• ANGLAIS, FRANÇAIS, NÉERLANDAIS, ALLEMAND ET RUSSE PARLÉ

Quelle est la meilleure façon d'acheter une propriété en Espagne, personne physique ou morale ?.

Lorsque nous réfléchissons à la meilleure façon d'acquérir une propriété en Espagne, soit par l'intermédiaire d'un particulier, soit par l'intermédiaire d'une entreprise, la première chose à faire est de PLANIFICATION.

La « planification » est toujours essentielle pour prendre tout type de décision, en particulier lorsqu'il s'agit d'investissements à l'étranger, comme c'est le cas pour l'acquisition d'un bien immobilier en Espagne.

Lorsque nous nous posons la question de quelle est la meilleure façon d'investir en Espagne, que ce soit en tant qu'individu ou en tant qu'entreprise, nous devons tenir compte de notre INTENTION , entendu comme la motivation qui sert de base pour proposer le projet d'achat en Espagne.

En d'autres termes, que voulons-nous développer en Espagne ? Que voulons-nous faire de la propriété ? . S'agit-il d'une vente d'un bien immobilier dans lequel nous voulons passer notre type vacances et vacances ? S'agit-il d'acheter une propriété dans laquelle nous voulons changer de résidence et venir vivre en Espagne ? S'agit-il d'un bien immobilier dans lequel nous avons projeté un projet d'investissement ?, recherchons-nous la rentabilité ?, ou recherchons-nous une conjonction entre rentabilité et vacances ?.

Lorsque nous recevons des questions de nos clients concernant la meilleure façon d'acheter en Espagne, notre réponse est toujours très claire, nous répondons généralement que souhaitez-vous faire de votre propriété en Espagne ?

Une fois que nous détectons exactement quelle est l'intention et la motivation pour acquérir la propriété en Espagne, c'est alors que nous pouvons commencer à analyser les meilleures formules pour développer et exécuter le projet d'achat.

ANALYSE DES DIFFÉRENTES FORMULES D'ACQUISITION EN ESPAGNE

À ce stade, nous allons analyser plusieurs questions concernant l'acquisition et la décision d'acheter une propriété en Espagne.

1.- ACQUISITION EN TANT QUE PERSONNE PHYSIQUE

«Mon intention est d'acheter une propriété pour l'utiliser individuellement pour moi et ma famille, sans aucune intention de développer une activité économique sur la propriété.»

Dans ce cas, dans la plupart des cas, notre réponse est assez claire, nous recommandons généralement aux clients qui souhaitent acheter une propriété à usage individuel, pour leur famille, de le faire par l'intermédiaire d'une personne physique. Ainsi, dans 80% des cas, ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier en Espagne pour les loisirs, la formule à utiliser sera la personne physique.

Par conséquent, nous pouvons conclure que, dans le cas où la raison ou l'intention de l'acquisition est un usage individuel, dans la plupart des cas, la réponse sera d'utiliser la formule de la personne physique, bien que conditionnée à la disponibilité des fonds. Il a déjà été propriétaire ou en tant qu'entreprise.

Cependant, à ce stade, nous rencontrons une autre question qu'il est très important de poser, où sont les fonds nécessaires pour l'achat d'un logement en Espagne ?

C'est-à-dire que l'acquéreur souhaite acquérir pour les loisirs et le plaisir de sa famille, mais dispose-t-il desdits fonds ? Les fonds sont-ils dans une société ?

 Dans ce dernier cas, c'est-à-dire dans le cas où les fonds nécessaires à l'acquisition se trouvent dans une société de l'acquéreur, alors une autre option se présente, qui consistera à étudier les possibilités pour cette entreprise de transmettre les fonds à la personne physique, ou, que l'entreprise participe à l'achat en Espagne, soit préférentiellement, partagée avec la famille.

