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DÉFAUTS CACHÉS SUR LES MAISONS. RESPONSABILITÉ ET PROCÉDURES

DÉFAUTS CACHÉS SUR LES MAISONS. RESPONSABILITÉ ET PROCÉDURES 1973 1315 TLA

Dans le processus d'achat et de vente de propriétés, il est très important de prendre en compte les responsabilités assumées par les vendeurs et les constructeurs dans la vente de propriétés aux acheteurs.

Il est très normal de trouver sur le marché des propriétés vendues avec des défauts, dans lesquelles l'acheteur ne sait pas très bien comment agir, ni quels sont les droits conformément à la loi lorsqu'il trouve des problèmes ou des défauts de construction qui n'ont pas été détectés auparavant la vente.

Il est important d'établir quels sont les droits et obligations des vendeurs et des constructeurs, ainsi que des acheteurs qui acquièrent des propriétés en Espagne. C'est pourquoi nous avons créé ce rapport pour clarifier les concepts et les procédures lors de la confirmation d'un défaut visuel ou caché.

DÉFAUTS:Tout d'abord, identifions ce que nous entendons par "défauts". Nous comprenons les défauts ou les défauts de construction tout type de déficience que l'on trouve dans une construction et qui réduit sa qualité. Ce défaut doit résulter de telle manière que le propriétaire ne puisse pas profiter et utiliser la propriété de manière normale.

De plus, nous pouvons identifier qu’un défaut ou un défaut constructif peut être considéré comme «graveet grave" dans le cas où, si l'acheteur l'avait découvert avant la vente, il aurait rejeté l'achat, ou aurait été le résultat de la négociation du prix avec le vendeur.

DEUX TYPES DE DÉFAUTS: visuels et cachés

Défauts visibles sont ceux qui sont facilement détectables au moyen d'une inspection visuelle, soit dans le processus de construction du bâtiment, soit par une inspection visuelle par l'acheteur. Autrement dit, ils sont facilement détectables par quiconque sans acquérir de connaissances ou de préparation.

Ces défauts visibles ne sont pas à la charge du vendeur. Par conséquent, le vendeur n'est pas responsable des défauts visibles qui auraient pu être découverts de cette manière par l'acheteur, notamment s'ils n'affectent pas ou ne modifient pas le prix du bien.

Défauts cachés, par exemple, sont ceux qui n'ont pas pu être détectés par le processus de construction, car ils ne sont pas facilement visibles. Dans le cas de nouvelles constructions, ces défauts n'ont pas été détectés par les différents professionnels, tels que les architectes, les inspecteurs, etc. pendant le processus de construction.

Tous les défauts ne peuvent pas découler de responsabilités. Pour que ce soit le cas, l'effet doit remplir les conditions suivantes:

  • Qu'il n'était pas facilement détectable
  • Que l'acheteur ne le savait pas
  • Qu'elle existait avant de finaliser l'achat

À titre d'exemple, nous allons énumérer les défauts cachés les plus répétés de la casuistique:

  • Dommages qui affectent la structure du bâtiment. Ce sont des défauts de travail qui affectent considérablement la stabilité et la structure du bâtiment.
  • Problèmes de fuites, d'étanchéité, qui provoquent des fuites dans la maison.
  • Problèmes de règlement des bâtiments. Une fois qu'un bâtiment est construit, il peut présenter des fissures, des fissures, etc. qui apparaissent en raison d'un mauvais règlement du bâtiment et produites par un mauvais sous-sol.

RESPONSABILITÉ

Lors de l'examen de la responsabilité pour les vices cachés, il est nécessaire de faire la distinction entre les maisons construites de nouvelle construction et les maisons de vente.

