MISE EN PLACE B&B EN ANDALOUSIE-TOURISTIQUE -CASA RURAL- ET LOCATION RUSTIQUE

COMMENT CRÉER UN BED AND BREAKFAST EN ANDALOUSIE

Il existe une grande confusion autour de ce qu'est un Bed and Breakfast (B&B), son concept, sa réglementation, sa fiscalité et son traitement.

1.- CONCEPT – QU'EST-CE QU'UNE CHAMBRE D'HÔTES (B&B)

C'est un concept qui a son origine en dehors de l'Espagne. Historiquement c'était un "gîte", plus simple, moins cher et familier qu'un "Hôtel", où le client dormait littéralement, prenait son petit déjeuner, et parfois mangeait, avec les propriétaires, utilisant même les toilettes et les services communs, Et pour une très temps limité.

Les services et conforts offerts par le Les chambres d'hôtes étaient beaucoup plus modestes que celles proposées par un hôtel , ainsi que son prix. Pour cette raison, il est devenu très populaire.

Cependant, dans Espagne , ce type de chambres d'hôtes n'a pas été historiquement conceptualisé de la même manière . On peut peut-être le comparer aux « fondas », ou auberges, ou « paradas » historiques.

La vérité est qu'aujourd'hui, le concept de " arrêt rapide avec chambres d'hôtes » s'est standardisé, notamment du fait de l'arrivée de touristes et de visiteurs étrangers qui réclament depuis longtemps un service similaire. Et, ce qui est plus important, nous trouvons un grand nombre de petits investisseurs qui veulent s'établir en Espagne et créer une entreprise similaire au B&B.

L'idée que nous voyons le plus largement sur le marché vient de ceux les étrangers qui souhaitent s'établir en Espagne et trouver une maison grande et spacieuse qui leur permet d'y vivre, tout en pouvant la partager avec de futurs invités , générant ainsi une source de revenus. pour les aider financièrement dans leur nouvelle vie en Espagne.

Cependant, ce qui semble très facile et rapide à réaliser dans d'autres pays, en Espagne c'est beaucoup plus compliqué. La raison en est que le service d'hébergement en Espagne est de plus en plus réglementé et contrôlé, et est soumis à une activité réglementée dans le processus de garantie que l'invité / touriste reçoit un traitement et un service de qualité lors de sa visite en Espagne .

2.- POURQUOI UN BED AND BREAKFAST ?

Un Bed and Breakfast implique deux services :

• Manger
• Apnee

Concernant " endormi », il existe dans la législation espagnole un large éventail de types de services d'hébergement pour les touristes et les invités qui pourraient être utilisés comme moyen d'offrir des services « d'hébergement et de lit » :

• Location saisonnière : Il s'agit d'un appartement/maison qui se loue en hébergement temporaire, dans lequel il peut même être loué par chambres.

Ce type de location n'est soumis à aucune licence , enregistrement, etc. Il suffit simplement de formaliser un contrat de location saisonnière dans lequel le locataire bénéficie du bien pendant un certain temps en échange d'un prix.

Dans ce type de location, les autres services tels que la nourriture, le petit-déjeuner, le nettoyage des chambres, la lessive, etc. ne sont normalement pas inclus.

Quant à sa durée , ce type de location, comme son nom l'indique, est généralement "saisonnier". En d'autres termes, ce ne serait pas un B&B de style traditionnel dans lequel il y a généralement de courts séjours d'une, deux ou même jusqu'à 10 à 15 nuits. Mais il s'agit de les séjours de moyenne à longue durée jusqu'à UN AN maximum .

En fait, dans certaines régions d'Espagne, comme Andalousie, les locations saisonnières de moins de 30 à 60 jours sont considérées comme des « Maisons de Tourisme » ou des « Locations Touristiques » et sont soumis à un contrôle, une surveillance et des limitations stricts des Résidences de Tourisme ou « Locations Touristiques ».

• Résidences touristiques/Hébergements touristiques/Appartements touristiques/Locations touristiques.

Comme nous l'avons expliqué dans le cas précédent, les locations saisonnières, lorsqu'elles sont de courts séjours (généralement pour des durées inférieures à un mois), et annoncées sur des plateformes numériques telles que Airbnb, Home Away, etc., sont généralement considérées par les différentes réglementations . comme " hébergement touristique », et donc soumis à des mécanismes très stricts de contrôle, de surveillance, de conditions, de limitations, etc.

Et c'est là qu'intervient la confusion. La réglementation de la location touristique et de l'hébergement dépend des législations régionales, voire parfois locales. Pour cette raison, selon les régions, on retrouve des noms et des concepts très similaires, mais avec des réglementations et des conséquences juridiques différentes, qui se mélangent et donnent lieu à un enchevêtrement de termes tels que :

• "Appartement touristique"
• "Maison de vacances"
• « Logement touristique »
• "Hébergement touristique"
• Logement avec « licence touristique »
• Logement à des fins touristiques (VFT)
• Logements ruraux résidences de tourisme
• Maisons rurales, Fermes, Cortijos, etc.

… Et un long etc de différents concepts d'hébergements touristiques qui proposeraient des services de « couchage » aux touristes, avec des réglementations et des cahiers des charges différents.

