Expropriation de propriétés en Espagne-Land's Grab

Une expropriation est définie comme «prendre des terres sans le consentement du propriétaire…».

Il est difficile d'imaginer un exercice de l'autorité gouvernementale qui peut avoir un impact plus direct sur les droits de propriété d'un propriétaire que la prise de terres d'un propriétaire sans son consentement.

En tant que professionnels, nous sommes souvent consultés par les deux propriétaires fonciers en matière d'expropriation. Souvent, les problèmes d'évaluation qui se posent dans les demandes d'expropriation sont complexes.

La compréhension du processus d'expropriation peut être d'une grande utilité pour l'évaluateur, déjà confronté à une tâche importante.

Cette présentation vise à fournir un aperçu général et une compréhension du processus d'expropriation du début à la fin. Naturellement, le processus d'expropriation est hautement technique et spécialisé, et tant pour les propriétaires fonciers que pour les autorités expropriantes, des conseils d'experts sur des questions stratégiques critiques avec une compréhension du processus peuvent faire la différence entre un résultat juste et équitable et une catastrophe.

Si l'expropriation est justifiée par la finalité «d'utilité publique», le propriétaire ne peut pas s'opposer à cette décision de l'administration.

L'expropriation nécessaire ou obligatoire est une cause de méfiance entre les citoyens, car implique de les contraindre à remettre à l'administration leurs biens ou leurs actifs. Dans le processus de construction d'une route, d'un pont ou d'une zone sportive (infrastructures publiques), il est très souvent nécessaire de revendiquer la propriété du terrain appartenant à des particuliers. Il faut tenir compte du fait que l'administration publique est la seule entité qui a suffisamment de faculté pour obliger les particuliers à céder leurs biens. Et, contre ce pouvoir, le particulier ne peut pas faire opposition.

Par exemple, le propriétaire reçoit une compensation pour les dommages économiques ou un échange contre un autre bien. Cette compensation est appelée «Juste prix» (Justiprecio), qui, malheureusement, n'est pas très souvent considéré comme «équitable» comme souhaitable, et constitue le point le plus conflictuel du processus.

Les causes de l'expropriation. Lois espagnoles

L'expropriation obligatoire implique la transmission de la propriété d'un particulier à l'administration, qui peut l'acquérir même sans le consentement du propriétaire. Il est réglementé dans le Acte d'expropriation obligatoire, de 1954 (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), acte réglementaire de 1957 (RD 1957), et la nouvelle Loi sur les terres remboursées du 20 juin 2008 (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto remboursido de la ley de suelo).

La principale conséquence de ces réglementations est l'obligation de remettre les biens exigés par l'administration, lorsque l'usage est conforme aux lois.

La loi confirme qu'une expropriation peut être décidée par la succession, le gouvernement régional (Communauté autonome), la province (Province), l'île ou le conseil local (Ayuntamiento), et est la manifestation la plus absolue du Pouvoir Public, devant lequel, le particulier ne peut opposer aucun droit si l'action est dûment justifiée et conformément aux lois.

Est-ce pour cette raison que la première étape du processus d'expropriation est la déclaration de "Utilité publique" de la propriété ou le droit d'exproprier. En fait, il est absolument indispensable de déclarer comme «d'utilité publique» ce droit ou cette propriété.

Cette exigence d'utilité publique est si importante que l'organisme qui doit procéder à l'expropriation doit être «public». Cela signifie, par exemple, que dans le projet AVE dans la région, l'institution d'expropriation est le ministère des Infrastructures publiques (Ministerio de Obras Públicas), et non RENFE ni ADIF.

Quels articles peuvent être expropriés?

Bien que dans la majorité des cas, les expropriations concernent la propriété de biens immobiliers, elles peuvent faire l'objet d'expropriation de tout type d'actifs tels que des œuvres d'art, des voitures, des navires, des obligations, des actions et tout autre droit qui, dans des circonstances déterminées, peut être nécessaire pour «service public».

Processus d'expropriation

La première étape est la déclaration de «service public». Cette déclaration doit toujours être faite par un acte juridique, ou par un accord du Conseil des ministres (Consejo de Ministros), sauf dans les cas où la succession ou le bien est absolument «essentiel» pour les projets publics à développer par le Biens.

Dans ces derniers cas, la «Public Uitility» est considérée comme implicite, et l'administration n'a qu'à publier les actifs ou les domaines à exproprier dans le Bulletin Officiel Public (Boletín Oficial del Estado - BOE), dans le Bulletin Officiel de la Province (Boletín Oficial de la Provincia), et l'un des journaux les plus populaires de la province.

Après cette publication, il commencera un intervalle de temps de 15 jours d'information du public. Il laissera aux personnes concernées le soin de faire éventuellement opposition et de corriger les irrégularités dans les informations.

Après ces 15 jours, il y a encore 20 jours pendant lesquels l'administration étudie chacune des oppositions ou irrégularités obtenues. Passé ce délai, l'administration déclare la «nécessité de l'occupation» (necesidad de ocupación), qui doit être publiée et notifiée individuellement à tous les intéressés.