Autrement dit, nous pouvons proposer des formules telles que:

  • Personne physique qui achète avec les fonds d'une société étrangère. Dans ce cas, l'individu (normalement l'administrateur général de l'entreprise). doit justifier en Espagne la manière dont les fonds de la société lui ont été transmis. Habituellement, cette intrusion se fait par le biais d'un contrat de «prêt» de l'entreprise à l'individu, ou sous forme de distribution de «dividendes» sur les bénéfices de l'entreprise, etc. Dans ces cas, le système espagnol exigera de l'acheteur qu'il présente la documentation nécessaire justifiant le comment les fonds sont passés du compte de la société à lui.
  • Une société étrangère achète 100% de la propriété en Espagne, mais en attribue l'usage total ou partiel à son gestionnaire. Dans cette formule, le « titre » par lequel le gestionnaire utilise la propriété peut être établi en utilisant, par exemple, ces types de formules :
    • Dans la plupart des cas, le gestionnaire utilise la maison en tant que locataire, c'est-à-dire qu'il loue la maison aussi longtemps qu'il en profite dans le cadre d'un contrat de location.
    • En d'autres occasions, la cession d'usage faite par la société au Gérant pourra constituer une rémunération « en nature » de la rémunération professionnelle dudit Gérant.
  • Une société étrangère achète une partie de la maison, par exemple, la nue-propriété, et le Gérant ou sa famille achète « l'usufruit ». Ainsi, le Gérant se réserve le droit d'utiliser et de jouir du bien à vie, de pouvoir l'utiliser, d'en jouir, voire de le louer, tandis que la société en détient la « nue-propriété » sans aucun droit d'usage ou la jouissance ni l'accès à celle-ci.

Dans le cas où vous souhaiteriez utiliser la société pour l'achat, avec la famille, nous aurions besoin d'enregistrer la société en tant que société non résidente, sans établissement en Espagne. Cliquez ici pour voir les différentes formules des entreprises étrangères en Espagne.

Dans les deux cas, c'est-à-dire dans le cas où la formule d'acquisition a été choisie en tant que personne physique, totalement ou conjointement avec une société non résidente sans établissement stable en Espagne, l'impôt sur le revenu serait imposé. les revenus des personnes physiques non-résidentes (IRPFNR), avec les spécifications indiquées ci-dessous. Cliquez ici pour en savoir plus sur l'impôt sur le revenu des particuliers non-résidents

Cependant, dans le cas d'atteindre les fonds nécessaires à l'acquisition de la propriété se trouvera dans une entreprise, il faudrait étudier les possibilités de transférer lesdits fonds aux propriétaires pour agir en tant que personne physique, ou, les possibilités d'acquérir la société immobilière en Espagne, ce qui peut permettre l'utilisation individualisée des propriétaires.

Dans un cas comme dans l'autre, comme dans l'exemple précédent, le choix en tant que personne physique, ou en tant que personne morale, n'impliquerait pas beaucoup de changement fiscal, puisque dans un cas comme dans l'autre, ils seraient assujettis à la Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF), qui, comme on dit, s'applique aussi bien aux personnes physiques qui possèdent un bien qu'aux sociétés étrangères non résidentes en Espagne.

2.- INTENTION MIXTE – Loisirs/plaisir personnel/rentabilité – Personne physique ?, achat au nom d'une société étrangère ?

Dans ce cas, un acheteur qui souhaite acquérir le bien pour un usage privé, mais souhaite également obtenir un certain rendement sur la propriété, normalement par le biais du loyer.


De nombreux clients nous demandent, dois-je créer une société en Espagne pour louer ma propriété en Espagne, ou puis-je le faire en tant que physique/particuliers ?

En réponse, nous devons dire qu'il n'est PAS nécessaire de créer une entreprise en Espagne pour louer votre maison. Vous pouvez le faire de plusieurs façons :

– En tant que personne physique.- Vous pouvez acheter la propriété en votre nom et louer votre propriété sans aucun problème.

Cette activité de location sera soumise à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, dans sa modalité « résident » ou « non-résident », compte tenu de son statut de résident fiscal en Espagne, avec un taux d'imposition de 19 % (pour les personnes physiques résidentes du Union européenne) ou 24 % (pour le reste).

Cliquez ici pour en savoir plus sur l'impôt sur le revenu des particuliers non-résidents

- En tant que société légale non résidente SANS établissement permanent en Espagne. Si vous souhaitiez développer une activité de location modérée en Espagne, vous pouvez immatriculer votre société en Espagne en utilisant cette formule. Dans le cas où vous avez une société déjà créée dans votre pays, vous pouvez acheter par l'intermédiaire de votre société, à condition qu'elle soit habilitée dans ses statuts à exercer l'activité de location.

