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Per quanto riguarda il mercato residenziale immobiliare, ovvero l'acquisto e la vendita della prima / residenza permanente, si parlava di "domanda latente"Che esiste in Spagna nei confronti di quegli stranieri di altri paesi, che desiderano venire in Spagna per vivere su base permanente.

Un fatto che è stato costante negli ultimi due decenni è l'arrivo di stranieri che hanno scelto la Spagna come luogo di residenza permanente e che normalmente identifichiamo come "espatriati" o "espatriati". Til volume e il numero di espatriati che hanno scelto la Spagna come luogo di residenza negli ultimi due decenni è sempre stato costante e è persino aumentato nei periodi di crisi o post-crisi, come quelli vissuti in Spagna nel 2008 e 2011.

Con oltre 15 anni nel settore immobiliare, la nostra azienda ha verificato che, proprio nel nei periodi immediatamente successivi alla crisi, il numero di espatriati interessati ad acquistare proprietà in Spagna è aumentato.

E, a seguito della nostra esperienza, abbiamo osservato che le prime acquisizioni che sono state concluse in quei momenti sono state particolarmente complicate a causa del contesto di instabilità e incertezza, sia dal punto di vista del finanziamento, sia della possibile evoluzione di mercato immobiliare.

Vale a dire, l'acquirente che si avventura a investire in Spagna per l'acquisto di una residenza permanente, è immerso nell'incertezza causata dal pensiero se siamo già nella fase finale della crisi, o se c'è ancora una discesa. ( “Comprerò a buon prezzo?").

Tuttavia, in questi tipi di acquirenti, l'interesse per l'acquisto è chiaro. Sono anche chiari sul momento. Vogliono comprare adesso. Sanno che è tempo, ma non sono chiari se il prezzo e le condizioni della vendita saranno i più appropriati fino a quando il clima di insicurezza post-crisi scompare o si dissipa.

A questo punto lo strumento di noleggio con opzione di acquisto viene proposto come soluzione.

Affitto con opzione di acquisto (RTB) Di cosa si tratta?

Noleggia con un'opzione per acquistare, è un contratto in cui l'acquirente vuole acquisire una proprietà per vivere in modo permanente e vuole occuparla e utilizzarla immediatamente, ma desidera rinviare la decisione finale di acquisto a un momento successivo.

E, inoltre, bL'acquirente desidera che, durante il periodo di utilizzo dell'immobile, il venditore non possa offrire l'immobile sul mercato, riservandosi quindi esclusivamente all'acquirente, per tutta la durata del contratto, l'opzione di acquisto. Ecco la differenza più importante con questo contratto e un "normale contratto di affitto" in cui il proprietario può vendere la proprietà a qualcun altro, anche se esiste un contratto di affitto.

Pertanto, nel contratto RTB ci sono due concetti principali coinvolti:

- Si tratta di un contratto di acquisto, con "opzione di acquisto".

Cioè, l'acquirente vuole acquistare la casa, ma chiede di avere la casa a sua disposizione fino a quando non conferma la sua decisione. In altre parole, vuole che l'opzione di acquisto sia per la sua esclusività. Quindi, reciprocamente con il diritto all'esclusività dell'opzione di acquisto sulla proprietà, l'acquirente paga un importo al venditore per compensarlo per il tempo in cui la casa è riservata all'acquirente e fuori dal mercato di vendita.

Una volta soddisfatti i termini o le condizioni concordati nel contratto, arriva il momento in cui l'acquirente deve decidere di eseguire il diritto di acquistare la proprietà. In questo momento, ci sono due scenari:

- È un contratto d'affitto.

L'acquirente vuole occupare immediatamente la casa, ma, come spiegato sopra, preferisce lasciare la formalizzazione e la decisione di acquisto finale per dopo. Con il quale, si propone di assumere la figura di "locatario" o "inquilino", fino a quando non decide di esercitare, o di desistere, dall'opzione di acquisto durante il periodo stabilito nel contratto.

In questo modo, l'acquirente, ora locatario / locatario, accetta le condizioni di noleggio e il pagamento dell'affitto, con il venditore, ora locatore / locatore, durante la durata del contratto.

E allo stesso modo rispetto all'esercizio dell'opzione di acquisto, una volta raggiunto il termine massimo per esercitarlo, l'acquirente o il locatario / locatario hanno diverse opzioni:

Domande importanti:

1.- Cosa succede all'importo pagato nell'opzione di acquisto?

È considerato come parte del prezzo? In altre parole, l'opzione può essere scontata dal prezzo finale per pagare la proprietà?

La risposta è molto semplice. Sarà ciò che entrambe le parti saranno d'accordo. Cioè, l'importo pagato per l'opzione verrà detratto dal prezzo se entrambe le parti concordano. In questo caso, l'importo pagato per l'opzione di acquisto è scontato dal resto del prezzo per pagare la proprietà.

