Comment construire une maison sur un terrain rustique en Espagne – Terrain non urbanisable
Aspects généraux
Les avocats de TLA s'occupent depuis plus de 15 ans de transactions et de dossiers de propriétés sur des terrains rustiques sur tout le territoire espagnol. Depuis Catalogne; (Tarragone et Barcelone), Région de Valence (Castellón, Valence et Alicante – Costa Blanca), Murcia; , Almeria (Vallée d'Almanzora) et Malaga.
En raison de notre vaste expérience et de la reconnaissance de différentes normes régionales, nous avons préparé un guide à suivre pour ceux qui ont l'intention d'acheter un terrain / parcelle dans des zones rurales rurales d'Espagne, avec le projet de construire une maison.
Si vous achetez un terrain ou une propriété à la campagne, comme une ferme (cortijo), il est essentiel de savoir s'il est situé dans un zone où l'urbanisation est autorisée (dans ce cas, on l'appelle «finca urbana» ou «suelo urbano») ou lorsque l'urbanisation et les développements résidentiels ne sont pas autorisés («Finca rustica» ou «suelo rustico»).
D'un point de vue urbanistique, les terraines en Espagne peuvent être classifiés en plusieurs types:
1. Terre urbaine – «Terrain urbain"
Il s'agit d'un terrain sur lequel il est autorisé à construire avec les conditionnes et requeriments constructifs définis en la normative urbanistique locale (Plan Général de Ordenación Urbana PGOU), ou dans des zones d'urbanisation spécifiques appelées «plans partiels» (Planes Parciales), Etc.
Ces terrains sont fournis avec tous les services et installations nécessaires pour y vivre en haute densité de population, comme l'approvisionnement en eau et en électricité, la connexion au système d'égouts, les parcs et les espaces verts, les sports, l'éducation, les hôpitaux, etc.
Terrain urbain ou «Suelo Urbano"Est celui que nous utilisons pour construire des villes, des villages ou des urbanisations, et qui avait l'habitude d'avoir un accès approprié par les routes, avec la chaussée, les zones piétonnes, les rues, les zones commerciales, les centres de santé, les écoles, les hôpitaux, les sports, etc.
2. Terrain non urbanisable – » Suelo non urbanisable »
« Non urbanisable » est un type de terrain où il n'est pas possible de développer un terrain industriel, résidentiel ou commercial, car est destiné à déterminer des usages protégés, principalement liés au forêt, agriculture et autres. Ainsi, dans ce type de terrain, les autres usages comme résidentiels, industriels ou commerciaux sont très limités, restreints et pas toujours autorisés.
A l'intérieur du terrain « Non urbanisable », on retrouve une classification en sous-types de terrain, selon l'usage autorisé, et le niveau de protection :
- Terrain protégé (en espagnol « Suelo No Urbanizable Protegido ») : Il s'agit d'un terrain où, pour des raisons déterminées (généralement liées à la nature, à la forêt, etc.), les constructions et autres types d'activités sont limitées afin de « protéger » une valeur déterminée.
- Terrain non protégé (en espagnol « Suelo No Urbanizable Comun ») : Il s'agit d'un terrain dont l'utilisation principale est l'agriculture et l'élevage, et où d'autres utilisations (résidentielles, commerciales, etc.) pourraient être autorisées, mais seulement dans le respect de conditions et déterminées et limitées.
"Terrain rustique” est le nom qui est généralement adopté pour le Suelo No Urbanisable Comun en Espagne. En d'autres termes: les zones où les urbanisations ne peuvent pas être développées, qui sont destinées à un usage agricole. Il est permis d'autres utilisations comme la construction de propriétés résidentielles, ou des industries, etc., en respectant toujours des normes et des conditions déterminées.
3.- Terrain urbanisable – «Suelo Urbanisable":
C’est le type de terrain sur lequel il pourra être développé à l’avenir avec des urbanisations, des zones commerciales, des parcs industriels, etc. Ainsi, si un projet de construction public ou privé est approuvé, la zone peut être urbanisée.
Étapes à suivre pour construire une maison d'habitation sur un terrain rustique
Parlons maintenant de «Terrain rustique», c'est une terrain où l'usage principal autorisé est «agricole», ou destiné à être utilisé par les agriculteurs pour développer une activité agricole.