Ce type d'hébergement est à mi-chemin entre un « Hotel », « Hostel » ou « Pension », et la location saisonnière.

Mais, jusqu'à présent, nous parlions de "dormir", mais, en tant que propriétaires de la maison louée, pouvons-nous " offrir de la nourriture » à nos invités ?

Il est difficile de répondre à cette question.

D'un point de vue juridique, et à comprendre de manière simple, offrir « nourriture ” à nos clients nous avons besoin le même type de licence qu'un restaurant, un hôtel ou une cafétéria . Et cela complique beaucoup l'activité.

Pourquoi ?

Eh bien, parce que le service de restauration nécessite des permis et des licences commerciales, sanitaires, environnementales et même de manipulation des aliments , qui ne sont pas toujours faciles à obtenir, ou parce que la maison ne respecte pas les paramètres légaux pour Ceci, ou, simplement, parce que l'utilisation de la restauration n'est pas autorisée dans cette maison, ou dans cette urbanisation, ou dans cette zone.

Ce que disent toutes les réglementations en Espagne, c'est que, bien que pour offrir des services "d'hébergement", nous pouvons "éviter" d'avoir à obtenir une "licence d'activité" ou de "restauration" au moment où nous offrons "nourriture" à nos clients, les propriétaires des établissements sont obligés d'obtenir ladite licence d'activité/activité de restauration, ce qui implique souvent des types compliqués de logements très réglementés et contrôlés.

Dans d'autres articles de ce site, nous avons déjà parlé de maisons et d'hébergements touristiques en Andalousie, mais aujourd'hui, nous allons parler de l'hébergement avec « nourriture » dans la région andalouse, à la fois dans les zones urbaines et rurales.

4.- DIFFÉRENCES ENTRE MAISONS RURALES, LOGEMENTS RURAUX, MAISONS DE TOURISME ET MAISONS À DES FINS TOURISTIQUES EN ANDALOUSIE

I.- MAISONS À USAGE TOURISTIQUE – APPARTEMENTS TOURISTIQUES

 Ceux-ci sont généralement connus comme ces appartements ou maisons, dans les zones urbaines, dédiés à la location à des fins touristiques. Nous avons longuement évoqué ce type de logement dans notre article :

 Logement à des fins touristiques (permis d'appartement touristique) en Andalousie

 Ils sont réglementés dans Décret 28/2016, du 2 février, sur le logement à des fins touristiques et la modification du décret 194/2010, du 20 avril, sur les établissements d'appartements touristiques.

 Malgré ce que cette réglementation indique, ce type de location peut être développé en milieu rural, à condition que elles sont réalisées en milieu « urbain ». Avec quoi, on comprend que ce type de location ne peut être autorisé dans des maisons ou des noyaux dispersés dans les zones rurales, hors des zones urbanisées ou des « noyaux ruraux » («noyau rural).

 Que sont les « noyaux ruraux » pour la législation andalouse ?

 À ces fins, établit l'art. 19 de Décret 550/2022, du 29 novembre, qui approuve le règlement général de la loi 7/2021, du 1er décembre, favorisant la durabilité du territoire andalou ce qui suit:

 Traditionnel " noyaux ruraux ” légalement établis dans les zones rurales qui répondent aux exigences suivantes aussi font partie du territoire urbain :

•  qu'ils ont un accès routier qui permet, au moins, le transit normal des personnes et des véhicules à moteur dans des conditions météorologiques non défavorables, en plus des services suivants :

1. 1. Approvisionnement en eau potable via le réseau public, des puits individuels ou des citernes collectives ayant une garantie sanitaire de leur aptitude à la consommation humaine.
   2. Épuration des eaux usées par le réseau d'assainissement public ou un système agréé autorisé par l'Administration compétente pour les rejets.
   3. Énergie électrique via des réseaux de distribution d'approvisionnement ou via des installations d'auto-approvisionnement en énergie.

• Qu'elles servent de support, aux termes de l'article 23, à une établissement urbain , singularisé, identifiable et, le cas échéant, administrativement différencié.
• Ces noyaux ruraux traditionnels qui ne se trouvent pas sur des terres du domaine public et qui ont été initialement établis conformément à la législation en vigueur à l'époque ou avant la loi 19/1975 du 2 mai, de réforme de la loi sur le régime foncier et l'urbanisme.
• La classification des noyaux ruraux traditionnels en terres urbaines nécessite leur délimitation préalable par les instruments d'urbanisme général . Sa délimitation sera effectuée en traçant une ligne de périmètre sur la base de la parcelle existante, en tenant compte de la proximité des bâtiments, de la relation et de la cohérence entre les lieux d'une même zone avec un toponyme différencié, qu'ils soient des noyaux ou d'autres entités de population, la morphologie et les types de constructions et de parcelles traditionnelles.

Et que sont les « noyaux disséminés en rustique » ?

