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Aspects essentiels à considérer lors des transactions immobilières. Certificat d'habitation, non infraction, cadastre

Dans le cas où vous avez décidé d'acheter ou de vendre une propriété en Espagne, veuillez prêter attention aux informations suivantes:

1.- VÉRIFIEZ LA DESCRIPTION DE LA PROPRIÉTÉ LES DOCUMENTS DE PROPRIÉTÉ

COMMENT LA PROPRIÉTÉ EST-ELLE ENREGISTRÉE ET DÉCRITE SUR LES ACTES DE TITRE: Vérifiez dans les actes de propriété que la propriété est correctement décrite et enregistrée. Les actes de propriété doivent détailler un description parfaite de la taille, des bordures et du reste des éléments de construction existant sur la propriété.

Il est assez courant de constater que des propriétés appartenant à différents propriétaires depuis de nombreuses années ont été modifiées / agrandies dans leurs tailles et / ou leurs dépendances (nouvelles pièces, fermeture du porche ou de la terrasse, garage, piscines, etc.).

Si la surface actuelle des constructions existantes ne fait pas coïncider avec la description dans les actes, alors, il faut connaître la raison de cet écart! . Dans de nombreuses occasions, il existe des processus qui peuvent être suivis afin de corriger ces écarts et des moyens de les résoudre. Mais, dans d'autres cas, ces différences montrent un problème juridique affectant la propriété que vous devez connaître afin d'être confirmé dès les premières étapes du processus d'achat / vente.


   Un exemple: Une maison de 120 m2 avec une piscine de 50 m2 et un garage aménagée en "maison d'amis". Dans les actes, la maison n'apparaît que comme 120 m2, mais pas la piscine, et le garage est un "garage» pas une « maison d'hôtes ».

   Conséquence: Les actes doivent être mis à jour et l'acheteur doit être informé que la "maison d'amis" est légalement considérée comme un "garage".

  REMARQUE: Nous ne considérons pas la "description interne" de la maison (nombre de pièces, toilettes, etc.), ce que nous considérons est la "taille construite" (en espagnol, "superficie construída"). Il n'est pas nécessaire d'actes pour montrer la description exacte ou la répartition de chacune des dépendances internes à l'intérieur de la maison. Si vous avez modifié l'intérieur de la propriété en changeant les murs intérieurs, alors il ne sera pas nécessaire de mettre à jour les actes, il suffit juste de "déclarer" la nouvelle répartition interne à la fin de la vente.

Ex. : Les actes montrent qu'il y a « 4 » chambres et vous les avez converties en « 2 ». Dans ce cas, il n'est pas nécessaire de mettre à jour les actes. En tant que propriétaire, vous êtes libre de modifier/réformer les dépendances internes à l'intérieur de la propriété (en obtenant toujours la licence de réforme appropriée).


PROPRIÉTÉ À CATASTRO (également connue sous le nom de «SUMA» ou «IBI» ou «COUNCIL TAX»): De la même manière que dans les actes, la propriété doit être enregistrée dans «Catastro» avec la taille et la surface exactes et actuelles.

Chaque année, les factures de Catastro – « Taxe communale » (IBI - Impuesto sobre Bienes Inmuebles) indiquent la taille de la propriété à l'aide des registres de Catastro. La taille des constructions envisagées dans ce projet de loi est très importante, car elle est utilisée pour faire le calcul de l'« IBI » ou « Taxe d'habitation » annuelle. Il est donc essentiel de vérifier si les dossiers Catastro montrent la taille correcte et mise à jour de la construction existante sur la propriété, y compris les modifications ou extensions qui ont été effectuées.

Veuillez donc noter que «Catastro office» calcule la taxe d'habitation en fonction de la taille des constructions, en tenant compte de tous les éléments de construction comme la maison, la piscine, le garage, etc.

Ainsi, dans le cas où la propriété a été modifiée avec des extensions, etc., cela doit être considéré et vérifié comme une partie essentielle du processus de transaction immobilière.


   An exemple: Lorsque la propriété a été acquise, les constructions existantes ont fait un total de 120 m2, pour une maison. C'est ce qui ressort également des actes et du projet de loi Catastro (IBI). Pour cette raison, les factures Catastro (IBI) étaient de 300 EUR.

Quelques années plus tard, le propriétaire a construit une piscine de 50 m2 et un garage de 40 m2. Dans le cas où le propriétaire n'a pas déclaré ces nouveaux éléments de construction à Catastro, les factures Catastro -IBI sont sous-payées. La raison en est, comme expliqué dans cette section, que les factures de Catastro sont calculées en tenant compte de la taille des constructions (en termes de « plus grande taille construite » = « taxe plus élevée »). Donc, probablement, si le propriétaire avait déclaré ces éléments, la facture IBI serait supérieure à 300 EUR. Ainsi, dans le cas où l'acheteur ne s'occuperait pas de ce point, et trierait pendant le processus d'achat, il pourrait être responsable envers Catastro de ces constructions non déclarées en cas d'inspections Catastro.


