Taxes sur la vente de propriétés espagnoles. Les gains en capital

Dans le cas où vous avez décidé de VENDRE votre propriété espagnole, faites attention aux concepts suivants qui vous aideront à connaître la taxe sur les gains en capital que vous devez payer sur la vente:

1.- PRIX D'ACQUISITION: Il s'agit du prix total de la propriété payé au vendeur à la fin de l'achat de la propriété.

2.- FRAIS D'ACQUISITION: Il s'agit du total des dépenses et des taxes que vous avez payé en plus du prix comme: les frais de notaire, les frais de registre foncier, les droits de mutation, les frais d'avocat, etc.

3.- RÉFORMES ACCEPTÉES POUR RÉDUIRE LES GAINS EN CAPITAL: Veuillez noter que les dépenses pour les réformes effectuées dans la propriété ne sont pas toujours acceptées pour réduire les gains en capital. Seules les réformes dites « structurelles » sont des concepts susceptibles de réduire cet impôt.

Habituellement, les travaux et les réformes effectués sur la propriété seront déductibles s'ils font partie d'une réforme structurelle de la propriété, qui sont généralement couvertes par une «licence Mayor Worls», et non pour d'autres travaux n'affectant pas les parties structurelles de la construction ( « Licence d'œuvre finale »).

En cas de "licence de travaux du maire", l'administration espagnole accepte comme déductible les montants indiqués sur le projet de l'architecte qui est utilisé dans l'application de ces types de licences. Ces Projets d'Architecte comportent habituellement une étude économique des travaux à réaliser, qui sont considérés comme les coûts totaux des travaux. Le montant indiqué comme coût total est celui qui pourrait être considéré comme déductible selon les gains en capital.

Pour une meilleure compréhension des travaux correspondant à chacun des cas (travaux majeurs et mineurs), veuillez consulter ci-dessous :

Permis de travaux majeurs

Il s'agit d'un permis de construire obtenu auprès de la Mairie pour des travaux qui nécessitent une complexité technique et sont économiquement importants. Pour cette raison, ces travaux doivent être réglementés par des réglementations sur la sécurité, l'habitabilité, etc.

Pour obtenir le Permis de Grands Travaux, un PROJET D'ARCHITECTE doit être préparé par des architectes, ingénieurs, etc.

En règle générale, un permis de construire majeur est requis dans les situations suivantes :

• La réhabilitation globale des logements.
• Les travaux affectant la structure de la maison (fondations, charpente, façade, toiture, etc.)
• Augmenter la hauteur ou le volume du bâtiment.
• Actions liées à la protection incendie.
• Démolitions ou lotissements.
• Changements dans l'utilisation du bâtiment ou de la maison.
• Aménagement de locaux commerciaux.
• Nouveaux travaux de construction.
• Travaux qui affectent les éléments communs d'un bâtiment.

Licence de travaux mineurs

Les travaux mineurs pour les réformes, etc. nécessitent également une licence. Cependant, ce sont des travaux simples, qui ne nécessitent pas de projet ou de projets spécialisés, et ils ont un coût bien moindre. Des exemples de ceux-ci peuvent être de petites réformes, des changements de murs ou de revêtements, des projets de décoration intérieure, la suppression de barrières architecturales, un changement de trottoir, le renouvellement de la cuisine ou des salles de bains, l'installation de chauffage, d'égouts, de plomberie et d'électricité, des enquêtes, des dégustations, etc.

4.- CONSERVATION DES GAINS EN CAPITAL: Sur les ventes immobilières, lorsque le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, il y a une retenue sur les 3 % du prix convenu pour la vente, qui n'est pas versée au vendeur. L'acheteur a l'obligation de « retenir » les 3 % du prix et de les déposer au bureau des impôts espagnol, en tant que « paiement anticipé » des plus-values ​​à payer par le vendeur.

CALCUL DES GAINS EN CAPITAL

Les ventes de propriétés espagnoles entraînent la responsabilité des gains en capital envers les vendeurs.

L'impôt sur les gains de Caiptal à payer est le 19% du «bénéfice net» de la vente.

