Décret royal 1312/2024, du 23 décembre , réglementant la procédure du registre unique des baux et créant le Guichet unique (Décret réel 1312/2024, du 23 décembre, pour réglementer la procédure du Registre Unique des Arrendamientos et créer la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos)- Cliquez ici pour voir la loi
Général – Pourquoi et à quoi sert la nouvelle loi ?
Ces derniers temps, nous assistons à l’intervention de l’administration publique et du gouvernement dans les questions de régulation du logement. Ces mesures sont justifiées par l’administration par une augmentation des prix d’achat et de vente des logements, ainsi que des loyers, ce qui rend de plus en plus difficile l’accès au logement pour les citoyens ayant un pouvoir d’achat limité.
Le résultat de tout cela est la publication de diverses lois au fil des ans, dont l'une, en tant que précédent, était Décret-loi 7/2019, du 1er mars, qui permet pour la première fois aux communautés de propriétaires de limiter ou de conditionner l'utilisation de logements touristiques dans leurs communautés. Le dernier d'entre eux, Loi 12/2023, du 24 mai, qui établit une série de mesures réglementaires concernant l'achat et la vente de logements, ainsi que la location, a entraîné un véritable changement dans le spectre tant de l'achat que de la vente de logements, ainsi que de la location.
La justification législative de cette réglementation s'inscrit dans la ligne interventionniste de l'administration espagnole sur le marché du logement. En fait, cette nouvelle loi met en œuvre Règlement UE 2024/1028 du Parlement européen et du Conseil du 11 avril 2024 relative à la collecte et à l'échange de données relatives aux services de location d'hébergement de courte durée et modifiant Règlement UE 2018/1724.
Ces règlements européens imposent aux États membres l'obligation d'adopter les mesures juridiques nécessaires pour créer un registre unique de location et un Guichet unique numérique pour les locations (Fenêtre unique numérique).
De plus, elles imposent également la nécessité d'identifier le propriétaire et le lieu où ces services de location sont offerts, ainsi que leur durée.
Qu'est-ce que le « guichet unique » ?
C'est un point de communication, information et contrôle de l'administration publique centrale avec les différents opérateurs qui opèrent sur le marché de la location de logements à usage autre que l'habitation permanente, y compris les propriétaires, les professionnels et les plateformes numériques.
De cette manière, l'administration, à travers ce Bureau, recueillera les données de chacune des transactions réalisées par les plateformes numériques, et les liera et les mettra en relation avec les utilisateurs propriétaires des biens enregistrés, afin de fournir un contrôle précis et agile de ces transactions, qui pourra être utilisé par l'administration pour les contrôler et superviser l'activité à toutes fins, tant administratives, juridiques que fiscales.
Quant aux propriétaires des inscriptions, ils seront obligés d'informer et de communiquer à ce bureau tout type d'altération ou de modification affectant le développement de l'activité, tels que : changement de propriétaire, renouvellement, annulation ou changement de licence touristique, augmentation des espaces pour les locataires, etc.
Le Guichet Unique fera partie du Ministère du Logement et de l'Agenda Urbain, qui sera chargé de coordonner les actions liées à l'efficacité de ce règlement, et de la Procédure d'inscription unique (Procédure Unique de Registre) , qui sera réalisée directement dans le Registre de la propriété. Selon le texte de loi, le fait que les informations relatives aux services de location de logements de courte durée puissent être incorporées au registre foncier permettra aux utilisateurs de disposer des informations nécessaires pour prendre leurs décisions au moment de procéder à la location de ceux-ci.
Grâce à cette procédure d’inscription, un Numéro d'enregistrement unique (Numéro d'enregistrement unique) seront obtenus qui seront attribués à chacune des propriétés qui sont destinées à être louées, sans quoi les plateformes ne permettront pas la publication de ces biens en ligne .
Ce règlement vise à apporter de la sécurité aux propriétaires, aux plateformes en ligne, aux utilisateurs et aux locataires, car il créera un marché avec des informations transparentes et fiables, et garantira que l'activité de location, ainsi que les propriétés sur lesquelles elle repose, se déroulent dans des conditions adéquates et garantissantes pour tous les utilisateurs de celle-ci.
Des tâches d'inspection, de contrôle et de sanction seront également menées sur les activités qui ne sont pas conformes à la réglementation, ce qui permettra un meilleur contrôle, une plus grande sécurité et un filtre pour tous les foyers qui ne respectent pas la loi.
