Contrat de location avec option d'achat (RTB)

Concernant le marché immobilier résidentiel, c'est-à-dire l'achat et la vente de résidence principale / permanente, nous parlions du «demande latente»Qui existe en Espagne en ce qui concerne les étrangers d'autres pays qui souhaitent venir en Espagne pour vivre de façon permanente.

Un fait constant depuis deux décennies est l’arrivée d’étrangers qui ont choisi l’Espagne comme lieu de résidence permanent et que nous identifions normalement comme «expatriésouexpatriés". TLe volume et le nombre d'expatriés qui ont choisi l'Espagne comme lieu de résidence au cours des deux dernières décennies ont toujours été constants, et ont même augmenté en période de crise ou d'après-crise, comme celles vécues en Espagne en 2008, et 2011.

Avec plus de 15 ans d'expérience dans le secteur immobilier, notre entreprise a vérifié que, immédiatement après la crise, le nombre d'expatriés intéressés par l'acquisition de propriétés en Espagne a augmenté.

Et, à la suite de notre expérience, nous avons observé que les premières acquisitions qui ont été conclues à ces moments ont été particulièrement compliquées en raison du contexte d’instabilité et d’incertitude, tant du point de vue du financement que de l’évolution possible de marché du logement.

C'est-à-dire que l'acheteur qui s'aventure à investir en Espagne dans l'achat d'une résidence permanente est plongé dans l'incertitude causée par la réflexion si nous sommes déjà dans la phase finale de la crise, ou s'il y a encore un chemin à parcourir. ("Vais-je acheter à un bon prix?»).

Cependant, dans ces types d'acheteurs, l'intérêt pour l'achat est clair. Ils sont également clairs sur le moment. Ils veulent acheter maintenant. Ils savent qu'il est temps, mais ils ne savent pas si le prix et les conditions de vente seront les plus appropriés jusqu'à ce que le climat d'insécurité d'après-crise disparaisse ou se dissipe.

À ce stade, l'instrument de location avec option d'achat est proposé comme solution.

Location avec option d'achat (RTB) De quoi s'agit-il?

Location avec option d'achat, est un contrat dans lequel l'acheteur veut acquérir une propriété pour vivre de façon permanente, et veut l'occuper et l'utiliser immédiatement, mais veut reporter la décision finale d'achat à une date ultérieure.

Et, en plus, buyer souhaite que, pendant le temps d'utilisation du bien, le vendeur ne puisse pas proposer le bien sur le marché, se réservant ainsi l'option exclusive d'achat pour l'acheteur, pendant toute la durée du contrat. Voici la différence la plus importante avec ce contrat et un «contrat de loyer normal» où le propriétaire peut vendre la propriété à quelqu'un d'autre, même s'il existe un contrat de location.

Par conséquent, dans le contrat RTB, il y a deux concepts principaux impliqués:

- Il s'agit d'un contrat d'achat, avec «option d'achat».

Autrement dit, l'acheteur veut acheter la maison, mais demande à avoir la maison à sa disposition jusqu'à ce qu'il confirme sa décision. En d'autres termes, il veut que l'option d'achat soit pour son exclusivité. Ainsi, réciproquement avec le droit d'exclusivité de l'option d'achat sur la propriété, l'acheteur verse un montant au vendeur pour le dédommager du temps que la maison est réservée à l'acheteur, et hors du marché de la vente.

Une fois que les conditions convenues dans le contrat ont été remplies, arrive le moment où l'acheteur doit décider d'exécuter le droit d'acheter la propriété. En ce moment, il y a deux scénarios:

• L'acheteur peut exercer son droit d'achat, et, dans ce cas, finalisez l'achat. Ainsi, l'acheteur paierait le reste du prix au vendeur et la transaction de vente serait conclue.
• L'acheteur souhaite se retirer de l'achat, par conséquent, il assume la perte du montant qu'il a payé selon l '«option d'achat», laissant ce montant au compte du vendeur, qui le fait lui-même en tenant compte du temps qu'il a réservé la maison à l'acheteur .

- C'est un contrat de location.

L'acheteur souhaite occuper la maison immédiatement, mais, comme expliqué ci-dessus, il préfère laisser la formalisation et la décision d'achat définitive pour plus tard. Avec quoi, il est proposé d'assumer le chiffre de «locataire» ou de «locataire», jusqu'à ce qu'il décide d'exercer, ou de renoncer, à l'option d'achat pendant la durée prévue au contrat.