Pour obtenir quel est le "bénéfice net" de la vente, vous devez suivre cette formule :

Prix ​​de vente – Prix d'acquisition – Frais et taxes d'acquisition – Coût des « réformes structurelles » apportées au bien

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Exemple de calcul des gains en capital: 

• Vous avez acheté une propriété de revente en 2015 pour un prix de 200.000 XNUMX EUR.
• À ce moment-là, vous avez payé 24.000 EUR, soit 12% des frais: 10% de taxe de mutation + 2% de notaire, registre foncier, frais d'avocat, etc.
• Ensuite, vous avez fait des réformes internes pour 17.000 EUR (changement de labour du sol, réparation de la piscine, et nouvelles fenêtres).
• Quelques années plus tard, vous avez construit un garage pour une valeur de 20.000 XNUMX EUR

Ensuite, vous avez décidé de vendre maintenant pour un prix de 260.000 XNUMX EUR.

Qu'est-ce que les gains en capitalissu de this SOLDE?

REMARQUE : Avant de faire le calcul, nous devons informer que l'administration espagnole prendra en compte tous les concepts ci-dessus pour réduire la taxe, à l'exception de celui des « réformes internes » pour une valeur de 17.000 XNUMX EUR. La raison en est que les réformes « internes » qui ne sont pas des réformes « structurelles » ne sont pas prises en compte pour les avantages fiscaux.

Nous utilisons la formule:

260.000 (Prix de la vente) au 200.000 Février (Prix d'acquisition) au 24.000 Février (Frais et taxes d'acquisition) au 20.000 Février (Nouveau garage) =

16.000 EUR

C'est le "bénéfice net" à obtenir avec la vente

Comme le taux des gains en capital est de 19%, le montant de la taxe sur les gains en capital sera donc:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

MODE DE PAIEMENT DES GAINS EN CAPITAL

1.- POUR LES RÉSIDENTS ESPAGNOLS NON FISCAUX

Étant votre non-résident fiscal en Espagne, la façon dont vous payez les gains en capital est la suivante:

• À LA FIN DE LA VENTE: 3% DE RÉTENTION: A la conclusion de la vente, l'administration espagnole oblige l'acheteur à effectuer une RETENTION de 3 % de la valeur du Prix de la vente. Ainsi, vous ne recevez pas le prix total convenu. L'acheteur conserve les 3 % du prix total et il a l'obligation de le déposer à l'administration fiscale. Cela se fait « le jour même de la réalisation de la vente ».

REMARQUE: En suivant l'exemple ci-dessus, dans le cas où le prix de la vente était de 260.000 260.000 EUR, la rétention à effectuer par l'acheteur serait de 3 XNUMX * XNUMX% = 7.800 EUR.

• AVANT 4 MOIS APRÈS RÉALISATION DE LA VENTE : DÉCLARATION DES GAINS EN CAPITAL 19% applicable aux ressortissants de l'UE et hors UE): Après la réalisation de la vente, vous disposez de 6 mois pour présenter la « Déclaration des gains en capital » au bureau des impôts espagnol. Dans cette déclaration, vous (ou votre avocat), devez calculer la taxe en suivant l'exemple ci-dessus. Dans ce cas, le montant que vous devez payer est de 3.040 EUR.

NOTE : Comme expliqué ici, le CG dérivé de cette transaction est de 3.040 EUR. Comme vous avez été retenu avec un montant plus élevé (7.800 EUR), vous disposez alors d'un « crédit » auprès de l'administration espagnole pour la différence.

Ainsi, si l'administration espagnole retient de vous 7.800 EUR pour CG Tax, le résultat final de la taxe n'étant que de 3.040 EUR, alors, l'administration espagnole doit vous « rembourser » la différence : 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Comment demander ce remboursement? Votre avocat doit inclure ce fait sur la même déclaration de gains en capital, à présenter au bureau des impôts.

