La réglementation espagnole établit que, pour qu'une construction ait accès au registre de la propriété, les notaires doivent exiger que le permis de construire soit fourni, et toute la documentation de construction, y compris le certificat de travail final, etc.
C'est ce que dit le décret législatif royal sept/2015 du 30 octobre (texte consolidé de la loi foncière)
Mais quelle est la situation des immeubles construits sans permis de construire ?
Dans ces cas, la même loi foncière établit, dans son article 28.4, que les constructions, immeubles et installations à l'égard desquels il n'y a plus lieu d'adopter des mesures de rétablissement de la légalité urbaine impliquant leur démolition, en raison de l'expiration du délai de prescription périodes correspondantes, peuvent avoir accès au registre de la propriété.
A quoi sert un immeuble d'avoir accès au registre foncier ?
La raison fondamentale en est qu'une construction qui ne fait pas partie du registre foncier ne peut faire partie d'aucune transaction juridique. Autrement dit, vous ne pouvez pas acheter, vendre, hériter, hypothéquer, payer des impôts, etc.
Avec lequel, l'accès au registre de la propriété, permet à la construction de faire l'objet d'un trafic légal et de faire partie du droit de propriété du propriétaire. Et de plus, cela implique implicitement que ladite propriété ne peut pas être démolie, démolie ou autrement détruite par le système juridique. Avec lequel, le propriétaire consolide ainsi le droit de propriété sur ladite construction, même si elle a été construite sans permis.
Mais, une fois qu'une construction, construite sans permis, passe au registre de la propriété, est-elle entièrement légalisée ? En d'autres termes, peut-il être considéré comme 100% légal ?
La réponse est compliquée.
Comme nous l'avons déjà dit, l'accès d'une construction sans permis au registre foncier signifie rendre cette construction légalement visible.
En d'autres termes , lorsqu'une construction est construite avec un permis de construire, le conseil municipal est informé qu'une construction va être réalisée , et le système juridique espagnol prend connaissance de ladite construction. Il est également informé de l'achèvement de cette construction par le certificat d'achèvement des travaux d'architecte, et de sa déclaration chez un notaire par la déclaration de construction neuve correspondante. De cette façon, une construction construite avec un permis de construire est automatiquement identifiée et reconnue par le système juridique.
Cependant, une construction qui a été construite sans le permis de construire ne fait pas partie du trafic légal, car sa construction n'a pas été signalée à l'administration publique . Il se peut qu'il existe un enregistrement de ladite construction aux fins des impôts, du cadastre et de l'Ibi, mais cela ne signifie pas que, aux fins de la légalité de la construction, les organismes chargés de contrôler et de surveiller les travaux sur le territoire, ont pris conscience de cette construction juridique.
De plus, si tel était le cas, c'est-à-dire si l'administration avait connaissance d'une construction illégale, elle devrait automatiquement agir en ordonnant la démolition de ladite construction car elle était considérée comme illégale.
Ce qui se passe, c'est que le administration espagnole , en raison du même principe de sécurité dans le trafic judiciaire des actions judiciaires et commerciales, ne peut détenir une durée indéterminée pour agir contre les travaux et constructions qui ont été réalisés illégalement.
Avec lequel, les différentes réglementations régionales espagnoles établissent toujours un délai maximum pour que les administrations publiques détectent les ouvrages et constructions construits sans permis, et puissent ainsi les sanctionner par des sanctions administratives, des amendes et même des ordres de démolition. Passé ce délai sans que l'administration n'ait décelé, ou sans avoir agi contre la construction, celle-ci devient légalisée et patrimonialisée dans le patrimoine du propriétaire.
Dans la législation espagnole, ce terme est différent selon les différentes communautés autonomes.
Nous allons maintenant parler de deux cas, la Communauté valencienne et l'Andalousie.
Communauté valencienne.
Dans la Communauté valencienne, la réglementation est basée sur Loi 5/2014, du 25 juillet, sur « l'aménagement du territoire, l'urbanisme et le paysage » de la Communauté valencienne (mieux connue sous le nom de " LOTUP "), qui a été modifié en 2019, par la loi du 5 février, en vigueur depuis le 8 février 2019.
Cette loi établit ce qui suit délais d'expiration :
Pour déterminer le délai d'expiration des actions de l'administration dans ces cas, il faut distinguer deux cas:
Terrain non bâti, rustique, protégé . Pour les travaux situés sur des terrains non aménageables ou protégés, il n'y a pas de délai d'expiration .
Par conséquent, que la possibilité de sanctionner financièrement lesdits travaux soit expirée ou non, l'administration peut à tout moment ordonner la démolition des ouvrages construits sans permis, puisque, comme on dit, le droit de l'administration ne prescrit pas.
- Terrain urbain ou aménageable : En ce qui concerne les terrains constructibles urbains, le délai de prescription pour les constructions qui, à l'entrée en vigueur de la LOTUP (août 2024) n'avaient pas prescrit le délai d'expiration conformément à la législation précédente est 15 ans. L'ancien délai de prescription était de 4 ans.
