leur projet.

 Exigences

Le designer doit être en possession de la formation académique et professionnelle qualification d'architecte, d'architecte technique, d'ingénieur ou d'ingénieur technique, selon le cas, et répondre aux spécifiques nécessaires à l'exercice de la profession.

Pour l'exercice de ces professions en question, la possession du diplôme universitaire correspondant à chacun des techniciens susmentionnés est requise. En ce sens, les commentaires formulés dans le No. 1695 , concernant le directeur d'exécution des travaux, en ce qui concerne les qualifications académiques et professionnelles qualifiantes, les conditions requises pour l'exercice de la profession et l'intrusion professionnelle.

Personne morale

Si la personne désignée comme rédacteur technique du projet est une personne morale, cette personne doit, à son tour, désigner le personne technique qui va être le designer qui doit avoir la qualification professionnelle qualifiante. Le concepteur dans ce cas peut être soit un travailleur engagé par la personne morale, ou l'un des partenaires qui en fait partie.

 Directeur de la construction

 Le maître d'œuvre est l'agent d'exécution qui, dans le cadre de la maîtrise d'œuvre, dirige l'aménagement de l'ouvrage dans ses aspects techniques, esthétiques, urbains et environnementaux, conformément au projet qui le définit, au permis de construire et autres autorisations obligatoires et conditions du contrat, afin de s'assurer de son adéquation à l'objet proposé.

C'est le technicien qualifié compétent qui, avec le directeur de l'exécution des travaux, forme le gestion optionnelle des travaux.

Le maître d'œuvre peut effectuer, en plus de la fonctions qui lui sont propres (direction générale des travaux), ceux du directeur d'exécution des travaux. Les fonctions de l'un et de l'autre sont parfaitement différenciées et identifiables.

Le maître d'œuvre peut être la personne qui a rédigé le projet des travaux qu'il est prévu d'exécuter ou une autre personne. Lorsqu'il s'agit d'un professionnel autre que celui qui a rédigé le projet, il a l'obligation de réviser le projet, puisqu'il assume la risques et responsabilités découlant des omissions, des lacunes et des imperfections dudit projet ( LOE art.17.7.2º ). Cependant, le directeur de la construction a le droit de répétition contre le concepteur.

Plus d'un directeur est contracté conjointement pour la direction des travaux, ils sont solidairement responsables sans préjudice de la répartition qui correspond entre eux ( LOE art.17. 7.3º ).

Les travaux de la projets partiels peut être dirigé par d'autres techniciens sous la coordination du chef de chantier.

Si la personne désignée pour exercer les fonctions de maître d'œuvre est un personne morale , cette personne doit à son tour désigner le technicien qui va être maître d'œuvre et qui doit avoir la qualification professionnelle qualifiante.

1) A défaut du projet n'exonère pas de sa responsabilité le technicien qui dirige les travaux, puisque sa qualité de technicien l'oblige à examiner le projet et à déterminer son adéquation aux circonstances particulières de l'ouvrage, sans préjudice de la responsabilité du concepteur pour les défauts encourus. Par conséquent, il doit être entendu que le directeur des travaux, tacitement, ratifie et approuve ce qui a été calculé et conçu par le concepteur technique et, par conséquent, s'il y a des erreurs, la responsabilité découlant de tels actes est conjointe et solidaire. les deux techniciens.

2) , architecte directeur d'un ouvrage est tenu d'un degré de diligence qui découle de la spécialité de ses connaissances et de la garantie technique et professionnelle qu'implique son intervention dans les travaux, y compris parmi ses fonctions l'étude des conditions particulières du terrain sur lequel il sera construit. Cette doctrine jurisprudentielle établie est incluse dans la LOE.

Exigences

Pour exercer les fonctions de maître d'oeuvre, il est nécessaire d'être en possession du diplôme académique et professionnel qualifications et de répondre aux spécifiques nécessaires à l'exercice de la profession.

Les architectes, les architectes techniques, les ingénieurs et les ingénieurs techniques peuvent exercer les fonctions de maître d'œuvre. Ces professionnels doivent, pour l'exercice de leur profession, être en possession des titre .