2.- AUTRES DOCUMENTS POUR CONFIRMER LA LÉGALITÉ DU BIEN:

Habituellement, afin de confirmer la situation juridique d'un bien, il est nécessaire d'obtenir les documents suivants:

  • Titres de propriété: Pour confirmer la façon dont la propriété a été achetée, les frontières légales et les charges / dettes légales qui pourraient affecter la propriété
  • Catastro (facture fiscale IBI-Council)
  • Factures de services publics: eau, électricité, gaz
  • Certificat de performance énergétique: pour confirmer le niveau de consommation d'énergie du bâtiment
  • Certificat de communauté de propriétaires: Pour prouver que les propriétaires actuels sont à jour sur les frais de communauté
  • etc,

L'étude des documents ci-dessus est standardisée en Espagne par des agents et des avocats.

Mais, en tant que spécialiste de la construction et de l'immobilier, notre entreprise met un accent particulier sur l'étude et l'examen d'autres documents, qui ne sont pas toujours pris en considération par d'autres professionnels pas aussi spécialisés dans la construction que TLA.

  • Certificat d'habitation / Permis d'occupation / Permis d'occupation (CH / LO): Ce document est obtenu à la mairie à la fin des travaux, afin de confirmer que le bien remplit les conditions légales d'habitation. Ce document est également nécessaire pour connecter l'eau et l'électricité à la propriété et pour faire les changements des contrats d'eau et d'électricité à votre nom.

L'obtention de ce certificat est-elle "obligatoire" lors de la vente/achat de propriétés en Espagne ? :

Cela dépend du type de bien : Dans les biens « neufs », le constructeur a l'obligation de fournir ce document à l'acquéreur à l'issue du processus de vente.

Mais attention, en « Revente », aucune loi n'oblige le vendeur à fournir ce document à la conclusion de la vente. Les lois espagnoles stipulent que c'est «l'acheteur» qui doit obtenir ce document après l'achèvement, afin de procéder aux changements des noms d'eau et d'électricité.

À ce stade, nous devons dire que l'administration pourrait refuser de remettre le CH à l'acheteur après l'achèvement dans le cas où la propriété a subi des travaux non autorisés, etc. du propriétaire précédent. Ainsi, si le bien n'est pas en parfait état légal, il pourrait y avoir un risque de ne pas obtenir l'approbation de ce document après achèvement. Et cela pourrait laisser l'acheteur dans une situation très compliquée, car il pourrait alors avoir des problèmes pour obtenir les contrats de services publics à son nom.

Un point très important ici est que l'existence ou la validité du CH n'est pas montrée dans les actes!. Donc, votre avocat doit inspecter attentivement cette affaire en utilisant son expertise et son expérience pour confirmer un document aussi important que celui-ci.  

De conclusion, ce certificat est ESSENTIEL à la vente de la propriété, et sa confirmation doit être inspectée dès le début du processus d'achat / vente.

  • Certificat de non-infraction (CNUI): Il s'agit d'un certificat délivré par la mairie confirmant qu'il n'y a pas d'amendes pour construction, ni d'autres infractions ni ordres de démolition affectant la propriété. Ce certificat confirme si la propriété est soumise à des pénalités de construction telles que des ordres de démolition, etc. Si la propriété a été construite ou agrandie sans le permis de construire approprié, l'administration espagnole peut avoir le droit d'agir contre ce bâtiment. Mais ces droits de l'administration ont une limite dans le temps. Ces droits expirent 15 ans après la fin des travaux de la propriété ou de l'une des éventuelles extensions qui y sont réalisées. L'obtention de ce document est particulièrement recommandée lors de l'achat de "villas", ou de propriétés "jumelées", ou lors de l'achat de propriétés. en terre rustique.

 

  • Cédule urbanistique: Il s'agit d'un document obtenu de la mairie qui confirme différents aspects de la propriété, comme:
    • La considération « urbanistique » de la parcelle et du territoire. Par exemple, si la parcelle est considérée comme « rustique », ou « urbanisable », ou « protégée », ou affectée par le domaine public, etc.
    • Si l'urbanisation de la zone est terminée, ou s'il y a d'autres zones ou infrastructures d'urbanisation à compléter
    • Les "droits à bâtir" exacts de la parcelle (construction/construction maximale autorisée dans la parcelle) etc..

 

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