Processus de construction pour construire votre propre maison en Espagne
Une fois que vous avez le permis de construire, vous devez contracter les services d'un constructeur ou constructeur, pour exécuter le projet et construire la maison.
Ce constructeur doit suivre les instructions du architecte afin d'exécuter la construction comme strictement prévu.
L'architecte
À ce stade, il est très important de prêter attention au travail de l'architecte. Lorsque les services d'un architecte espagnol sont engagés pour réaliser le projet de construction, il terminera ses travaux une fois le projet obtenu. Mais vous pouvez également sous-traiter ses services à "contrôle" les travaux réalisés par le constructeur, et pour garantir que toutes les étapes de la construction se déroulent comme le précise le projet. En espagnol, c'est «Control de Obra» ou «Supervisión Técnica de la Obra». Bien entendu, les honoraires de l'architecte seront plus élevés si l'architecte assume ces travaux, mais les garanties de la construction seront plus élevées, car les travaux du constructeur seront périodiquement inspectés par l'architecte.
Il est très important que l'architecte soit inscrit au Collège officiel des architectes de la région.
Ensuite, vous devez nommer un architecte et convenir d'un contrat avec lui qui spécifie exactement ce dont il est responsable, les délais et les coûts des bâtiments. Les honoraires de l'architecte comprennent la préparation du «Memoria de calidades» (Liste des spécifications de qualité des matériaux). Il doit être détaillé, y compris par exemple la formule du béton, le type de matériaux, la taille des tuyaux, les plans, etc.
L'architecte chargera un gréeur, un ingénieur en architecture qualifié, qui supervisera le bâtiment, effectuera des inspections sur place et s'assurera que le bâtiment est construit selon les normes requises. Il délivrera les certificats d'architecte nécessaires à l'obtention de la licence espagnole Certificat de Fin de Obra (Certificat d'achèvement - ou licence de travaux finaux), et le Licencia de Primera Ocupación (appelé le premier permis d'occupation ou certificat d'habitation).
Vous devrez préparer une spécification exacte pour le bâtiment, puis trouver un constructeur fiable. Votre architecte peut en accepter la responsabilité et la supervision. Vous devez convenir d'une date d'achèvement, avec une clause de pénalité en votre faveur en cas d'achèvement tardif. Cela doit être intégré dans un contrat juridiquement contraignant à signer avec le constructeur.
« Seguro Decenal » ou « Dix ans d'assurance »
En outre, sur ce point, il est très important pour vous de considérer ce qu'on appelle ASSURANCE DÉCÉNALE - SEGURO DECENAL ou ASSURANCE DIX ANS.
Lorsque vous achetez sur plan d'un constructeur ou développeur espagnol, ou que vous construisez une nouvelle propriété (ce qui est le cas actuellement), le constructeur ou le développeur, avec l'architecte, doit vous garantir que les parties essentielles et les plus importantes de la la construction sera sécurisée au moins pendant dix ans.
Afin de confirmer cette responsabilité, la réglementation espagnole oblige les promoteurs de nouveaux bâtiments à assurer les parties les plus importantes de la construction, comme les fondations, la structure interne, les bines, etc. Les autres défauts affectant l'habitabilité du bien sont couverts pendant 3 ans . Les autres défauts mineurs sont couverts pendant 1 an. Dans les deux derniers cas, la couverture d'assurance n'est pas requise, mais évidemment, si un constructeur peut offrir cela comme garantie supplémentaire, ce sera mieux.
De plus, c'est une garantie supplémentaire pour la construction, car la même compagnie d'assurance obligera le constructeur à passer des inspections de qualité déterminées, à vérifier la qualité des matériaux et des travaux réalisés dans la propriété, afin de donner la bonne politique.
L'assurance espagnole de dix ans (ou «Seguro Decenal») est obligatoire et obligatoire lorsque le promoteur est une entreprise ayant pour activité la construction de maisons à vendre.
