USUFRUCT EN ESPAGNE POUR L'IMMOBILIER ET LES PROPRIÉTÉS

 

L '«usufruit» dans une propriété est le droit d'utiliser et de bénéficier d'une propriété qui n'est pas le propriétaire. C'est comme être locataire mais ne pas payer de loyer.

Ainsi, les propriétaires de la propriété sont des personnes différentes de l'utilisateur. Ce type de propriétaires est nommé "Propriétaires nus ».

Le "Propriétaires nus ou nus» sont ceux qui sont propriétaires de la propriété. Mais ils ne peuvent pas « user » du bien, ni « habiter » le bien, ni « louer » le bien, ce droit étant expressément accordé aux « usufruitiers ». En effet, les propriétaires nus peuvent ne pas avoir le droit « d'accéder » à la propriété si les usufruitiers ne le leur permettent pas.

Le "usufruitiers» sont ceux qui ont le droit de « vivre », « louer » et « utiliser » la propriété, et même de bloquer l'accès aux « nus propriétaires », au cas où ils le souhaiteraient.

Laissez-nous vous expliquer mieux ce concept de la manière suivante:

Le droit de «propriété» légal sur une propriété est composé d'un groupe de droits légaux comme:

• Pour limiter la propriété (par exemple, avec un droit de passage)
• Pour utiliser la propriété comme garantie d'une dette (une hypothèque, par exemple)
• Pour louer la propriété
• Pour utiliser et bénéficier de la propriété

1.- Constitution de l'usufruit espagnol

Forme

L'usufruit peut être constitué des manières suivantes :

1. En vertu d'un disposition légale . Actuellement, le seul cas d'usufruit légal au niveau de l'État est celui reconnu en faveur du conjoint veuf.
2. By transaction juridique , qui peut quant à lui être établi par cause de décès (usufruit testamentaire) ou entre vifs, qu'il soit gratuit ou onéreux (donation par exemple) . À son tour, la constitution entre vifs peut être faite

Capacité

Aucune capacité particulière n'est requise pour acquérir l'usufruit. Toutefois, si le propriétaire est une personne morale, la durée maximale de l'usufruit est de 30 ans. Si la personne morale s'éteint avant cette date, l'usufruit expire également.

Pour établir le droit d'usufruit, il est nécessaire d'avoir le pouvoir de disposer de l'objet de l'usufruit.

Usufruit simultané

Dans le cas où l'usufruit a été établi simultanément en faveur de plusieurs personnes, les règles suivantes s'appliquent :

• L'usufruit est régi par les règles de la communauté des biens
• L'extinction de l'usufruit établi au profit de plusieurs personnes vivantes au moment de sa constitution intervient avec le décès du dernier survivant.
• Dans le cas de l'usufruit testamentaire , le droit à l'augmentation entre les usufruitiers est réglé dans les conditions établies pour les héritiers ( CC art.987 et 982.1 ) : le droit à l'augmentation a lieu lorsque deux ou plusieurs personnes sont appelées à la même succession ou partie sans désignation spéciale des parties et que l'un des appelés décède avant le testateur ou renonce à l'héritage ou est incapable de le recevoir.
• Si l'usufruit a été constitué par donation, il n'y a pas de droit à l'augmentation sauf volonté contraire du donateur.. Une exception est faite dans le cas où la donation a été faite conjointement aux époux, dans laquelle il existe un droit à l'augmentation, sauf disposition contraire du donateur.

Usufruit successif

Elle a lieu lorsque l'usufruit est établi en faveur de plusieurs personnes qui se succèdent dans le temps. Dans ce cas, il n’y a pas un seul usufruit, mais plusieurs, dont chacun commence lorsque le précédent prend fin.

Si le titre de constitution est testamentaire et que plusieurs personnes sont successivement appelées, l'usufruit ne produit ses effets que tant qu'il n'excède pas le deuxième degré ou lorsqu'il est fait en faveur des personnes vivantes au moment du décès du testateur.

Les droits et obligations de l'usufruitier sont ceux déterminés par le titre constituant l'usufruit et, à défaut, ceux établis par le Code civil, que nous expliquons dans les sections suivantes.

On peut distinguer les obligations antérieures à la constitution de l'usufruit, simultanées à celle-ci, et les obligations définitives.

Obligations préalables à la constitution de l'usufruit

Ce sont les suivants:

• Pour faire un inventaire . Afin de protéger les intérêts de celui qui doit recevoir la chose à l'expiration de l'usufruit, l'usufruitier est tenu de dresser un inventaire et de constituer une caution. L'état des lieux doit être effectué sur convocation du propriétaire ou de son représentant légitime, faisant expertiser le mobilier et décrivant les biens. Puisqu’aucun formulaire spécifique n’est requis, cela peut se faire dans un document public ou privé.
• Verser une caution en garantie  . Son objet est de garantir le respect des obligations de l'usufruitier. Le lien peut être personnel ou réel et, en tout état de cause, il doit être suffisant pour assurer le respect desdites obligations.

