Conseils et processus pour vendre une propriété en Espagne

Dans le cas où vous avez décidé de VENDRE votre propriété, veuillez prêter attention aux informations suivantes:

1.- Vérifiez les documents et la légalité de la propriété

1.-Vérifiez la description de la propriété dans les titres de propriété (« Escritura ») 

Vérifiez les titres de propriété : Vérifiez dans les actes de propriété que la propriété apparaît correctement décrite. Les actes de propriété doivent avoir un description parfaite des constructions existant sur la propriété.

Il est assez fréquent que des propriétés appartenant à différents propriétaires depuis de nombreuses années aient été modifiées avec des extensions (nouvelle pièce, fermeture du porche ou de la terrasse, etc.), ou avec de nouvelles constructions (un garage, une piscine, un invité maison).

Si la taille réelle et les constructions ne coïncident pas avec la description de l'actes    ne t'inquiète pas!  il y a des processus qui peuvent être faits et il y a des façons de faire le tri !. Mais vous devez les connaître au moment même où vous prenez la décision de vendre, afin de savoir exactement « quoi » vous devez faire et « combien » seront ces actions.

Exemple : Vous avez une maison de 120m2 avec une piscine de 50 m2 et un garage aménagé en maison d'amis. Dans les actes, la maison n'apparaît que comme 120 m2, mais les actes ne mentionnent pas la piscine. Et le garage est décrit dans les actes comme un "garage" et non comme une "maison d'amis".

Dans ce cas, vos actes doivent être mis à jour et vous devez les payer. 

REMARQUE: Nous ne parlons pas de la "description interne" de la maison, mais du périmètre de la propriété connu sous le nom de "taille construite" (en espagnol, "superficie construida").

Les actes n'ont pas besoin de montrer la description réelle ou la distribution "à l'intérieur" de la maison. Si vous avez modifié l'intérieur de la propriété en changeant les murs intérieurs, alors il ne sera pas nécessaire de mettre à jour les actes. Il suffira alors de déclarer la nouvelle distribution dès son achèvement au notaire.

Par exemple, les actes indiquent qu'il y a 4 chambres et que vous les avez converties en 2 lorsque vous avez acheté la propriété. Dans ce cas, il n'est pas nécessaire de mettre à jour les actes. En tant que propriétaire, vous avez la liberté de vous réformer à l'intérieur de la propriété (toujours la licence appropriée est obtenue).

2.- Vérifiez comment la propriété est enregistrée au bureau de Catastro (également connu sous le nom de « SUMA » ou « IBI », ou « CONSEIL TAX »).

De la même manière que dans les actes, la propriété doit être enregistrée dans « Catastro » comme elle l'est en réalité. Chaque année, les factures Catastro indiquent la taille réelle de la propriété. Vous devez alors vérifier si les registres Catastro montrent la taille réelle de la propriété telle qu'elle est « en réalité », y compris les modifications ou extensions externes qui ont été effectuées.

N'oubliez pas que le bureau Catastro calcule la taxe d'habitation en fonction de la taille de la propriété, en tenant compte de tous les éléments de construction comme la maison, la piscine, le garage, etc. Si vous avez réalisé des extensions sur la propriété et que vous n'en avez pas informé le bureau Catastro, le bon moment pour le faire, c’est lorsque vous décidez de vendre.

  REMARQUE: S'il vous plaît, suivez cet exemple: Lorsque vous avez acheté la propriété, il y avait une maison de 120m2. C'est ce qui a également été montré dans les actes et dans le projet de loi Catastro. Pour cette raison, les factures Catastro (IBI) étaient de 300 EUR.

Un an après avoir construit une piscine de 50 m2 et un garage de 40 m2. Vous ne les avez pas déclarés à Catastro. Si vous aviez déclaré la nouvelle piscine et le garage à Catastro, les factures de taxe d'habitation auraient été augmentées de 300 EUR à 350 EUR (environ), 50 EUR de plus en raison des nouvelles constructions.

Maintenant, si vous décidez de vendre votre propriété, vous devez mettre à jour les informations enregistrées dans le bureau Catastro. Vous pouvez alors informer le Catastro Office des extensions que vous avez faites et ensuite, il peut vous demander de payer la différence de 50 EUR (environ) pour les extensions non déclarées jusqu'à 4 ans en arrière.

 QUESTION: J'ai agrandi ma propriété pendant la période où j'étais propriétaire ou, simplement, mes actes et le bureau de Catastro ne coïncident pas avec la taille réelle de ma propriété. Comment régler le problème?

