Cessation de copropriété ou extinction de copropriété sur des propriétés espagnoles

  L'Extinction de Copropriété (CE) (ou "Résiliation de Copropriété") consiste en la transmission de la propriété d'un bien, indivisible, où l'un des copropriétaires acquiert la pleine propriété du bien au reste de les copropriétaires, et cela se termine, en de nombreuses occasions, par une compensation (monétaire ou non). 

Dans quels cas trouve-t-on un « Condominium » ou une « Copropriété » sur un bien ?

• • Lorsque 2 personnes ou plus décident d'acheter une propriété ensemble, et partage du pourcentage de copropriété

• • En cas de succession, lorsqu'il est constaté que, par la loi ou par testament, la propriété d'un bien déterminé est partagée proportionnellement aux héritiers.

• • Dans d'autres Tribunal ou procédure judiciaire 

Les modalités de la résiliation de la copropriété

1.- Avec un accord judiciaire où il est examiné par les tribunaux où il est confirmé que la propriété ira à l'un des copropriétaires uniquement.

2 exemples :

un divorce; En cas de divorce, lorsqu'il y a une sentence du tribunal établissant que les biens appartenant à un couple marié reviennent à un seul d'entre eux.

b) Extinction officielle de la copropriété devant les tribunaux. Il pourrait y avoir un autre processus judiciaire où les copropriétaires sont décidés à être annulés.

Dans les deux cas, la sentence du tribunal est présentée dans le système espagnol et est utilisée pour ouvrir un processus où un seul des copropriétaires obtiendra 100 % de la propriété.

2.- Accord entre les parties : Vendre l'une des parties à l'autre partie

Il est toujours possible que l'un des copropriétaires décide d'acheter ou de vendre sa part à l'autre.

Quel est le principal avantage de l'Extinction de Copropriété ?

L'aspect principal de cette transaction est directement lié aux impôts puisque, bien que l'un des copropriétaires « acquiert » la partie de la copropriété des autres, d'un point de vue fiscal cette transaction n'est pas taxée comme "une vente".

Selon la région espagnole, la « vente » est taxée de 6 à 10 % sur le prix de la vente. Mais la CE n'est taxée qu'à 0,5-1,5 % (selon les régions)

Il s'agit de la transaction typique effectuée en cas de divorce ou de séparation.

Mise en situation :

"A" et "B" sont mariés et achètent un appartement pour 150.000 EUR à Malaga. 2 ans plus tard, ils décident de divorcer et conviennent que "A" obtient l'appartement. « A » paie 75.000 XNUMX EUR à « B » pour acquérir sa part.

Étant considérée comme une CE, les taxes pour cette transaction ne seront pas de 8% (Andalucía Transfer Tax = 6.000 EUR), mais de 1,5% = 1.125 EUR.

Conclusion : "A" + "B" économisent 6.000 - 1.125 EUR = 4.875 EUR car cette transaction est considérée comme une EC au lieu d'une vente. 

Ainsi, la CE est une option parfaite en cas de divorce.

IMPORTANT !: Mais, dans le cas où le bien est grevé d'une hypothèque, bien que le bien puisse être entièrement acquis par l'autre partie (« A », dans le cas de l'exemple), la banque peut ne pas accepter de laisser « B » en dehors de l'hypothèque. Si ça arrive,  bien que dans le registre foncier « B » soit hors de la propriété, si la banque n'accepte pas d'annuler sa responsabilité hypothécaire, alors « B » continuera d'en être la personne responsable et, par conséquent, elle continuera d'être débitrice de l'hypothèque à la banque.

Afin d'éviter cette situation indésirable, avant de prendre la décision de laisser la propriété à l'un des co-gagnants, il est important d'obtenir des conseils préalables de votre banque pour voir quelle serait la position hypothécaire de la partie qui quitte la propriété. De cette façon, il convient de signer, d'abord, l'extinction de la copropriété, plus tard, de procéder à la formalisation de la nouvelle hypothèque.

La subordination à la fiscalité est déterminée par la « nature monétaire » de la compensation. En d'autres termes, pour être considérée comme une Extinction de Copropriété, donc, en cas de compensation avec des biens, il est entendu qu'il s'agit d'un "troc" (également appelé "SWAP") et alors la transaction est considérée comme une "vente". », et taxé comme une « vente ».

Qu'est-ce qui se passe s'il n'y a pas de paiement pour « acheter » l'autre partie, ou s'il n'y a pas de jugement judiciaire ? Serait-il possible que l'une des parties « donne » ou « donne » sa part à l'autre ?

C'est possible, mais cela ne sera pas considéré comme une « Extinction de Copropriété », donc, il n'aura pas les privilèges fiscaux de ce concept. Il sera considéré comme un « Don ».