Dans les maisons neuves, la garantie et le droit de l'acheteur de réclamer des vices cachés sont divisés en trois types:

  • UN ANS: Problèmes de finition comme revêtements intérieurs, extérieurs, menuiserie, nouveaux appareils, etc. UN AN à compter de la date de construction, ou SIX MOIS à partir de la date d'achat / d'achèvement.
  • TROIS ANS: Pour les défauts produits dans la propriété et qui affectent directement et dégradent leur habitabilité Dans ce cas, il s'agit de problèmes qui affectent l'hygiène, la santé, la santé, l'étanchéité, la salubrité, etc.
  • Et pour les problèmes qui affectent la structure du bâtiment tels que la fondation, les piliers, les poutres, les planchers, etc., DIX ANS. Ces défauts doivent être tels qu'ils doivent compromettre la stabilité du bâtiment.

Dans les propriétés nouvellement construites, il est obligatoire en Espagne de soumettre un ASSURANCE DÉCÉNIALE (ou ASSURANCE DIX ANS) qui couvre les dommages structurels du bâtiment pendant 10 ans. Ces défauts sont couverts de telle manière que, si certains de ces défauts apparaissent, l'acheteur doit informer son assurance, afin qu'il puisse réclamer et utiliser l'assurance décennale préalablement fournie par le promoteur ou le constructeur de l'immeuble. De cette façon, les acheteurs sont garantis, en tant que consommateurs de maisons neuves de construction, qui sont dûment couvertes pendant DIX ANS pour ces défauts.

Ici, il faut dire que dans le cas des maisons de «AUTOPROMOCIÃ “N»(Auto-promoteur), contracter l'assurance décennale n'est pas obligatoire, mais volontaire. Une construction est en auto-promotion lorsque le consommateur final du bâtiment est le même propriétaire du terrain et n'engage le constructeur que dans le but de construire la maison. De cette façon, le propriétaire de la parcelle assume la position de «promoteur» des travaux, et c'est lui qui effectue l'embauche de différents professionnels tels que des architectes, des constructeurs, etc.

Dans ces cas, étant donné que la maison ne sera pas vendue sur le marché à la recherche d'acheteurs, mais ne sera utilisée que par le même propriétaire, la loi espagnole autorise le promoteur à louer une assurance décennale ou non. Dans le cas où le propriétaire choisit de ne pas contracter ladite assurance, s'il décide de vendre le bien pendant la période de garantie de 10 ans, il doit informer les éventuels acheteurs que la maison ne dispose pas d'une telle assurance, et les acheteurs doivent accepter expressément cette situation.

Ceci en termes de propriétés NOUVELLES…. Les vendeurs sont-ils responsables des vices cachés?

La réponse est affirmative. Les vendeurs qui vendent des maisons de revente sont également responsables des vices cachés que ces propriétés peuvent avoir. Cette responsabilité concerne les vices cachés qui existent dans la propriété et que, pendant SIX MOIS, le vendeur sera responsable de tout type de vices mentionnés ci-dessus, et qui pourraient être détectés avant six mois à compter de la fin de la vente.

Pour exercer le droit de l'acheteur de revendiquer la responsabilité des vices cachés, les conditions suivantes sont nécessaires:

1.- Le défaut doit être détecté.

2.- Le vendeur doit être informé par écrit, généralement par courrier certifié, lui faisant prendre connaissance des défauts, expliquant quelles peuvent en être les causes et quels sont les moyens de réparer le problème.

3.- Dans le cas où le vendeur ne reconnaîtrait pas sa responsabilité, l'acheteur doit obtenir un rapport écrit d'un professionnel indépendant, si possible un expert, qui détermine le problème, le défaut, et quels sont les frais de réparation dans un rapport officiel.

Si le vendeur a reçu le rapport d'un professionnel indépendant qui établit les causes du problème, sa réparation et les coûts que cela implique et ne prend pas en charge sa réparation, l'acheteur doit être conseillé par un avocat afin de voir quels sont les moyens juridiques qui existent pour résoudre le problème.

