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Dans le processus d'achat et de vente de propriétés, il est très important de prendre en compte les responsabilités assumées par les vendeurs et les constructeurs dans la vente de propriétés aux acheteurs.

Il est très normal de trouver sur le marché des propriétés vendues avec des défauts, dans lesquelles l'acheteur ne sait pas très bien comment agir, ni quels sont les droits conformément à la loi lorsqu'il trouve des problèmes ou des défauts de construction qui n'ont pas été détectés auparavant la vente.

Il est important d'établir quels sont les droits et obligations des vendeurs et des constructeurs, ainsi que des acheteurs qui acquièrent des propriétés en Espagne. C'est pourquoi nous avons créé ce rapport pour clarifier les concepts et les procédures lors de la confirmation d'un défaut visuel ou caché.

DÉFAUTS:Tout d'abord, identifions ce que nous entendons par "défauts". Nous comprenons les défauts ou les défauts de construction tout type de déficience que l'on trouve dans une construction et qui réduit sa qualité. Ce défaut doit résulter de telle manière que le propriétaire ne puisse pas profiter et utiliser la propriété de manière normale.

De plus, nous pouvons identifier qu’un défaut ou un défaut constructif peut être considéré comme «graveougrave" dans le cas où, si l'acheteur l'avait découvert avant la vente, il aurait rejeté l'achat, ou aurait été le résultat de la négociation du prix avec le vendeur.

DEUX TYPES DE DÉFAUTS: visuels et cachés

Défauts visibles sont ceux qui sont facilement détectables au moyen d'une inspection visuelle, soit dans le processus de construction du bâtiment, soit par une inspection visuelle par l'acheteur. Autrement dit, ils sont facilement détectables par quiconque sans acquérir de connaissances ou de préparation.

Ces défauts visibles ne sont pas à la charge du vendeur. Par conséquent, le vendeur n'est pas responsable des défauts visibles qui auraient pu être découverts de cette manière par l'acheteur, notamment s'ils n'affectent pas ou ne modifient pas le prix du bien.

Défauts cachés, par exemple, sont ceux qui n'ont pas pu être détectés par le processus de construction, car ils ne sont pas facilement visibles. Dans le cas de nouvelles constructions, ces défauts n'ont pas été détectés par les différents professionnels, tels que les architectes, les inspecteurs, etc. pendant le processus de construction.

Tous les défauts ne peuvent pas découler de responsabilités. Pour que ce soit le cas, l'effet doit remplir les conditions suivantes:

À titre d'exemple, nous allons énumérer les défauts cachés les plus répétés de la casuistique:

LA RESPONSABILITÉ

Lors de l'examen de la responsabilité pour les vices cachés, il est nécessaire de faire la distinction entre les maisons construites de nouvelle construction et les maisons de vente.

Dans les maisons neuves, la garantie et le droit de l'acheteur de réclamer des vices cachés sont divisés en trois types:

Dans les propriétés nouvellement construites, il est obligatoire en Espagne de soumettre un ASSURANCE DÉCÉNIALE (ou ASSURANCE DIX ANS) qui couvre les dommages structurels du bâtiment pendant 10 ans. Ces défauts sont couverts de telle manière que, si certains de ces défauts apparaissent, l'acheteur doit informer son assurance, afin qu'il puisse réclamer et utiliser l'assurance décennale préalablement fournie par le promoteur ou le constructeur de l'immeuble. De cette façon, les acheteurs sont garantis, en tant que consommateurs de maisons neuves de construction, qui sont dûment couvertes pendant DIX ANS pour ces défauts.

Ici, il faut dire que dans le cas des maisons de «AUTOPROMOCIÃ “N» (Auto-promoteur), contracter l'assurance décennale n'est pas obligatoire, mais volontaire. Une construction est en autopromotion lorsque le consommateur final de l'immeuble est le même propriétaire du terrain, et engage le constructeur uniquement dans le but de construire la maison. De cette façon, le propriétaire du terrain assume la position de «promoteur» des travaux, et c'est lui qui effectue l'embauche de différents professionnels tels que les architectes, les constructeurs, etc.

Dans ces cas, étant donné que la maison ne sera pas vendue sur le marché à la recherche d'acheteurs, mais ne sera utilisée que par le même propriétaire, la loi espagnole autorise le promoteur à louer une assurance décennale ou non. Dans le cas où le propriétaire choisit de ne pas contracter ladite assurance, s'il décide de vendre le bien pendant la période de garantie de 10 ans, il doit informer les éventuels acheteurs que la maison ne dispose pas d'une telle assurance, et les acheteurs doivent accepter expressément cette situation.

Ceci en termes de propriétés NOUVELLES…. Les vendeurs sont-ils responsables des vices cachés?

La réponse est affirmative. Les vendeurs qui vendent des maisons en revente sont également responsables des vices cachés que ces propriétés peuvent avoir. Cette responsabilité porte sur les vices cachés qui existent dans le bien et qui, pendant SIX MOIS, le vendeur sera responsable de tout type de défauts mentionnés ci-dessus, et qui pourraient être constatés avant six mois à compter de la réalisation de la vente.

Pour exercer le droit de l'acheteur de revendiquer la responsabilité des vices cachés, les conditions suivantes sont nécessaires:

1.- Le défaut doit être détecté.

2.- Le vendeur doit être informé par écrit, généralement par courrier certifié, lui faisant prendre connaissance des défauts, expliquant quelles peuvent en être les causes et quels sont les moyens de réparer le problème.

3.- Dans le cas où le vendeur ne reconnaîtrait pas sa responsabilité, l'acheteur doit obtenir un rapport écrit d'un professionnel indépendant, si possible un expert, qui détermine le problème, le défaut, et quels sont les frais de réparation dans un rapport officiel.

Si le vendeur a reçu le rapport d'un professionnel indépendant qui établit les causes du problème, sa réparation et les coûts que cela implique et ne prend pas en charge sa réparation, l'acheteur doit être conseillé par un avocat afin de voir quels sont les moyens juridiques qui existent pour résoudre le problème.

Normalement, il faut dire que les réclamations du Tribunal dérivées de vices cachés de faible valeur sont généralement coûteuses et longues. Par conséquent, il est toujours conseillé d'essayer de parvenir à un règlement à l'amiable avec le vendeur.

Pour les cas graves, dans lesquels il existe un réel problème affectant l'habitabilité ou la structure du bâtiment, il sera nécessaire de défendre la position de l'acheteur de la meilleure façon possible, en considérant toujours la possibilité de saisir les tribunaux sinon trouver un accord avec le vendeur.

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