Lorsqu'il y a des paiements mensuels d'arriérés, généralement, les banques espagnoles proposent 2 solutions pour exécuter une hypothèque non remboursée:
1.- Enchères publiques - Embargo
Une fois qu'un nombre déterminé de versements hypothécaires mensuels non payés a eu lieu, la banque poursuit la propriété devant les tribunaux et ouvre un processus de saisie. En ce moment, les coûts de l'hypothèque augmentent avec les intérêts de retard, et toutes les dépenses impliquées dans le processus judiciaire (avocats, procureurs, dépenses officielles et juges) sont jointes à la dette et, si le client veut nettoyer la propriété des dettes hypothécaires, il doit payer le MONTANT TOTAL de l'hypothèque, ainsi que les nouvelles dépenses créées. Ainsi, au moment où la banque présente la demande devant les tribunaux, le client ne peut éviter de simplement payer les retards de paiement, le montant total de l'hypothèque est alors requis, et ne le paie, et le reste des frais, la banque annuler la saisie.
Une fois le processus de saisie terminé, la banque envoie le bien aux tribunaux aux enchères publiques, où un acheteur potentiel peut acheter le bien à un prix spécial, le montant étant parfois le même dû à la banque. Si quelque chose se repose, le débiteur doit payer le reste à la banque. La banque ira donc à l'encontre du débiteur, où qu'il se trouve, et pour le restant de ses jours, jusqu'à ce que le montant de la dette soit totalement remboursé. Pendant ce temps, le retard des intérêts et des dépenses alourdira la dette. C'est le système espagnol.
Malheureusement, le prix payé lors d'une vente aux enchères pour la propriété est extrêmement inférieur à la valeur marchande éventuelle. Parfois, aux enchères, la propriété est vendue par 25% de son prix sur le marché. Donc, je suis sûr que vous avez maintenant une idée de la situation créée chez beaucoup de débiteurs qui voient comment ils ont perdu leurs biens et doivent encore de l'argent à la banque.
2.- Reprise de possession - Dacion en Pago
Dans certains cas, la banque n'est pas intéressée à vendre la propriété aux enchères publiques, et préfère obtenir la propriété de la propriété en paiement, et annule la dette, évitant ainsi les coûts et dépenses découlant du processus d'embargo précédent.
C'est ce qu'on appelle «Dación en Pago». Cela signifie que la banque accepte d'obtenir le bien comme paiement de la dette et que la dette est annulée à ce moment-là. Ainsi, le débiteur, après avoir donné le bien, la dette est annulée.
Parfois, la banque n'accepte pas d'annuler 100% de la dette, quelle que soit la valeur actuelle de la propriété sur le marché à ce moment-là. Ainsi, ils demandent une évaluation mise à jour, et ils annuleront la dette pour le montant obtenu.
Dans ces deux cas (annulation totale ou partielle), la situation est plus avantageuse pour le débiteur que l'embargo, car:
- En annulation complète, le débiteur cède la propriété et la dette est annulée.
- En annulation partielle, le débiteur remet le bien à un prix supérieur à celui obtenu lors d'une éventuelle vente aux enchères, puisqu'il reçoit la valeur commerciale actualisée du bien.
Le pire des scénarios est que la banque décide de vendre la propriété aux enchères publiques, car le prix obtenu lors de cette vente peut être très bas, et la banque ira à l'encontre du débiteur pour le reste de la dette, même s'il vit hors d'Espagne.
Notre travail consiste à éviter cela. Donc, si vous sous-traitez nos services, nous pourrions faire un intermédiaire avec votre banque, négocier avec elle pour arriver à une solution «dación en pago».