3.- Vérifiez la situation juridique de la construction :

Pour vendre le bien, il est obligatoire d'obtenir la preuve de la légalité du bien. DEUX documents peuvent vous aider de cette manière:

• Certificat d'habitation (CH)
• Aucun certificat d'infraction (CNUI)

A)   Le certificat d'habitation ou le permis d'occupation est-il « obligatoire » pour vendre/acheter des propriétés en Espagne ?

RÉPONSE: Cela dépend du type de bien

In "Nouveaux" biens, le constructeur a l'obligation de fournir ce document à l'acheteur à l'issue du processus de vente.

Mais, s'il vous plaît, notez que dans "Reventes", aucune loi n'oblige le vendeur à fournir ce document à la conclusion de la vente. Les lois espagnoles disent que c'est «l'acheteur» qui doit obtenir ce document à son nom après l'achèvement, afin de procéder aux changements des noms d'eau et d'électricité.

À ce stade, nous devons dire que l'administration pourrait refuser de donner le CH à l'acheteur après l'achèvement dans le cas où la propriété a subi des travaux non autorisés, etc. du propriétaire précédent. Ainsi, si le bien n'est pas en parfait état légal, il pourrait y avoir un risque de ne pas obtenir l'approbation de ce document après achèvement. Et cela pourrait laisser l'acheteur dans une situation très compliquée, car il pourrait alors avoir des problèmes pour obtenir les contrats de services publics à son nom.

Un point très important ici est que l'existence ou la validité du CH et le reste des informations sur le CH ne figurent pas dans les actes, mais à la mairie locale de la région!.

Donc, votre avocat doit inspecter attentivement cette affaire en utilisant son expertise et son expérience pour confirmer un document aussi important que celui-ci.  

De comme conclusion, ce certificat est ESSENTIEL à la vente de la propriété, et sa confirmation doit être inspectée dès le début du processus d'achat / vente.

Nous savons tous que le CH est un document qui montre que la propriété a été construite en respectant et en respectant les lois espagnoles sur les constructions.

Ce document est également nécessaire pour raccorder l'eau et l'électricité à la propriété, lors de la première acquisition de la propriété et pour garantir l'évolution des contrats et l'approvisionnement pour les seconds et successifs propriétaires.

CH était valide pendant 5 à 10 ans et doit être renouvelé chaque fois que la propriété est vendue ou transmise, en indiquant le nom des propriétaires actuels.

Ccliquez ci-dessous pour en savoir plus sur l'obligation de fournir le certificat d'habitation lors du processus de revente :

Qu'est-ce que Certificat d'habitation – Permis d'occupation – Cedula de habitabilidad. C'est nécessaire en Espagne ?

B) - Aucun certificat d'infraction .- C'est ce qu'on appelle "Certificado de No Infraccion Urbanística»(CNUI).

Il s'agit d'un certificat délivré par la Mairie, établissant que la propriété est exempte (ou non) de toute amende foncière dérivée d'une construction ou d'un acte réalisé sur la propriété sans l'autorisation appropriée.

Par exemple, la construction de la maison principale, des garages, des extensions de construction, des piscines, des travaux sur le terrain, le paysage, etc., sans les autorisations ou licences appropriées de la mairie.

Pourquoi un certificat de non-infraction est-il nécessaire pour vendre une propriété en Espagne ?

Cela aidera votre vente à se dérouler sans problème. Si vous avez tous vos documents en ordre, tels que des certificats qui montrent que votre propriété est exempte d'amendes de construction, le processus et la vente seront développés de manière plus rapide et plus facile.

Le fait d'avoir tous les documents de la propriété en place crée la confiance dans l'éventuel acheteur et son propre avocat.

Veuillez noter que s'il y a une amende affectant votre propriété pour la construction ou pour l'une des extensions, IT NE SERA PAS INDIQUÉ DANS LES ACTES et / ou le reste des documents de la propriété. Ces informations ne peuvent être obtenues qu'à la mairie de la région.

Désormais, ce certificat est ESSENTIEL à la vente de la propriété, et doit être obtenu auprès du propriétaire  before achèvement.

Comment obtenir le « Certificado de No Infracción Urbanística » – Certificat de non-infraction en Espagne ?

Le meilleur moyen de l'obtenir est d'en faire la demande en Mairie. Vous pouvez demander à votre avocat de le faire.

Le Certificat de Non-Infraction fait état de certaines pénalités ou amendes, voire d'ordres de démolition, puis-je vendre le bien dans ces cas-là ? 

