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Processus de vente de propriétés en Espagne

Dans le cas où vous avez décidé de VENDRE votre bien, veuillez prêter attention aux informations suivantes:

1.- VÉRIFIEZ LA DESCRIPTION DE VOTRE BIEN DANS LES DOCUMENTS DE PROPRIÉTÉ

PROPRIÉTÉ SUR ACTES: Vérifiez dans les actes de propriété que la propriété apparaît correctement décrite. Les actes de propriété doivent avoir un description parfaite des constructions existant sur la propriété.

Il est assez courant que des propriétés qui appartiennent à différents propriétaires depuis de nombreuses années, soient modifiées avec des extensions (une nouvelle pièce, la fermeture du porche ou de la terrasse, etc.), ou avec de nouvelles constructions (un garage, une piscine, un invité maison).

Si la taille réelle et les constructions ne coïncident pas avec la description de l'actes ne t'inquiète pas! il y a des processus qui peuvent être faits et il y a des moyens de les régler!. Mais vous devez les connaître au moment même où vous décidez de vendre, afin de savoir exactement «ce que» vous devez faire et «combien» seront ces actions.


Par exemple: Vous avez une maison de 120 m2 avec une piscine de 50 m2 et un garage transformé en maison d'hôtes. Dans les actes, la maison ne fait que 120 m2, mais les actes ne mentionnent pas la piscine. Et le garage est décrit dans les actes comme un «garage» et non une «maison d'hôtes».

Dans ce cas, vos actes doivent être mis à jour et vous devez les payer.

REMARQUE: Nous ne parlons pas de la «description interne» de la maison, seulement du périmètre de la propriété dit «taille bâtie» (en espagnol, «superficie construida»).

Les actes n'ont pas besoin de montrer la description ou la distribution réelle «à l'intérieur» de la maison. Si vous avez modifié l'intérieur de la propriété en changeant les murs intérieurs, il ne sera pas nécessaire de mettre à jour les actes. Il suffira alors de déclarer la nouvelle distribution une fois complétée au notaire.

Par exemple, les actes montrent qu'il y a 4 chambres et vous les avez converties en 2 lorsque vous avez acheté la propriété. Dans ce cas, il n'est pas nécessaire de mettre à jour les actes. En tant que propriétaire, vous avez la liberté de réformer l'intérieur de la propriété (toujours la licence appropriée est obtenue).

PROPRIÉTÉ À CATASTRO (également connue sous le nom de «SUMA» ou «IBI» ou «COUNCIL TAX»): De la même manière que dans les actes, la propriété doit être enregistrée dans "Catastro" (SUMA) comme elle est en réalité. Chaque année, les factures Catastro indiquent la taille réelle de la propriété. Vous devez ensuite vérifier si les enregistrements Catastro indiquent la taille réelle de la propriété telle qu'elle est «en réalité», y compris les modifications ou extensions externes qui ont été effectuées.

N'oubliez pas que le bureau de Catastro calcule la taxe de séjour en fonction de la taille de la propriété, en tenant compte de tous les éléments de construction comme la maison, la piscine, le garage, etc. Si vous avez fait des extensions sur la propriété et que vous n'avez pas informé le bureau de Catastro, le bon moment pour le faire est lorsque vous décidez de vendre.


REMARQUE: S'il vous plaît, suivez cet exemple: Lorsque vous avez acheté la propriété, il y avait une maison de 120m2. C'est ce que montraient également les actes et le projet de loi Catastro. Pour cette raison, les factures Catastro (IBI) étaient de 300 EUR.

Un an après avoir construit une piscine de 50 m2 et un garage de 40 m2. Vous ne les avez pas déclarés à Catastro. Si vous aviez déclaré la nouvelle piscine et le garage à Catastro, les factures de taxe du Conseil auraient été augmentées de 300 EUR à 350 EUR (environ), 50 EUR de plus en raison des nouvelles constructions.

Maintenant, si vous décidez de vendre votre propriété, vous devez mettre à jour les informations enregistrées au bureau de Catastro. Vous pouvez ensuite informer le bureau de Catastro des extensions que vous avez faites et ensuite, il peut vous demander de payer la différence de 50 EUR (environ) pour les extensions non déclarées jusqu'à 4 ans en arrière.

QUESTION: J'ai agrandi ma propriété pendant la période où j'ai été propriétaire ou, tout simplement, mes actes et le bureau Catastro ne coïncident pas avec la taille réelle de ma propriété. Comment puis-je le trier?

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2.- PROUVER LA LÉGALITÉ DE LA CONSTRUCTION:

Pour vendre le bien, il est obligatoire d'obtenir une preuve de légalité du bien. DEUX documents peuvent vous aider de cette façon:

- Certificat d'habitation (CH)

- Aucun certificat d'infraction (CNUI)

A) Certificat d'habitation (CH): Nous savons tous que le CH est un document qui montre que la propriété a été construite en respectant et en respectant les lois espagnoles sur les constructions.

