Les avocats de TLA traitent depuis plus de 15 ans des transactions et des affaires de propriétés dans des zones foncières rustiques de tout le territoire espagnol. Depuis la Catalogne (Tarragone et Barcelone), la région de Valence (Castellón, Valence et Alicante - Costa Blanca), Murcie, Almeria (vallée de l'Almanzora) et Malaga.
En raison de notre vaste expérience et de la reconnaissance de différentes normes régionales, nous avons préparé un guide à suivre pour ceux qui ont l'intention d'acheter un terrain / parcelle dans des zones rurales rurales d'Espagne, avec le projet de construire une maison.
Construction en terrain rustique - Comment construire une maison en terrain rustique en Espagne.
Si vous achetez un terrain pour construire une maison en Espagne, il est essentiel de savoir si le terrain est placé dans un zone où l'urbanisation est autorisée (dans ce cas, on l'appelle «finca urbana» ou «suelo urbano») ou lorsque l'urbanisation et les développements résidentiels ne sont pas autorisés («Finca rustica» ou «suelo rustico»).
D'un point de vue urbanistique, les terraines en Espagne peuvent être classifiés en plusieurs types:
1. SUELO URBAIN
Il s'agit d'un terrain sur lequel il est autorisé à construire avec les conditionnes et requeriments constructifs définis en la normative urbanistique locale (Plan Général de Ordenación Urbana PGOU), ou dans des zones d'urbanisation spécifiques appelées «plans partiels» (Planes Parciales), Etc.
Ces terrains sont fournis avec tous les services et installations nécessaires pour y vivre en haute densité de population, comme l'approvisionnement en eau et en électricité, la connexion au système d'égouts, les parcs et les espaces verts, les sports, l'éducation, les hôpitaux, etc.
Terrain urbain ou «Suelo Urbano"Est celui que nous utilisons pour construire des villes, des villages ou des urbanisations, et qui avait l'habitude d'avoir un accès approprié par les routes, avec la chaussée, les zones piétonnes, les rues, les zones commerciales, les centres de santé, les écoles, les hôpitaux, les sports, etc.
2. SUELO NO URBANIZABLE (non urbanisable):
« Non urbanisable » est un type de terrain où il n'est pas possible de développer un terrain industriel, résidentiel ou commercial, car il est destiné à des utilisations protégées déterminées, principalement liées à la forêt, à l'agriculture et autres. Ainsi, dans ce type de terrain, les autres utilisations telles que résidentielles, industrielles ou commerciales sont très limitées, restreintes et pas toujours autorisées.
A l'intérieur du terrain « Non urbanisable », on retrouve une classification en sous-types de terrain, selon l'usage autorisé, et le niveau de protection :
- Terrain protégé (en espagnol « Suelo No Urbanizable Protegido ») : Il s'agit d'un terrain où, pour des raisons déterminées (généralement liées à la nature, à la forêt, etc.), les constructions et autres types d'activités sont limitées afin de « protéger » une valeur déterminée.
- Terrain non protégé (en espagnol « Suelo No Urbanizable Comun ») : Il s'agit d'un terrain dont l'utilisation principale est l'agriculture et l'élevage, et où d'autres utilisations (résidentielles, commerciales, etc.) pourraient être autorisées, mais seulement dans le respect de conditions et déterminées et limitées.
"Terrain rustique” est le nom qui est généralement adopté pour le Suelo No Urbanizable Comun en Espagne. En d'autres termes: les zones où les urbanisations ne peuvent pas être développées, qui sont destinées à un usage agricole. Il est permis d'autres utilisations comme la construction de propriétés résidentielles, ou des industries, etc., en respectant toujours des normes et des conditions déterminées.
3.- SUELO URBANISABLE:
C'est le type de terrain où, étant désormais considéré comme "Non Urbanisable", il pourra être développé à l'avenir avec des urbanisations, des zones commerciales, des parcs industriels, etc.
Parlons maintenant de «Terrain rustique», c'est une terrain où l'usage principal autorisé est «agricole», ou destiné à être utilisé par les agriculteurs pour développer une activité agricole.
Mais, sur ce terrain, exceptionnellement, il est autorisé à construire de nouvelles constructions destinèes à usage résidentiel. Ces constructions doivent être à très faible densité de construction, en essayant d'éviter de créer des zones construites à haute densité qui pourraient créer des « urbanisations de facto ».
Ainsi, il est très courant de constater que ce n'est que lorsque le terrain a une taille minimale (5.000 m2, 10.000 m2, ou 20.000 m2 etc.), que vous êtes autorisé à y construire une construction, également appelée «cortijo», «villa», « masía », chalé», «chalet», «hacienda», etc.
Dans les zones rustiquess ou "rurales" espagnoles, il est assez courant de trouver maisons construites sur des parcelles de plus petite taille que celle requise pour avoir des droits de construction (maisons construites sur des parcelles de moins de 10.000 m2 par exemple) C'est parce que ces bâtiments ont été construits avant l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, ou, tout simplement, qu'ils ont été construits sans respecter les lois, alors, ils sont désormais considérés comme des constructions »Fuera de Ordenación» (hors normatif actuel). C'est le cas des propriétés construites il y a longtemps, qui ne répondent plus à la norme actuelle. Ce type de propriétés peut être parfaitement légal maintenant, mais soumis à certaines restrictions d'utilisation (la plus importante est que la maison ante le reste des constructions existantes sur la propriété soient respectées par l'administration, mais elles ne peuvent pas être étendues, et ce n'est pas autorisé à construire de nouvelles constructions sur ce terrain).
Donc, si votre intention est de développer un projet de construction d'une maison dans des zones "terres rustiques", vous devez d'abord vérifier auprès de l'autorité légale (principalement la mairie, le conseil = "Ayuntamiento"), quelles sont les spécifications, les exigences et limitations, que vous pouvez avoir à construire là-bas.
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