Dans le cas où le résultat du certificat de non-infraction montre tout type d'informations sur d'éventuelles amendes, pénalités ou autres, vous devez vous présenter à un avocat spécialiste de la construction pour indiquer comment procéder. Parfois, les informations contenues dans ce certificat contiennent des amendes hystériques qui sont déjà payées ou qui sont maintenant expirées, et dans d'autres occasions, il y a de graves problèmes qui pourraient affecter le processus de vente.

Cela dit, la propriété peut être vendue, car le système espagnol permet aux acheteurs d'acheter des propriétés avec des amendes de construction, mais les acheteurs doivent être parfaitement informés des détails de ces amendes et des conséquences qu'ils peuvent avoir en tant que nouveaux propriétaires. Dans le cas où les acheteurs sont dûment informés et acceptent expressément d'acheter la propriété avec ces amendes, la vente peut alors avoir lieu.

2.- Vérifiez votre situation fiscale personnelle – Planification fiscale lors de la vente d'une maison en Espagne

a) Comment calculer la plus-value sur la vente d'une propriété espagnole ?

Les ventes de propriétés espagnoles entraînent la responsabilité des gains en capital envers les vendeurs.

L'impôt sur les gains de Caiptal à payer est le 19% du «bénéfice net» de la vente.

Pour obtenir quel est le "bénéfice net" de la vente, vous devez suivre cette formule :

Prix ​​de vente – Prix d'acquisition – Frais et taxes d'acquisition – Coût des « réformes structurelles » apportées au bien

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Exemple de calcul des gains en capital: 

• Vous avez acheté une propriété de revente en 2015 pour un prix de 200.000 XNUMX EUR.
• À ce moment-là, vous avez payé 24.000 EUR, soit 12% des frais: 10% de taxe de mutation + 2% de notaire, registre foncier, frais d'avocat, etc.
• Ensuite, vous avez fait des réformes internes pour 17.000 EUR (changement de labour du sol, réparation de la piscine, et nouvelles fenêtres).
• Quelques années plus tard, vous avez construit un garage pour une valeur de 20.000 XNUMX EUR

Ensuite, vous avez décidé de vendre maintenant pour un prix de 260.000 XNUMX EUR.

Qu'est-ce que les gains en capitalissu de this SOLDE?

REMARQUE : Avant de faire le calcul, nous devons informer que l'administration espagnole prendra en compte tous les concepts ci-dessus pour réduire la taxe, à l'exception de celui des « réformes internes » pour une valeur de 17.000 XNUMX EUR. La raison en est que les réformes « internes » qui ne sont pas des réformes « structurelles » ne sont pas prises en compte pour les avantages fiscaux.

Nous utilisons la formule:

260.000 (Prix de la vente) - 200.000 (Prix d'acquisition) - 24.000 (Frais et taxes d'acquisition) - 20.000 (Nouveau garage) =

16.000 EUR

C'est le "bénéfice net" à obtenir avec la vente

Comme le taux des gains en capital est de 19%, le montant de la taxe sur les gains en capital sera donc:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

b) Comment payer les plus-values ​​sur la vente d'une propriété espagnole

1.- Calculer les plus-values ​​espagnoles pour les résidents espagnols

Étant votre non-résident fiscal en Espagne, la façon dont vous payez les gains en capital est la suivante:

– A LA FIN DE LA VENTE : 3 % DE RÉTENTION

: A la conclusion de la vente, l'administration espagnole oblige l'acheteur à effectuer une RETENTION de 3 % de la valeur du Prix de la vente. Ainsi, vous ne recevez pas le prix total convenu. L'acheteur conserve les 3 % du prix total et il a l'obligation de le déposer à l'administration fiscale. Cela se fait « le jour même de la réalisation de la vente ».

REMARQUE: En suivant l'exemple ci-dessus, dans le cas où le prix de la vente était de 260.000 260.000 EUR, la rétention à effectuer par l'acheteur serait de 3 XNUMX * XNUMX% = 7.800 EUR.

– AVANT 6 MOIS APRÈS LA RÉALISATION DE LA VENTE : DÉCLARATION DES PLUS-values ​​(19%):

Après la réalisation de la vente, vous disposez de 6 mois pour présenter la « Déclaration des plus-values ​​» au bureau des impôts espagnol. Dans cette déclaration, vous (ou votre avocat) devez calculer l'impôt en suivant l'exemple ci-dessus. Dans ce cas, le montant que vous devez payer est de 3.040 EUR.

NOTE : Comme expliqué ici, le CG dérivé de cette transaction est de 3.040 EUR. Comme vous avez été retenu avec un montant plus élevé (7.800 EUR), vous disposez alors d'un « crédit » auprès de l'administration espagnole pour la différence.

