Dans les rapports précédents, nous expliquions les différences entre TERRAIN URBAIN et TERRE RUSTIQUE.
En relation avec TERRAIN URBAIN, nous expliquions qu'il s'agit d'un terrain dans lequel il est autorisé à construire avec des spécifications déterminées contenues dans les «Plans de développement» de la ville ou de la zone (Plan General de Ordenación Urbana), ou dans des zones spécifiques d'urbanisation appelées «Plans partiels» (Planes Parciales), etc.
Cette terre a toutes les installations et les exigences pour y vivre dans une forte densité de population, comme l'approvisionnement en eau et en électricité pour les propriétés et les constructions, et l'électricité et l'eau publiques. Et d'autres connexions de fournitures, comme les eaux usées, le gaz, les télécommunications, etc.
La terre urbaine ou «Suelo Urbano» est la terre des villes ou des villages ou des urbanisations et elle permet d'avoir un accès approprié par les routes, avec la chaussée, les rues, les zones commerciales, l'assistance sanitaire, les écoles, les collèges, les centres sportifs, etc.
Mais, en parlant de terrains urbains, il y a une différence importante entre les terrains urbains «CONSOLIDÉS» et «NON CONSOLIDÉS» ou «SEMI-CONSOLIDÉS».
A TERRAIN URBAIN CONSOLIDÉ est une parcelle où toutes les infrastructures d'urbanisation nécessaires ont été achevées, et la parcelle a tous les services pour être considérée comme «urbaine» (électrique, eau, accès routier, égouts, etc.), et a déjà donné tout l'espace nécessaire pour l'administration publique pour installer toutes ces infrastructures d'urbanisation. Cette parcelle a participé au paiement de l'infrastructure, et a déjà donné (si nécessaire) des parties du terrain à utiliser pour cette infrastructure publique.
Si le terrain n'est pas construit, alors, ce sera un terrain avec les droits de construction appropriés définis par les lois de construction actuelles.
Si le terrain est déjà construit, les constructions existantes, si elles sont construites conformément aux lois sur les constructions, seront des propriétés totalement légales, car les droits de propriété seront absolument protégés de l'administration publique à la fois pour le terrain et la construction.
A TERRAIN URBAIN NON CONSOLIDÉ est le contraire. Est une parcelle où il n'y a pas installé toutes les infrastructures nécessaires pour être considéré comme «CONSOLIDÉ».
Ainsi, si la parcelle n'est pas construite, alors, avant d'obtenir le permis de construire, la mairie demandera de compléter l'infrastructure d'urbanisation dans la zone, en suivant les lois de construction existantes, et / ou la parcelle n'a pas donné l'espace au public administration pour l'installation de cette infrastructure. Ainsi, d'éventuels coûts d'urbanisation peuvent être en suspens sur le terrain, et d'éventuelles parties de la parcelle peuvent être affectées par les règles d'urbanisation, puis, par conséquent, être obligées de «donner» à l'administration publique pour installer des infrastructures telles que.
Si le terrain est déjà construit, alors, éventuellement charges d'urbanisation peuvent affecter le développement et l'utilisation de ces constructions, et ces constructions peuvent également affectés s'ils sont au milieu des futures zones d'infrastructure. Ces cas sont ceux dans lesquels des propriétés ont été construites avant que les zones ne soient converties en «urbaines» (parce qu'elles étaient assez anciennes), ou simplement parce que ces constructions ont été construites sans l'autorisation de construction appropriée (illégale).
Dans ces cas, les droits de propriété sur la parcelle et les éventuelles constructions ne sont pas consolidés par le propriétaire. En d'autres termes, l'administration publique peut avoir la faculté d'obtenir une partie (ou la totalité) du terrain et les constructions peuvent être affectées lors de l'adaptation de la parcelle aux besoins d'urbanisation. Ainsi, la parcelle et les constructions ne sont pas totalement intégrées dans les droits de propriété du propriétaire, car les deux peuvent être affectés par les exigences et les projets d'urbanisation.
À l'intérieur des zones NON CONSOLIDÉES, il existe également une classification spéciale appelée SEMI-CONSOLIDÉ. Les zones semi-consolidées sont celles qui, étant «urbaines», elles se trouvent dans l'un des cas suivants:
- Certains travaux d'urbanisation sont effectués, mais pas tous.
- Il y a certaines parties du terrain données à l'administration publique pour l'infrastructure publique, mais pas tout ce que les lois demandent.
Ce sont les cas typiques que l'on peut trouver dans les régions de Valence, Alicante (Dénia, Campello, Benidoleig, Onda, Jávea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, etc.), d'autres de Murcie, Almería (Vallée d'Almanzora, Vera, etc.), Málaga et Séville.
Habituellement, ce sont des zones où le terrain a toujours été considéré comme «rustique», et avec le temps, il y avait des constructions de maisons à forte densité de constructions (suivant la normative actuelle, plus de 6-8 par hectare). Dans ces zones, ces constructions sont plus ou moins dotées d'infrastructures déterminées d'eau, d'électricité, d'accès public et de voirie. Selon les cas, on peut trouver des zones où l'infrastructure installée est totale, et d'autres zones dans lesquelles est plus pauvre.
Dans ce cas, les constructions semi-consolidées sont légales. Et «légal», parce qu'ils ont été construits avec le permis de construire approprié, ou parce qu'ils ont été légalisés après leur construction.
Dans ces cas, alors, le propriétaire «consolide» la propriété de la construction, mais pas la propriété du terrain. L'administration publique ne peut donc rien faire contre la construction, mais le terrain peut être affecté par d'éventuelles parties de celui-ci à céder aux infrastructures urbaines, ou affecté par des charges d'urbanisation.
Les problèmes typiques que nous pouvons rencontrer dans ces propriétés sont:
- Que pour agrandir, ou pour construire des maisons dans des parcelles à l'intérieur de ces zones, la mairie peut demander de donner une partie du terrain à utiliser pour l'installation des infrastructures publiques (zones piétonnes, raccordement aux égouts, câblage électrique, gaz, eau, etc. .)
- Que les propriétaires soient priés de payer une partie ou la totalité des frais d'urbanisation de la région.
Donc, si vous achetez dans des régions comme Castalla, Benissa, Moraira, Agost, Calpe, Jávea, Dénia, Lliber, Benidoleig, Pego, Onda, autour de Valence (Llíria, Olocau, Montroy, Villamarxant, etc.), Vera, Almanzora Valley , Málaga, Costa del Sol, nous vous recommandons de prendre des conseils juridiques d'experts en droit des constructions comme TLA CORP.
