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TAXES ET IMPÔTS SUR LA VENTE PROPRIÉTÉS ESPAGNOLES

Dans le cas où vous avez décidé de VENDRE votre propriété espagnole, faites attention aux concepts suivants qui vous aideront à connaître la taxe sur les gains en capital que vous devez payer sur la vente:

1.- PRIX D'ACQUISITION: Il s'agit du prix total de la propriété payé au vendeur à la fin de l'achat de la propriété.

2.- FRAIS D'ACQUISITION: Il s'agit du total des dépenses et des taxes que vous avez payé en plus du prix comme: les frais de notaire, les frais de registre foncier, les droits de mutation, les frais d'avocat, etc.

3.- RÉFORMES ACCEPTÉES POUR RÉDUIRE LES GAINS EN CAPITAL: Veuillez noter que les dépenses pour les réformes effectuées dans la propriété ne sont pas toujours acceptées pour réduire les gains en capital. Seules les réformes considérées comme «structurelles» sont des concepts susceptibles de réduire cette taxe.

4.- CONSERVATION DES GAINS EN CAPITAL: Sur les ventes immobilières, lorsque le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, il y a une retenue sur les 3% du prix convenu pour la vente, qui n'est pas versée au vendeur. L'acheteur a l'obligation de «retenir» les 3% du prix et de les déposer au bureau des impôts espagnol, en tant que «paiement à l'avance» des gains en capital à payer par le vendeur.

CALCUL DES GAINS EN CAPITAL

Les ventes de propriétés espagnoles entraînent la responsabilité des gains en capital envers les vendeurs.

L'impôt sur les gains Caiptal à payer correspond aux 19% du «bénéfice net» de la vente.

Pour obtenir quel est le «bénéfice net» de la vente, vous devez suivre cette formule:

Prix ​​de vente - Prix d'acquisition - Frais et taxes d'acquisition - Coût des «réformes structurelles» effectuées sur le bien


Exemple de calcul des gains en capital:

  • Vous avez acheté une propriété de revente en 2015 pour un prix de 200.000 XNUMX EUR.
  • À ce moment, vous avez payé 24.000 EUR, soit 12% des dépenses: 10% de droits de mutation + 2% de notaire, registre foncier, honoraires d'avocat, etc.
  • Ensuite, vous avez fait des réformes internes pour 17.000 EUR (changement de labour du sol, réparation de la piscine, et nouvelles fenêtres).
  • Quelques années plus tard, vous avez construit un garage pour une valeur de 20.000 XNUMX EUR

Ensuite, vous avez décidé de vendre maintenant pour un prix de 260.000 XNUMX EUR.

Qu'est-ce que les gains en capitalissu de précise VENTE?

REMARQUE: Avant de faire le calcul, nous devons informer que l'administration espagnole considérera tous les concepts ci-dessus pour réduire la taxe, à l'exception de celui des «réformes internes» pour une valeur de 17.000 XNUMX EUR. La raison en est que les réformes «internes» qui ne sont pas des réformes «structurelles» ne sont pas prises en compte pour les avantages fiscaux.

Nous utilisons la formule:

260.000 (Prix de la vente) au 200.000 (Prix d'acquisition) au 24.000 (Frais et taxes d'acquisition) au 20.000 (Nouveau garage) =

16.000 EUR

Il s'agit du «Bénéfice net» à obtenir à la vente

Comme le taux des gains en capital est de 19%, le montant de la taxe sur les gains en capital sera donc:

16.000 * 19% = 3.040 EUR


MODE DE PAIEMENT DES GAINS EN CAPITAL

1.- POUR LES RÉSIDENTS ESPAGNOLS NON FISCAUX

Étant votre non-résident fiscal en Espagne, la façon dont vous payez les gains en capital est la suivante:

  • À LA FIN DE LA VENTE: 3% DE RÉTENTION: A l'issue de la vente, l'administration espagnole oblige l'acheteur à effectuer une RETENTION de 3% sur la valeur du prix de la vente. Donc, vous ne recevez pas le prix total convenu. L'acheteur conserve les 3% du prix total et il a l'obligation de le déposer au bureau des impôts. Cela se fait «le jour même de la conclusion de la vente».

REMARQUE: En suivant l'exemple ci-dessus, dans le cas où le prix de la vente était de 260.000 260.000 EUR, la rétention à effectuer par l'acheteur serait de 3 XNUMX * XNUMX% = 7.800 EUR.

