ENREGISTREMENT DES BÂTIMENTS ILLÉGAUX – FUERA DE ORDENACION

Aspects généraux

La réglementation espagnole établit que, pour qu'une construction ait accès au registre de la propriété, les notaires doivent exiger que le permis de construire soit fourni, et toute la documentation de construction, y compris le certificat de travail final, etc.

C'est ce que dit le décret législatif royal sept/2015 du 30 octobre (texte consolidé de la loi foncière)

Quelle est la situation des bâtiments construits sans permis de construire ?  

Dans ces cas, la même loi foncière établit, dans son article 28.4, que les constructions, immeubles et installations à l'égard desquels il n'y a plus lieu d'adopter des mesures de rétablissement de la légalité urbaine impliquant leur démolition, en raison de l'expiration du délai de prescription périodes correspondantes, peuvent avoir accès au registre de la propriété.

 A quoi sert un immeuble « sans permis » pour avoir accès au cadastre foncier ?  

La raison fondamentale en est qu'une construction qui ne fait pas partie du registre foncier ne peut faire partie d'aucune transaction juridique. Autrement dit, vous ne pouvez pas acheter, vendre, hériter, hypothéquer, payer des impôts, etc.

Avec lequel, l'accès au registre de la propriété, permet à la construction de faire l'objet d'un trafic légal et de faire partie du droit de propriété du propriétaire. Et de plus, cela implique implicitement que ladite propriété ne peut pas être démolie, démolie ou autrement détruite par le système juridique. Avec lequel, le propriétaire consolide ainsi le droit de propriété sur ladite construction, même si elle a été construite sans permis.

Si une construction construite sans permis est inscrite au registre de la propriété, est-elle entièrement légalisée ? En d’autres termes, peut-on considérer que cela est 100 % légal ?

La réponse est compliquée.

Comme nous l'avons déjà dit, l'accès d'une construction sans permis au registre foncier signifie rendre cette construction légalement visible.

En d'autres termes , lorsqu'une construction est construite avec un permis de construire, le conseil municipal est informé qu'une construction va être réalisée , et le système juridique espagnol prend connaissance de ladite construction. Il est également informé de l'achèvement de cette construction par le certificat d'achèvement des travaux d'architecte, et de sa déclaration chez un notaire par la déclaration de construction neuve correspondante. De cette façon, une construction construite avec un permis de construire est automatiquement identifiée et reconnue par le système juridique.

Cependant, une construction qui a été construite sans le permis de construire ne fait pas partie du trafic légal, car sa construction n'a pas été signalée à l'administration publique . Il se peut qu'il existe un enregistrement de ladite construction aux fins des impôts, du cadastre et de l'Ibi, mais cela ne signifie pas que, aux fins de la légalité de la construction, les organismes chargés de contrôler et de surveiller les travaux sur le territoire, ont pris conscience de cette construction juridique.

De plus, si tel était le cas, c'est-à-dire si l'administration avait connaissance d'une construction illégale, elle devrait automatiquement agir en ordonnant la démolition de ladite construction car elle était considérée comme illégale.

Ce qui se passe, c'est que le administration espagnole , en raison du même principe de sécurité dans le trafic judiciaire des actions judiciaires et commerciales, ne peut détenir une durée indéterminée pour agir contre les travaux et constructions qui ont été réalisés illégalement.

Avec lequel, les différentes réglementations régionales espagnoles établissent toujours un délai maximum pour que les administrations publiques détectent les ouvrages et constructions construits sans permis, et puissent ainsi les sanctionner par des sanctions administratives, des amendes et même des ordres de démolition. Passé ce délai sans que l'administration n'ait décelé, ou sans avoir agi contre la construction, celle-ci devient légalisée et patrimonialisée dans le patrimoine du propriétaire.

« Fuera de ordenación » par régions

Nous allons maintenant parler de deux cas, la Communauté valencienne et l'Andalousie.