Normalement, il faut dire que les réclamations du Tribunal dérivées de vices cachés de faible valeur sont généralement coûteuses et longues. Par conséquent, il est toujours conseillé d'essayer de parvenir à un règlement à l'amiable avec le vendeur.

Pour les cas graves, dans lesquels il existe un réel problème affectant l'habitabilité ou la structure du bâtiment, il sera nécessaire de défendre la position de l'acheteur de la meilleure façon possible, en considérant toujours la possibilité de saisir les tribunaux sinon trouver un accord avec le vendeur.

 

"Usufruit" est le droit de jouir, d'utiliser et d'obtenir des bénéfices et de louer une propriété. 

«Nue Propriété» est droit de propriété qui subsiste après l'usufruit, et qui ne donne pas le droit de l'utiliser ou d'en disposer tant que le droit d'usufruit existe.

À de nombreuses reprises, nous constatons que les acheteurs, conseillés par leurs conseillers fiscaux ou guidés par des informations générales sur Internet, sont invités à acheter une propriété en acquérant l'usufruit pour eux-mêmes, et leurs enfants acquérant le reste de la propriété de la propriété (cette est ce que nous appelons la propriété «nue»).

Ils le font avec l'idée que l'usufruit peut aider à réduire les droits de succession, car c'est une formule qui permet aux parents de:

- Réduire les droits de succession: Lors de l'achat, les parents acquièrent l'usufruit, qui est généralement un faible pourcentage du prix de la propriété, et le reste est acquis directement par les enfants. Par conséquent, à l'avenir, en cas de décès des parents, les enfants possèdent déjà une partie élevée de la propriété, les enfants n'auront donc à payer pour les droits de succession que la part de l'usufruit des parents.

- Gardez le contrôle de la propriété. L'usufruit permet aux parents (ou à tout autre usufruitier) d'utiliser la maison au gré des parents, à l'exclusion de la possibilité que les enfants aient le droit de l'utiliser ou d'en décider.

Par conséquent, une fois que les parents sont décédés, l'usufruit s'éteint automatiquement et passe directement aux enfants qui deviennent propriétaires à 100% de la propriété et ne paient les droits de succession que pour la valeur de l'usufruit des parents.

Une autre option pour réduire l'héritage serait de diviser la vente en pourcentages, c'est-à-dire que chacun a acheté un pourcentage de la propriété (par exemple 30% pour les parents et le reste pour les enfants), mais cela ne donne à aucun des les copropriétaires le «droit d'usage» et de jouissance exclusive du bien. Autrement dit, vous pouvez être copropriétaire d'un bien par rapport à un autre copropriétaire, mais vous et chacun d'entre eux aurez le droit d'utiliser le bien en conjonction, sans que personne n'ait le droit exclusif d'usufruit, ni l'usage exclusif de la propriété.

Cependant, bien que l'usufruit soit conseillé pour réduire les droits de succession, nous devons être clairs que l'usufruit, une fois acquis, peut payer la taxe d'achat, et pour cela, nous traitons TROIS ASPECTS:

- Acquisition d'usufruit lors d'achats de reventes

- Acquisition d'usufruit lors d'achats de nouveaux bâtiments

- Acquisition de l'usufruit par héritage ou or donation

I.- USUFRUIT EN ACHAT DE REVENTE

Lors de l'acquisition de biens en revente, la taxe n'est pas la TVA (qui est payée lors de l'acquisition de nouveaux bâtiments), mais la «taxe de transfert» (ITP).

  • T.V.A. est payé à Madrid, et c'est généralement le 10% sur les propriétés
  • Taxe de transfert est payé à la Région et varie de l'un à l'autre: Valence est de 10%, la Catalogne est de 10% à 11%, Madrid 6%, l'Andalousie et les îles Baléares est une échelle commençant par 8%, etc.