De cette manière, l'acheteur, désormais locataire / locataire, s'engage sur les conditions de location, et sur le paiement du loyer, avec le vendeur, désormais propriétaire / bailleur, pendant la durée du contrat.

Et de la même manière qu'en ce qui concerne l'exercice de l'option d'achat, une fois la durée maximale d'exercice écoulée, l'acheteur ou le locataire / locataire dispose de plusieurs options:

• Pour exécuter l'option d'achat et conclure la vente. Dans ce cas, la transaction de location est annulée, désormais convertie en vente.
• L'acheteur n'exerce pas l'option d'achat. Dans ce cas, le contrat de location est également annulé. De toute évidence, si les deux parties conviennent, le contrat de location peut être prolongé ou un nouveau contrat de location peut être créé, puis le contrat sera uniquement à louer.

Questions importantes:

1.- Qu'advient-il du montant payé dans l'option d'achat?

Est-il considéré comme faisant partie du prix? En d'autres termes, l'option peut-elle être réduite par rapport au prix final à payer pour la propriété?

La réponse est très simple. Ce sera ce que les deux parties conviennent. Autrement dit, le montant payé pour l'option sera déduit du prix si les deux parties en conviennent. Dans ce cas, le montant payé pour l'option d'achat est actualisé du reste du prix à payer pour la propriété.

Il s'agit de l'option la plus utilisée sur le marché.

Cependant, le propriétaire peut également exiger que le montant payé pour l'option d'achat ne soit pas réduit du prix à payer pour la propriété. Autrement dit, ce montant couvre simplement le temps que le bien a été hors du marché et qu'il ne représente pas une partie du prix. Avec lequel, dans ce cas, le paiement de l'option d'achat ne sera pas déduit du prix à payer au propriétaire pour la vente.

De toute évidence, il s'agit d'une option beaucoup plus dommageable pour l'acheteur, et elle n'est pas aussi largement utilisée dans la pratique.

Quelle que soit l'une des options, elle doit être expressément incluse dans le contrat afin de clarifier le destin du paiement de l'option.

2.- Qu'advient-il des sommes versées pour le loyer?

Sont-ils déduits du prix final à payer pour la vente?

La réponse est la même que ci-dessus. C'est, ce seront les parties qui devront s'entendre, lors de l'acceptation des conditions du contrat, si le loyer est escompté du prix final ou non, en cas de décision d'achat confirmée.

3.- Commissions / honoraires des agents. Quand sont-ils payés?

Là encore, il y aura ce qui est convenu entre les parties et l'agence immobilière.

Cependant, d'un point de vue juridique, sauf convention contraire des parties, nous comprenons que la commission / les frais d'agent doivent être payés au moment de la signature du contrat d'option d'achat. La raison en est que ce contrat implique la conclusion d'un accord d'achat entre l'acheteur et le vendeur. Et ce, bien que la réalisation dudit contrat soit retardée jusqu'à une date ultérieure.

Comme on dit, lorsque le contrat RTB est signé, «l'accord» entre les parties a été conclu, et cela a été fait grâce à l'intervention de l'agent. C'est pourquoi la commission/les honoraires de l'agent doivent être payés lors de la formalisation du RTB.

Il peut être considéré comme injuste de conditionner le paiement de la commission de l'agent, à la décision d'achat effective, qui restera entre les mains de l'acheteur et hors des mains / du contrôle de l'agent.

4.- Comment le RTB est-il formalisé?

Il s'agit normalement d'un contrat privé, qui n'a pas besoin d'être notarié.

Par conséquent, la pratique la plus courante consiste à préparer un contrat privé entre les parties sans avoir à passer par un notaire. Bien que, comme nous le verrons, il est essentiel que le contrat soit établi par un avocat spécialisé.

Pour plus de sécurité du locataire, le contrat peut être fait auprès d'un notaire et inscrit au registre de la propriété. L'enregistrement du contrat d'option d'achat au bureau d'enregistrement immobilier entraînera les frais suivants:

• Frais de notaire et de registre foncier
• Honoraires des avocats / solicitors
• Taxes

Veuillez noter que seuls les contrats RTB d'une durée maximale de 4 ans sont acceptés pour être enregistrés au bureau d'enregistrement immobilier.

Par conséquent, la pratique la plus courante consiste à préparer un contrat privé entre les parties sans avoir à passer par un notaire. Bien que, comme nous le verrons, il est essentiel que le contrat soit établi par un avocat spécialisé.