Le vendeur ou le donateur qui s'est réservé l'usufruit des biens vendus ou donnés et le conjoint veuf dans le respect de la quotité d'usufruit accordée par la loi sont exemptés de l'obligation de fournir cette garantie, à moins qu'ils ne contractent un mariage ultérieur.

Tant l’obligation d’inventaire que l’obligation de fournir une garantie peut être annulé , quel que soit le type d'usufruit, à condition qu'il n'en résulte aucun préjudice pour quiconque. La dispense peut émaner soit du nu-propriétaire, soit de l'autorité judiciaire, à la demande de l'usufruitier. La dispense faite par le testateur dans son testament est également possible. Pour que la dispense ait lieu, une déclaration expresse est requise.

 Violation

En cas de manquement par l'usufruitier à l'obligation d'établir un inventaire ou de constituer une caution, les conséquences suivantes sont établies :

• Le nu-propriétaire peut priver l'usufruitier de la mise en possession des biens, et exiger que les biens soient mis sous administration, que les meubles soient vendus, que les effets publics ou les titres créditeurs nominatifs ou au porteur soient convertis en inscriptions de propriété. la dette publique ou sont déposés dans des banques ou des établissements publics, et que le capital ou les sommes en espèces et le prix de vente des biens meubles soient placés dans des titres sûrs. Les intérêts et produits des biens placés sous administration appartiennent à l'usufruitier.
• Le nu-propriétaire peut également conserver les biens en qualité d'administrateur, avec l'obligation de remettre le produit liquide à l'usufruitier, en déduisant la somme convenue ou judiciairement fixée pour cette administration.
• Dans le cas d'un bien meuble, le propriétaire qui ne souhaite pas qu'il soit vendu en raison de sa valeur artistique ou parce qu'il a un faible prix peut exiger qu'il lui soit livré, garantissant le paiement des intérêts légaux sur sa valeur estimative.
• Toutefois, l'usufruitier est autorisé, même s'il n'a pas constitué de caution et sous simple caution assermentée, à demander que lui soient délivrés les meubles nécessaires à son usage, qu'on lui attribue une chambre pour lui et sa famille dans une maison intégrée à l'usufruit. , ainsi que les instruments, outils et autres biens meubles nécessaires à l'industrie dans laquelle elle se consacre, le juge statuant au vu des circonstances particulières de l'affaire.
• Une fois le dépôt constitué, l'usufruitier a le droit de recevoir tous les produits à compter du jour où, conformément au titre constituant l'usufruit, il aurait dû commencer à les recevoir, ce qui signifie que le respect de l'obligation de dépôt a des effets rétroactifs.

Obligations pendant la possession des biens

L'usufruitier est tenu de :

• Préserver la forme et le fond du bien, à moins que la Loi ou le titre constitutif n'en autorise autrement.
• Informez le propriétaire des faits suivants :
  • La nécessité d'effectuer des réparations urgentes qui relèvent de la responsabilité du propriétaire.
  • Tout acte d'un tiers dont vous avez connaissance et susceptible de porter atteinte aux droits de propriété. Si vous ne le faites pas, vous devez être responsable des dommages comme s'ils avaient été causés par votre faute.
• Prenez soin du patrimoine en usufruit en bon père de famille. Si, conformément à cette obligation, le bien se détériore naturellement du fait de l'usage, le nu-propriétaire ne peut rien réclamer à l'usufruitier. Si, au contraire, cette obligation n'est pas respectée et qu'un dommage considérable est causé au propriétaire, celui-ci pourra demander que la chose lui soit livrée, en s'obligeant à payer annuellement à l'usufruitier le produit liquide de celle-ci, après déduction des frais et le prix. qui lui est attribué par son administration. En tout état de cause, l'usufruitier est responsable envers le nu-propriétaire de tout dommage subi, par dol ou négligence, aux choses qui font l'objet de l'usufruit.
• Effectuer les réparations ordinaires de la chose, le propriétaire peut lui demander de remplir cette obligation, et s'il ne donne pas suite à la demande, il peut les faire aux frais de l'usufruitier. L'usufruitier doit payer des intérêts correspondant aux sommes que le propriétaire a déboursées pour effectuer des réparations ou payer des cotisations à la charge du propriétaire. Les réparations extraordinaires sont à la charge du nu-propriétaire, et l'usufruitier doit le prévenir lorsque le besoin de les faire est urgent.
• Payer les charges et cotisations annuelles et celles de celles considérées comme des charges des fruits. Le nu-propriétaire est responsable du paiement de celles qui sont imposées directement sur le capital.
• Payer les frais, frais et peines des procès soutenus sur l'usufruit.

