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Construction d'une maison d'habitation en terrain rustique

Les avocats de TLA s'occupent depuis plus de 15 ans des transactions et des cas de propriétés dans des zones de terres rustiques sur tout le territoire espagnol. Depuis la Catalogne (Tarragone et Barcelone), la région de Valence (Castellón, Valence et Alicante - Costa Blanca), Murcie, Almeria (vallée d'Almanzora) et Malaga.

En raison de notre vaste expérience et de la reconnaissance de différentes normes régionales, nous avons préparé un guide à suivre pour ceux qui ont l'intention d'acheter un terrain / terrain dans des zones rurales rurales d'Espagne, avec le projet de construire une maison sur il.

Construction en terrain rustique - Comment construire une maison en Espagne rustique.

Si vous achetez un terrain pour construire une maison en Espagne, il est essentiel de savoir si le terrain est placé dans un zone où l'urbanisation est autorisée (dans ce cas, on l'appelle «finca urbana» ou «suelo urbano») ou lorsque l'urbanisation et les développements résidentiels ne sont pas autorisés («Finca rustica» ou «suelo rustico»).

D'un point de vue urbanistique, les terraines en Espagne peuvent être classifiés en plusieurs types:

1. SUELO URBANO

Il s'agit d'un terrain sur lequel il est autorisé à construire avec les conditionnes et requeriments constructifs définis en la normative urbanistique locale (Plan Général de Ordenación Urbana PGOU), ou dans des zones d'urbanisation spécifiques appelées «plans partiels» (Avions Parciales), Etc.

Ces terrains sont fournis avec tous les services et installations nécessaires pour y vivre en haute densité de population, comme l'approvisionnement en eau et en électricité, la connexion au système d'égouts, les parcs et les espaces verts, les sports, l'éducation, les hôpitaux, etc.

Terrain urbain ou «Suelo Urbano"Est celui que nous utilisons pour trouver dans les villes, les villages ou les urbanisations, et qui avait l'habitude d'avoir un accès approprié par les routes, avec la chaussée, les zones piétonnes, les rues, les zones commerciales, les centres de santé, les écoles, les hôpitaux, les sports, etc.

2. SUELO NO URBANIZABLE (non urbanisable):

«No Urbanizable» est un type de terrain où il n'est pas possible de développer des terrains industriels, résidentiels ou commerciaux, car il est destiné à des usages protégés déterminés, principalement liés à la forêt, à l'agriculture, etc. Ainsi, dans ce type de terrain, les autres usages résidentiels, industriels ou commerciaux sont très limités, restreints et pas toujours autorisés.

A l'intérieur du terrain «non urbanisable», on retrouve un classement en sous-types de terrain, en fonction de l'usage autorisé et du niveau de protection:

  • Terres protégées (en espagnol «Suelo No Urbanizable Protegido»): Il s'agit de terres où, pour des raisons déterminées (généralement liées à la nature, à la forêt, etc.), les constructions et autres types d'activités sont limités afin de «protéger» une valeur déterminée.
  • Terrains non protégés (en espagnol «Suelo No Urbanizable Comun»): Il s'agit d'un terrain dont l'utilisation principale est l'agriculture et l'élevage, et où d'autres utilisations (résidentielles, commerciales, etc.) pourraient être autorisées, dans le respect de conditions déterminées.

«Terre rustique»Est le nom qui est généralement adopté Suelo No Urbanizable Comun en Espagne. En d'autres termes: les zones où les urbanisations ne peuvent pas être développées, qui sont destinées à un usage agricole, il est permis d'autres utilisations comme la construction de propriétés résidentielles, ou des industries, etc., en respectant toujours des normes et des conditions déterminées.

3.- SUELO URBANISABLE:

C'est le type de terrain où, désormais considéré comme «non urbanisable», il pourra être développé à l'avenir avec des urbanisations, des zones commerciales, des parcs industriels, etc.

Parlons maintenant de «Terre rustique», c'est une terre où l'usage principal autorisé est «agricole», ou destiné à être utilisé par les agriculteurs pour développer une activité agricole.

Mais, sur ce terrain, exceptionnellement, il est autorisé à construire de nouvelles constructions à usage résidentiel. Ces constructions doivent être dans une très faible densité de construction, en essayant d'éviter de créer des zones construites à haute densité qui pourraient créer des «urbanisations de fait».