Contenu juridique
Introduction
Le nouveau règlement exige que TOUTES les propriétés en activité de location, qui souhaitent être annoncées ou gérées via des plateformes numériques, telles que AirBNB, Homeaway, etc., doivent passer par la procédure d'enregistrement prévue par la loi.
Par conséquent, tous les biens dont les propriétaires souhaitent louer pour tout type de location autre que l'habitation permanente , qu'ils soient sous licence ou en location touristique, pour saisonniers, étudiants, travailleurs, etc. et qui utilisent des plateformes numériques pour leur promotion ou leur gestion, doivent passer par ce processus d'enregistrement et obtenir le « Numéro d’enregistrement unique », qui sera exigée par les entreprises numériques comme condition essentielle pour accepter la publication du bien sur leurs plateformes de marketing ou de gestion.
Cette procédure d’enregistrement concerne donc les types de location suivants, que la même loi appelle « Service de location à court terme » :
Qu'entend-on par « service de location d'hébergement à court terme » ?
Art. 1.- Définit le « Service de location d’hébergement de courte durée », qui s’entend comme la location pour une courte durée d’une ou plusieurs unités à des fins touristiques ou non touristiques, contre rémunération, que ce soit à titre professionnel ou non professionnel, de manière régulière ou non régulière, la réglementation de la location saisonnière de l’article 3.2 de la loi 29/1994, du 24 novembre, sur les baux urbains lui étant applicable. , ainsi que celle résultant de l’application de location de bateaux soumis au règlement UE 20 24/10 28 du Parlement européen, ainsi que celle applicable aux baux touristiques établis par les communautés autonomes des entités locales, ainsi que, le cas échéant, celui relatif à la protection et à la défense des personnes, des consommateurs et des utilisateurs.
- Hébergement « de courte durée ». Par conséquent, locations à long terme ou permanentes sont expressément exclus de l'obligation, mais ils peuvent être enregistrés
- "Hébergement". Seuls les biens immobiliers permettant un « hébergement » sont pris en compte. Sont donc exclus de cette loi les bureaux, locaux commerciaux, ateliers, garages et locaux de stockage.
- « Une ou plusieurs unités ». Il s'agit de tout type d'hébergement basé sur la location de la propriété entière, ou partie de celle-ci, ou pièces. Par conséquent, chaque fois que la législation autorise ce type de location, la location de chambres ou de parties de la propriété est autorisée. Il est important de rappeler ici que les locations à usage autre que l'habitation permanente (telles que les locations saisonnières, les locations étudiantes, etc.), soumises à la LAU (loi sur la location urbaine), autorisent la location par chambres. Cependant, certaines législations régionales n'autorisent pas toujours la location de chambres pour des locations touristiques (comme la loi des îles Baléares, de Catalogne, de la Communauté valencienne, etc.).
- « En échange d’une rémunération » – Il est entendu qu'il doit y avoir une véritable activité locative pour laquelle le locataire rémunère le propriétaire avec un quelconque type de compensation, que ce soit en argent, en espèces ou tout autre type de compensation.
Cette réglementation exclut expressément les services de location de logements qui n'impliquent pas de rémunération. On entend par rémunération toute forme de compensation financière, quelle que soit sa valeur ou la forme qu'elle prend.
- « Professionnel ou non professionnel, de manière régulière ou non » – Le caractère professionnel ou privé de l’activité exercée par le bailleur est sans importance. Cette réglementation s’applique donc aussi bien aux propriétaires privés qui exercent cette activité de manière sporadique ou générale qu’aux professionnels qui l’exercent de manière temporaire ou permanente.
- Pour tous types de locations autres que l'habitation permanente :
- Location pour tout usage de logement autre que l'habitation permanente . Cela comprend donc : l'hébergement à des fins touristiques ou de vacances (non soumis à une licence touristique), les étudiants, les travailleurs, etc.
- Location touristique. Il s'agit de la location qui nécessite une licence touristique de la communauté autonome correspondante. Dans ce cas, le processus d'enregistrement sera double, car le propriétaire de ces logements, en plus de passer par le processus d'enregistrement régional, doit passer par cette nouvelle inscription pour pouvoir être commercialisé sur les plateformes numériques.
- Location de bateau avec utilisation d'un logement.