À cet égard, le décret 550/2022, du 29 novembre, qui approuve le règlement général de la loi 7/2021, du 1er décembre, favorisant la durabilité du territoire andalou considère, dans son art. 23 comme " habitat disséminé rural  " le suivant:

3. Conformément à l'article 14.2 de la Loi, les domaines de habitat rural dispersé constituent un espace territorial sur lequel ensemble de bâtiments sans structure urbaine et liés par leur origine à l'activité agricole et au milieu rural se trouvent, dont il convient de préserver les caractéristiques. . L'habitat rural disséminé constitue un établissement à caractère non urbain sur des terres rustiques et pour préserver ces caractéristiques, les actes d'urbanisme ne peuvent délimiter des zones, ni proposer un aménagement de celles-ci, ce qui implique une densité supérieure à trois logements par hectare .

 Ce type de logement, dans les zones rurales, ne peut obtenir qu'une licence de location touristique, mais ils ne pourront pas obtenir la qualification de "Hébergement Rural", par conséquent, ils ne peuvent pas bénéficier de sa réglementation, ni du privilège qui accompagne avoir cet insigne.

 Ce type de logement peut être dédié à un usage résidentiel, ou touristique, et peut être implanté sur un terrain résidentiel permettant la location touristique.

 II.- MAISONS ET APPARTEMENTS TOURISTIQUES

 Ils sont réglementés par Loi 13/2011, du 23 décembre, sur le tourisme en Andalousie

 Il s'agit d'appartements, d'immeubles et de complexes touristiques, dont le service, l'offre et l'infrastructure sont exactement identiques ou similaires à ceux des hôtels.

 L'usage touristique est "exclusif", donc, comme le dit la loi " les établissements d'hébergement touristique, ainsi que les unités d'hébergement qui en font partie, seront affectés par la fourniture du service d'hébergement touristique objet d'inscription au Registre du Tourisme d'Andalousie, étant interdit pendant sa validité de les affecter à un usage différent, sous n'importe quel titre.

 Par conséquent, ce type d'activité ne peut être exercé que sur des terrains spécifiquement autorisés à l'usage d'hôtels ou d'habitations/appartements de tourisme.

 À ces fins, le décret 550/2022 établit le concept suivant de utilisation touristique :

 b) Tourisme , qui comprend les utilisations détaillées de les établissements d'hébergement touristique et activités ayant un impact sur le domaine du tourisme (activités sportives exercées dans les stations de ski, les terrains de golf, les marinas, les terrains de polo ou autres, activités visant les loisirs, le divertissement et la récréation tels que les parcs à thème, les parcs aquatiques, les zoos ou les botaniques, les centres de villégiature et les spas etc)

 Ces établissements, en plus d'être conditionnés à leur développement par la réglementation urbaine d'utilisation des terrains dans lesquels ils sont implantés, seront soumis aux mêmes critères de qualité et de garantie de service que la prestation hôtelière. En ce sens, il est inclus dans l'art. 35 de la Loi de 2011 :

 "... ils doivent répondre aux exigences minimales en matière d'infrastructure, celles établies en matière de sécurité, celles liées à l'environnement, celles liées à la santé et à la sécurité au travail conformément à la réglementation sur la prévention des risques professionnels, ainsi que, le cas échéant , celles exigées par les autres réglementations applicables. Dans le cadre de leurs procédures d'autorisation et de contrôle, les communes exigeront la preuve du respect de ladite réglementation lors du traitement des autorisations correspondantes, le cas échéant.

 De plus, ils doivent être enregistrés dans le Registre Andalou du Tourisme . Pour son enregistrement il sera exigé (art. 37 et s.).

 Ils seront régis par le principe de « unité d'exploitation ", c'est, ça suppose l'affectation à la fourniture du service d'hébergement touristique de toutes les unités d'hébergement qui font partie du bâtiment, ou d'une partie indépendante et homogène de celui-ci, occupé par chaque établissement, la gestion de l'ensemble étant exercée par une société propriétaire unique.

Comme on dit, il est expressément interdit d'utiliser les unités d'hébergement à un autre usage que l'hébergement touristique, qu'il soit résidentiel ou non.

Ils peuvent être constitués sous le régime de la Propriété Horizontale, à condition que chacun des logements individualisés reste affecté à l'unité d'exploitation et à la condition de son usage touristique.

III.- LOGEMENT RURAL

Ils sont réglementés à la fois par la Loi de 2011 , et par DÉCRET 20/2002, du 29 janvier, sur le tourisme en milieu rural et le tourisme actif.

 1. - TYPES D'HÉBERGEMENTS RURAUX

A ces fins, le décret de 2002 considère comme hébergement rural :

Les établissements d'hébergement en milieu rural peuvent se spécialiser dans une ou plusieurs des spécialités suivantes :

1. Agro-tourisme . Hébergement dans une ferme en activité, dans laquelle, en tant qu'activité complémentaire, le touriste peut participer à des tâches traditionnelles typiques de la ferme.
2. Albèrgue (Auberge de jeunesse) . Il s'agit d'une installation pour de courts séjours et s'adresse essentiellement à un utilisateur spécialisé, intéressé à connaître la région, la nature ou les modes de vie locaux.

Ses principaux objectifs sont d'accueillir les visiteurs et de promouvoir l'utilisation publique et les valeurs naturelles de l'environnement. De plus, il peut soutenir l'éducation environnementale ou des activités similaires.