Cette activité, et les revenus qu'elle génère, seront imposés en Espagne par le biais de l'impôt sur le revenu des personnes physiques non résidentes, avec un taux d'imposition de 19 % (pour les sociétés résidentes de l'Union Européenne) ou 24 % (pour le reste).

Ce taux d'imposition est inférieur à l'impôt sur les sociétés espagnol (25 %), et il a moins de dépenses de fonctionnement, mais, à l'opposé, il a moins de possibilités de réduire les impôts par les dépenses dérivées de l'activité de location, car il est seulement autorisé à réduire certains concepts de dépenses, et exclusivement au prorata du temps pendant lequel le bien a été en activité.

Cliquez ici pour en savoir plus sur l'impôt sur le revenu des sociétés non résidentes sans établissement stable

Dans les deux cas précédents, vous pouvez choisir d'acheter le bien à 100 % au nom d'une personne physique, ou d'une société non résidente, ou de l'acheter conjointement avec un pourcentage déterminé à votre nom, et un autre pourcentage au nom du société (ou en utilisant une autre alternative que de vous acheter l'usufruit du bien, et la société d'acheter la nue-propriété).

- En tant que personne morale non résidente en Espagne AVEC un établissement stable. Si vous souhaitez développer une activité commerciale de location intense en Espagne, dans le cadre d'un programme ou d'un projet d'investissement, et que vous avez besoin d'une certaine structure commerciale en Espagne, telle que des bureaux, des employés, etc., vous pouvez enregistrer une « succursale » ou une « délégation ». ” de votre entreprise en Espagne. Cette société, bien qu'ayant une comptabilité séparée et individualisée pour l'activité qu'elle exerce en Espagne, appartiendra et dépendra de la société mère à laquelle elle est liée.

Cette activité commerciale, ainsi que les revenus et les dépenses qu'elle génère, seront soumis à l'impôt espagnol sur les sociétés, avec un taux d'imposition de 25 %. Cet impôt est plus élevé que le Non Income Tax, et il a des frais de fonctionnement plus élevés (comptable, conseillers fiscaux, etc.), mais il a de larges possibilités de réduction sur les impôts avec tous les pertes et dépenses découlant de l'activité.

Cliquez ici pour en savoir plus sur l'impôt sur les sociétés en Espagne

- En tant qu'entité juridique espagnole (SL ou SA). Idem que dans le cas précédent. Dans le cas où vous souhaiteriez développer une activité commerciale solide et pérenne en Espagne, et, comme dans le cas précédent, vous souhaitez employer des ressources matérielles et/ou humaines (salariés, etc.) en Espagne, vous pouvez opter pour la création une société indépendante en Espagne, qui peut adopter les chiffres les plus courants de SL (société à responsabilité limitée) ou SA (Sociedad Anónima). Dans ce cas, la société créée n'agira pas en tant que «succursale» ou «délégation» de votre société, car elle sera totalement indépendante.

Le traitement fiscal sera exactement le même que dans le cas précédent puisque les revenus et les dépenses générés par l'activité seront soumis à l'impôt espagnol sur les sociétés, avec un taux d'imposition de 25 %.

Ainsi, comme expliqué ci-dessus, et en guise de conclusion, l'acquisition d'une maison en tant que personne physique en Espagne est parfaitement envisageable pour le développement d'activités locatives et la rentabilité d'un bien immobilier, à petite échelle.


Comme nous le voyons ci-dessus, lorsque la motivation pour acquérir une propriété en Espagne est de destiner la propriété à un usage privé, et aussi d'obtenir des rendements, alors, l'acheteur peut choisir d'acheter en tant que personne physique ou d'utiliser l'une des formules ci-dessus de la structure de l'entreprise.

Cependant, comme dans l'exemple précédent, en cas d'atteinte des fonds nécessaires à l'acquisition du bien se trouvera dans une société, il faudra étudier les possibilités de transférer lesdits fonds aux propriétaires pour agir en tant que personne physique, ou d'étudier les possibilités éventuelles d'acquérir le bien immobilier en Espagne au nom de la société d'une manière qui puisse permettre l'utilisation individualisée des propriétaires (par exemple, acquérir le bien au nom de la société, puis le louer à la famille).