- Meublé: L'article 2 de la loi stipule que pour que cette loi s'applique, le logement doit être loué "meublé". Cela signifie que les appartements ou studios « non meublés » ne seront pas concernés par cette réglementation.
Hébergements exclus:La loi exclut expressément de l'application :
- Hôtels dans des hébergements similaires, complexes, appart-hôtels et motels, ou auberges, B&B, etc.
-Campings et appartements pour caravanes.
Définition de l'hôte ou du propriétaire (art. 3)
« Hébergeur » ou « Bailleur » désigne : Une personne physique ou morale qui fournit ou entend fournir un service de location d’hébergement de courte durée contre rémunération par l’intermédiaire d’une plateforme de location de courte durée en ligne, que ce soit à titre professionnel ou non professionnel, de manière habituelle ou non.
Qu'est-ce qui est considéré par la loi comme une « plateforme de location à court terme en ligne » ?
Il s’agit de ceux qui permettent aux clients de conclure des contrats à distance avec des hôtes pour la fourniture de services de location d’hébergement de courte durée.
Quels services sont couverts par la loi ?
- Services fournis par les plateformes en ligne aux hôtes qui fournissent des services de location d'hébergements de courte durée en Espagne, quel que soit le lieu d'établissement desdites plateformes.
- Notre services de location d'hébergement fournis par les hôtes/propriétaires via ces plateformes .
Quelle est la portée géographique de la loi ?
Cette règle s'appliquera sur l'ensemble du territoire national.
Procédure d'enregistrement unique – REGISTRE FONCIER
La réglementation établit que la manière d’obtenir le « Numéro d’Enregistrement Unique » sera dans le Registre Foncier.
un service en ligne
Ce processus sera effectué « en ligne », pour cela , l'utilisateur doit être « abonné » " au service du registre foncier, et sera accessible via le « Certificat numérique » de l’utilisateur ou son représentant.
Par conséquent, l'utilisateur doit être enregistré comme abonné au registre foncier et doit disposer d'un certificat numérique pour formaliser le processus d'enregistrement.
Données à inclure dans le processus d'inscription
- Les données personnelles du propriétaire et/ou de son représentant
- Contact email
- Numéro de téléphone de contact en Espagne
- Données cadastrales de la propriété
- Données du registre foncier
- Nombre maximum de locataires
- Si loué par chambres ou par unité entière
- Si loué à des fins touristiques
- Dans le cas où le logement est développé sous un régime de « Location Touristique » tel qu'il peut être défini dans la région dans laquelle la propriété est située, le détails de la « Licence touristique » ce qui couvre ladite location doit être indiqué.
Points saillants du processus d’inscription unique
- Téléphone espagnol : Il s'agit d'une information importante à prendre en compte pour tous les propriétaires ou bailleurs de logements en Espagne qui ne sont pas résidents du territoire espagnol. Ils doivent disposer non seulement d'un e-mail de contact, mais également un téléphone avec une ligne enregistrée en Espagne.
Nous supposons que la raison d'avoir un numéro en Espagne est de faciliter les communications et les notifications de l'administration.
Évidemment, cela signifie que tous les propriétaires qui résident en dehors du territoire espagnol, qui n'ont pas de ligne téléphonique disponible en Espagne et qui peuvent avoir des problèmes de disponibilité, et même de connaissance de la langue espagnole, devra disposer d'un représentant en Espagne à ces fins.
- Nombre maximum de locataires : Il s'agit d'une autre information essentielle à prendre en compte lors du traitement de l'inscription. Il s'agit d'identifier le nombre maximum de places proposées dans l'établissement, à condition que ces places soient conformes à la réglementation. Cela implique une connaissance juridique et technique du bien que tous les propriétaires ne sont pas en mesure d’identifier.
Nous rencontrons souvent des propriétaires qui identifient des unités d'hébergement qui ne sont pas conformes aux réglementations de construction locales, régionales ou nationales, ou qui ne sont pas conformes aux réglementations sectorielles (comme celles des locations touristiques).
Par conséquent, il est conseillé de connaître les conditions juridiques et de construction exactes du bien avant de terminer le processus d'enregistrement, afin d’identifier les espaces habitables qui pourraient être considérés comme aptes à être enregistrés dans ce nouveau processus.
- Responsabilité de l'hôte/propriétaire : Une fois le processus d'inscription terminé, l'utilisateur ou le propriétaire assume la responsabilité de la véracité des faits et des données déclarés . Par conséquent, si les données déclarées ne sont pas vraies, l'utilisateur pourra être tenu responsable de tous types de responsabilités découlant d'erreurs, de manque de véracité ou de fausseté dans les données déclarées.