Questa è l'opzione più utilizzata sul mercato.

Tuttavia, il proprietario può anche richiedere che l'importo pagato per l'opzione di acquisto non sia scontato dal prezzo da pagare per la proprietà. Cioè, questo importo copre semplicemente il tempo in cui la proprietà è stata fuori dal mercato e che non rappresenta una parte del prezzo. Con la quale, in questo caso, il pagamento dell'opzione di acquisto non sarà scontato dal prezzo da pagare al proprietario per la vendita.

Ovviamente, questa è un'opzione molto più dannosa per l'acquirente e non è così ampiamente utilizzata nella pratica.

Qualunque delle opzioni dovrebbe essere espressamente inclusa nel contratto al fine di chiarire il destino del pagamento dell'opzione.

2.- Cosa succede agli importi pagati per l'affitto?

Sono detratti dal prezzo finale per pagare la vendita?

La risposta è la stessa di cui sopra. Questo è, saranno le parti che dovranno concordare, quando si accettano le condizioni del contratto, se l'affitto è attualizzato o meno dal prezzo finale, in caso di decisione di acquisto confermata.

3.- Commissioni / compensi degli agenti. Quando vengono pagati?

Anche in questo caso ci sarà l'accordo tra le parti e l'agenzia immobiliare.

Tuttavia, da un punto di vista giuridico, a meno che non vi sia un accordo contrario tra le parti, comprendiamo che le commissioni / commissioni degli agenti devono essere pagate al momento della firma del contratto di opzione di acquisto. La ragione di ciò è che, questo contratto, prevede il raggiungimento di un accordo di acquisto tra acquirente e venditore. E questo, sebbene la conclusione di detto contratto sia rimandata a una data successiva.

Come si dice, quando viene firmato il contratto RTB, l'accordo tra le parti è stato raggiunto, e questo è stato fatto attraverso l'intervento dell'agente. Per questo motivo le provvigioni/onorari dell'agente devono essere pagate al momento della formalizzazione dell'RTB.

Può essere considerato ingiusto condizionare il pagamento della commissione dell'agente, all'effettiva decisione di acquisto, che rimarrà nelle mani dell'acquirente e nelle mani / controllo dell'agente.

4.- Come viene formalizzato l'RTB?

Normalmente è un contratto privato, che non ha bisogno di essere autenticato.

Pertanto, la pratica più comune è quella di preparare un contratto privato tra le parti senza dover passare attraverso un notaio. Sebbene, come vedremo, è essenziale che il contratto sia redatto da un avvocato specializzato.

Per una maggiore sicurezza dell'inquilino, il contratto può essere fatto presso un notaio e registrato nel registro immobiliare. La registrazione del contratto di opzione di acquisto presso l'ufficio del catasto avrà le seguenti spese:

Si prega di notare che solo i contratti RTB con una durata massima di 4 anni possono essere registrati presso l'ufficio del registro fondiario.

Pertanto, la pratica più comune è quella di preparare un contratto privato tra le parti senza dover passare attraverso un notaio. Sebbene, come vedremo, è essenziale che il contratto sia redatto da un avvocato specializzato.

5.- Tasse coinvolte nel contratto Option-To-Buy:

a) Quando il proprietario è un'azienda: Immaginiamo che una società di costruzioni con una vasta gamma di case che non possono essere vendute decida di formalizzare contratti RTB. In questo caso il contratto sarà soggetto ad IVA se si tratta di un primo trasferimento della casa. Il IVA tasso sarà 10%, a meno che non si tratti di alloggi protetti (IVA ridotta del 4%). In altre parole, un individuo dovrà affrontare questa tassa che, in quanto consumatore finale, non potrà detrarre.

Se il contratto è registrato presso l'ufficio del catasto, allora, è necessario pagare il Imposta di bollo (0,5% -2% a seconda delle diverse regioni).

oltre a concordare l'affitto mensile, hanno potuto stabilire un'opzione di acquisto, denominata a "premium" o "opzione di acquisto" (un pagamento per l'opzione che il cliente dovrà acquistare la casa, entro un periodo di tempo). Tale importo sarà inoltre soggetto ad IVA (in quanto considerata una prestazione di servizi, secondo la Direzione Generale delle Imposte), all'aliquota generale del 21%.

Se il locatario decide di procedere a formalizzare successivamente l'acquisto, il trasferimento sarà tassato con IVA (all'aliquota del 10% o del 4%). Nel caso in cui il potenziale acquirente decida di non optare per l'acquisto, ci sarà la possibilità di risolvere il contratto e scegliere di formalizzare un altro contratto di locazione senza opzione, che non sarà soggetto ad IVA. Ricorda che un individuo non sarà in grado di recuperare o detrarre questa tassa.

b) Quando il proprietario è un individuo

In questo caso, il contratto RTB (questo è considerato un secondo trasferimento) è una transazione che sarà soggetta a Imposta sui trasferimenti (ITP), il locatario è il contribuente.

