• ANGLAIS, FRANÇAIS, NÉERLANDAIS, ALLEMAND ET RUSSE PARLÉ

EXEMPLE DE TAXE DANS L'ACHAT D'UNE ENTREPRISE AVEC UN BIEN IMMOBILIER

EXEMPLE DE TAXE DANS L'ACHAT D'UNE ENTREPRISE AVEC UN BIEN IMMOBILIER 940 788 TLA

Imaginons une entreprise constituée pour la promotion et la construction d'une maison. La maison et la parcelle sont alors des actifs de l'entreprise.

Pendant la construction de la maison, quelqu'un décide d'acheter la maison avec le 100% de l'acquisition des parts de propriété de l'entreprise. En d'autres termes, «acquérir» l'entreprise par l'achat de 100% des parts de propriété.

De cette façon, les acheteurs «achètent» directement l'entreprise, bien que, indirectement, ce qu'il fait, c'est acquérir la propriété.

- Dans le cas où l'acquisition du bien aurait eu lieu directement, la TVA serait payée dans le cas où ledit bien serait lié aux actifs commerciaux du vendeur.

- Cependant, l'acquisition de la propriété paierait ITP (Transfer Tax) si cette propriété n'était pas affectée aux actifs commerciaux du vendeur.

Mais, dans le cas où nous avons affaire, à l'achat de l'entreprise par l'acquisition de toutes ses actions, paie-t-elle la TVA ou l'ITP? .

Ça dépend….

La loi sur la TVA stipule expressément que l'acquisition desdites actions ou participations est EXEMPTÉE, à condition que la «volonté réelle» ou l'intention de ladite acquisition n'ait pas été «d'éviter» le paiement de la taxe qui avait été générée dans la prise en charge de la acquisition de la propriété.

Ainsi, il y a un RÈGLE ANTI-FRAUDE dans le système fiscal espagnol qui stipule expressément ce qui suit (article 108 de la loi 24/1988 du 28 juillet sur le marché boursier, article 314 actuel du texte consolidé de la loi sur le marché des valeurs mobilières, approuvé par le décret législatif royal 4/2015 , du 23 octobre (ci-après, TRLMV):

"1. Le transfert des titres / actions sera exempté de la taxe sur la valeur ajoutée et de la taxe sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés (taxe de transfert et droit de timbre).

Mais, la loi dit aussi:

Les transferts qui seront taxés par la TVA ou l'ITP alors que par le biais de tels transferts la «véritable intention» aurait été de se soustraire à ces paiements d'impôts.

Sans préjudice des dispositions du paragraphe précédent, il est entendu, sauf preuve contraire, que l'acte est accompli avec «l'intention d'éviter» les paiements de TVA ou de ITP dans les cas suivants:

  1. Lors de l'obtention du contrôle d'une entité dont les actifs sont constitués d'au moins 50% d'immeubles situés en Espagne, qui ne sont pas liés / affectés aux activités commerciales ou professionnelles, ou lorsque, une fois ledit contrôle obtenu, le quota de participation augmente.
  2. Lorsque le contrôle est obtenu sur une entité dont les actifs comprennent des actions qui lui permettent d'exercer le contrôle sur une autre entité dont les actifs sont constitués d'au moins 50% d'immeubles situés en Espagne qui ne sont pas liés / affectés aux activités commerciales ou professionnelles , ou lorsque, une fois ledit contrôle obtenu, le quota de participation augmente.
  3. Lorsque les actions cédées ont été reçues par les apports immobiliers faits à l'occasion de la constitution de sociétés ou de l'augmentation de son capital social, à condition que ces actifs ne sont pas affectés par les activités commerciales ou professionnelles et celle entre la date de cotisation et la transmission d'une période de trois ans ne s'était pas écoulée. «

Lorsque l'un des cas mentionnés ci-dessus se produit, l'administration espagnole appliquera immédiatement le Règle anti-fraude, et considérera lesdits cas soumis à la TVA correspondante ou à la taxe ITP-AJD. Ce sera l'acheteur qui aura le «fardeau» de prouver que sa véritable motivation n'a jamais été d'éviter le paiement de telles taxes.

Dans l'exemple de cet article, la vente des actions signifierait que les parties transfèrent effectivement un bien, mais que font-elles dans l'intention de frauder?  - La véritable obligation de payer la TVA (car dans ce cas il y aurait TVA comme première transmission), dépendra de s'il s'agit d'une tentative de fraude ou non.

La clé pour ne pas payer de TVA ou ITP: L'immobilier doit être «affecté» à une activité économique de l'entreprise, que ce soit dans ce cas la promotion ou la construction de maisons, ou l'achat / vente de terrains, ou la location, etc.

Par conséquent, le transfert de titres / actions pour lesquels le contrôle d'une société est acquis dont les actifs sont constitués de plus de 50 pour cent de biens immobiliers liés à une activité économique ne répond pas aux exigences de l'application de la règle anti-fraude.

Ainsi, la transmission de telles actions sera exonérée de la taxe sur la valeur ajoutée et de la taxe sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés (ITP-Transfer Tax), à moins que l'administration espagnole ne vérifie qu'avec une telle transmission, elle a eu l'intention d'échapper au paiement de les taxes qui auraient été prélevées sur le transfert des propriétés appartenant aux entités auxquelles ces valeurs représentent.

  • Conclusion:

Cette transaction pourrait probablement ne pas être taxée par la TVA et donc les actions peuvent être vendues sans aucune imposition, car il est évident que le bien qui est construit est affecté par l'activité économique de l'entreprise, cependant, il resterait à déterminer s'il y a fraude ou non, il faut savoir les détails complets de la transaction.

  • Par exemple, nous comprenons que si la construction de la structure corporative pour construire une seule propriété et vendre les actions a été réalisée en sachant dès le départ l'intention de vendre lesdites actions et avec un accord direct avec un acheteur dès le début de la construction , alors un inspecteur est susceptible de déterminer qu'il y a intention de fraude fiscale.
  • Si, d'un autre côté, nous avons commencé la construction avec l'intention de vendre et de reconstruire plus de maisons mais entre-temps un acheteur de maison est apparu qui préfère rester avec l'entreprise pour une raison quelconque, alors on pourrait bien faire valoir qu'il n'y a pas TVA dans la transmission (ni TPO), donc la transaction serait exonérée de taxes.

Comme vous pouvez le constater, les interprétations peuvent être nombreuses et toutes acceptables, c'est pourquoi nous vous recommandons vivement de vous adresser à de véritables experts espagnols dans le domaine avant d'effectuer toute transaction immobilière.