Fuera de ordenación dans la région valencienne

Dans la Communauté valencienne, la réglementation est basée sur Loi 5/2014, du 25 juillet, sur « l'aménagement du territoire, l'urbanisme et le paysage » de la Communauté valencienne (mieux connue sous le nom de " LOTUP "), qui a été modifié en 2019, par la loi du 5 février, en vigueur depuis le 8 février 2019.

Cette loi établit ce qui suit délais d'expiration :

Pour déterminer le délai d'expiration des actions de l'administration dans ces cas, il faut distinguer deux cas:

• Terrain non bâti, rustique, protégé . Pour les travaux situés sur des terrains non aménageables ou protégés, il n'y a pas de délai d'expiration .

Par conséquent, que la possibilité de sanctionner financièrement lesdits travaux soit expirée ou non, l'administration peut à tout moment ordonner la démolition des ouvrages construits sans permis, puisque, comme on dit, le droit de l'administration ne prescrit pas.

• Terrain urbain ou urbanisable : En ce qui concerne les terrains constructibles urbains, le délai de prescription pour les constructions qui, à l'entrée en vigueur de la LOTUP (août 2024) n'avaient pas prescrit le délai d'expiration conformément à la législation précédente est 15 ans. L'ancien délai de prescription était de 4 ans.

En d'autres termes, il est possible de déclarer une œuvre sans licence tant qu'elle a été achevée avant 20 août 2010 . Cette date est très importante, car elle signifie quatre années avant l'entrée en vigueur de la LOTUP, qui était précisément le 20 août 2014.

Avec lequel, les travaux sur des terrains urbains ou urbanisables qui, à la date d'entrée en vigueur de la présente loi, étaient prescrits pour avoir un délai de construction pour s'être écoulés plus de quatre ans (c'est-à-dire toutes les constructions achevées avant août 2010), peuvent être légalisés par accéder au registre de la propriété.

Toutefois, les constructions sur des terrains urbains aménageables qui ont été construites sans permis après la date du 20 août 2010 , comme par exemple 2011, 2012, 2013, etc., le délai de prescription des ordres de démolition desdites constructions ça va faire 15 ans .

Il en va de même pour les constructions construites sur terrain commun non bâti , Qui peuvent avoir accès au cadastre s'ils ont été construits avant le 20 août 2010.

Cependant, et c'est très important, les constructions sur des terrains non bâtis achevées en août 2010 sont soumises au régime d'imprescriptibilité de la loi cinq/2014 de la LOTUP.

Et en ce qui concerne non bâti protégé, seules les constructions sans permis achevées avant le 1er février 2002 peuvent être déclarées.

Il en est ainsi, car cette date coïncide avec le passage de quatre ans qui régissaient la législation précédente et avec l'entrée en vigueur de la loi urbaine valencienne 16/2003, entrée en vigueur le 1er février 2006, qui est venue établir l'imprescriptibilité pour les terres protégées.

Concept de Fuera de ordenación en Andalousie – « DAFO »

Il en va de même en Andalousie, bien qu'il n'y ait pas de distinction entre urbain et non urbanisable. Dans les deux cas, la loi d'urbanisme d'Andalousie 7/2022, dans sa rédaction après sa dernière modification le 8 février 2012, augmente le délai de prescription du droit de l'administration d'exiger la démolition des ouvrages de 4 à 6 ans. . construit sans permis.

Comme dans la Communauté valencienne, cette période s'entend comme applicable aux œuvres sans licence pour lesquelles, à la date d'approbation de la loi, la période de 4 ans établie dans la législation précédente s'était écoulée. En d'autres termes, toutes les constructions construites avant le 8 février 2008 peuvent être légalisées.

Ainsi, pour les constructions construites après cette date, le délai de prescription devient de 6 ans.

Interprétation de la « Fuera de Ordenación » en Catalogne

La même chose peut être dite en Catalogne. Le décret législatif 1/2010, du 3 août, approuvant le texte révisé de la loi catalane sur l'urbanisme, a augmenté le délai de prescription de l'action en restauration de la légalité urbaine des bâtiments de 4 à 6 ans .