Mais, c'est volontaire lorsque le développeur est un particulier, généralement le propriétaire de l'intrigue. C'est ce qu'on appelle en Espagne "Autopromoteur", Traduit par"Auto-promoteur »ou« auto-développeur». C'est le cas dans lequel un particulier achète un terrain en Espagne avec l'intention de lui construire une maison, mais il n'a pas l'activité d'acheter pour la vente. Dans ces cas, la législation espagnole donne à ces informations la possibilité de ne pas souscrire à cette assurance, car le gouvernement espagnol comprend que, si un particulier construit quelque chose pour vivre à l'intérieur, il prendra les soins nécessaires pour construire de manière sûre et sécurisée. . Ainsi, le particulier peut choisir de faire des économies en évitant de payer cette assurance; ou par exemple, contracter cette assurance pour avoir une meilleure protection contre les problèmes de construction et les vices.
Mais, si vous, en tant qu'auto-promoteur décidez de ne pas souscrire à cette assurance, à l'avenir, si vous décidez de vendre la maison à d'autres acheteurs, les lois espagnoles vous obligent à informer les éventuels acheteurs que la construction n'est pas couverte par cette garantie. , et ils doivent l'accepter expressément comme une condition essentielle de la vente. Du point de vue d'un éventuel acheteur, ce sera toujours une meilleure option d'acheter une propriété avec cette assurance. Ainsi, ils doivent être dûment informés, et ils doivent confirmer, que la propriété n'est pas avec une assurance de cette manière.
Le constructeur
En tant que promoteur de la construction, vous devez contracter les services d'un constructeur pour exécuter la construction selon le projet et en suivant les instructions de l'architecte. L'un des éléments les plus importants de la construction d'une propriété est le contrat de construction avec le constructeur. Le constructeur essaiera toujours de protéger ses intérêts, et si vous n'êtes pas expérimenté avec ce type de contrats, votre propriété peut finir par être d'un prix moins de qualité que prévu, ou prendre deux fois plus de temps que promis ou même pire.
Pour vous protéger, assurez-vous toujours que votre Avocat rédige le contrat ou négocie mal le contrat proposé par le constructeur.
Les éléments les plus importants du contrat sont de s'assurer que le contrat prend en compte:
- Le nom complet et le numéro CIF (Numéro fiscal de l'entreprise) de l'entreprise de construction et le propriétaire sont inclus.
- Que la construction soit faite avec le plus de détails possible suivant les plans et la description du bâtiment fournis par l'architecte, et comprenant également une liste détaillée des matériaux et des qualités ("mémoire de calidades).
- Que les extras (comme le garage ou la piscine, etc.) sont inclus dans le prix
- Qu'une date de début et de fin soit incluse dans le contrat, compte tenu également des pénalités pour retard d'achèvement.
- Modalités de paiement (les nouvelles propriétés paient plus de 20-30% avant la date de début de la construction et fixent tous les autres paiements aux différentes étapes de la construction. Il peut également être recommandé de conserver 5-10% du prix de la réparation tout défaut après la fin du bâtiment).
- Que les certificats de l'architecte, des électriciens et de la mairie doivent être remis lors du dernier paiement.
- Taxes impliquées dans la transaction, expliquant et détaillant le montant de l'IVA (TVA) et du droit de timbre ("Actes juridiques documentés"), frais de notaire, d'enregistrement foncier, etc.
Autre aspect que nous recommandons de convenir avec le constructeur:
- S'assurer que le constructeur organisera les dernières étapes du processus concernant la documentation. Cela signifie que le constructeur lui-même obtiendra le Certificat de travaux finaux (Certificado Final de Obras), ou la Déclaration de nouveau bâtimentou Division horizontale (Déclaration d'Obra Nueva ou de División Horizontal) et, le plus important, le Licence d'occupation - Certificat d'habitation (Cédula de Habitabilité). Ces éléments sont extrêmement importants dans terrain rustique, dans lequel il n'est pas courant de trouver suffisamment de points électriques ou d'eau de raccordement au secteur.
- Pour garantir qu’une fois que vous aurez payé le paiement final du prix de la construction, vous aurez l'eau et le compteur électrique connectéset avec les contrats signés sur vos noms privés.