Ce document est également nécessaire pour raccorder l'eau et l'électricité à la propriété, lors de votre première acquisition de la propriété et garantir les changements dans les contrats et l'approvisionnement pour le deuxième propriétaire et les propriétaires successifs.

CH était valide pendant 5 à 10 ans et doit être renouvelé chaque fois que la propriété est vendue ou transmise, en indiquant le nom des propriétaires actuels.

B) - Aucun certificat d'infraction .- C'est ce qu'on appelle "Certificado de No Infracción Urbanística»(CNUI). Il s'agit d'un certificat établi par la mairie, établissant que la propriété est libre (ou non), de toute amende sur la propriété ou sur l'une des constructions ajoutées à la propriété.

Pourquoi ce certificat est-il nécessaire pour vendre ma propriété?.

Cela aidera votre vente à se dérouler sans problème. Si vous avez tous vos documents en ordre, tels que des certificats qui montrent que votre propriété est exempte d'amendes de construction, le processus et la vente seront développés de manière plus rapide et plus facile.

Le fait d'avoir tous les documents de la propriété en place crée la confiance dans l'éventuel acheteur et son propre avocat.

Veuillez noter que s'il y a une amende affectant votre propriété pour la construction ou pour l'une des extensions, IT NE SERA PAS INDIQUÉ DANS LES ACTES et / ou le reste des documents de la propriété. Ces informations ne peuvent être obtenues qu'à la mairie de la région.

Désormais, ce certificat est ESSENTIEL à la vente de la propriété, et doit être obtenu auprès du propriétaire avant achèvement.

Comment obtenir le «Certificado de No Infracción Urbanística»?: La meilleure façon de l'obtenir est de vous en faire la demande à la mairie. Vous pouvez demander à votre avocat de le faire.

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3.- SITUATION FISCALE PERSONNELLE - TAXE SUR LES GAINS EN CAPITAL

CALCUL DES GAINS EN CAPITAL

Les ventes de propriétés espagnoles entraînent la responsabilité des gains en capital envers les vendeurs.

L'impôt sur les gains Caiptal à payer correspond aux 19% du «bénéfice net» de la vente.

Pour obtenir quel est le «bénéfice net» de la vente, vous devez suivre cette formule:

Prix ​​de vente - Prix d'acquisition - Frais et taxes d'acquisition - Coût des «réformes structurelles» effectuées sur le bien


Exemple de calcul des gains en capital:

  • Vous avez acheté une propriété de revente en 2015 pour un prix de 200.000 XNUMX EUR.
  • À ce moment, vous avez payé 24.000 EUR, soit 12% des dépenses: 10% de droits de mutation + 2% de notaire, registre foncier, honoraires d'avocat, etc.
  • Ensuite, vous avez fait des réformes internes pour 17.000 EUR (changement de labour du sol, réparation de la piscine, et nouvelles fenêtres).
  • Quelques années plus tard, vous avez construit un garage pour une valeur de 20.000 XNUMX EUR

Ensuite, vous avez décidé de vendre maintenant pour un prix de 260.000 XNUMX EUR.

Qu'est-ce que les gains en capitalissu de précise VENTE?

REMARQUE: Avant de faire le calcul, nous devons informer que l'administration espagnole considérera tous les concepts ci-dessus pour réduire la taxe, à l'exception de celui des «réformes internes» pour une valeur de 17.000 XNUMX EUR. La raison en est que les réformes «internes» qui ne sont pas des réformes «structurelles» ne sont pas prises en compte pour les avantages fiscaux.

Nous utilisons la formule:

260.000 (Prix de la vente) au 200.000 (Prix d'acquisition) au 24.000 (Frais et taxes d'acquisition) au 20.000 (Nouveau garage) =

16.000 EUR

Il s'agit du «Bénéfice net» à obtenir à la vente

Comme le taux des gains en capital est de 19%, le montant de la taxe sur les gains en capital sera donc:

16.000 * 19% = 3.040 EUR


MODE DE PAIEMENT DES GAINS EN CAPITAL

1.- POUR LES RÉSIDENTS ESPAGNOLS NON FISCAUX

Étant votre non-résident fiscal en Espagne, la façon dont vous payez les gains en capital est la suivante:

  • À LA FIN DE LA VENTE: 3% DE RÉTENTION: A l'issue de la vente, l'administration espagnole oblige l'acheteur à effectuer une RETENTION de 3% sur la valeur du prix de la vente. Donc, vous ne recevez pas le prix total convenu. L'acheteur conserve les 3% du prix total et il a l'obligation de le déposer au bureau des impôts. Cela se fait «le jour même de la conclusion de la vente».

REMARQUE: En suivant l'exemple ci-dessus, dans le cas où le prix de la vente était de 260.000 260.000 EUR, la rétention à effectuer par l'acheteur serait de 3 XNUMX * XNUMX% = 7.800 EUR.