Ils auront les éléments suivants :

• Installations de cuisine pour les utilisateurs, sans préjudice de pouvoir également proposer des repas et d'autres services.
• Y seront autorisées des chambres triples ou des chambres à occupation multiple avec lits superposés à deux lits, jusqu'à un maximum de huit lits par chambre et à raison d'un lit superposé à deux lits pour 4 m de surface de chambre.
• Les sanitaires peuvent être collectifs, mais séparés par sexe, avec un ratio d'un sanitaire (toilette, douche et lavabo) pour 7 lits.
• Ils disposeront également de locaux à usage social commun, à raison d'un minimum de 1.5 m pour chaque espace réglementaire.

3. Aulas de la Nature (Classes de la Nature) . Des hébergements dotés d'équipements destinés à des fins essentiellement pédagogiques et de jouissance de la Nature, destinés aux visiteurs isolés et aux groupes organisés, scolaires le plus souvent, où des programmes d'animations sont réalisés lors de courts séjours.

Les services fournis par cette installation sont liés à l'interprétation des processus naturels, à l'éducation environnementale et aux activités liées à l'espace naturel lui-même.

De plus, ces centres doivent être dotés des installations nécessaires pour fournir des services d'hébergement et d'entretien aux usagers.

4. Maison Forestal (Maison forestière) . Établissement isolé dans une zone forestière et fonctionnellement lié à l'exploitation de la forêt, des réservoirs ou des ressources halieutiques dans les zones intérieures.
5. Maison Molino (maison du moulin). Établissement isolé et situé dans un bâtiment qui conserve les installations traditionnelles, les machines et les mécanismes typiques des travaux de meulage.
6. Maisons troglodytes. Maquette d'une habitation troglodytique creusée dans des matériaux tendres et imperméables provenant de zones rocheuses. Jusqu'à 50% de la surface utile dans la construction traditionnelle est admise, assurant une ventilation directe adéquate dans les pièces sans fenêtres extérieures.
7. Chozas et Casas de Huerta (Cabanes et vergers) . Maisons isolées, faites de matériaux simples, avec des toits caractéristiques faits de poutres, de roseaux, de roseaux, de bâtons, de fibres végétales entrelacées ou de tuiles arabes.
8. Cortijo – Ferme . Construction qui sert ou a servi de centre de gestion pour une moyenne ou grande ferme, correspondant généralement au type de maison-patio, avec un espace central autour duquel se répartissent les différentes unités, présentant une typologie constructive et ornementale traditionnelle. .

Elle est généralement plus petite que les haciendas et avec une plus grande simplification dans ses dépendances.

9. Ferme-école. Établissement d'hébergement avec des services complémentaires visant à rapprocher les gens de la vie rurale par la pratique d'activités typiques d'une ferme, telles que l'horticulture, les ateliers agroalimentaires et artisanaux, l'élevage et les soins aux animaux domestiques, et généralement destinés aux groupes d'enfants et de jeunes.

Quant à l'hébergement, par défaut le chiffre de l'auberge est présumé.

1. Hacienda . Ensemble isolé dans le domaine des bâtiments à usage résidentiel et agro-industriel d'une certaine complexité architecturale et de grandes dimensions, situés dans de grandes exploitations et principalement des oliveraies. L'ensemble s'articule autour d'une grande cour centrale, avec des installations de transformation agro-industrielle telles que moulins à huile, chais ou écuries, ainsi que des logements pour les propriétaires et les employés.
2. refuge (Abri). Structure couverte qui est créée pour fournir un abri et permettre le repos ou les nuitées pendant un ou plusieurs jours, généralement sur des itinéraires difficiles à pratiquer, et pour couvrir les demandes continues des visiteurs en montagne, haute montagne et autres zones isolées ou difficiles accessibilité. . La dispense de fourniture d'électricité et d'accès routier sera appliquée.
3. Alojamientos spéciaux (Hébergement spécial). Appartiennent à cette spécialité toutes les installations dédiées à l'hébergement dont les caractéristiques ne permettent pas de les inscrire dans l'une des spécialités énumérées dans la présente annexe. Ces hébergements feront l'objet d'une autorisation spéciale de la Direction Générale de l'Aménagement du Tourisme et leur publicité respective devra exposer clairement et pleinement leurs caractéristiques particulières.

2.- MAISONS RURALES (CR) – MAISONS RURALES

Qu'est-ce qu'une Maison Rurale ? Comme le prévoit l'art. 47 de la loi de 2011.

"1. Les maisons rurales sont les bâtiments situés dans les zones rurales qui présentent des caractéristiques particulières de construction, d'emplacement et de typicité ; Ils fournissent des logements et d'autres services complémentaires, et sont inscrits comme tels au Registre andalou du tourisme dans les termes établis par la présente loi.

Et, selon le décret de 2002, dans son artr . 15, définit les « maisons rurales » comme :

1. Par Maisons Rurales, on entend les bâtiments visés à l'article 41.1 de la loi 12/1999 du 15 décembre sur le tourisme, qui remplissent les conditions suivantes :
2. a) S'il s'agit d'habitations indépendantes, y compris les bâtiments dépendants tels que locaux à outils, écuries, remises ou autres de même nature.
3. b) En aucun cas, il ne doit y avoir plus de trois logements dans le même bâtiment.
4. c) Ne pas dépasser sa capacité d'accueil de vingt places.