Il est donc très courant de constater que seulement lorsque le terrain a une taille minimale (5.000 m2, 10.000 m2, ou 20.000 m2, etc.), vous êtes autorisé à y construire une construction, également appelée "cortijo", "villa", " masía », chalé», «chalet», «hacienda», etc.

Dans les zones rurales ou rurales espagnoles, il est assez courant de trouver maisons construites sur des parcelles de plus petite taille que celle requise pour avoir des droits de construction (maisons construites sur des parcelles de moins de 10.000 m2 par exemple) C'est parce que ces bâtiments ont été construits avant l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, ou, tout simplement, qu'ils ont été construits sans respecter les lois, ils sont donc désormais considérés comme des constructions «Fuera de Ordenación»(Hors normative actuelle). C'est le cas des propriétés construites il y a longtemps, qui ne remplissent plus la normative actuelle. Ce type de propriétés peut être parfaitement légal à présent, mais soumis à certaines restrictions d'utilisation (le plus important est que la maison avant le reste des constructions existantes sur la propriété soit respectée par l'administration, mais elles ne peuvent pas être étendues, et ce n'est pas autorisé à construire de nouvelles constructions sur ce terrain).

Donc, si votre intention est de développer un projet de construction d'une maison dans des zones «terrains rustiques», vous devez d'abord vérifier auprès de l'autorité légale (principalement la mairie, le Conseil = «Ayuntamiento»), qui sont les spécifications, les exigences et limitations, que vous pouvez avoir à construire là-bas.

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CONSTRUIRE VOTRE MAISON EN TERRAIN RUSTIQUE

ÉTAPES À SUIVRE

1. PREMIÈRE ÉTAPE: SAVOIR SI VOTRE PROJET PEUT ÊTRE DÉVELOPPÉ

Le «permis de construire» ou le «permis de construire» ou le «permis de construire» (Licencia de Construcciónou Licencia de Edificaciónou Licencia de Obra Mayor).

Comme nous l'avons indiqué précédemment si votre intention est de développer un projet dans un des «terrains rustiques», vous devez d'abord vérifier auprès de l'autorité légale (principalement la Mairie ou le Conseil = «Ayuntamiento»), ou, alternativement, consulter et obtenir le conseils d'avocats spécialistes de la construction et des aménagements rustiques.

Donc, avant de passer aux étapes avancées du processus, il est essentiel que vous obteniez les informations appropriées sur les réglementations locales et les limites de la région, ainsi que les possibilités de développer et d'exécuter votre projet. Ainsi que dans d'autres pays, l'autorisation de votre projet sera formellement approuvée lors de l'obtention du «permis de construire» ou «permis de construire» de la mairie.

Ainsi, le La première étape consiste à savoir si la norme locale autorise la construction d'une maison sur ce terrain.

Deuxième étape: APPROVISIONNEMENT EN EAU ET EN ÉLECTRICITÉ:

Comme expliqué ci-dessus, l'approvisionnement en eau et en électricité et le service d'égouts sont des articles garantis aux citoyens qui vivent dans les zones urbaines «suelo urbano». Mais dans les terres rustiques est hors des zones urbaines, et souvent hors des principaux points de connexion au réseau d'eau et d'électricité.

En fait, la mairie n'a aucune obligation de fournir l'eau principale et l'électricité dans les zones rurales. Uniquement en milieu urbain. Il est donc très important d'étudier attentivement les possibilités d'obtenir de l'eau et de l'électricité sur la parcelle sélectionnée.

Exemple : S'il y a de l'eau courante et de l'électricité près du terrain, et qu'il peut être connecté alors, il n'y a pas de problème.

Mais il arrive parfois que le point le plus proche de la connexion électrique ou hydraulique soit éloigné. Donc, cela signifie que, pour être connecté, vous devez payer des coûts et des dépenses élevés pour apporter l'approvisionnement à la propriété.

En consultant uniquement des électriciens et plombiers locaux, ou des constructeurs locaux, vous aurez les informations nécessaires pour confirmer les possibilités d'approvisionnement et de raccordement de l'eau et de l'électricité à cette parcelle.