  • AVANT 6 MOIS APRÈS LA FIN DE LA VENTE: DÉCLARATION DES GAINS EN CAPITAL (19%): Après la conclusion de la vente, vous disposez de 6 mois pour présenter la «Déclaration des gains en capital» au fisc espagnol. Dans cette déclaration, vous (ou votre avocat) devez calculer la taxe en suivant l'exemple ci-dessus. Dans ce cas, le montant que vous devez payer est de 3.040 EUR.

NOTE: Comme expliqué ici, le CG dérivé de cette transaction est de 3.040 EUR. Comme vous avez été retenu avec un montant plus élevé (7.800 EUR), vous avez donc un «crédit» auprès de l'administration espagnole pour la différence.

Donc, si l'administration espagnole détient de vous 7.800 EUR pour CG Tax, car le résultat final de la taxe n'est que de 3.040 EUR, alors l'administration espagnole doit vous «rembourser» la différence: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Comment demander ce remboursement? Votre avocat doit inclure ce fait sur la même déclaration de gains en capital, à présenter au bureau des impôts.

2.- GAINS EN CAPITAL EN CAS DE RÉSIDENTS FISCAUX ESPAGNOLS:

Dans le cas où vous êtes considéré comme «résident fiscal espagnol» (ce qui signifie que vous payez votre impôt sur le revenu en Espagne en tant que résident espagnol), alors, une fois les gains en capital calculés, vous bénéficierez des avantages fiscaux suivants:

  • AUCUN GAINS EN CAPITAL POUR LA RÉSIDENCE PERMANENTE: Dans le cas où la propriété que vous vendez est votre résidence permanente (vous l'utilisez depuis plus de 3 ans comme «résidence permanente»), vous bénéficierez des avantages suivants:
    • Si vous avez moins de 65 ans: Vous ne payez pas à CG les montants de la vente obtenus «réinvestis» dans l'acquisition d'une nouvelle propriété devant servir de résidence permanente. Vous avez 2 ans pour pratiquer ce «réinvestissement» (passé 2 ans sans investir ces montants, vous serez imposé en totalité).
    • Si vous avez plus de 65 ans: Vous ne payez pas à CG les sommes obtenues sur la vente. Et cela même si vous ne «réinvestissez» pas dans une nouvelle propriété.
  • AUCUNE RÉTENTION DE 3%: À la fin de la vente, vous recevez le montant total du prix de l'acheteur sans aucune rétention applicable.
REMARQUE: Habituellement, les propriétaires confondent la «résidence fiscale espagnole» avec la «résidence espagnole».

En d'autres termes, les gens pensent que la «carte de résidence espagnole» ou «certificat de résidence» obtenu auprès de la police nationale espagnole suffit à prouver qu'ils sont «résidents espagnols pour les impôts» et, malheureusement, ce n'est pas le cas.

LeCarte de résidence espagnole" (ou "Certification de résidence espagnole«), N'est pas le document valide pour changer votre contrepartie fiscale en« résident fiscal ».

La carte de séjour espagnole (ou certificat) sert uniquement à déclarer que vous «vivez» en Espagne, afin de permettre à la police d'avoir un meilleur contrôle sur les résidents dans une zone déterminée.

Pour devenir résident espagnol pour les impôts, puis commencez à payer vos impôts en Espagne en tant que citoyen espagnol normal, vous devez obtenir le CERTIFICATION FISCALE POUR LES RÉSIDENTS ESPAGNOLS délivré par l'administration fiscale espagnole ou les douanes espagnoles, puis vous commencerez à payer vos impôts en Espagne et non dans votre pays d'origine.

Et, également, une fois que vous devez déclarer à la taxe de séjour de votre pays que vous êtes un résident fiscal espagnol et que vous ne souhaitez pas continuer comme résidence fiscale dans votre pays -

Alors, s'il vous plaît, vérifiez auprès de votre conseiller fiscal les taxes que vous payez actuellement car, même si vous n'êtes pas résident espagnol, vous devez déclarer et payer la TAXE DE REVENU NON RÉSIDENTS.

- CONCLUSIONS

Donc, une fois expliqué tout ce qui précède, lorsque vous avez décidé de VENDRE votre propriété espagnole, veuillez prendre en compte que vous devez obtenir / présenter les éléments suivants documents avant la vente:

  1. Titres de propriété (Écriture/Acte): Si possible, les ORIGINAUX. Avec la description correcte et mise à jour des constructions.
  2. Projet de loi fiscale du Conseil (IBI - SUMA) .- Avec la description correcte des constructions.
  3. Factures d'eau et d'électricité.- les plus récents.
  4. Certificat Habitation aussi appelé "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN ».
  5. Aucun certificat d'infraction .- C'est appelé "Certificado de No Infracción Urbanística ».
  6. Certificat de communauté de propriétaires (le cas échéant) montrant que vous êtes à jour sur les frais communautaires.
  7. NIE d'origine et passeports originaux
  8. Certificat de performance énergétique

TAXES : Vous devez présenter les documents fiscaux suivants:

Modèles 210 ou 214 des 3 années précédentes. Si non-résident fiscal espagnol

Modèle 100 des 3 années précédentes. Si résident fiscal espagnol


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