QU'ENTEND-ON PAR « MILIEU RURAL »

 Selon l'article 3 du décret de 2002, il est entendu comme " Milieu rural "

• Aux fins du présent décret, les zones rurales s'entendent comme ceux dans lesquels s'exercent principalement des activités agricoles, forestières, de pêche fluviale et d'élevage.
• Ils n'auront pas la considération du milieu rural :

a) Les zones de protection des autoroutes et leurs zones et zones de service conformément aux dispositions de la loi 8/2001, du 12 juillet, sur les autoroutes andalouses.

b) Centres de population situés sur la côte andalouse.

c) Les centres de population qui, selon le recensement mis à jour, dépassent vingt mille habitants.

d) Les zones proches d'usines, d'industries, de décharges, d'installations ou d'activités incluses dans les annexes I et II de la loi 7/1994, du 18 mai, sur la protection de l'environnement, qui causent des effets polluants, du bruit ou des inconvénients qui affectent les touristes. . Par Arrêté du Ministère du Tourisme et des Sports, les distances de ces zones seront précisées.

LIMITES URBAINES :

Dans le cas où la maison rurale est établie sur terrain classé non constructible , l'inscription au registre andalou du tourisme s'entend sans préjudice de son traitement préalable comme ” action d'intérêt public » conformément à la réglementation applicable.

QUALITÉS REQUISES:

Les gîtes ruraux doivent être dotés des installations et équipements suivants, selon leur catégorie, qui doivent être maintenus en tout temps en bon état de conservation et de fonctionnement :

1.- Catégorie de base :

A) Les établissements d'hébergement non partagé, dans lequel il y aura une personne responsable qui veillera au réapprovisionnement en eau et en carburant, le cas échéant, et au bon état des installations, par des visites périodiques, et dont le nom, l'adresse et le numéro de téléphone seront communiqués. des utilisateurs.

a) Salons et salles à manger : Salle à manger adaptée à la capacité maximale de l'établissement, dûment équipée pour son utilisation. Sa taille sera liée à la capacité réglementaire, avec une surface minimale de 12 m pouvant être divisée entre deux salles.

Si la période de fonctionnement comprend les mois d'octobre à avril inclus, ils seront équipés d'un chauffage capable d'atteindre et de maintenir une température ambiante de 19 ºC pendant l'utilisation.

Le mobilier et la décoration doivent atteindre un niveau d'adéquation optimal par rapport à l'esthétique rurale andalouse.

b) Cuisine :

Il aura une superficie suffisante en fonction de la capacité d'accueil, et devra être équipé d'une cuisine avec plusieurs feux, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, couverts, verrerie, ustensiles de cuisine et de nettoyage.

Évier et égouttoir avec eau courante chaude et froide.

Il disposera d'une ventilation directe ou forcée pour le renouvellement d'air et le désenfumage.

c) Chambres :

1. La superficie minimale des chambres sera de 7 m pour les chambres simples et de 10 m pour les chambres doubles. Pour chaque espace supplémentaire, vous devez disposer de 4 m supplémentaires. La surface utilisée pour la terrasse et celle occupée par la salle de bain sont exclues du calcul, tandis que celle occupée par les placards peut être incluse enfouie.
2. Le mobilier des chambres doit comporter, dans tous les cas, des tables de chevet et un lit par carré d'au moins 90 x 180 cm s'il est simple ou 135 x 180 cm s'il est double. Le matelas sera très rigide, ne permettant pas l'utilisation de matelas en laine ou en mousse.
3. Une armoire pour quatre lits, avec un nombre suffisant de cintres, qui peuvent être placées dans n'importe quelle chambre.
4. Point de lumière à côté du lit.
5. La hauteur libre minimale des plafonds sera de 2.00 m. Dans les pièces mansardées, au moins 70 % de la surface de la pièce aura cette hauteur minimale.
6. L'éclairage et la ventilation seront dirigés vers l'extérieur ou vers des patios adéquatement ventilés. Le trou de ventilation aura une taille appropriée au volume de la chambre, ne permettant pas l'utilisation de systèmes de ventilation assistée. Les fenêtres seront équipées de persiennes, stores ou rideaux.
7. Si la période de fonctionnement comprend les mois d'octobre à avril inclus, ils doivent être équipés d'un chauffage capable d'atteindre et de maintenir une température ambiante de 19 ºC pendant l'utilisation.
8. L'accès à ceux-ci se fera toujours à partir d'éléments communs. Il ne peut en aucun cas être accessible par une autre pièce.
9. Vous disposerez d'une literie adaptée au nombre d'occupants, à raison d'une partie par semaine.

d) Services d'hygiène :

• Ils auront une salle de bain complète pour 6 lits ou fraction de ceux-ci, équipée d'eau chaude et froide, et équipée d'un lavabo, d'une baignoire ou d'une douche et de toilettes. Il doit être situé dans le même corps de bâtiment que les chambres.
• Elle sera équipée d'un miroir, d'un porte-serviettes, d'un porte-manteau et d'une étagère pour les articles de toilette.
• Le débit d'eau chaude disponible doit assurer la propreté, douche comprise, de tous les usagers pendant une heure.
• Ils auront une ventilation directe ou forcée.
• Elle disposera d'un linge de toilette adapté au nombre d'occupants, à raison de deux jeux par semaine.