Pourquoi est-il important d'obtenir auprès du constructeur le Certificat d'habitation, de raccordement à l'eau, à l'électricité, etc ?
Parce qu'il est très courant que le constructeur quitte le boîtier une fois qu'il a terminé la construction, ou une fois qu'il obtient le permis de travaux définitifs - CFO (Certificado Final de Obra), et la nouvelle déclaration de construction-DON (Declaración de Obra Nueva).
Avec ces certifications, le constructeur déclare que le nouveau bâtiment est terminé (avec le CFO), et que la construction est terminée et déjà déclarée au cadastre le (DON).
Mais, à ce stade, la déclaration administrative finale du bâtiment n'est pas complète. Il reste à obtenir le Certificat d'Habitation - CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Ce document est très important car vous en avez besoin pour faire passer l'approvisionnement en eau et les contrats d'électricité de l'approvisionnement «Travaux» à l'usage «Domestique».
Nous allons mieux expliquer ce concept:
Avec une interprétation stricte du contrat avec le constructeur, il termine son service au moment où la propriété est physiquement terminée et apparaît comme une "maison" dans le registre foncier (Registro de la Propiedad). Ceci est obtenu avec les deux documents nommés ci-dessus :
- Licence de travaux finaux (Certificado Final de Obra), qui est un document dans lequel l'architecte qui a projeté la construction certifie que le bâtiment est déjà terminé, avec la conformité du projet et du permis de construire ;
- Nouvelle déclaration de construction-DON (Declaración de Obra Nueva), qui est le processus d'inscription du nouveau bâtiment au registre foncier (Registro de la Propiedad) sur la parcelle existante.
En ce moment, vous, en tant que promoteur, avez la maison complète et dûment inscrite au cadastre. De plus, dans la propriété, il y a de l'électricité et de l'eau. Ainsi, vous pouvez penser que la propriété est prête à vivre à l'intérieur… .. MAIS… NON. Pour information, le bien n'est pas encore prêt, pour que vous y habitiez, le bien n'est pas encore une «maison», c'est une «construction» car, pour être une «maison», vous avez besoin des éléments suivants:
- CERTIFICAT D'HABITATION/PERMIS D'OCCUPATION ("CÉDULA DE HABITABILIDAD ou LICENCIA DE OCUPACIÓN : Ceci est la confirmation de la mairie que la propriété est prête à être habitée, et elle est appliquée une fois la propriété terminée avec la licence de travaux finaux (Certificado Final de Obra), et inscrite au registre foncier avec la Déclaration du Nouveau Bâtiment-DON (Déclaration de nouvelle constructionVous avez besoin de ce document pour obtenir l'autorisation de la mairie de vivre dans la maison. Avant de l'obtenir, vous avez une construction, mais pas une «maison».Ce document sera nécessaire pour obtenir la fourniture individuelle des principaux utilitaires à votre nom, et à l'usage de consommation pour une «maison».
- CERTIFICAT DE CONNEXION ÉLECTRIQUE (Boletín de Electricidad) : Avant que le constructeur n'obtienne le certificat d'habitation, il pourrait y avoir de l'eau et de l'électricité dans la construction, car, il est normal que le constructeur obtienne cette alimentation pour faire les travaux de la maison (pour les péages, la machinerie, etc.). Or la fourniture obtenue du constructeur est une fourniture pour « travaux », mais pas pour une consommation à usage « domestique ». Parfois, les acheteurs ou les promoteurs sont laissés dans leurs propriétés avec de l'électricité et de l'eau "à usage de travaux" pendant de nombreuses années, parce que le constructeur n'a pas obtenu le bon CH (Certificat d'Habitation). Ils ont l'eau et l'électricité, mais dans de très mauvaises conditions, et plus chers que l'approvisionnement normal d'une maison. Ainsi, afin de garantir que vous, en tant qu'acheteur ou promoteur, obtiendrez le bon CH de la part du constructeur, il sera recommandé de laisser une partie du paiement du prix convenu avec le constructeur à payer lorsque le CH Est obtenu. De cette façon, cela obligera le constructeur à travailler correctement et à faire de son mieux pour obtenir ce document au plus vite.