 Obligations en cas de cessation de l'usufruit

Une fois l'usufruit terminé, l'usufruitier doit remettre la possession de l'usufruit au propriétaire.

2.- Droits de l'usufruitier

 Les droits de l'usufruitier sont ceux déterminés par le titre constitutif et, à défaut ou en raison de son insuffisance, ceux établis par le Code civil.

Utilisez la propriété

L'usufruitier a le droit d'usage de l'usufruit du bien, obtenir possession directe et immédiate.

Dès la naissance du droit d'usufruit, l'usufruitier acquiert le droit de possession et de jouissance du bien usufruitier.

Perception des fruits/revenus

 L'usufruitier est reconnu comme ayant le droit de recevoir les fruits/rentes, qu'ils soient naturels, industriels ou civils.

• Les fruits naturels et industriels en attente au moment du début de l'usufruit appartiennent à l'usufruitier, sans obligation de payer des frais au propriétaire. S'ils sont en attente à la fin de l'usufruit, vous les faites vôtres, mais en payant les frais au propriétaire.

Les fruits civils s'entendent perçus par jour, et appartiennent à l'usufruitier proportionnellement à la durée de l'usufruit. Si l'usufruitier a loué les terrains donnés en usufruit et que celle-ci prend fin avant la location, il ne perçoit que la part proportionnelle du loyer que le locataire doit payer.

• Dans l'usufruit du droit de recevoir un revenu ou une pension périodique, soit en espèces, soit en fruits, chaque échéance est considérée comme fruits de ce droit.
• Dans l'usufruit d'obligations ou de titres au porteur produisant intérêts, chaque échéance est considérée comme le fruit de ces droits.
• Si l'usufruit consiste en la jouissance des bénéfices d'une participation à une exploitation commerciale ou industrielle dont la répartition n'a pas d'échéance fixée, les bénéfices sont considérés comme des fruits.

Droit de louer la propriété

L'usufruitier peut louer la chose usufruitière à un autre, mais tous les contrats conclus en qualité d'usufruitier prennent fin à la fin de l'usufruit.

Les baux d'habitation conclus par l'usufruitier s'éteignent à la fin de l'usufruit ( LAU art.13.2 ). Les baux à usage autre que l'habitation sont régis à ce stade par les dispositions du Code civil, sauf convention contraire des parties.

En revanche, à l'expiration de l'usufruit, le bail des propriétés rurales est considéré comme subsistant pendant l'année agricole. En outre, ces contrats peuvent subsister pendant la durée stipulée au contrat, même après l'extinction du droit de l'usufruitier, si le propriétaire avait assisté à sa concession. La persistance du contrat pendant l'année agricole, qui est obligatoire, ne constitue pas un nouveau bail.

Facultés d'élimination

L'usufruit est un droit réel aliénable et hypothécable.

Le transfert peut être effectué aussi bien à titre onéreux qu'à titre gratuit, le cessionnaire acquérant l'usufruit dans les mêmes conditions dans lesquelles il a été constitué. Il convient de noter que :

• Le caractère perpétuel de l'usufruit le fait dépendre de la vie du cédant et non de celle du cessionnaire.
• L'usufruitier doit être responsable du dommage subi par les choses usufruitières du fait de la faute ou de la négligence de celui qui le remplace, avec laquelle le cédant se porte garant du cessionnaire.

Quant à l'hypothèque, elle s'éteint chaque fois que l'usufruit prend fin en raison d'un événement indépendant de la volonté de l'usufruitier (par exemple en raison de son décès). Si elle était volontaire (par exemple, par renonciation), l'extinction ne nuit pas au créancier hypothécaire, de sorte que l'hypothèque subsiste sur l'usufruit jusqu'à ce que l'obligation garantie soit remplie ou jusqu'à l'expiration du délai dans lequel l'usufruit aurait normalement pris fin s'il y avait eu il n’y a eu aucune intervention. le fait qui y a mis fin.

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CONCLUSIONS

Il existe principalement 2 types d'usufruits:

• "Temporaire"  or  » Conditionné": Lorsque l'utilisation de la propriété a un délai à temps ou est conditionnée.
•   Pour la vie: Lorsque l'utilisation de la propriété est pour la durée de vie de l'utilisateur.

L'usufruit vient des lois romaines et il est assez courant dans le processus de succession et le droit de la famille dans les pays continentaux européens comme l'Espagne, la France, le Portugal, l'Allemagne, etc.

En cours d'héritage, il est assez courant de la part du testateur de laisser l'usufruit du logement permanent au conjoint survivant, laissant le reste de la propriété aux enfants (propriété nue). De cette façon, la partie décédée s'assure que le conjoint survivant aura un endroit pour vivre malgré d'éventuels conflits avec les enfants.