B) Etablissements d'hébergement partagé. Les exigences supplémentaires suivantes sont établies :

• Le mobilier des chambres doit avoir une chaise pour deux places, une petite table et son propre placard.
• L'existence d'une cuisine selon le point b) ci-dessus à la disposition des clients est facultative.
• La salle de bain doit être à l'usage exclusif des clients. Doit avoir une demi-baignoire et un bidet.

2.- Catégorie supérieure :

A) Les établissements d'hébergement non partagé.

En plus des exigences établies ci-dessus, ils doivent répondre aux éléments suivants :

a) Salons et salles à manger :

• Taille minimum 15 m + 2 m pour chaque personne à partir de la troisième.
• Chauffage capable de maintenir une température minimale de 21º C.

b) Cuisine :

• Elle doit être indépendante d'une autre pièce, bien qu'une cuisine-salle à manger soit admise s'il y a un salon indépendant et séparé.
• Cuisine avec quatre feux, four ou four-micro-ondes, lave-linge.

c) Chambres : 1. La superficie minimale des chambres sera de 10 m pour les chambres simples, 14 m pour les chambres doubles et 18 m pour les chambres triples.

• La taille minimale des lits sera de 190 x 90 cm pour les simples et de 190 x 140 cm pour les doubles. Ni les canapés-lits ni les lits superposés ne sont comptés comme des lits.
• Le mobilier doit comporter une armoire par chambre, un miroir demi-longueur, une chaise ou un fauteuil par personne, une table à écrire et des éléments décoratifs.
• Chauffage capable de maintenir une température minimale de 19º C, avec un système de régulation de la température.

d) Services d'hygiène :

• La zone de baignade minimale sera de 3.5 m
• Il doit avoir une salle de bain complète (baignoire, bidet, toilette et lavabo) pour chaque quatre lits.
• La quantité d'eau chaude accumulée est établie à 20 litres à 90º C multipliés par le nombre d'occupants, ou en débit continu (chauffe-eau au butane et similaires).
• Chauffage.

e) Autres conditions :

• Chauffage d'ambiance pour tout le bâtiment avec installation fixe, capable de maintenir simultanément une température minimale de 19 ºC dans tout le bâtiment et de 21 ºC dans la zone de vie, avec un système de régulation de la température.
• Installation électrique à 220 V selon REBT, entièrement encastrée et mise à la terre.
• Une attention particulière aux questions environnementales, telles que les déchets, l'isolation thermique et les économies d'énergie et d'eau, avec des mesures concrètes pour réduire leurs impacts.
• Prédominance des matériaux et éléments naturels
• traditionnel dans la construction, la décoration, le mobilier et l'équipement.

B) Etablissements d'hébergement partagé. Les exigences supplémentaires suivantes sont établies :

• Espace de vie, à l'usage exclusif des clients.
• S'il y a une cuisine à disposition des clients, elle doit être différente de celle du propriétaire.
• Les ingrédients pour préparer le petit-déjeuner seront mis à la disposition des clients.
• Toutes les chambres doivent avoir une salle de bain complète (baignoire, bidet, toilette et lavabo), intégrée à la chambre. Une douche, des toilettes et un lavabo suffisent s'il y a aussi une salle de bain commune avec baignoire.

3.- VIVIENDAS TURÍSTICAS DE ALOJAMIENTO RURAL – LOGEMENTS RURAUX MAISONS DE TOURISME – VTAR

Selon l'art. 48 de la loi :

1. Les maisons de tourisme d'hébergement rural sont celles situées dans les zones rurales où le service d'hébergement est fourni et qui sont proposées au public, pour un usage temporaire ou occasionnel, à des fins touristiques, une ou plusieurs fois dans l'année. anus.
2. Les maisons de tourisme d'hébergement rural doivent être meublées et disposer de l'équipement nécessaire pour une utilisation immédiate.

 Et selon le décret 2002, Article 19. Maisons de tourisme pour hébergement rural.

1. Gîtes ruraux maisons de tourisme sont ceux qui répondent aux exigences suivantes :

a) S'il s'agit d'habitations indépendantes, y compris les bâtiments dépendants tels que locaux à outils, écuries, remises ou autres de même nature.

b) Être offert au public pour un usage temporaire ou saisonnier ou être occupé occasionnellement, une ou plusieurs fois au cours de l'année.

c) Fournir uniquement le service d'hébergement.

d) En aucun cas il ne doit y avoir plus de trois logements dans le même bâtiment.

e) Ne pas dépasser sa capacité d'accueil de vingt places.

Ils doivent être meublés et disposer des équipements nécessaires à leur utilisation immédiate. Les exigences minimales en matière d'infrastructure des résidences de tourisme d'hébergement rural seront celles établies à l'annexe II; ses prescriptions spécifiques seront, au moins, celles établies à l'annexe III pour la catégorie de base des maisons rurales.´

QUELQUES ASPECTS À CONSIDÉRER ENTRE LES DIFFÉRENTS TYPES D'HÉBERGEMENT TOURISTIQUE

 1.- DURÉE MAXIMALE D'EXPLOITATION :

En nous concentrant sur les différents types d'hébergement pour le tourisme analysés, nous commencerons par souligner que les Casas Rurales-CR et les Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural - VTAR sont deux types d'hébergement rural qui ont des aspects communs, mais aussi des différences très importantes.