  • AVANT 6 MOIS APRÈS LA FIN DE LA VENTE: DÉCLARATION DES GAINS EN CAPITAL (19%): Après la conclusion de la vente, vous disposez de 6 mois pour présenter la «Déclaration des gains en capital» au fisc espagnol. Dans cette déclaration, vous (ou votre avocat) devez calculer la taxe en suivant l'exemple ci-dessus. Dans ce cas, le montant que vous devez payer est de 3.040 EUR.

NOTE: Comme expliqué ici, le CG dérivé de cette transaction est de 3.040 EUR. Comme vous avez été retenu avec un montant plus élevé (7.800 EUR), vous avez donc un «crédit» auprès de l'administration espagnole pour la différence.

Donc, si l'administration espagnole détient de vous 7.800 EUR pour CG Tax, car le résultat final de la taxe n'est que de 3.040 EUR, alors l'administration espagnole doit vous «rembourser» la différence: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Comment demander ce remboursement? Votre avocat doit inclure ce fait sur la même déclaration de gains en capital, à présenter au bureau des impôts.

2.- GAINS EN CAPITAL EN CAS DE RÉSIDENTS FISCAUX ESPAGNOLS:

Dans le cas où vous êtes considéré comme «résident fiscal espagnol» (ce qui signifie que vous payez votre impôt sur le revenu en Espagne en tant que résident espagnol), alors, une fois les gains en capital calculés, vous bénéficierez des avantages fiscaux suivants:

  • AUCUN GAINS EN CAPITAL POUR LA RÉSIDENCE PERMANENTE: Dans le cas où la propriété que vous vendez est votre résidence permanente (vous l'utilisez depuis plus de 3 ans comme «résidence permanente»), vous bénéficierez des avantages suivants:
    • Si vous avez moins de 65 ans: Vous ne payez pas à CG les montants de la vente obtenus «réinvestis» dans l'acquisition d'une nouvelle propriété devant servir de résidence permanente. Vous avez 2 ans pour pratiquer ce «réinvestissement» (passé 2 ans sans investir ces montants, vous serez imposé en totalité).
    • Si vous avez plus de 65 ans: Vous ne payez pas à CG les sommes obtenues sur la vente. Et cela même si vous ne «réinvestissez» pas dans une nouvelle propriété.
  • AUCUNE RÉTENTION DE 3%: À la fin de la vente, vous recevez le montant total du prix de l'acheteur sans aucune rétention applicable.
REMARQUE: Habituellement, les propriétaires confondent la «résidence fiscale espagnole» avec la «résidence espagnole».

En d'autres termes, les gens pensent que la «carte de résidence espagnole» ou «certificat de résidence» obtenu auprès de la police nationale espagnole suffit à prouver qu'ils sont «résidents espagnols pour les impôts» et, malheureusement, ce n'est pas le cas.

LeCarte de résidence espagnole" (ou "Certification de résidence espagnole«), N'est pas le document valide pour changer votre contrepartie fiscale en« résident fiscal ».

La carte de séjour espagnole (ou certificat) sert uniquement à déclarer que vous «vivez» en Espagne, afin de permettre à la police d'avoir un meilleur contrôle sur les résidents dans une zone déterminée.

Pour devenir résident espagnol pour les impôts, puis commencez à payer vos impôts en Espagne en tant que citoyen espagnol normal, vous devez obtenir le CERTIFICATION FISCALE POUR LES RÉSIDENTS ESPAGNOLS délivré par l'administration fiscale espagnole ou les douanes espagnoles, puis vous commencerez à payer vos impôts en Espagne et non dans votre pays d'origine.

Et, également, une fois que vous devez déclarer à la taxe de séjour de votre pays que vous êtes un résident fiscal espagnol et que vous ne souhaitez pas continuer comme résidence fiscale dans votre pays -

Alors, s'il vous plaît, vérifiez auprès de votre conseiller fiscal les taxes que vous payez actuellement car, même si vous n'êtes pas résident espagnol, vous devez déclarer et payer la TAXE DE REVENU NON RÉSIDENTS.

AUTRES TAXES POUR LES VENDEURS-PLUSVALÍA

Principalement, le PLUSVALÍA, est une taxe sur l'augmentation de la valeur du terrain dans lequel se trouve votre propriété, à partir de l'achat et de la vente. C'est la seule taxe que nous ne sommes pas en mesure de calculer préalablement à la vente, car cela dépend de critères spécifiques de la mairie.

Dans ces cas, une rétention de l'acheteur au vendeur suffit pour couvrir le paiement de cette taxe. Globalement, lorsque le vendeur quitte le pays après la vente.


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