De plus, l'usufruit a été largement utilisé dans les transactions immobilières en Espagne, dans le but d'éviter ou de réduire les droits de succession espagnols. Il est assez courant que les parents achètent la propriété au nom des enfants, en conservant le droit d'usufruit pour eux-mêmes. De cette manière, si les acquéreurs n'achètent que «l'usufruit» et que les enfants acquièrent la «propriété nue», en cas de décès des parents, les enfants n'auraient à payer que les droits de succession pour la valeur de «l'usufruit», car ils sont déjà les propriétaires du reste.

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Laissez-nous vous expliquer cela avec un exemple, si le prix de la propriété est de 200.000 50.000 EUR et que les parents ont gardé l'usufruit évalué à 150.000 50.000 EUR et que les enfants ont acquis la propriété du reste (XNUMX XNUMX EUR), alors, en cas de décès des parents, le processus d'héritage sera uniquement pour les XNUMX EUR. De toute évidence, cette action réduit considérablement les droits de succession.

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 Mais, ce système doit être étudié attentivement en raison des récentes interprétations des lois, car, la décision des parents de traduire la «propriété nue» aux enfants, peut être considérée comme un «don», puis payer des impôts comme une action de « Don". Et les «impôts sur les dons» peuvent être en Espagne encore plus élevés que les «droits de succession». Un moyen d'éviter cela serait que les enfants paient par eux-mêmes et de leurs propres sources le prix de la «propriété nue». Mais, étant donné qu'il s'agit d'un point très délicat avec d'importantes implications fiscales, il est fortement recommandé de prendre un avis juridique avant de prendre ces décisions sur l'usufruit.

QUELLE EST LA VALEUR DE L'USUFRUIT? - Comment calculer la valeur de l'usufruit?

La valeur de l'usufruit est calculée de la manière suivante: Vous devez effectuer le calcul suivant: REST pour numéroter «89» l'âge de l'utilisateur (s'il y a 2 utilisateurs, l'âge est celui du plus jeune), avec un 10% minimum.

Par exemple :

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EXEMPLE 1: Acquisition de l'Usufruit sur le processus d'achat:

«A» + «B» ont deux enfants («1» et «2»). «A» vaut 69 et «B» vaut 72. Ils ont tous deux décidé d'acheter une maison en Espagne, pour un prix de 200.000 XNUMX EUR. En cours d'acquisition, donc avant de finaliser la vente, et dans le but de réduire les droits de succession à l'avenir, ils indiquent à leur notaire qu'ils veulent conserver l'usufruit et laisser le reste des droits de propriété à leurs enfants.

Valeur de l'usufruit: 89 - 69 = 20.

20 est le% du prix total de la propriété, avec la formule suivante:

200.000 20 * 40.000% = XNUMX XNUMX EUR. Il s'agit de la valeur d'usufruit de la propriété et du «montant» du prix dont A + B serait responsable.

De la même manière, les enfants conservent le reste des droits de propriété valorisés à 160.000 XNUMX EUR.

En suivant cet exemple, si A + B décède, alors, les enfants recevront automatiquement les 40.000 100 EUR, consolidant les 40.000% de la propriété et ne payant des taxes que sur les XNUMX XNUMX EUR.

Comme 1 + 2 a obtenu les droits de propriété sur un «processus d'achat», ils paieront alors la «taxe d'achat ou de transfert» pour la valeur de la propriété. Ainsi, ils ne paieront pas «droits de succession» mais «droits de mutation».

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EXEMPLE 2.- Acquisition de l'usufruit via testament / héritage:

Dans l'exemple précédent, A + B a acheté la propriété espagnole à 100% par ses propres moyens. Ils gardent la propriété toute leur vie sur leur nom et décident de la transmettre aux enfants par héritage.

De cette façon, A + B rédige un testament espagnol et indique ce qui suit:

• Si «A» décède, la partie A de la propriété sera distribuée de la manière suivante:
  • "B" reçoit l'usufruit de la partie "A" de la maison
  • Les enfants reçoivent le reste du droit de propriété de la propriété («propriété nue»)
• Si «B» meurt, pareil.

Dans ce cas, en prenant l'exemple du décès de «A», l'usufruit de sa part sera transféré à «B» et la propriété nue sera transférée aux enfants. Et cela se fera en exécutant le dernier testament «A» dans un processus d'héritage espagnol.

Plus tard, à la mort de «B», 1 + 2 recevra l'usufruit de la propriété via également l'héritage.

Dans cet exemple, comme 1 + 2 recevaient l'usufruit par héritage, ils ne paieront donc pas de «droits de mutation» pour cette acquisition. Ils paieront des «droits de succession» pour une valeur de l'usufruit de 40.000 XNUMX EUR.

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