C'est-à-dire exiger sa démolition ou sa démolition.

Cependant, en Catalogne, l'interprétation andalouse et valencienne du terme dans lequel le nouveau terme prolongé de 6 ans commence à s'appliquer n'est pas donnée. Selon les critères catalans, les ouvrages construits avant l'approbation de la loi, c'est-à-dire le 3 août 2010, auraient un délai de prescription de 4 ans. Et ceux construits plus tard, le terme serait 6.

BIEN. C'est compris!. Donc, si j'ai une construction sans permis dans laquelle les délais établis dans la législation de ma Communauté Autonome se sont écoulés sans être sanctionnés, ma maison est-elle à 100 % ?

La réponse est un peu compliquée.

Comme nous l'avons indiqué dans ce rapport, le passage du terme pour sanctionner/pénaliser une construction confère le pouvoir d'inscrire ladite construction au registre foncier. Cela signifie que:

Le propriétaire peut « posséder » l’œuvre sans licence. Il peut être hypothéqué, loué, vendu, hérité, donné, etc., le système espagnol ne peut plus décréter sa démolition. 

Cependant, bien que le système espagnol reconnaisse une telle construction comme légale, il ne peut pas lui donner tous les droits et avantages d'une construction légale. En d'autres termes, le système espagnol ne peut pas assimiler les constructions illégales qui n'ont pas respecté la loi, qui n'ont pas payé les taxes de construction, les architectes, etc., aux travaux légaux qui ont suivi ces procédures, ont été construits conformément à la loi et ont été Ils ont payé toutes les taxes et dépenses correspondantes.

Pour cette raison, ces constructions qui ont été construites sans licence, mais qui ont été enregistrées dans le registre de la propriété, sont cataloguées d'une manière spéciale. Ils sont dits « hors normatif » («FUERA DE ORDENACIÓN») constructions.

Ce type de construction est soumis à certaines limitations par rapport aux constructions légales :

• Ils ne sont autorisés que des travaux de réforme limités à la conservation, la sécurité et la santé. Par conséquent, ils ne sont pas autorisés à effectuer des travaux de réhabilitation.
• Les travaux d'agrandissement de la construction existante ne sont pas autorisés.
• Dans le cas où la construction est naturellement démolie (cause naturelle, ruine, catastrophe, inondation, etc.), elle ne peut pas être reconstruite. Ils ne peuvent pas être reconstruits.
• Ils ont des problèmes pour obtenir le certificat d'habitation. Selon les régions, la mairie peut leur demander de faire des travaux d'urbanisation (en rustique) pour obtenir le certificat d'habitation, ou refuser totalement, voire demander de démolir la partie illégale d'un immeuble pour délivrer le certificat d'habitation.

À ce stade, en parlant de certificat d'habitation :

• Andalucia: N'autorise pas le certificat d'habitation pour les maisons ou les constructions Fuera de Ordenación, mais il donne ce qu'ils appellent "DAFO" ("Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación"), où, bien qu'il n'y ait pas de certificat d'habitation fourni, la propriété peut être raccordé à l'eau et à l'électricité de manière légale.
• Valencia: N'autorise pas le certificat d'habitation sur ce type de maisons, mais, dans les terres rustiques, il a créé un système de légalisation où, s'il effectue des travaux pour améliorer les routes environnantes, la chaussée et l'installation de systèmes modernes d'épuration des eaux résiduelles, autorise le certificat d'habitation, et, même la possibilité de faire des réformes structurelles dans la propriété, et même des droits de reconstruction en cas de ruine.

Un petit guide de différenciation Permis de travaux majeurs  et Licence de travaux mineurs

Permis de travaux majeurs

Il s'agit d'un permis de construire obtenu auprès de la Mairie pour des travaux qui nécessitent une complexité technique et sont économiquement importants. Pour cette raison, ces travaux doivent être réglementés par des réglementations sur la sécurité, l'habitabilité, etc.

Pour obtenir le Permis de Grands Travaux, un PROJET D'ARCHITECTE doit être préparé par des architectes, ingénieurs, etc.