En fait, est très important la notification individuelle aux détails impliqués. Sinon, l'expropriation ne peut pas être «légale». Contre cette notification, le particulier ne peut pas faire opposition, mais peut considérer comme invalide la déclaration d '«utilité publique» de leurs biens, et ou la déclaration de «nécessité d'occupation», dans le processus administratif et devant les cours et tribunaux.

L'une des causes les plus courantes d'opposition au processus d'expropriation est l'erreur du processus d'information publique de 15 jours.

Une fois la notification reçue, les particuliers disposent de 10 jours pour faire opposition à cette notification. Cette opposition sera directement placée dans le processus administratif, non devant les tribunaux, et l'administration aura 20 jours pour se prononcer. Entre-temps, le processus d'expropriation sera en attente avec une limite de 30 jours.

Le «juste prix» - Justiprecio

Une fois confirmée l'expropriation, les personnes affectées auront le droit de recevoir une compensation, connue sous le nom de «juste prix» ou «justiprecio». Le montant de cette indemnité est calculé avec une évaluation préalable des actifs et droits faisant l'objet de l'expropriation, et peut être convenu «amical» entre les parties en 15 jours.

Si ce montant est convenu, le processus sera terminé.

Par exemple, si les pièces n'arrivent pas à un point d'accord avec ce prix, un nouveau processus doit être ouvert dans lequel l'administration laisse 20 jours aux propriétaires pour présenter leurs considérations sur l'évaluation de la propriété et proposer un prix (Hoja de Aprecio ).

L'administration peut alors accepter ou refuser cette proposition. S'il accepte, le processus sera alors terminé.

Par exemple, si l'administration refuse d'accepter le prix proposé de la pièce, elle fera alors une autre évaluation (Hoja de Aprecio) qui lui notifiera au propriétaire de l'étudier pour une durée de 15 jours.

S'il accepte, alors le processus sera terminé.

Par exemple, si le propriétaire n'accepte pas le dernier prix offert par l'administration, alors l'affaire sera portée à la Province Tribunaux d'expropriation (Jury provincial d'expropriation), qui sera finalement celui qui décidera du juste prix.

Ces tribunaux sont situés dans la capitale de la province (Alicante, Murcie, Almería, Albacete, Valence, Malaga, Grenade, Cadix), et ils sont formés d'un président et de quatre assistants, étant un fonctionnaire public, un représentant de l'Association des agriculteurs (Cámara Agraria) et un notaire. Leur fonction est d'étudier les propositions de prix à partir des pièces, et de prendre la bonne décision. En théorie, ils devraient prendre au maximum 8 jours pour rendre la décision (D'après mon expérience, je sais que cela prend, parfois un ou deux ans!).

La décision des tribunaux d'expropriation peut être refusée et renvoyée à un tribunal supérieur. En cas de retard de plus de 6 mois dans la décision des Tribunaux d'Expropriation, des intérêts peuvent être joints au montant de l'indemnisation. Et, s'il y a une décision de prix, mais l'administration ne paie pas plus de 2 ans, la propriété une nouvelle évaluation doit être reprise sur la propriété afin de vérifier sa valeur après cette date, c'est ce qu'on appelle «retasación».

Après la présentation de la «retasación», recommencez le processus pour obtenir un nouveau «Fair Price». Une fois le nouveau prix obtenu et payé, le bien peut être occupé par l'administration pour une durée limitée. Parfois, l'administration décide d'échanger le prix pour payer un bien exproprié avec un autre bien.

Droits de réversion

Le processus d'expropriation peut être prolongé de plusieurs années jusqu'à ce que les deux parties parviennent à un accord sur le «juste prix», bien que cela ne signifie pas que le processus d'expropriation s'arrête là. De cette manière, la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre d'Ordenación de la Edificación (LOE) a introduit le «droit de réversion». Ce droit permet au propriétaire de récupérer la totalité ou partiellement du bien avec le remboursement correspondant de l'indemnité reçue, si le projet à l'origine de l'expropriation ne se poursuit pas.

Ce sont les cas:

• L'administration décide de ne pas poursuivre le projet
• Après deux ans d'occupation de la propriété de l'administration sans faire aucun travail dans la propriété.

• Le projet a été développé mais la fonction qui remplit le bien actuellement n'est pas «d'utilité publique». Par exemple, dans le cas de l'AVE, le terrain a été pris pour faire une gare, et maintenant cette gare n'est plus du tout utilisée, le propriétaire ou ses héritiers peuvent utiliser le droit de réacquérir la propriété en payant l'indemnité reçu pour l'expropriation (qui serait mis à jour à ce moment-là) .– Si le terrain ne sert pas à l'usage envisagé précédemment, mais peut être utilisé

  pour un autre «usage public».

Il n'y a que deux exceptions à cette règle, dans lesquelles le droit de réversion ne peut pas agir:

- Si le terrain ne sert pas à l'usage envisagé précédemment, mais peut être utilisé

pour un autre «usage public».

- Si le terrain est utilisé pour l'utilité publique depuis plus de 10 ans.