Nous pouvons également choisir d'acheter au nom d'une société étrangère lorsque les fonds disponibles pour l'acquisition de la propriété se trouvent dans une société étrangère, et/ou l'intention est de réaliser un investissement en Espagne, ou une activité commerciale ou professionnelle, à petite échelle. En d'autres termes, acquérir un bien, ou deux, dans lequel il est prévu d'exercer une certaine activité locative, sans que cela implique un gros investissement ni une structure d'entreprise élevée, ni d'employer des moyens humains et matériels importants, donc dans un petit- activité d'échelle.

Comme il s'agit d'une activité à petite échelle, notre recommandation serait : 

  • Acheter 100 % au nom de l'acheteur personne physique
  • Acheter 100 % au nom de la société étrangère enregistrée en Espagne en tant que société non résidente sans établissement permanent
  • Opter pour une acquisition mixte Personne physique/Société étrangère

Dans ces cas, le propriétaire sera soumis à l'impôt espagnol sur le revenu des non-résidents (IRPFNR), avec des dépenses administratives et de gestion modérées et faibles pour le maintien de l'entreprise.

3.- DÉVELOPPEMENT DE L'ACTIVITÉ COMMERCIALE À GRANDE ÉCHELLE

Dans ces cas, nous parlons d'une intention claire de la part d'une entreprise de s'établir en Espagne pour exercer une activité commerciale ferme et durable, ce qui nécessite, outre l'acquisition de matériel et l'embauche de ressources humaines, employés, bureaux, voitures, etc., qui seront nécessaires pour mener à bien cette activité.

Dans ces cas, nous ne pouvons pas opter pour une personne physique, ni pour une société étrangère sans établissement stable en Espagne. La raison en est que le même emploi d'un employé en Espagne, ou l'acquisition d'un bureau en Espagne pour développer l'activité commerciale sera automatiquement considéré comme un « établissement stable » en Espagne. Ainsi, il faudra une structure d'entreprise plus complexe pour développer une telle activité.

Ainsi, nous devrons alors utiliser l'une des structures d'entreprise suivantes :

– «Succursale». L'enregistrement d'une société étrangère en Espagne avec un établissement stable sera comme une succursale ou une délégation de la société étrangère qui sera la société mère.

Cette société aura une comptabilité distincte de la société mère, mais elle sera toujours considérée comme une succursale ou une délégation de la société mère étrangère dont elle dépend. Il y aura donc une dépendance de la société espagnole vis-à-vis de la société étrangère.

– “Entreprise espagnole indépendante”. Création d'une société espagnole (les formes les plus utilisées sont la société anonyme – SL, ou la société anonyme – SA). Dans ces cas, il s'agirait d'une société totalement indépendante, créée expressément pour exercer l'activité commerciale ou professionnelle pour laquelle elle a été constituée et pour laquelle l'acquisition d'un certain bien immobilier en Espagne est requise, soit pour l'avoir en prestation, soit l'utiliser comme local commercial ou bureau par l'entreprise.

Dans les deux cas, il s'agirait de deux entreprises, qui ne seraient plus soumises à l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques Non-Résidentes (IRPF), mais seraient soumis à l'impôt espagnol sur les sociétés (IS), ce qui entraînera une augmentation des dépenses de gestion, lors de l'embauche de comptables, de fiscalistes, etc. (qu'ils devront présenter des livres comptables, des déclarations trimestrielles de TVA et d'impôt sur les sociétés, etc.). De plus, dans ces cas, une série de réglementations devront être suivies et une série d'exigences réglementées en Espagne en matière de sécurité sociale, de sécurité et de prévention des accidents, etc., des employés espagnols éventuellement employés dans l'exercice de la profession/l'activité pour le compte de l'entreprise, etc.

Cliquez ici pour en savoir plus sur l'impôt sur les sociétés en Espagne

CONCLUSION – Avec qui, quelle est la meilleure façon d'acheter en Espagne ? Est-il préférable d'acheter une propriété en Espagne par l'intermédiaire d'une personne physique ? Ou est-il préférable de le faire par l'intermédiaire d'une personne morale ?

Cet article sert ensuite à aider à comprendre les différentes formules à appliquer en fonction des variables essentielles dans tous les types d'investissement qui sont, comme on dit, les intention ou motivation moteur du projet, ainsi que le financement, entendu comme le lieu où se trouvent les fonds nécessaires pour entreprendre l'investissement.



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