Bien que les deux types d'hébergement soient tenus de se conformer aux exigences contenues dans le décret 20/2002 du 29 janvier sur le tourisme en milieu rural et le tourisme actif (annexes II et III), d'un point de vue juridique et fiscal ils ne bénéficient pas du même traitement . Et de la même manière, les VFT ont un traitement fiscal différent des CR.

Une différence pertinente entre le RC et le VFT en ce qui concerne l'hébergement touristique en milieu rural (VTAR), est que ce dernier se voit imposer une durée annuelle maximale pour le louer à des fins touristiques . Déjà dans le décret 20/2002, il est exigé que ladite période d'ouverture annuelle soit communiquée. Toutefois, ce décret ne précise pas le délai, bien qu'il précise qu'il doit être inférieur à un an, recueillant l'article 19 que « leur usage temporaire ou saisonnier, ou être occupé occasionnellement, une ou plusieurs fois au cours de l'année ». Cette limitation générique est ensuite précisée dans la loi 13/2011, du 23 décembre, du tourisme d'Andalousie (BOJA n° 255, 31 décembre), dans son article 48.1, où est établie la durée maximale d'exploitation, notant qu'il peut y avoir plus de trois mois dans toute l'année.

Pour CR et VFT, comme cela a été indiqué, il n'y a pas de limitation temporaire du loyer.

2.- SERVICES OFFERTS :

En ce qui concerne le intégrés que peuvent offrir ces hébergements, il faut différencier le fait que dans Logements d'Hébergement Touristique Rural et VFT uniquement le strict service d'hébergement peuvent être fournies (loi 12/1999, décret 20/2002, loi 13/2011 du 23 décembre et décret 28/2016 du 2 février).

Dans le cas d' Maisons rurales , d'autre part, en plus du service d'hébergement, un autre service complémentaire doit être fourni, tel que des informations touristiques, une blanchisserie, des petits déjeuners, des repas, des activités de tourisme actif, etc.

3.- OBLIGATION DE FOURNIR DES INFORMATIONS TOURISTIQUES

Le VFT doit disposer et proposera "des informations touristiques, sous forme de support physique ou électronique, sur la zone, les espaces de loisirs, les restaurants et les cafétérias, les magasins et les magasins d'alimentation, les parkings les plus proches du domicile, les services médicaux existants dans la zone, les moyens des transports urbains, plan de la ville et guide des spectacles ». Autrement dit, c'est une obligation.

Cependant, le décret de 2002 établit que, pour les magnétoscopes, ce service sera « complémentaire » et donc non obligatoire.

4.- LIEUX

 La VFT peut être loué complet ou par pièces , et en aucun cas ils ne pourront dépasser 15 lits dans le premier cas, et 6 lits dans le second.

Cependant, dans ce qui se réfère à la maisons rurales , et le VTAR , un maximum 20 places est établi , mais dans les deux cas il ne peut y avoir plus de 3 maisons dans le même immeuble qui sont louées.

5.- FISCALITÉ ET ASPECTS FISCAUX

Nous devons dire que nous ne pouvons pas établir un régime fiscal adéquat pour chacune des options CR, VFT et VTAR. Du point de vue de l'administration espagnole, il existe une interprétation large des différents cas, de sorte que nous pouvons trouver des cas et des décisions totalement différents pour le même cas, et parfois même contradictoires.

Pour cette raison, la planification fiscale du projet dépendra de chaque cas, et de la situation personnelle de chacun des propriétaires de ces établissements. Pour cette raison, nous vous conseillons tout particulièrement de consulter un fiscaliste pour étudier votre cas et planifier individuellement votre projet.

Dans le préambule du décret 28/2016, il est établi que l'activité de service d'hébergement pour les VFT et les VTAR n'est pas l'activité principale du propriétaire et, par conséquent, n'est pas la principale source de revenus. Ce décret établit que, dans le cas des CR, l'activité d'hébergement représente bien l'activité principale du propriétaire.

De plus, l'essence même du délai d'exercice de l'activité dans le cas des VTAR, où la prestation est limitée à 3 mois par an, est totalement incompatible avec une prestation aux entreprises.

D'autre part, la loi 13/2011, art. 41, en se référant au principe d'unité de fonctionnement des établissements d'hébergement touristique inclus à l'art. 40 (Logements touristiques), parmi lesquels figure la Maison rurale, lorsqu'il traite de la question que ces logements doivent être exploités selon le principe de l'unité d'exploitation, citant dans son texte les termes « société exploitante », « société qui gère », etc. , il est évident, en principe, et donc, dans le libellé de celui-ci, que l'exploitation d'une maison rurale est considérée comme une activité commerciale.