Ainsi, comme expliqué ci-dessus, wNous vous recommandons fortement, en tant que promoteur ou acquéreur, d'obtenir des garanties que le constructeur vous remettra le bien habitable avec le CH, avec une bonne alimentation en eau et en électricité (comme une "maison"), et avec la sécurité que vous n'aurez aucun problème à l'avenir avec cela.
Le constructeur connaît le quartier, il connaît l'architecte, aussi la mairie, et il obtiendra ces documents trois fois plus vite et moins cher que vous. Et, s'il veut être contracté par vous, il doit simplement obtenir ces articles. S'il refuse de le faire, ce sera un argument raisonnable de se tourner vers un autre.
Hypothèque du promoteur pour financer les travaux de construction de la maison espagnole
Il est très courant que vous, en tant que promoteur, ayez besoin de demander une hypothèque pour payer la construction de la propriété. Dans ce cas, il existe une hypothèque spécifique qui est proposée par la banque pour obtenir suffisamment de financement pour construire la propriété.
C'est appelé: Hypothèque de promoteur ou hypothèque d’auto-promoteur (Prestamo ou Promoteur Hipoteca ou Auto-Promoteur).
La situation est la suivante: vous avez l'intrigue, et une première idée de la maison projetée avec l'architecte, et vous avez maintenant trouvé le constructeur pour faire la construction. Mais vous avez besoin d'argent et vous devez demander un prêt pour construire la maison. Ensuite, vous allez à votre banque et demandez des possibilités financières. Après avoir étudié votre situation personnelle et économique pour confirmer que vous serez un bon client pour rembourser les versements hypothécaires, alors si la banque accepte et vous propose de vous prêter de l'argent pour le projet. Mais, la banque ne vous donnera pas le montant total des frais de construction au début, elle vous donnera les fonds par étapes. Quelles étapes?, Celles issues de la même évolution de la construction.
Par exemple : Imagerie que vous avez besoin de 100.000 20 € pour terminer les travaux. La banque vous donnera 20% pour acheter le terrain et pour faire les fondations, 30% lorsque la structure sera terminée; XNUMX% lorsque la toiture est terminée, etc., et le reste lorsque l'architecte fait la «certification de la licence des travaux finaux» ou Licencia de Final de Obra.
Votre banque demandera à votre architecte, une mise à jour des bâtiments, pour délivrer une attestation confirmant que les travaux sont terminés de manière satisfaisante.
Ensuite, vous apporterez cette certification à la banque, et elle vous prêtera le pourcentage correspondant à cette étape par rapport au global. Votre banque pourrait vous demander d'avoir la parcelle à votre nom avant de vous donner l'approbation de l'hypothèque et de déclarer la maison «en construction» dans le registre foncier. En effet, parfois, le constructeur vous propose l'une des parcelles qui sont à son nom pour y construire, et la parcelle reste au nom du constructeur jusqu'à son achèvement.
Donc, afin que vous donniez une meilleure garantie à la banque, elle peut demander à changer le terrain en votre nom et à informer le cadastre qu'une maison est en cours de construction sur ce terrain. Si tel est le cas, alors vous devez aller chez le notaire, et obtenir les actes de la terre en votre nom. Avec les titres de propriété à votre nom, vous devez vous rendre au registre foncier avec le projet de construction et le permis de construire. De cette façon, le cadastre aura la maison «en construction» sur ce terrain.
Dernière étape – Documents juridiques et fiscaux pour finaliser la construction
Licence de travaux finaux - Licencia o Certificado Final de Obra
Comme expliqué précédemment, une fois les travaux terminés, il est nécessaire que quelqu'un confirme que le travail est terminé. C'est le travail de l'architecte. Il a l'obligation de se rendre au bâtiment et de vérifier que les travaux sont complètement terminés et de suivre les instructions et les spécifications faites à la fois dans son projet et le permis de construire obtenu. Cela se fait via le Certificado Final de Obra.