5.- Taxes impliquées dans le contrat d'option d'achat:

a) Lorsque le propriétaire est une entreprise: Imaginons qu'une entreprise de construction avec un large éventail de maisons non vendables décide de formaliser les contrats RTB. Dans ce cas, le contrat sera soumis à la TVA s'il s'agit d'un premier transfert de la maison. le T.V.A. le taux sera 10%, sauf s'il s'agit d'un logement protégé (TVA réduite de 4%). En d'autres termes, un particulier devra faire face à cette taxe qui, en tant que consommateur final, ne pourra pas déduire.

Si le contrat est enregistré au bureau d'enregistrement immobilier, il est alors nécessaire de payer Obligation de timbre (0,5% -2% selon les différentes régions).

en plus de convenir du loyer mensuel, ont pu établir une option d'achat, connue sous le nom de "premium" ou "option d'achat" (un paiement pour l'option que le client devra acheter la maison, dans un délai). Ce montant sera également soumis à la TVA (car il est considéré comme une prestation de services, selon la Direction générale des impôts), au taux général de 21%.

Si le locataire décide de procéder ultérieurement à la formalisation de l'achat, le transfert sera taxé par la TVA (au taux de 10% ou 4%). Dans le cas où l'acheteur potentiel déciderait de ne pas opter pour l'achat, il y aura la possibilité de résilier le contrat et de choisir de formaliser un autre bail sans l'option, qui ne sera pas soumis à la TVA. N'oubliez pas qu'un particulier ne pourra pas récupérer ou déduire cet impôt.

b) Lorsque le propriétaire est un particulier

Dans ce cas, le contrat RTB (ceci est considéré comme un deuxième transfert) est une transaction qui sera soumise au Taxe de transfert (ITP), le locataire étant le contribuable.

Concernant l'option d'achat (la prime), elle sera également taxée par l'Impôt de Transfert (ITP), puisque les « promesses et options » sont également imposables à cet impôt.

La assiette fiscale sera constitué par le prix payé pour l'option d'achat. Dans le cas où cette option n'est pas acceptée, ou si elle est inférieure à 5% du prix total de la propriété . Le taux applicable variera selon la Communauté autonome, car il s'agit d'un hommage cédé (généralement entre 6% et 10%).

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EXEMPLE

« A » est un propriétaire particulier qui conclut un contrat RTB avec « B », avec une prime de 7.500 250.000 euros. Le prix de la propriété sera de XNUMX euros.

Le 5% du prix de la propriété est 250.000 5 x 12.500% = XNUMX XNUMX euros.

 Ainsi, étant les 5% plus élevés que la prime convenue, l'assiette de la taxe pour cette option sera de 12.500 euros. 

 Comme le propriétaire est un particulier, la prime sera alors imposée avec la taxe de transfert - ITP. Cette taxe dans la région de Valence et de Catalogne est de 10%. 

Alors, 12.500 x 10% TPO = 1.250 euros d'ITP.

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Et plus tard, au moment du transfert de la maison, dans le cas où celle-ci serait exercée par l'acheteur, la transaction sera également à nouveau taxée par la taxe de transfert (ITP). Comme expliqué ci-dessus dans cette section, veuillez garder à l'esprit que l'option d'achat suivie d'une vente implique que nous sommes confrontés à la conclusion de deux activités légales (liées, mais indépendantes), de sorte que deux événements imposables différents se produisent, ce qui augmentera logiquement le taxation de la transaction.

Dans ce dernier cas (le bail avec option d'achat entre particuliers) il convient de clarifier la fiscalité de l'opération au regard de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, du point de vue du bailleur/vendeur, car la perception de l'« option acheter » sera un « gain » pour le vendeur/propriétaire.

Une fois que le délai maximum d'exercice de l'option d'achat est arrivé, et dans le cas où l'acheteur exerce ladite option, les frais et taxes dérivés de la transaction seront ceux normaux d'une vente, c'est-à-dire l'ITP («Property Transfer Taxe ”), Frais de notaire, inscription, avocats, etc.

En revanche, il est à noter que lorsque l'option d'achat est exercée, donc l'achat est finalement réalisé, les taxes dérivées de l'achat ne sont pas réduites des taxes antérieures payées pour l'acquisition de l'option. Il s'agit d'une confusion largement répandue, très fréquente dans la pratique. La raison en est que le droit d'option et la vente future sont considérés fiscalement comme des opérations imposables autonomes et distinctes.