, homologation en Espagne des diplômes délivrés par des États qui ne font pas partie de l'Union européenne est effectuée conformément aux conventions et accords bilatéraux que, le cas échéant, l'Espagne peut avoir signés en matière de reconnaissance des études et des diplômes. De même, les diplômes susmentionnés peuvent être homologués en Espagne, à condition que les exigences et la procédure d'homologation et de déclaration d'équivalence à un diplôme et au niveau académique universitaire officiel et pour le validation de l'étranger études supérieures sont remplies, et la procédure pour déterminer la correspondance aux niveaux du cadre espagnol des qualifications pour l'enseignement supérieur des titres officiels d'architecte, d'ingénieur, de diplômé, d'architecte technique, d'ingénieur technique et de diplôme ( RD 967 / 2014 ).

L'homologation et la reconnaissance en Espagne des diplômes délivrés dans un État membre de l'Union européenne s'effectuent en fonction du type de diplôme.

En ce qui concerne la conditions d'exercice de la profession , pour l'exercice des fonctions de maître d'œuvre, il est nécessaire d'être enregistré et, par conséquent, le respect des obligations déterminées par les statuts par les associations professionnelles.

Voici les missions du chef de projet :

  • Avoir la académique et professionnel qualification d'architecte, d'architecte technique, d'ingénieur ou d'ingénieur technique, selon le cas, et répondre aux spécifiques nécessaires à l'exercice de la profession (n. 1684 ). En général, la direction de l'exécution des travaux peut être assurée par des personnes ayant le titre d'architecte, d'architecte technique, d'ingénieur ou d'ingénieur technique.

Comme c'est le cas pour le concepteur, par rapport au maître d'œuvre, la LOE n'offre pas de préférence dans lequel il est déterminé quels professionnels sont chargés de la direction de quels travaux, se limitant à énumérer les techniciens qui pourraient être habilités, sauf pour le cas de la bâtiments du groupe a) of LOE art.2.1 , dans lequel la compétence de la direction des travaux est attribuée exclusivement aux architectes.

  • Vérifiez le exposant et l'adéquation de la fondation et le projeté structure aux caractéristiques géotechniques du terrain. Il appartient au maître d'ouvrage de vérifier sur le terrain la faisabilité géométrique du projet qu'il entend exécuter, ainsi que la disponibilité du terrain nécessaire à son exécution.

Le piquetage s'entend comme le fait de tracer une grandeur nature sur le sol ou l'ouvrage, une figure géométrique de composition variable et ayant sa propre signification technique, qui a été préalablement dessinée sur un plan ou dont la description est consignée dans un autre document suffisamment renseigné à sa correcte interprétation et transmission ( RD 314/1979 point 3.1.1 ).

En ce qui concerne la deuxième partie de l'obligation décrite, il est nécessaire de préparer un étude géotechnique afin que le maître d'œuvre puisse vérifier l'adéquation de la fondation et de la structure projetée. Cependant, la LOE n'indique pas l'étude géotechnique parmi les documents obligatoires qui doivent faire partie du projet.

Le réglage ande consiste à marquer ou à déterminer sur le terrain ce qui est reflété dans le plan par le concepteur, et se limite à la vérification géométrique sur le terrain du bâtiment projeté et à la déclaration par le constructeur d'être en mesure de commencer les travaux contractuels, avec quel que la maîtrise d'ouvrage, en accord avec le promoteur, autorise le démarrage immédiat des travaux .

  • Résoudre contingences qui se produisent sur le site et enregistrent dans le carnet de commande et d'assistance les instructions précises pour l'interprétation correcte du projet. Le maître d'œuvre doit s'assurer que les travaux sont exécutés conformément au projet, pour lequel il doit suivre et assurer le développement des travaux et résoudre les imprévus qui pourraient survenir au cours dudit développement. Vous devez effectuer autant de vérifications que nécessaire pour que, effectivement, les travaux soient conformes au projeté, en donnant à l'entrepreneur les instructions nécessaires pour ce faire. En ce sens, l'entrepreneur doit disposer des plans et des données nécessaires à la bonne interprétation du projet.