Mais, en attendant, la construction n'est pas déclarée au cadastre. Donc, il y a un processus pour enregistrer la construction dans le registre foncier, qui s'appelle: Déclaration de nouvelle construction. Ce processus fera déclarer la construction au registre foncier.
Déclaration de nouvelles œuvres - Declaración de Obra Nueva (DON)Il s'agit d'un processus effectué devant un notaire espagnol, qui préparera les actes de la maison sur le terrain ou le terrain préexistant.
Afin de préparer le DON pour les maisons neuves, il sera nécessaire d'obtenir le certificat d'habitation (CH) de la réglementation espagnole approuvée en 2007 (Ley del Suelo de 2007) Loi foncière. Avant 2007, les nouvelles maisons pouvaient être inscrites au registre foncier sans le CH.
À la suite du DON, le notaire produit les actes de la maison, et ils sont dûment enregistrés au bureau d'enregistrement immobilier.
Ainsi, afin de compléter l'enregistrement d'une propriété, les documents suivants sont nécessaires:
- Le projet de construction de votre architecte.
- Le permis de construire
- Licence de travaux finaux - (CFO) Licence o Certificado Final de Obra
- Nouvelle déclaration de construction-DON (Déclaration de nouvelle construction).
- Assurance décennale (Assurance décennale) - C'est volontaire
Frais et taxesÀ ce stade, il est très important de différencier deux concepts qui sont les plus utilisés sur le marché lorsque quelqu'un achète un terrain individuel à construire:
1.- Acheter à un promoteur ou à un développeur le bâtiment final. Ensuite, acquérir la position d'un «acheteur» normal sur plan. Cela signifie que le constructeur assume la position du promoteur et qu'il vous offre la propriété une fois les travaux terminés.
De cette façon, vous payez au constructeur le prix par étapes tant que le processus de travail avance. Et vous obtenez la possession du bâtiment une fois les travaux terminés.
En suivant ce concept:
- Le constructeur est le « Promoteur » : Cela signifie que le permis de construire est à « son » nom, et non au « vôtre ».
- Vous n'êtes pas propriétaire du terrain. Il reste entre les mains du constructeur jusqu'à la fin du processus de construction.
- En cas d'échec de la construction, vous ne pouvez pas récupérer les sommes versées lors du processus d'obtention du terrain ou des constructions existantes actuellement construites. Ce que vous avez est une « dette » contre le constructeur.
- Le constructeur est contraint de contracter une « Garantie immeuble » pour s'assurer que les sommes versées à titre d'acompte sur le prix sont sécurisées sur un compte bancaire garanti. Ainsi, en cas d'échec du projet, vous pouvez facilement les récupérer directement auprès de la banque.
- Le constructeur est obligé de contracter l'« Assurance Décennale » pour couvrir les vices de structure du bâtiment pendant 10 ans.
Ainsi, lorsque la propriété est terminée, vous payez le prix final de la propriété, ainsi que si vous achetiez une propriété sur plan avec les dépenses suivantes:
- 10% de TVA sur le prix total de la vente.
- Frais de notaire et de registre foncier pour la vente.
- 1-2% de droit de timbre sur le prix de la vente.
2.- Adopter la position d’auto-promoteur
Dans ce cas, c'est VOUS, et non le constructeur, qui adopte la position de Promoteur du projet de construction.
En suivant ce concept:
- VOUS êtes le « Promoteur » : Cela signifie que le permis de construire est à « votre » nom.
- Vous avez la propriété de l'intrigue. Il reste entre vos mains jusqu'à ce que vous décidiez de le vendre.
- En cas de défaillance du bâtiment ou de litige avec le constructeur, vous conserverez toujours le terrain et les constructions existantes actuellement construites.
- Le constructeur n'est PAS obligé de contracter une « Garantie du bâtiment » pour s'assurer que les sommes versées à titre d'acompte sur le prix sont sécurisées sur un compte bancaire garanti.
- Le constructeur n'est PAS obligé de contracter l'« Assurance décennale » pour couvrir les défauts de structure du bâtiment pendant 10 ans. Il peut être contracté volontairement au cas où vous le souhaiteriez.