- Autorisations et licences : Conformément à ce qui précède, la procédure laisse à la responsabilité du propriétaire de disposer des licences requises pour l'utilisation du bien dans des activités de location, et de leur validité (Licence touristique, Certificat d'Habitabilité, etc.).
Pour cette raison, le propriétaire doit être en contact permanent avec l'administration, à travers le Guichet Unique créé, pour informer l'administration de tout type de changement ou d'altération qui se produit dans le développement de l'activité de location.
Quand la loi entre-t-elle en vigueur ?
La loi est entrée en vigueur le 2 janvier 2025, ce qui signifie qu'elle est déjà effective et que le processus d'enregistrement est déjà activé. La loi établit un démarche volontaire jusqu'au 1er juillet 2025, à partir de laquelle elle deviendra obligatoire.
FAQ:
Durée de cette inscription ? Rénovation ?
Il semble qu'une fois enregistré, le numéro d'enregistrement obtenu est définitif, mais le propriétaire/utilisateur doit communiquer et informer le registre de tout événement, modification ou changement sur l'activité qui pourrait créer un changement sur les informations fournies pour son enregistrement.
Je suis déjà inscrit dans ma Communauté Autonome en tant que Location Touristique, dois-je m'inscrire à nouveau conformément à cette réglementation ?
Oui, vous devez vous inscrire dans ce nouveau registre si vous avez l'intention d'annoncer votre location sur des plateformes numériques.
Si vous n'utilisez pas de plateformes numériques pour votre service de location, vous n'avez pas besoin de vous inscrire.
Je souhaite mettre mon bien en location permanente, dois-je m'inscrire ?
Dans votre cas, vous n'avez pas besoin de vous inscrire, car la loi ne concerne que les locations saisonnières ou de courte durée, et non les logements permanents. Mais la loi prévoit que vous pouvez vous inscrire si vous le souhaitez (par exemple, pour rechercher des locataires à long terme sur AirBNB, etc.). Dans votre cas, l'inscription n'est pas obligatoire, mais volontaire.
Je vais louer un bien avec un contrat de location temporaire, qui n'est pas une location touristique, mais à des fins de vacances, par exemple, pour deux mois. Dois-je m'inscrire ?
Si vous souhaitez louer via des plateformes numériques, vous devez le faire. C'est l'esprit de la loi.
Si vous n'utilisez pas de plateformes numériques pour développer votre activité de location temporaire, vous n'avez pas besoin de vous inscrire.
J'ai un bien immobilier que je loue à des étudiants. Dois-je m'inscrire ?
Comme dans le cas précédent, vous n'aurez à vous inscrire que si vous utilisez des plateformes numériques pour faire de la publicité ou gérer votre activité de location. Sinon, ce n'est pas nécessaire.
Je loue mon appartement non meublé, dois-je m'inscrire ?
La location doit être meublée pour entrer dans le champ d'application de cette loi.
J'ai un bateau à louer, dois-je m'inscrire ?
Si vous ne proposez pas d'hébergement, ou si vous ne le faites pas de manière temporaire, vous n'avez pas besoin de vous inscrire. Vous devez vous inscrire uniquement au moment de la location du bateau :
- Avec un hébergement temporaire
- Utiliser des plateformes numériques à des fins de marketing ou de gestion.
Quelles autres exigences dois-je remplir pour exercer l’activité de location temporaire ?
L'exercice d'une activité de location temporaire nécessite de garantir au locataire que le bien respecte tous les types de réglementations en matière d'habitabilité, de santé, de sécurité et d'hygiène. C'est pourquoi vous devrez disposer de toutes les autorisations administratives pour exercer l'activité de location à usage d'habitation, telles qu'un permis d'occupation-certificat d'habitation, un certificat énergétique, une assurance qui couvre cette activité, etc.
Je loue un garage, dois-je m'inscrire ?
Si le garage n'est pas lié à un logement avec logement, alors vous n'avez pas besoin de vous inscrire.
Dois-je déclarer fiscalement mon activité de location ?
Tout type d'activité liée à la location génère des impôts qui doivent être déclarés en Espagne, car le bien est situé en Espagne. Nous vous recommandons donc de demander conseil à un expert sur cette question.