En d'autres termes, il est possible de déclarer une œuvre sans licence tant qu'elle a été achevée avant 20 août 2010 . Cette date est très importante, car elle signifie quatre années avant l'entrée en vigueur de la LOTUP, qui était précisément le 20 août 2014.
Avec, les travaux sur des terrains urbains ou aménageables qui, à la date d'entrée en vigueur de cette loi, étaient prescrits pour avoir un délai de construction pour s'être écoulés plus de quatre ans (c'est-à-dire toutes les constructions achevées avant août 2010), peuvent être légalisés en accédant au registre de la propriété . .
Toutefois, les constructions sur des terrains urbains aménageables qui ont été construites sans permis après la date du 20 août 2010 , comme par exemple 2011, 2012, 2013, etc., le délai de prescription des ordres de démolition desdites constructions ça va faire 15 ans .
Il en va de même pour les constructions construites sur terrain commun non bâti , Qui peuvent avoir accès au cadastre s'ils ont été construits avant le 20 août 2010.
Cependant, et c'est très important, les constructions sur des terrains non bâtis achevées en août 2010 sont soumises au régime d'imprescriptibilité de la loi cinq/2014 de la LOTUP.
Et en ce qui concerne non bâti protégé, seules les constructions sans permis achevées avant le 1er février 2002 peuvent être déclarées.
Il en est ainsi, car cette date coïncide avec le passage de quatre ans qui régissaient la législation précédente et avec l'entrée en vigueur de la loi urbaine valencienne 16/2003, entrée en vigueur le 1er février 2006, qui est venue établir l'imprescriptibilité pour les terres protégées.
Andalousie;
Il en va de même en Andalousie, bien qu'il n'y ait pas de distinction entre urbain et non urbanisable. Dans les deux cas, la loi d'urbanisme d'Andalousie 7/2022, dans sa rédaction après sa dernière modification le 8 février 2012, augmente le délai de prescription du droit de l'administration d'exiger la démolition des ouvrages de 4 à 6 ans. . construit sans permis.
Comme dans la Communauté valencienne, cette période s'entend comme applicable aux œuvres sans licence pour lesquelles, à la date d'approbation de la loi, la période de 4 ans établie dans la législation précédente s'était écoulée. En d'autres termes, toutes les constructions construites avant le 8 février 2008 peuvent être légalisées.
Ainsi, pour les constructions construites après cette date, le délai de prescription devient de 6 ans.
Catalogne;
La même chose peut être dite en Catalogne. Le décret législatif 1/2010, du 3 août, approuvant le texte révisé de la loi catalane sur l'urbanisme, a augmenté le délai de prescription de l'action en restauration de la légalité urbaine des bâtiments de 4 à 6 ans .
C'est-à-dire exiger sa démolition ou sa démolition.
Cependant, en Catalogne, l'interprétation andalouse et valencienne du terme dans lequel le nouveau terme prolongé de 6 ans commence à s'appliquer n'est pas donnée. Selon les critères catalans, les ouvrages construits avant l'approbation de la loi, c'est-à-dire le 3 août 2010, auraient un délai de prescription de 4 ans. Et ceux construits plus tard, le terme serait 6.
BIEN. C'est compris!. Donc, si j'ai une construction sans permis dans laquelle les délais établis dans la législation de ma Communauté Autonome se sont écoulés sans être sanctionnés, ma maison est-elle à 100 % ?
La réponse est un peu compliquée.
Comme nous l'avons indiqué dans ce rapport, le passage du terme pour sanctionner/pénaliser une construction confère le pouvoir d'inscrire ladite construction au registre foncier.
Cela signifie que : le propriétaire peut « posséder » l'œuvre sans licence. Il peut être hypothéqué, loué, vendu, hérité, donné, etc. le système espagnol ne peut pas décréter sa démolition.
Cependant, bien que le système espagnol reconnaisse une telle construction comme légale, il ne peut pas lui donner tous les droits et avantages qu'une construction juridique a . En d'autres termes, le système espagnol ne peut pas assimiler les constructions illégales qui n'ont pas respecté la loi, qui n'ont pas payé les taxes de construction, les architectes, etc., aux travaux légaux qui ont suivi ces procédures, ont été construits conformément à la loi et ont été Ils ont payé toutes les taxes et dépenses correspondantes.
Pour cette raison, ces constructions qui ont été construites sans licence, mais qui ont été enregistrées dans le registre de la propriété, sont cataloguées d'une manière spéciale. On les appelle des constructions « hors service ».
Ce type de construction est soumis à certaines limitations par rapport aux constructions légales :
- Ils ne sont autorisés que des travaux de réforme limités à la conservation, la sécurité et la santé. Par conséquent, ils ne sont pas autorisés à effectuer des travaux de réhabilitation.
- Les travaux d'agrandissement de la construction existante ne sont pas autorisés.
- Dans le cas où la construction est naturellement démolie (cause naturelle, ruine, catastrophe, inondation, etc.), elle ne peut pas être reconstruite. Ils ne peuvent pas être reconstruits.