Une autre chose est que le montant de «l'option d'achat» peut être convenu de déduire du prix à payer lors de la vente future. En d'autres termes, les parties peuvent convenir qu'en cas de vente définitive, tous les montants payés, y compris l'option d'achat, sont déduits du prix du bien (de la même manière qu'un acompte est déduit).

6.- Quels sont les problèmes les plus courants qui surviennent généralement dans les transactions RTB?

Une fois le contrat RTB signé, il existe normalement deux types de conflits qui se répètent généralement dans ce type de transactions:

- Litiges concernant l'état physique du bien. En d'autres termes, comme pour le reste des contrats de location, le locataire, à plusieurs reprises, lorsqu'il prend possession de la maison, rencontre différents défauts ou problèmes de construction, ce qui peut entraîner un conflit avec le propriétaire.

Par conséquent, il sera nécessaire que les deux parties détaillent autant que possible dans le contrat les conditions dans lesquelles le bien est situé, afin d'éviter ce type de conflits pendant la durée du contrat.

- Problèmes juridiques de la propriété. Bien que, contrairement aux problèmes physiques dans lesquels la propriété peut être trouvée, qui peuvent être facilement évités grâce à une inspection appropriée de la propriété avant l'occupation de la propriété, la même chose ne se produit pas dans la pratique avec d'éventuels problèmes juridiques pouvant affecter la propriété. .

Comme nous l'avons signalé dans cet article, la rédaction d'un contrat RTB peut sembler plus ou moins facile et simple. Autrement dit, cela peut être fait en privé, sans passer par le notaire, de sorte qu'il peut donner l'impression qu'il s'agit d'un contrat facile: un contrat de location, simplement en introduisant une option d'achat.

De cette manière, dans de nombreuses occasions, afin d'économiser des dépenses, les parties sont amenées à des transactions où ce type de contrats sont rédigés par des professionnels non qualifiés, voire des avocats non spécialisés. La raison en est que, apparemment, il s'agit d'un «contrat facile» à expurger. Donc, donc, ne pas consacrer le temps nécessaire, et la considération que cette transaction implique.

Comme nous le disons, ce n'est pas un contrat de location «spécial»… c'est un contrat d'achat / vente avec des conditions particulières.

Par conséquent, dans de nombreux cas, nous constatons que les acheteurs ont conclu une relation contractuelle avec le propriétaire, ont payé une somme d'argent importante comme option d'achat, ont vécu dans la propriété pendant un certain temps en tant que locataires et, lorsque le temps vient exercer l'option d'achat, avant d'aller signer les actes notariés, ou, malheureusement, même plus tard, ils détectent qu'il existe des problèmes juridiques affectant le bien, tels que des problèmes d'installation d'électricité, d'eau, des problèmes urbains, des infractions urbaines, pénalités, problèmes lors du renouvellement du certificat d'habitabilité ou, pire encore, absence de certificat d'habitabilité, non-respect de la réglementation urbaine, extensions ou modifications de bâtiments réalisées sans permis ou permis de construire, etc.

Découvrir ce type de problème juridique après avoir signé un RTB est très dangereux.

Par conséquent, en tant qu'avocats, nous recommandons que l'étude juridique de la propriété soit effectuée pendant le processus de formalisation du contrat, et non après.

Les recherches légales sur la propriété doivent être effectuées lors de la formalisation du contrat RTB, et le contrat doit être conditionné pour obtenir les informations juridiques nécessaires pour confirmer que la propriété respecte la normative juridique et de construction.

Par conséquent, lorsque vous êtes impliqué dans un contrat RTB en tant qu'acheteur, demandez le contrat:

- Etre rédigé par un avocat spécialisé en droit immobilier. Autrement dit, qui a maîtrisé les lois et règlements concernant la rédaction des contrats, et les obligations contractuelles dérivées et les droits des parties.

Cela vous aidera à préparer un contrat avec les garanties maximales.

- Etre rédigé par un avocat également spécialiste en droit de la construction et de l'urbanisme.

Tous les avocats spécialisés en droit immobilier ne sont pas des spécialistes du droit de la construction. Être un expert en droit de la construction est essentiel pour pouvoir enquêter sur tous les aspects juridiques essentiels de la propriété, les frontières, les permis et permis de construire, l'histoire de la construction (c'est-à-dire comment elle a été construite, comment elle a été réformée ou agrandie) , s'il est conforme à toutes les réglementations urbaines locales, s'il y a des charges urbaines à payer dans l'urbanisation, ou si la parcelle doit être réduite pour en céder une partie pour d'éventuels travaux dans l'urbanisation, etc.

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