Ainsi, quand un bien de revente est acquis, le L'Impôt de transfert est payé pour la valeur totale de la transaction et chacun des propriétaires paie au prorata du droit acquis. Pour ceux qui acquièrent l'usufruit, le pourcentage qui représente ledit droit est calculé (normalement lié à l'âge de l'usufruitier), et le reste des copropriétaires se vont attribuer le reste. Chacun d'eux paie la taxe de transfert en fonction du pourcentage qui leur est attribué.

Mais, suivant la normative fiscale en Espagne, lorsque l'usufruit est acquis par l'achat d'une revente, au décès des parents / usufrucutaires, lors du processus de succession, les enfants / nus-propriétaires devront payer, à nouveau, la part de la La taxe de transfert qu'ils n'ont pas payée lors de l'acquisition, car elle était payée par leurs parents. Ceci, bien que cela semble incongru car il semble "payer deux fois" la taxe de transfert, la loi est très claire à ce sujet. Ainsi, la Loi de la taxe établit expressément:

"Dans la consolidation du droit de propriété, divisée lors de l'acquisition du bien en usufruit et nu / nue-propriété, chaque fois que la consolidation est intervenue en raison du respect du délai du droit d'usufruit, ou du décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire sera tenu pour la liquidation / le paiement de la taxe de mutation, pour le 100% de la valeur initiale de l'usufruit »

Donc, dans le cas où les enfants acquièrent par la mort des parents l'usufruit, ils ne paieront pas de droits de succession sur sa valeur. L'impôt qu'ils paieront sera le Taxe de transfert.


Mettons un EXEMPLE:

A + B achète un bien de revente en usufruit pour un montant de 150,000 2 EUR, les «nus / nus propriétaires» étant leurs XNUMX enfants: I et II.

La valeur de l'usufruit est de 60,000 XNUMX EUR.

La valeur de la nue propriété est de 90,000 XNUMX EUR.

Pour la transaction se paie l'impôt de Transfer à payer est de 10% (région de Valence), lequel est de 15,000 6,000 EUR. A + B paient 9,000 XNUMX EUR et I + II XNUMX XNUMX EUR.

A + B meurent, donc l'usufruit de la propriété passe à leurs enfants. Dans ce cas, les enfants NE PAYENT PAS les droits de succession pour l'acquisition de l'usufruit. Ce qu'ils paient, c'est la taxe de transfert pour sa valeur. Par conséquent, ils devraient payer 9,000 XNUMX EUR. Et, ce, même si leurs parents ont déjà payé cette taxe pour cette valeur lorsqu'ils ont acquis l'usufruit à l'origine.

Par conséquent, l'acquisition de l'usufruit, même dans un processus de succession, n'est pas imposée par la taxe de succession, mais par la «taxe de transfert» ou la «taxe d'achat».


Par conséquent, le concept n'est pas que celui qui acquiert d'abord la nue-propriété et consolide ensuite le domaine par la cessation de l'usufruit ne procède pas à une première acquisition et, par la suite, à une deuxième acquisition de l'usufruit. Le concept est que le nu-propriétaire, quand il achète la propriété et la paie à l'origine, fait une seule acquisition, mais doit payer la totalité de la taxe pour la valeur totale de la propriété, et ledit paiement de la taxe est effectué en deux phases distinctes:

- Une partie est payée au moment de l'acquisition de la nue-propriété, et correspond à la valeur de la nue-propriété.

- L'autre partie est payée lorsque l'usufruit est acquis au décès de l'usufruitier, et correspond à la valeur ou au pourcentage de l'usufruit à la date de l'achat initial.

II.- L'USUFRUIT DANS L'ACHAT DE NOUVELLES MAISONS À BÂTIR

Lorsqu'une nouvelle construction est acquise, le constructeur doit être informé dès le début de l'intention des acheteurs qu'ils achèteront l'usufruit et la nue-propriété séparément. Et c'est parce que, comme expliqué ici, l'usufruit paie l'Impôt de Transfert donc, il ne paie pas la TVA (qui est la taxe généralement payée sur l'achat de nouveaux bâtiments).