Le maître d'oeuvre est chargé de interpréter le projet , à la fois d'un point de vue technique, économique et esthétique, ainsi que d'adopter les mesures nécessaires pour compléter le développement du projet, en établissant les adaptations, les détails complémentaires et les modifications qui peuvent être nécessaires pour atteindre l'achèvement total des travaux , selon le projet.

Le maître d'œuvre doit consigner les ordres donnés dans le carnet de commande et d'assistance, ainsi que les ordres liés au contrôle qualité, et le remettre complété à la fin des travaux.

  • Préparer, à la demande du promoteur ou avec son accord, d'éventuelles modifications du projet , nécessitées par l'avancement des travaux, sous réserve qu'elles s'adaptent aux dispositions réglementaires envisagées et observées lors de l'élaboration du projet. Légalement, le maître d'œuvre n'est tenu d'apporter des modifications au projet que lorsque celles-ci sont nécessitées par l'avancement des travaux. Toutefois, contractuellement, il est possible de prolonger la ius variandi du promoteur à autant de modifications qu'il décide d'introduire dans le projet au cours des travaux ou encore limiter ce pouvoir d'introduire des modifications entraînant des variations du prix du contrat, soit à la hausse, soit à la baisse. , d'un certain pourcentage.

Ni la LOE ni le Code civil ne reconnaissent au promoteur le droit d'apporter des modifications au projet. Le maître d'œuvre est uniquement tenu d'effectuer des modifications au projet visant à corriger ce qui est incorrect ou irréalisable. La infaisabilité peut être déterminé par des raisons techniques, juridiques, urbanistiques, etc.

Dans le cas où la possibilité d'introduire des variations au projet est prévue, la manière de régler et de calculer les ajustements de prix et de durée dus à ces variations doit être spécifiquement réglementée dans le contrat d'exécution des travaux.

L'architecte directeur des travaux doit corriger le projet qui est exécuté lorsqu'il engage erreurs . Si l'auteur du projet et le directeur des travaux sont le même architecte supérieur, ce n'est que l'exécution de ce qui a été projeté. Mais s'il est différent, le second devient le qualificatif et le correcteur du premier, car le critère est que le projet est l'intention et l'exécution est la réalité.

  1. e) Signez le disposition ou début des travaux minutes et la finale certificat de travail, ainsi que préparer le certifications partielles et la liquidation définitive des unités de travail exécutées, avec les visas qui peuvent être obligatoires.

Le certificat d'implantation ou de début de travaux ou de dénudage des cordages doit être signé par la maîtrise d'ouvrage, l'entrepreneur et le promoteur.

La souscription par le maître d'œuvre du certificat final des travaux est une condition nécessaire pour pouvoir enregistrer la déclaration de nouvelle construction (ou prouver l'achèvement lorsque le nouveau travail en construction a été déclaré) et obtenir le premier permis d'occupation.

  1. f) Préparez et signez le documentation du travail exécuté de le remettre au promoteur, avec les visas éventuellement obligatoires. Étant donné que la pratique prouve que dans les travaux, il y a toujours des variations (majeures ou mineures) dans le projet depuis le début de son exécution jusqu'à la fin des travaux, il est de l'obligation du maître d'œuvre de préparer et de signer la documentation des travaux qui a effectivement été exécuté. Une telle documentation est connue sous le nom de Documentation intégrée .

Le maître d'œuvre doit remettre ladite documentation des travaux exécutés au promoteur, qui à son tour doit la remettre aux futurs acquéreurs de l'immeuble construit.

g) Les obligations de la directeur de l'execution des travaux , dans les cas où le directeur des travaux et le directeur de l'exécution des travaux sont le même professionnel.