Ainsi, si l'administration espagnole retient de vous 7.800 EUR pour CG Tax, le résultat final de la taxe n'étant que de 3.040 EUR, alors, l'administration espagnole doit vous « rembourser » la différence : 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Comment demander ce remboursement? Votre avocat doit inclure ce fait sur la même déclaration de gains en capital, à présenter au bureau des impôts.

2.- Calculer les plus-values ​​espagnoles en tant que résidents fiscaux espagnols 

Dans le cas où vous êtes considéré comme « résident fiscal espagnol » (ce qui signifie que vous payez votre impôt sur le revenu en Espagne en tant que résident espagnol), alors, une fois les plus-values ​​calculées, vous bénéficierez des avantages suivants sur l'impôt :

• AUCUN GAINS EN CAPITAL POUR LA RÉSIDENCE PERMANENTE: Dans le cas où la propriété que vous vendez est votre résidence permanente (vous l'utilisez depuis plus de 3 ans comme votre « résidence permanente »), alors vous bénéficierez des avantages suivants :
  • Si vous avez moins de 65 ans : Vous ne payez pas à CG les montants de la vente obtenus « réinvestis » dans l'acquisition d'un nouveau bien qui vous servira de résidence permanente. Vous avez 2 ans pour pratiquer ce « réinvestissement » (passé 2 ans sans investir ces sommes, vous serez imposé en totalité).
  • Si vous avez plus de 65 ans : Vous ne payez pas à CG les sommes obtenues sur la vente. Et ce même si vous ne « réinvestissez » pas dans un nouveau bien.
• AUCUNE RÉTENTION DE 3%: A l'issue de la vente, vous recevez le montant total du prix de l'acheteur sans aucune rétention applicable.

Habituellement, les propriétaires confondent la « résidence fiscale espagnole » avec la « résidence espagnole »..

En d'autres termes, les gens pensent que la "carte de séjour espagnole, ou "certificat de résidence" obtenu auprès de la police nationale espagnole, suffit à démontrer qu'ils sont des "résidents espagnols pour les impôts", et, malheureusement, ce n'est pas le cas.

Le "Carte de résidence espagnole" (ou "Certification de résidence espagnole"), n'est pas le document valide pour modifier votre considération fiscale en tant que "résident fiscal".

La carte de séjour espagnole (ou certificat) sert uniquement à déclarer que vous «vivez» en Espagne, afin de permettre à la police d'avoir un meilleur contrôle sur les résidents dans une zone déterminée.

Qu'est-ce que le certificat fiscal espagnol, c'est le même que le « TIE » ? 

Pour devenir résident espagnol pour les impôts, puis commencez à payer vos impôts en Espagne en tant que citoyen espagnol normal, vous devez obtenir le CERTIFICATION FISCALE DES RÉSIDENTS ESPAGNOLS délivré par l'administration fiscale espagnole ou les douanes espagnoles, puis vous commencerez à payer vos impôts en Espagne et non dans votre pays d'origine.

Et, également, une fois que vous devez déclarer à la taxe de séjour de votre pays que vous êtes un résident fiscal espagnol et que vous ne souhaitez pas continuer comme résidence fiscale dans votre pays -

Alors, s'il vous plaît, vérifiez auprès de votre conseiller fiscal les impôts que vous payez actuellement car, même si vous n'êtes pas résident espagnol, vous devriez déclarer et payer la TAXE SUR LE REVENU NON RÉSIDENTS.

- CONCLUSIONS

Donc, une fois expliqué tout ce qui précède, lorsque vous avez décidé de VENDRE votre propriété espagnole, veuillez tenir compte du fait que vous devez obtenir / présenter ce qui suit documents avant la vente:

1. Titres de propriété (Écriture/Acte): Si possible, les ORIGINAUX. Avec la description correcte et mise à jour des constructions.
2. Projet de loi fiscale du Conseil (IBI - SUMA) .- Avec la description correcte des constructions.
3. Factures d'eau et d'électricité.- les plus récents.
4. Certificat Habitation aussi appelé "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN ».
5.  Aucun certificat d'infraction .- C'est appelé "Certificado de No Infraccion Urbanística ».
6. Certificat de communauté de propriétaires (le cas échéant) montrant que vous êtes à jour sur les frais communautaires.
7. NIE original et passeports originaux
8. Certificat de performance énergétique

TAXES : Vous devez présenter les documents fiscaux suivants:

Modèles 210 ou 214 des 3 années précédentes. Si non résident fiscal espagnol

Modèle 100 des 3 années précédentes. Si résident fiscal espagnol