Mais, sur ce terrain, exceptionnellement, il est autorisé à construire de nouvelles constructions destinèes à usage résidentiel. Ces constructions doivent être à très faible densité de construction, en essayant d'éviter de créer des zones construites à haute densité qui pourraient créer des « urbanisations de facto ».
Ainsi, il est très courant de constater que ce n'est que lorsque le terrain a une taille minimale (5.000 m2, 10.000 m2, ou 20.000 m2 etc.), que vous êtes autorisé à y construire une construction, également appelée «cortijo», «villa», « masía », chalé», «chalet», «hacienda», etc.
Dans les zones rustiquess ou "rurales" espagnoles, il est assez courant de trouver maisons construites sur des parcelles de plus petite taille que celle requise pour avoir des droits de construction (maisons construites sur des parcelles de moins de 10.000 m2 par exemple) C'est parce que ces bâtiments ont été construits avant l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, ou, tout simplement, qu'ils ont été construits sans respecter les lois, alors, ils sont désormais considérés comme des constructions »Fuera de Ordenación» (hors normatif actuel). C'est le cas des propriétés construites il y a longtemps, qui ne répondent plus à la norme actuelle. Ce type de propriétés peut être parfaitement légal maintenant, mais soumis à certaines restrictions d'utilisation (la plus importante est que la maison ante le reste des constructions existantes sur la propriété soient respectées par l'administration, mais elles ne peuvent pas être étendues, et ce n'est pas autorisé à construire de nouvelles constructions sur ce terrain).
Donc, si votre intention est de développer un projet de construction d'une maison dans des zones "terres rustiques", vous devez d'abord vérifier auprès de l'autorité légale (principalement la mairie, le conseil = "Ayuntamiento"), quelles sont les spécifications, les exigences et limitations, que vous pouvez avoir à construire là-bas.
1. Première étape : Confirmer si le projet peut être développé
Le «permis de construire» ou le «permis de construction» ou «licence de construction» ("Licencia de Construcción" ou "Licencia de Edificación" ou "Licencia de Obra Mayor").
Comme nous l'avons souligné précédemment, si votre intention est de développer un projet dans l'une des zones « terres rustiques », vous devez d'abord vous renseigner auprès des autorités locales (principalement la mairie ou le conseil = « Ayuntamiento »), ou, à défaut, consulter et obtenir l'avis de avocats spécialistes en construction et en développements rustiques.
Ainsi, avant de passer aux étapes avancées du processus, il est essentiel que vous obtenir les informations appropriées sur les réglementations locales et les limitations de la zone, et le possibilités de développer et d'exécuter votre projet. Comme dans d'autres pays, l'autorisation de votre projet sera formellement approuvée lors de l'obtention du « Permis de Construire » ou « Permis de Construire » de la Mairie.
Ainsi, le La première étape consiste à savoir si la norme locale autorise la construction d'une maison sur ce terrain.
Très important : Alimentation en eau et électricité
Comme expliqué ci-dessus, l'approvisionnement en eau et en électricité et le service d'égouts sont des articles garantis aux citoyens qui vivent dans les zones urbaines «suelo urbano». Mais dans les terres rustiques est hors des zones urbaines, et souvent hors des principaux points de connexion au réseau d'eau et d'électricité.
En fait, le La mairie n'a aucune obligation de fournir l'eau courante et l'électricité dans les zones rustiques.. Uniquement en milieu urbain. Il est donc très important d’étudier attentivement les possibilités d’accès à l’eau et à l’électricité sur la parcelle sélectionnée.
Par exemple : S'il y a de l'eau courante et de l'électricité près du terrain, et qu'il peut être connecté alors, il n'y a pas de problème.
Mais il arrive parfois que le le point le plus proche du raccordement à l'électricité ou à l'eau est éloigné. Cela signifie donc que, pour être connecté, vous devez payer des coûts élevés et des dépenses pour amener l'alimentation jusqu'à la propriété.
Seulement consulter des électriciens et des plombiers locaux, ou des constructeurs locaux, vous aurez les informations nécessaires pour confirmer les possibilités d'approvisionnement et de raccordements d'eau et d'électricité à cette parcelle.