Cela signifie que vous assumez le poste de promoteur, vous devez donc payer les dépenses suivantes:
- Le prix de l'intrigue (N'oubliez pas que vous devez d'abord acheter l'intrigue)
- Les honoraires du projet de l'architecte
- Les honoraires de la licence définitive de l'architecte
- Les honoraires et matériaux du constructeur
- Les frais de notaire pour l'acquisition du terrain
- Les frais de notaire pour la Declaración de Obra Nueva - DON
- Les droits d'enregistrement foncier pour la déclaration de l'immeuble «en construction»
- Les droits d'enregistrement foncier pour l'inscription du DON
Taxes pour:
- Permis de construire: 3-5% sur le budget de construction. Ce budget est fixé dans le même projet réalisé par votre architecte
- Certificat d'habitation: environ 200-1.000 XNUMX € (selon la zone).
- Taxes foncières:
- Si le terrain appartient à un particulier et non à une entreprise, alors, 6-10% de taxe de transfert, sur le prix du terrain. Ceci doit être payé lorsque les actes de la terre sont passés à votre nom.
- Si le terrain appartient à une entreprise, alors, 21% de TVA.
- 1-2% Droit de timbre, sur le prix total de la construction. Il s'agit du budget de la maison lorsqu'il est déclaré pour DON. Et il est nécessaire lorsque vous apportez les actes du DON au registre foncier d'inscrire la maison sur le terrain.
- TVA (IVA) pour les honoraires du constructeur, de l'architecte et des matériaux.
- Architecte: 21% TVA
- Constructeur: 10% TVA
- Matériaux :
- Si vous avez acheté du matériel directement par vous-même: 21% TVA.
- Si le constructeur fournit des matériaux: 10% TVA
Comme vous pouvez le constater, les écarts entre « l'acheteur en VEFA », et « l'auto-promoteur » sont très importants, la décision d'adopter l'un ou l'autre nécessite donc une étude approfondie à considérer directement avec votre conseiller juridique.
Inscription au Cadastre (« Catastro ») pour la taxe d'habitation ou « IBI »
Dans la position de l'auto-promoteur, le Catastro sur la terre est appelé «rustique». En d'autres termes, le terrain paie la taxe d'habitation en tant que «terrain».
Le « Catastro » est l'institution qui examine les propriétés pour cartes, dessins, plans et à des fins de taxe d'habitation.
Alors que le «Registro de la Propiedad » (bureau du cadastre), et le «Écriture/Acte» (actes notariés du bien) peuvent très bien confirmer la propriété d'un bien, et les conditions de celui-ci possession, comme qui possède la propriété, dans quel pourcentage, s'il y a limitations ou frais (comme les hypothèques, les enchères publiques, les litiges devant les tribunaux, etc.), le « Catastro» vous permettra de mieux comprendre le les limites de la propriété (généralement sous une forme visuelle) ainsi que la taille et la description de la propriété.
Mais, lorsque vous terminez la construction d'une maison sur ce terrain, vous devez en informer le Catastro (Autorité fiscale du Conseil), que sur cette terre il y a maintenant une «maison», avec des spécifications déterminées. Si vous ne le faites pas, vous pouvez avoir des problèmes futurs.
Il y a des régions en Espagne (comme l'Andalousie et Murcie) dans lesquelles le notaire, lorsqu'il déclare une nouvelle maison sur un terrain préexistant, envoie les actes au Catastro pour informer de la modification. Ainsi, une fois que vous avez les actes du DON dans le registre foncier, le travail se termine ainsi. Mais, dans d'autres régions, comme la région de Valence, une fois que vous avez présenté les actes de la propriété avec le DON au registre foncier, vous devez apporter une copie du CFO et du permis de construire au Catastro, afin de les informer que, sur le terrain, il y a maintenant une maison. Si vous ne le faites pas, ils vous contacteront dans un proche avenir pour leur fournir ces documents.
Une fois que la construction est dûment inscrite au Catastro, le travail est terminé, et bientôt (cela prend parfois environ 1 ou 2 ans), vous commencerez à recevoir les factures de la taxe d'habitation - FACTURES IBI.