2.- GAINS EN CAPITAL EN CAS DE RÉSIDENTS FISCAUX ESPAGNOLS: 

Dans le cas où vous êtes considéré comme « résident fiscal espagnol » (ce qui signifie que vous payez votre impôt sur le revenu en Espagne en tant que résident espagnol), alors, une fois les plus-values ​​calculées, vous bénéficierez des avantages suivants sur l'impôt :

• PAS DE GAINS EN CAPITAL POUR LA RÉSIDENCE PERMANENTE : Si la propriété que vous vendez est votre résidence permanente (vous l'utilisez depuis plus de 3 ans comme « résidence permanente »), vous bénéficierez des avantages suivants :
  • Si vous avez moins de 65 ans : Vous ne payez pas à CG les montants de la vente obtenus « réinvestis » dans l'acquisition d'un nouveau bien qui vous servira de résidence permanente. Vous avez 2 ans pour pratiquer ce « réinvestissement » (passé 2 ans sans investir ces sommes, vous serez imposé en totalité).
  • Si vous avez plus de 65 ans : Vous ne payez pas à CG les sommes obtenues sur la vente. Et ce même si vous ne « réinvestissez » pas dans un nouveau bien.
• AUCUNE RÉTENTION DE 3%: À la fin de la vente, vous recevez le montant total du prix de l'acheteur sans aucune rétention applicable.

REMARQUE: Habituellement, les propriétaires confondent la «résidence fiscale espagnole» avec la «résidence espagnole».

En d'autres termes, les gens pensent que la "carte de séjour espagnole, ou "certificat de résidence" obtenu auprès de la police nationale espagnole, suffit à démontrer qu'ils sont des "résidents espagnols pour les impôts", et, malheureusement, ce n'est pas le cas.

Le "Carte de résidence espagnole" (ou "Certification de résidence espagnole"), n'est pas le document valide pour modifier votre considération fiscale en tant que "résident fiscal".

La carte de séjour espagnole (ou certificat) sert uniquement à déclarer que vous «vivez» en Espagne, afin de permettre à la police d'avoir un meilleur contrôle sur les résidents dans une zone déterminée.

Pour devenir résident espagnol pour les impôts, puis commencez à payer vos impôts en Espagne en tant que citoyen espagnol normal, vous devez obtenir le CERTIFICATION FISCALE DES RÉSIDENTS ESPAGNOLS délivré par l'administration fiscale espagnole ou les douanes espagnoles, puis vous commencerez à payer vos impôts en Espagne et non dans votre pays d'origine.

Et, également, une fois que vous devez déclarer à la taxe de séjour de votre pays que vous êtes un résident fiscal espagnol et que vous ne souhaitez pas continuer comme résidence fiscale dans votre pays -

Alors, s'il vous plaît, vérifiez auprès de votre conseiller fiscal les impôts que vous payez actuellement car, même si vous n'êtes pas résident espagnol, vous devriez déclarer et payer la TAXE SUR LE REVENU NON RÉSIDENTS.

QUELQUES QUESTIONS SUR LA RETENUE DE 3 % EN CAS DE VENTE DE NON RESIDENTS

Pourquoi pratiquer la retenue de 3% auprès du vendeur ?

Parce qu'il représente une garantie pour l'administration espagnole que les impôts dérivés de la plus-value obtenue par le vendeur seront payés en Espagne.

 Que se passe-t-il si la retenue de 3 % n'est pas payée ?

Dans le cas où la rétention n'est pas pratiquée par l'acheteur, l'administration espagnole peut exécuter la dette pour ledit paiement sur les biens ou propriétés objet de la vente.

Avec lequel, dans le cas où l'acheteur n'effectue pas le paiement, ni ne retient le vendeur, il peut subir les éventuels processus d'exécution de la dette, et dans son cas, la saisie du bien acquis.

Une fois la retenue de 3% appliquée, que doit faire le vendeur ?

Vous devrez présenter la déclaration fiscale, celle du modèle 210, dans un délai de quatre mois à compter de la date de signature de la vente.

Dans ce cas, dans le cas où moins que le montant résultant du calcul de la plus-value a été retenu, c'est-à-dire si 10,000 15,000 € ont été retenus au vendeur, et que le résultat du calcul de la plus-value est de 5,000 210 € . , vous devrez apporter les XNUMX XNUMX € restants avec la présentation du modèle XNUMX, dans les quatre mois suivant la date de vente.

Dans le cas contraire, si le vendeur a retenu un montant supérieur au montant résultant du paiement de l'impôt sur les plus-values, il aura le droit de se faire restituer ce montant. Celui-ci doit être présenté dans un délai de quatre mois à compter de la date de vente.

