Pour l'identification correcte des taxes espagnoles dérivées de l'achat d'un terrain ou d'un terrain destiné à la construction, plusieurs facteurs doivent être pris en compte :
- Statut fiscal du vendeur
- Statut fiscal de l'acheteur
- Nature ou classement urbain du terrain ou de la parcelle
- Nature ou classement urbain de la construction
NATURE DU VENDEUR
Dans ces cas, il faut différencier :
Vendeur particulier ou personne physique :
Dans ces cas où le propriétaire du terrain est une personne physique ou physique, le transaction n'est pas soumise à la TVA espagnole, mais à la Taxe de transfert (ITP).
Cependant, compte tenu de ce qui précède, il faut mettre en avant que le vendeur, à tout moment, ne doit pas agir en tant qu'« entrepreneur ». C'est important quand on parle de Terrain AMENAGEABLE (« Urbanisable ») ou EN COURS D'URBANISATION, étant donné que la loi espagnole sur la TVA indique expressément que les personnes qui promeuvent l'urbanisation de terrains ou de terrains aménageables seront considérées comme "les entrepreneurs", et donc, s'ils vendent lesdites parcelles avant la fin du processus d'urbanisation, ladite vente seraient assujettis, et non exonérés, à la TVA.
Entrepreneur, société ou vendeur professionnel:
Lorsque le vendeur du terrain est un entrepreneur ou un professionnel il faut différencier selon la nature du terrain objet de la vente.
Urbanisable, constructible ou avec bâtiments en construction :
Lorsqu'il s'agit de l'un des types de terrains suivants :
- Terrain constructible (parcelle ou tout autre avec permis administratif de construire).
- Terrain en voie d'urbanisation
- Terrains bâtis ou en voie d'urbanisation (sauf ceux destinés aux parcs et jardins publics ou à la voirie à usage public).
- Terrains (y compris non constructibles) avec bâtiments en construction (sauf constructions à caractère agraire, paralysées, démolies ou en ruine).
Dans ces cas, la livraison du terrain est assujetti à la TVA, l'entrepreneur doit donc émettre une facture avec TVA (à 21 %), quelle que soit la condition de l'acheteur.
Terrain rustique ou non constructible
S'il s'agit de terrains ruraux (y compris les bâtiments agricoles) ou d'autres bâtiments non constructibles (y compris ceux destinés à des parcs et jardins publics ou à des voies à usage public), leur vente est soumis et exonéré de la TVA, bien que si l'acheteur est un entrepreneur qui peut déduire tout ou partie de la TVA en amont, il peut renoncer à l'exonération et payer la TVA (à 21%) au lieu d'ITP.
« Constructible" désigne un terrain sur lequel se trouve le "possibilité de construire“. Cette possibilité de construction est démontrée par le fait qu'il y a un permis de construire dessus. Alors, dans ces cas, si le vendeur est un entrepreneur, nous serions face à un cas de vente soumis à la TVA à 21%.
En cas de renonciation à l'exonération, l'entrepreneur acheteur doit déclarer la TVA due au titre de l'investissement du contribuable, dans les cases 12 et 13 du formulaire 303 (si inclus dans le Régime Simplifié, dans la case 53).
De son côté, l'entrepreneur vendeur doit déclarer la base imposable dans la case 61 du formulaire 303.
S'il n'y a pas renonciation à l'exonération de TVA, l'acheteur doit payer le montant correspondant à l'ITP en déposant le formulaire 600 dans le mois suivant la signature du contrat de vente ou de l'acte notarié, sans préjudice des remises éventuellement applicables.
Dans tous les cas, le vendeur informera de la vente dans le formulaire 390 (case 105 et, en complément, case 107 s'il s'agit d'un bien d'investissement ou case 106 lorsqu'il s'agit d'une opération inhabituelle).
Si vous êtes dispensé du dépôt du formulaire 390, vous saisirez la base imposable de la vente au quatrième trimestre/mois de décembre du formulaire 303 en case 83 et, en complément, en case 99 s'il s'agit d'un bien d'investissement ou en case 79 lorsqu'il s'agit d'une opération inhabituelle.
D'autre part, le la facture émise par l'entrepreneur vendeur ne porte pas la TVA.
Selon les cas, la facture doit comporter la mention suivanten:
- Si l'acquéreur du terrain ne renonce pas à l'exonération, il doit inclure une référence à l'article 20.Un.20 de la loi 37/1992 et/ou indiquer que l'opération est exonérée (art. 6.1.j) du décret royal 1619/2012, du 30 novembre).
- Si le propriétaire du terrain renonce à l'exonération, il doit indiquer la mention « autoliquidation de l'assujetti » (art. 6.1.m) du décret royal 1619/2012).