Vous devez donc en tenir compte dès le début du processus, avant de poursuivre le processus d'achat.

Il est toujours possible d'obtenir de l'eau à partir d'un réservoir de dépôt interne installé sur la propriété et des «POZOS» espagnols typiques = PUITS D'EAU. De la même manière, il est possible d'obtenir de l'électricité à partir de panneaux solaires, ou «éolienne» éolienne. Mais, ce type de fournitures n'est pas toujours autorisé par les mairies locales à autoriser la construction. Ainsi, ces informations doivent être prises en considération dans les toutes premières étapes du processus d'achat / de construction.

Donc, nous vous conseillons avant d'acheter le terrain, ou pour prendre une décision concernant la transaction, gardez à l’esprit ÉTUDE PRÉLIMINAIRE DU PROJET consulter des avocats locaux, des architectes, des constructeurs ou le personnel technique de la construction du service des bâtiments de la mairie (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Cela rendra l'investissement plus sûr car, après tout, vous aurez une idée concrète et reconnaîtrez les conditions et les limites à construire dans cette parcelle, avant de procéder à l'achat du terrain. Il est plus que recommandable de faire une étude par un avocat expert en construction et, si possible, consulter l'architecte qui développera le projet et la construction.

De plus, dans cette étude prémilinaire, demandez à votre avocat de confirmer non seulement les droits de construction spécifiques sur le terrain, mais aussi de découvrir quels autres développements sont prévus dans cette zone, par exemple de nouvelles routes, autoroutes, ligne de train, parcs industriels, zones commerciales, ou même une urbanisation.

Ces informations peuvent être obtenues auprès de votre avocat lors de réunions à la mairie, étude de la normative locale, et également obtenues auprès de la mairie avec un document intitulé «CÉDULA URBANÍSTICA».

Une fois que vous connaissez exactement le type de bâtiment autorisé à être construit sur ce terrain, vous devez alors faire appel aux services d'un architecte pour PROJET DE CONSTRUCTIONou PROJET DE CONSTRUCTION.

Dans le projet de construction, votre architecte doit adapter vos idées et vos préférences aux réglementations spécifiques de la mairie de cette zone. Ainsi, votre architecte vous guidera tout au long de ce processus, vous informant sur les différentes possibilités de transformer votre «maison idéale» en une construction répondant aux réglementations de la région.

La chose la plus importante est d'avoir chaque détail spécifié par votre architecte. Demandez à votre architecte d'examiner les plans avec autant de détails que possible. Essayez de visualiser la vue des différentes fenêtres et la taille des lits que les chambres peuvent gérer, etc.

En termes simples: Essayez d'obtenir de votre architecte autant d'informations que possible sur la maison finale. Essayez de meubler et de vivre dans la maison pendant qu'elle est encore sur papier. Vous n'êtes peut-être pas sur place pour attraper des choses qui pourraient vous ennuyer pour les années à venir, comme une fenêtre décentrée dans une chambre à coucher ou des puits de lumière qui ne sont pas exactement au-dessus de l'emplacement des lavabos.

Une fois le projet terminé, votre architecte doit être présent au projet de construction à la mairie locale du service du bâtiment ("Departamento de Urbanismo "ou"Concejalía de Urbanismo”). Avec l'application du permis de construire, vous devez payer une taxe municipale, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, applicable à tous les développements nécessitant un permis de construire (qu'il soit demandé / accordé ou non). Cette taxe peut varier de 2% à 4% du coût de la construction, selon la mairie de votre région.

Ensuite, ils étudieront dans quelle mesure votre projet est adapté aux conditions ou limitations spécifiques de la région.

Si votre projet répond à la normative et respecte les réglementations et les exigences sur lesquelles s'appuyer dans ce domaine, ils vous autoriseront à y construire avec le bon "Permis de construire"Ou"Permis de construire», Vous aurez donc le droit d'y construire exactement la même propriété que celle présentée à la Mairie avec le projet.

2.- ÉTAPE 2: PROCESSUS DE CONSTRUCTION

Veuillez cliquer ici pour obtenir des informations détaillées sur le processus de construction, lorsque vous avez décidé de développer votre projet de construction en Espagne.

Processus de construction lors de la construction de votre propre

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