L'art. 20.23º1 de la loi sur la TVA, stipule que «la constitution et la transmission de droits réels de jouissance ayant pour objet les habitations, garages et leurs annexes accessoires seront exonérés de TVA. »

D'un autre côté l'art. 4.4 de la loi sur la TVA en relation avec l'art. 7.5 du LTPOAJD stipule que: «la constitution et la transmission des droits réels d'usage et de jouissance sur les biens immobiliers lorsqu'ils sont exonérés de TVA, seront soumis à la taxe de mutation. »

Par conséquent, l'acquisition du droit d'usufruit sur les achats de nouveaux bâtiments sera soumise à l'Impôt de Transfert.


EXEMPLE: Dans le cas précédent:

A + B achète un immeuble NEUF en usufruit pour un montant de 150,000 2 EUR, la nue-propriété est achetée par leurs XNUMX enfants I et II.

La valeur de l'usufruit est de 60,000 XNUMX EUR.

La valeur de la nue-propriété est de 90,000 XNUMX EUR.

Pour cette transaction, vous devez payer les taxes suivantes:

- Pour l'acquisition de l'usufruit: ITP (10%) = 60,000 EUR

- Pour l'acquisition de la "Nue propriété": TVA (10%) + 1.5% d'AJD de la valeur de la nue-propriété = 9,000 10 EUR (1,350% TVA) + XNUMX XNUMX EUR (AJD -Stamp Duty)

A + B meurent, donc l'usufruit de la propriété passe à leurs enfants. Les enfants, NE PAYENT PAS la valeur de l'usufruit comme impôt sur les successions (ISD), mais comme impôt de transfert. Par conséquent, ils devraient payer 9,000 10 EUR (XNUMX% de l'ITP-Impôt de Transfert).

Par conséquent, en conclusion, lorsqu'un acheteur a l'intention d'acheter pour lui en tant qu'usufruit et le reste pour ses enfants, il convient de confirmer que, dans le cas des droits de succession, leurs héritiers doivent payer la partie de l'Impot de Transfert qui n'a pas été payée le jour de l'acquisition car il s'agissait de la «partie usufruit».

De plus, dans le cas de NOUVEAUX BÂTIMENTS, le constructeur doit être informé de l'intention d'usufruit dès le premier moment de l'achat, car le constructeur peut ne pas accepter de l'organiser de cette manière.


III.- USUFRUIT ANTÉRIEUREMENT OBTENU PAR HÉRITAGE

Ce qui précède fait référence à l'usufruit obtenu par ACHAT D'UNE PROPRIÉTÉ. Dans le cas où l'usufruit a été obtenu par HÉRITAGE ou DON, au décès de l'usufruitier, la taxe applicable ne sera pas la «taxe de transfert» (ITP), car l'acquisition dudit droit n'a pas été réalisée par un achat, mais par donation ou héritage. Dans ce cas, l'usufruit paiera la taxe de succession.

CONCLUSIONS:

- Lorsque l'usufruit est obtenu par les usufruitiers sur la base d'un PROCESSUS D'ACHAT, qu'elle soit neuve ou revendue, l'acquisition dudit usufruit par les nus-propriétaires au décès de l'usufruitier paiera ITP (Impôt de Transfert) ), et AUCUN impôt sur les successions.

- Dans le cas de ACHAT DE NOUVEAUX BÂTIMENTS, le régime d'achat en usufruit séparé de la nue-propriété, produit l'application de  2 taxes distinctes: taxe de transfert (ITP) pour la valeur de l'usufruit; et TVA + AJD (droit de timbre) qui est appliqué au reste de la valeur d'achat pour la nue-propriété.

- Lorsque l'usufruit est obtenu par l'usufruitier par héritage ou don, il sera taxé par le Taxe sur les successions et les dons à la mort de l'usufruitier.



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