En règle générale, un permis de construire majeur est requis dans les situations suivantes :

• La réhabilitation globale des logements.
• Les travaux affectant la structure de la maison (fondations, charpente, façade, toiture, etc.)
• Augmenter la hauteur ou le volume du bâtiment.
• Actions liées à la protection incendie.
• Démolitions ou lotissements.
• Changements dans l'utilisation du bâtiment ou de la maison.
• Aménagement de locaux commerciaux.
• Nouveaux travaux de construction.
• Travaux qui affectent les éléments communs d'un bâtiment.

Licence de travaux mineurs

Les travaux mineurs pour les réformes, etc. nécessitent également une licence. Cependant, ce sont des travaux simples, qui ne nécessitent pas de projet ou de projets spécialisés, et ils ont un coût bien moindre. Des exemples de ceux-ci peuvent être de petites réformes, des changements de murs ou de revêtements, des projets de décoration intérieure, la suppression de barrières architecturales, un changement de trottoir, le renouvellement de la cuisine ou des salles de bains, l'installation de chauffage, d'égouts, de plomberie et d'électricité, des enquêtes, des tests, etc.

Un exemple de légalisation dans la Région de Valencia

Une maison construite sur un terrain rustique dans la Région de Valencia en 1979.

La propriété a été placée dans une zone RUSTIQUE sur moins de 10.000 2 m1979 (la taille minimale de la parcelle pour avoir des droits de construction dans la zone). Et il a été construit depuis 10.000. C'était donc une propriété assez ancienne. Du fait qu'il s'agit d'une propriété ancienne, la Mairie respecte les constructions existantes qui, étant construites en moins de 2 mXNUMX, et « hors normes », elles considèrent ces constructions comme « juridiquement consolidées par le temps ». Par exemple, les édifications actuelles ne peuvent pas être étendues. Ainsi, de nouvelles constructions sur la propriété ne peuvent pas être construites. La mairie autorise les réformes intérieures sur ce type de propriétés, mais pas les extensions, les constructions d'autres bâtiments comme les garages, les piscines, etc.

De plus, la mairie pourrait ne pas approuver une licence pour réformer des parties structurelles «essentielles» du bâtiment comme les fondations, le toit, etc. La mairie admettra de «réformer» la maison existante et de «réparer» la structure existante, mais pas "retirer" des anciennes pièces pour en installer de nouvelles. Par exemple, en cas de catastrophe naturelle ou d'inondation pouvant affecter la maison sur sa structure, la mairie ne peut donner le droit de « reconstruire » la propriété. Ainsi, en guise de conclusion, la Mairie autorise les réformes intérieures pour maintenir la construction, mais pas les réformes structurelles de bine, fondations, changement de toiture, etc. De ce fait, nous vous recommandons d'informer votre compagnie d'assurance que les catastrophes naturelles et autres affectant la les constructions existantes doivent être couvertes par l'assurance obligatoire à contracter à la maison à l'achèvement.

Nous avons vu que la zone n'est PAS reliée au système d'égout principal.

Conséquences juridiques des maisons considérées comme « Fuera de Ordenación » dans la région de Valencia 

 S'ils ne sont pas pénalisés avant août 2010, ils ne peuvent pas être pénalisés plus tard, et ne peuvent pas être démolis par le système espagnol, et ils sont légalement consolidés par le temps.