Il est important à ce stade, c'est-à-dire qu'en cas de droit de retour de 3%, ou d'une partie de ladite retenue à l'administration espagnole, cela obligera le vendeur à s'être préalablement conformé aux obligations fiscales auxquelles ce il était obligé en tant que propriétaire en Espagne dans sa notion de non-résident. C'est-à-dire à la présentation de l'impôt annuel sur le revenu imputé de l'IRPFNR, de résidence secondaire, auquel tous les propriétaires fonciers en Espagne sont obligés en tant que non-résidents. Normalement, cette obligation sera requise pour une période de quatre ans. En d'autres termes, l'administration espagnole n'exigera pas la régularisation des impôts sur le revenu imputés, non payés au-delà des quatre dernières années précédant la date de vente.

De combien de temps l'administration espagnole dispose-t-elle pour restituer l'excédent de 3% retenu ?

L'administration dispose de 6 mois pour restituer l'excédent de retenue effectué. Au-delà de 6 mois, l'administration sera tenue de restituer ladite somme majorée d'intérêts de retard.

Une attention particulière doit être apportée à la durée du retour puisque l'administration espagnole peut prendre dans certains cas plus d'un an pour effectuer le retour.

Il faut également tenir compte du fait que l'administration dispose jusqu'à QUATRE ANS et un mois à compter de la date de la vente (art. 5 de la loi du modèle 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) pour pratiquer le retour ou le remboursement. Ainsi, dans le cas où il vous faudrait plus d'un an pour obtenir un remboursement, vous devrez faire appel aux services d'un spécialiste pour paralyser les délais d'expiration du droit à obtenir un remboursement.

Existe-t-il une obligation de pratiquer une retenue de 3%, en cas de donations de propriétés en Espagne ?

Dans le cas de donations de propriétés situées en Espagne, étant donné qu'elles sont gratuites, il n'y a pas de prix à payer, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de contrepartie, il n'y a pas d'obligation de retenir 3% de la valeur de le don ou en le saisissant via le modèle 211.

En cas de dissolution de copropriété, ou d'extinction de copropriété, est-il obligatoire de retenir 3 % ?

Pas normalement . En d'autres termes, la dissolution de la copropriété est un acte dispositif neutre, qui n'engendre de transfert patrimonial pour aucune des parties. Par conséquent, il n'est pas considéré qu'il y a un profit.

Cependant , en cas d'attribution à l'un des copropriétaires d'une part supérieure à celle qui lui appartient , dans ce cas, il sera considéré que ladite part constitue une plus-value pour le copropriétaire, avec laquelle, la rétention doit être pratiquée. de 3% sur ladite part excédentaire .

En d'autres termes, par exemple, imaginons qu'il existe un cas dans lequel « A » et « B » ont une propriété en Espagne dans laquelle 65 % sont partagés pour « A » et 35 % pour « B ». Dans ce cas, s'il survient une dissolution de copropriété dans laquelle il est établi que chacun conserve 50 % du bien, on considérera que « B » a obtenu 15 % de plus que ce qu'il a apporté. C'est-à-dire que l'apport d'une valeur de 35 % a obtenu un résultat de 50 %, avec lequel, ce surplus de 15 % sera considéré comme un gain en capital, et "A" sera obligé de conserver 3 % de la valeur de ces 15 % pour « B ».

De la même manière, imaginons qu'il existe un autre exemple dans lequel « B » reçoit, en plus de ses 35 % du bien, une conversation en espèces de 50,000 3 €. De même, ladite rémunération en numéraire serait soumise à une retenue de XNUMX%, car elle représente l'un des actifs existants de « B ».

AUTRES TAXES POUR LES VENDEURS-PLUSVALÍA

Principalement, le PLUSVALÍA, est une taxe sur l'augmentation de la valeur du terrain dans lequel se trouve votre propriété, à partir de l'achat et de la vente. C'est la seule taxe que nous ne sommes pas en mesure de calculer préalablement à la vente, car dépend de critères précis de la mairie.

Dans ces cas, une rétention de l'acheteur au vendeur suffit pour couvrir le paiement de cette taxe. Globalement, lorsque le vendeur quitte le pays après la vente.

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