Et, en cas de « Donation », alors, nous devrons être régulés par la Donation tax, qui est une taxe régionale, donc, différemment réglementée selon les régions.

Dans le cas de la région de Valence, le don a une bonification consistant en une exonération d'impôt jusqu'à 100.000 EUR du montant du don entre parents et fils. Mais, cette bonification d'impôts n'est pas appliquée aux donations entre époux. Ainsi, en cas de donation d'une partie du propriétaire à l'autre, époux, il pourrait en résulter des montants d'impôt élevés à payer.

L'impôt sur les donations est encore plus élevé lorsque les copropriétaires ne sont pas mariés.

Il est donc très important d'obtenir les conseils juridiques appropriés lors de la décision d'éteindre ou de dissoudre la copropriété ou la copropriété.

Comme expliqué CE où il n'y a pas de paiement peut être considéré comme un "Don": Un aspect très important de la CE est qu'il doit y avoir un "paiement" ou une "compensation" à l'autre partie. En d'autres termes, celui qui quitte la propriété doit être « payé » ou « indemnisé » par celui qui obtient la propriété. S'il n'y a pas de paiement, alors, la transaction peut être considérée comme un "cadeau" et alors la transaction peut être taxée comme un "don". Et c'est vraiment important à considérer car une « donation » est taxée encore plus qu'un héritage. «L'impôt sur les donations» était le même que sur «l'impôt sur les successions», et les dons entre époux n'avaient pas autant de réductions et d'avantages que sur l'héritage. 

Un EC où le paiement est avec un autre actif peut être considéré comme une « vente »: Il est très important de savoir que lorsque la rémunération de l'acquéreur se fait à l'aide d'un autre bien, alors, la transaction peut être considérée comme un « SWAP », et donc, taxée comme une « vente ».

Dans le Communauté de Valence, cette option offre un avantage fiscal important, de sorte que la taxe associée (Juridical Documented Act Tax) a attribué 1,5%, plus de frais de notaire et, si la propriété d'une partie d'un bien est transférée en échange d'une compensation, fiscalement, il est préférable de cette option au lieu de l'option d'achat, donc, pour celui-ci s'applique à lui-même une attribution fiscale de 10% (dans d'autres régions cette taxe peut être 8-10%).

Excès d'arbitrage

Tableau : Excès de jugement dans l'extinction de la copropriété. Résolution du TEAC du 7 juin 2018

Le tableau suivant contient les critères établis dans la résolution du TEAC du 7 juin 2018, numéro de réclamation 00/02488/2017, déposée dans un recours extraordinaire pour l'unification des critères.

Taxe des non-résidents 3 % de retenue

Au cas où il n'y a pas « d'excédent d'adjudication » il n'y a pas de 3 % à retenir de l'associé qui donne la part à l'autre.

Mais, dans les extinctions de copropriété avec excès d'adjudication et compensation en argent, conformément à l'article 25.2 du texte consolidé de la Loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents, sur la valeur de l'excédent il doit être pratiqué une retenue de 3 % pour la liquidation de cette taxe, à condition qu'il y ait eu altération patrimoniale et mise à jour de la valeur de l'immeuble.

Il y a un « excès d'adjudication » lorsque quelqu'un reçoit plus que la partie correspondante possédée. Par exemple, dans le cas d'un immeuble détenu à 65 % par « A » et à 35 % par « B », et lorsque la dissolution est faite, « B » reçoit les 65 %. La valeur reçue qui dépasserait les 35 % initialement détenus par « B » sera considérée comme un « excédent d'adjudication ».

Impôt sur le revenu à payer au cas où la valeur de transmission serait supérieure à la valeur d'acquisition

L'administration fiscale espagnole a montré son accord avec l'absence de transfert dans ces cas. Cependant, elle considère qu'il s'agit d'une altération du patrimoine.

Par exemple, dans les cas où un contribuable a acquis un bien en commun pour 200.000 euros (correspondant à 50%), et lorsque la communauté s'éteint, ledit bien a une valeur de 450.000 euros.

Dans ces cas, le fisc espagnol considère que le contribuable qui quitte la communauté reçoit 200.000 100.000 euros à l'extinction, par rapport aux XNUMX XNUMX euros que valait le bien au moment de son acquisition. Et c'est précisément cette altération de la valeur des biens que le Trésor considère devoir être taxée dans l'IRPF.

Cela n'arrivera pas si les contribuables ne mettent pas à jour la valeur de la propriété en raison de la fin de la communauté, et de lui attribuer la même valeur qu'au moment de son acquisition. Dans ce cas, il n'y aurait ni transfert ni modification d'actifs.

Sources:

- Arrêté royal du 24 juillet 1889.

- Gestion fiscale générale.

- Décret législatif royal 1/1993, 24 septembre.

- Loi fiscale des non-résidents.

- Bureau des impôts espagnol