• Existant les constructions sont respectées par leur taille, mais il n'est pas possible de construire une nouvelle construction élément ni même d'étendre celui existants.
• Aussi, de ce fait, la Mairie respecte les constructions existantes, mais ils ne peuvent pas être prolongés. Ainsi, de nouvelles constructions dans la propriété ne peuvent pas être construites.
• La mairie permet des réformes intérieures sur ce genre de propriétés. Mais, étant donné que la propriété est hors normes, la Mairie n'approuvera pas l'autorisation de réformer les « parties structurelles essentielles » du bâtiment comme les fondations, le toit, etc. La Mairie admettra de « réformer » l'existant. maison, et « réparer » la structure existante, mais pas « retirer » les anciennes parties pour en installer de nouvelles. Par exemple, dans le cas d'un « incendie » ou d'une inondation qui pourrait affecter la maison dans sa structure, la Mairie ne pourra pas accorder le droit de « reconstruire » la propriété. Ainsi, en conclusion, la Mairie autorise des réformes internes pour maintenir la construction, mais pas des réformes structurelles de bines, fondations, changement de toiture, etc.
• Une des conditions pour obtenir la considération de « hors normatif » est de prouver que le bien n'a pas été pénalisé durant les 15 années suivant la construction.

Certificat d'habitation 

Un autre point est que, en fonction de la Mairie de la zone et des conditions juridiques individuelles de la construction et/ou du terrain, les propriétés dans la « Fuera de Ordenación » peut avoir, ou non, le Certificat d'Habitation, et en fonction de cela, la Mairie pourra exiger des aspects légaux ou des travaux déterminés dans la propriété pour obtenir ou renouveler ce certificat.

Pour information, il s'agit d'un document délivré par la Mairie de la zone où l'on confirme que le la propriété répond aux exigences d'habitation.

Cette propriété n'a pas obtenu un "Certificat d'Habitation » (CH), et nous avons été confirmé par la mairie qu'il n'est pas possible d'obtenir ce certificat pour le moment.

Ce document est également nécessaire pour raccorder l'eau et l'électricité à la propriété et d'effectuer les modifications des contrats d'eau et d'électricité en votre nom.

Coûts d'urbanisation à développer pour achever le processus de légalisation dans la région de Valence

Dans un futur récent, la mairie peut demander aux propriétaires actuels, en termes de donner une utilisation meilleure et plus confortable de leurs propriétés, de faire/payer des travaux pour améliorer l'infrastructure là-bas comme les rues (zones piétonnes), le trottoir, l'éclairage public, les égouts et ainsi de suite, et même donner une partie des parcelles à des voiries, piétons ou espaces verts.

Il faudra voir quel genre de travaux la mairie projettera de demander aux propriétaires à l'avenir, et qui les paiera. À ce moment, une nouvelle loi récemment approuvée en 2019 (LOTUP) a l'esprit d'agir avec ce genre de groupe de maisons afin de développer certains travaux d'urbanisation qui ne sont toujours pas confirmés par la loi.

Juste pour souligner que le coût le plus cher de l'urbanisation est le raccordement au réseau d'égouts de la ville. Comme ces propriétés sont assez éloignées de la Ville, il pourrait être admis que, au lieu de se connecter au système d'égout principal, pour permettre aux propriétaires d'installer une fosse septique avec des systèmes de dépuration pour filtrer et dépurer l'eau gaspillée

La majorité des propriétés de la région n'ont pas de fosses septiques officielles réglementées ou modernes installées pour traiter les eaux résiduelles. Alors, si le projet de la Mairie se présente dans le futur, le coût immédiat sera d'installer une fosse septique moderne dans la propriété.

Selon l'agence immobilière nous informe, les fosses septiques ne sont pas conformes à la réglementation en vigueur, ce qui arrive très souvent.

Tant que le plan d'urbanisation n'est pas présenté et que l'urbanisation n'est pas terminée, la mairie pourrait créer des problèmes pour autoriser des réformes structurelles sur la propriété. Les constructions existantes sont respectées dans leur taille, mais il peut être difficile d'obtenir une licence ou des permis pour construire un nouvel élément de construction ou même pour agrandir ceux qui existent déjà.

Mais, si les maisons de la zone sont améliorées avec les travaux d'urbanisation requis via un plan d'urbanisation (appelé MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), elles auront les avantages suivants :

• La maison sera considérée comme une construction "totalement légale", donc elle ne sera plus considérée comme "hors normes", donc, il sera permis de reconstruire des constructions existantes, des réformes structurelles, des reconstructions, etc.
• La propriété aura le certificat d'habitation