Directeur d'exécution - Directeur des travaux

Le directeur de l'exécution des travaux est défini en qualité d'agent d'exécution qui, dans le cadre de la maîtrise d'œuvre, assume la fonction technique de direction de l'exécution matérielle des travaux et de contrôle qualitatif et quantitatif de la construction et de la qualité du bâtiment. .

Deux chiffres se différencient ainsi au sein du sens facultatif :

– le maître d'œuvre ; ET

– Le directeur de l'exécution des travaux.

Les deux chiffres sont compatible et, en même temps, leurs fonctions sont parfaitement différentiables.

, fonctions essentielles du directeur de l'exécution des travaux sont chargés de diriger, d'ordonner et de contrôler l'exécution et le développement des travaux. Toutefois, les fonctions du directeur de l'exécution des travaux sont toujours subordonnées à celles du directeur des travaux.

La figure du directeur d'exécution des travaux est celle qui a traditionnellement été développée dans le monde de la construction par les métreur ou architecte technique . Cet agent n'a aucun pouvoir pour préparer ou rédiger le projet ou sa modification.

Le directeur des travaux élabore direction médiane de l'exécution des travaux, tandis que le directeur d'exécution des travaux exerce ce qui serait orientation immédiate . Il est directement et immédiatement dans les travaux et dans le processus de construction et vient combler les lacunes techniques et de préparation de l'entrepreneur sur le chantier.

Si la personne désignée pour exercer les fonctions de directeur d'exécution des travaux est un entité légale , cette personne doit à son tour désigner le technicien qui va être le directeur d'exécution des travaux, qui doit posséder la qualification professionnelle qualifiante.

Le directeur d'exécution des travaux, en sa qualité de technicien, doit être à jour et connaître les normes technologiques du bâtiment , et avertir le directeur des travaux de sa non-conformité, en vérifiant que la construction est conforme à ses lex arts

Exigences

 Pour exercer les fonctions de directeur d'exécution des travaux, il est requis d'être en possession des qualifications académiques et professionnelles qualifiantes et de répondre aux conditions requises pour l'exercice de la profession. Cette exigence est indépendante du fait que les bâtiments destinés à être conçus et gérés soient ou non assujettis à la LOE.

Ainsi, les architectes, architectes techniques, ingénieurs et ingénieurs techniques peut remplir les fonctions de directeur d'exécution du projet.

Obligations

Le directeur de l'exécution des travaux a les obligations suivantes :

  • Vérifier la réception de produits de construction sur place , ordonnant la performance de précision tests et essais. Parmi les obligations qui incombent au directeur de l'exécution des travaux figure celle d'effectuer les vérifications des matériaux utilisés dans l'exécution matérielle des travaux (mélanges, essais et vérifications, proportions et dosage des matériaux, analyse, placement correct des matériaux susmentionnés, documentation connexe, etc.).
  • Dirigez le exécution matérielle des travaux, en vérifiant l'agencement, les matériaux, la bonne exécution et la disposition des éléments de construction et des installations, conformément au projet et aux instructions du maître d'œuvre.
  • Enregistrez les instructions appropriées dans le carnet de commande et d'assistance et dans le cahier de contrôle qualité. Le directeur de l'exécution des travaux doit consigner dans le livre des commandes et de l'assistance les commandes et instructions précises qui sont données dans les travaux pour la bonne interprétation et exécution du projet.

Concernant le contrôle qualité, rien n'est dit dans la LOE sur les obligations de la maîtrise d'ouvrage à cet égard. C'est la législation régionale qui établit l'obligation de surveiller et de vérifier le respect du degré de qualité et du programme de contrôle de qualité correspondant à l'immeuble sur la maîtrise d'ouvrage (directeur de construction et directeur d'exécution des travaux).

  • Signez le minutes de mise en page ou le début des travaux et le certificat final de travail, ainsi que préparer et signer le certifications partielles et du liquidation définitive des unités de travail exécutées.
  • Collaborer à l'élaboration du documentation du travail exécuté . Le directeur de l'exécution facultative doit collaborer avec les autres agents de l'immeuble à la préparation de la documentation des travaux exécutés, en fournissant les résultats du contrôle effectué.



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