Vous devez donc en tenir compte dès le début du processus, avant de poursuivre le processus d'achat.
Il est toujours possible de s'approvisionner en eau à partir d'un réservoir de dépôt interne installé dans la propriété et à partir du réservoir typiquement espagnol. "POZOS" = PUITS D'EAU. De la même manière, il est possible d'obtenir de l'électricité à partir de panneaux solaires, ou « énergie éolienne » éolienne. Mais ce type de fournitures n'est pas toujours autorisé par les mairies locales pour donner l'autorisation de construire. Ces informations doivent donc être prises en compte dès les premières étapes du processus d’achat/construction.
Donc, nous vous conseillons qu'avant d'acheter l'intrigue, ou pour prendre une décision sur la transaction, gardez à l'esprit d'avoir un ÉTUDE PRÉLIMINAIRE DU PROJET consulter des avocats locaux, des architectes, des constructeurs ou le personnel technique de la construction du service des bâtiments de la mairie (Département ou Concejalía de Urbanismo). Cela rendra plus sûr l'investissement car, après tout, vous aurez une idée concrète et reconnaîtrez les conditions et les limites à construire dans cette parcelle, avant de procéder à l'achat du terrain. Il est plus que recommandable de faire une étude par un avocat expert en construction et, si possible, consulter l'architecte qui développera le projet et la construction.
De plus, dans cette étude prémilinaire, demandez à votre avocat de confirmer non seulement les droits de construction spécifiques sur la parcelle, mais également de découvrir quels autres développements sont prévus sur cette zone, par exemple de nouvelles routes, autoroutes, ligne de train, parcs industriels, zones commerciales, ou même une urbanisation.
Ces informations peuvent être obtenues auprès de votre avocat lors de réunions à la mairie, étude de la normative locale, et également obtenues auprès de la mairie avec un document intitulé «CÉDULA URBANÍSTICA».
Une fois que vous connaissez exactement le type de bâtiment autorisé à être construit sur ce terrain, vous devez alors contracter les services d'un architecte pour développer le PROJET DE CONSTRUCTIONou PROJET DE CONSTRUCTION.
Dans le projet de construction, votre architecte doit adapter vos idées et préférences aux réglementations spécifiques de la mairie dans ce domaine. Ainsi, votre architecte vous guidera tout au long de ce processus, vous informant sur les différentes possibilités pour transformer votre «maison idéale» en une construction répondant aux réglementations du secteur.
La chose la plus importante est d'avoir chaque détail spécifié par votre architecte. Demandez à votre architecte d'examiner les plans avec autant de détails que possible. Essayez de visualiser la vue des différentes fenêtres et la taille des lits que les chambres peuvent gérer, etc.
En termes simples: Essayez d'obtenir de votre architecte autant d'informations que possible sur la maison finale. Essayez de meubler et de vivre dans la maison pendant qu'elle est encore sur papier. Vous n'êtes peut-être pas sur place pour attraper des choses qui pourraient vous ennuyer pour les années à venir, comme une fenêtre décentrée dans une chambre à coucher ou des puits de lumière qui ne sont pas exactement au-dessus de l'emplacement des lavabos.
Une fois le projet terminé, votre architecte doit être présent au projet de construction à la mairie locale du service du bâtiment ("Departamento de Urbanismeo "ou"Concejalia de Urbanismo”). Avec l'application du permis de construire, vous devez payer une taxe municipale, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, applicable à tous les développements nécessitant un permis de construire (qu'il soit demandé / accordé ou non). Cette taxe peut varier de 2% à 4% du coût de la construction, selon la mairie de votre région.
Ensuite, ils étudieront dans quelle mesure votre projet est adapté aux conditions ou limitations spécifiques de la région.
Si votre projet répond à la normative et respecte les réglementations et les exigences sur lesquelles s'appuyer dans ce domaine, ils vous autoriseront à y construire avec le bon "Permis de construireouPermis de construire», Vous aurez donc le droit d'y construire exactement la même propriété que celle présentée à la Mairie avec le projet.
2.- Deuxième étape : Processus de construction
S'il vous plaît, cliquez ci-dessous pour obtenir des informations détaillées sur le processus de construction lorsque vous avez décidé de développer votre projet de construction en Espagne.
Processus de construction lors de la construction de votre propre