En résumé, on peut conclure que l'activité d'hébergement dans une maison rurale est considérée comme une activité commerciale, car elle est considérée comme une activité principale du propriétaire ou de l'exploitant et doit fournir un service complémentaire à l'hébergement ; La location à des fins touristiques d'un VTAR et d'un VFT n'est pas considérée à proprement parler comme une activité commerciale, mais plutôt comme l'exploitation d'un bien immobilier dont les revenus sont considérés comme des revenus de capitaux immobiliers et doivent donc être déclarés à l'impôt sur le revenu annuel retourner .

6.- OBLIGATIONS DE TRAVAIL ET DE SÉCURITÉ SOCIALE

Parallèlement aux aspects fiscaux, concernant les obligations de travail et de sécurité sociale, il diffère également les uns des autres :

• Résidences de Tourisme et Gîtes Ruraux : Pour le développement de l'activité d'hébergement en Gîtes Ruraux, s'agissant d'une activité commerciale, l'inscription à la Sécurité Sociale du propriétaire ou de l'exploitant au régime spécial des travailleurs indépendants (autonomes) est obligatoire.
• VTAR : Ces obligations ne sont pas requises pour les propriétaires de l'exploitation.
• VFT : En principe, ce type d'obligation n'est pas nécessaire non plus.

Mais, néanmoins, comme nous le disons, il faudra être conscient de l'hypothèse spécifique, car il peut arriver qu'il y ait des détenteurs de VFT qui ont plusieurs propriétés actives, avec un responsable employé pour la gestion ou l'entretien, et que c'est considérée comme une activité commerciale qui nécessite l'inscription au régime des indépendants ou des sociétés ; et il se peut qu'un titulaire de CR réalise son exploitation sans que cela soit son activité principale, qu'il le fasse de manière sporadique et que ce ne soit pas sa principale source de revenus.

7.- TVA

Comme nous l'avons rappelé dans d'autres articles de notre site, en ce qui concerne l'assujettissement à la TVA sur les locations touristiques, la loi 37/1992 elle-même établit que le leasing est exonéré.

Mais, dans le cas où des services supplémentaires de nettoyage, de restauration, de blanchisserie, etc., typiques des services hôteliers, seraient fournis, ce type de service sera soumis à la TVA à 21%.

Dans ce cas, nous allons mettre quelques exemples de casuistique :

Exemple 1.- Le propriétaire reçoit en paiement le prix de la location du logement (que ce soit sous le régime CR, VFT ou VTAR). Ce paiement ne porte pas la TVA.

Exemple 2.- Le propriétaire, dans le cas des VFT et des CR, assure le transport, la blanchisserie, etc. Dans ce cas, vous devez émettre une facture pour ces services complémentaires avec TVA.

Exemple 3.- Le propriétaire transfère l'activité de location à un tiers, par exemple à une société qui va exploiter la location exclusivement en échange d'une rémunération convenue avec le propriétaire. Dans ce cas, le propriétaire devra émettre une facture TVA pour le service « transfert d'exploitation » et supportera 21% de TVA. Dans ce cas, la société qui gère la location doit émettre une facture sans TVA au client. Il ne facturera avec TVA que les prestations complémentaires de lavage, nettoyage, entretien, transport, etc., et il le fera avec une TVA de 10% (TVA sur l'hôtellerie).

Exemple 4.- Le propriétaire loue la maison par l'intermédiaire d'un portail ou d'une agence intermédiaire. Dans ce cas, c'est le propriétaire qui loue directement à l'utilisateur final. Le propriétaire émettra une facture sans TVA, et uniquement dans le cas où des services complémentaires de l'industrie hôtelière sont fournis, une TVA de 10% sera ajoutée.

L'agence intermédiaire ( Booking , Airbnb, ou agence immobilière), émettra une facture avec TVA à 21% (la TVA générale sur les services)

Que signifie « services complémentaires de l'hôtellerie » ?

La loi espagnole sur la TVA dans son article 23 établit que :

« Sont considérés comme services complémentaires les services de restauration, de nettoyage, de blanchisserie ou autres services similaires »

D'autre part, la doctrine de la DGT dans plusieurs de ses consultations contraignantes, comprend que

"l'activité d'hébergement se caractérise, contrairement à l'activité de location de logements, parce qu'elle comprend normalement la fourniture d'une série de services tels que l'accueil et l'attention permanente et continue au client dans un espace désigné à cet effet, le nettoyage périodique du bien et l'hébergement , changement périodique du linge de lit et de bain, et fourniture d'autres services au client (blanchisserie, bagagerie, presse, réservations, etc.), et, parfois, fourniture de services de restauration et de restauration ».

Au contraire, ne sont pas considérés comme des services complémentaires typiques de l'industrie hôtelière :

• Service de nettoyage de l'appartement assuré à l'entrée et à la sortie de la maison
• Service de changement de linge dans l'appartement prévu à l'entrée et à la sortie de la maison.
• Services d'assistance technique et de maintenance pour d'éventuelles réparations de plomberie, électricité, verrerie, stores, serrurerie et appareils électriques.

 8.- TAXE SUR LES ACTIVITES ECONOMIQUES – IAE

Nous comprenons que l'exploitation des Gîtes Ruraux et des VTAR doit être inscrite à l'IAE, car ils ont un cadre spécifique dans la nomenclature.

Cependant, pour les VFT, dans le cas où ils seraient exploités de manière non commerciale, nous considérons que cela ne serait pas nécessaire.