Per quanto riguarda l'opzione di acquisto (il premio), sarà anch'essa tassata dall'imposta sui trasferimenti (ITP), poiché anche le "promesse e opzioni" sono imponibili per questa imposta.

Le tassa base sarà costituito dal prezzo pagato per l'opzione di acquisto. Nel caso in cui l'opzione non sia stata concordata o sia inferiore a 5% del prezzo totale della proprietà . L'aliquota applicabile varierà a seconda della Comunità Autonoma, trattandosi di un tributo ceduto (generalmente tra il 6% e il 10%).


ESEMPIO

“A” è un particolare proprietario che stipula un contratto RTB con “B”, con un importo di premio di 7.500 euro. Il prezzo della proprietà sarà di 250.000 euro.

Il 5% del prezzo dell'immobile è 250.000 x 5% = 12.500 euro.

 Quindi, essendo il 5% in più rispetto al premio concordato, la base dell'imposta per questa opzione sarà di 12.500 euro. 

 Poiché il proprietario è un particolare, quindi, il premio verrà tassato con la tassa di trasferimento - ITP. Questa tassa nella regione di Valencia e Catalogna è del 10%. 

Così, 12.500 x 10% TPO = 1.250 euro di ITP.


E successivamente, al momento del trasferimento della casa, nel caso in cui sia esercitato dall'acquirente, la transazione sarà nuovamente tassata anche dalla (ITP) Transfer Tax. Come spiegato sopra in questa sezione, tieni presente che l'opzione di acquisto seguita da una vendita implica che siamo di fronte alla conclusione di due attività legali (correlate, ma indipendenti), in modo che si verifichino due diversi eventi imponibili, il che logicamente aumenterà il tassazione della transazione.

In quest'ultimo caso (il contratto di locazione con opzione di acquisto tra privati) occorre chiarire la tassazione dell'operazione rispetto all'IRPEF, dal punto di vista del locatore/venditore, perché la riscossione dell'"opzione comprare” sarà un “guadagno” per il venditore/proprietario.

Una volta raggiunto il termine massimo per esercitare l'opzione di acquisto, e nel caso in cui l'acquirente eserciti tale opzione, le spese e le imposte derivate dalla transazione saranno quelle normali di una vendita, vale a dire l'ITP (“Trasferimento di proprietà Imposta "), Spese notarili, registrazione, avvocati, ecc.

Si segnala, invece, che quando si esercita l'opzione di acquisto, quindi, l'acquisto è definitivamente perfezionato, le imposte derivanti dall'acquisto non vengono ridotte con le precedenti imposte pagate per l'acquisizione dell'opzione. Questa è una confusione diffusa e diffusa, molto frequente nella pratica. Il motivo è che il diritto di opzione e la vendita futura sono fiscalmente considerate operazioni imponibili autonome e distinte.

Diverso è il fatto che l'importo della “opzione di acquisto” può essere pattuito detratto dal prezzo da pagare nella futura vendita. In altre parole, le parti possono concordare che, nel caso in cui la vendita vada a buon fine, tutti gli importi pagati, compresa l'opzione per l'acquisto, siano scontati dal prezzo dell'immobile (allo stesso modo in cui si sconta un acconto).

6.- Quali sono i problemi più comuni che di solito si presentano nelle transazioni RTB?

Una volta firmato il contratto RTB, normalmente esistono due tipi di conflitti che si ripetono comunemente in questo tipo di transazioni:

- Controversie riguardanti lo stato fisico dell'immobile. In altre parole, come con il resto dei contratti di affitto, molte volte l'inquilino, quando prende possesso della casa, incontra diversi difetti o problemi di costruzione, che possono portare a un conflitto con il proprietario.

Pertanto, sarà necessario che entrambe le parti specificino nel contratto il più possibile le condizioni in cui si trova la proprietà, per evitare questo tipo di conflitti durante la durata del contratto.

- Problemi legali della proprietà. Sebbene, a differenza dei problemi fisici in cui la proprietà può essere trovata, che può essere facilmente evitata con un'adeguata ispezione della proprietà prima dell'occupazione della proprietà, lo stesso non si verifichi in pratica con eventuali problemi legali che potrebbero influenzare la proprietà .

Come riportato in questo articolo, la redazione di un contratto RTB può sembrare più o meno facile e semplice. Cioè, può essere fatto privatamente, senza passare per il notaio, quindi può dare l'impressione che sia un contratto facile: un contratto di affitto, semplicemente introducendo un'opzione di acquisto.

In questo modo, in molte occasioni, al fine di ridurre le spese, le parti vengono portate a transazioni in cui questo tipo di contratti viene redatto da professionisti non qualificati o persino da avvocati non specializzati. La ragione di ciò è perché, a quanto pare, si tratta di un "contratto facile" da redarre. Quindi, quindi, non dedicare il tempo necessario e considerazione che comporta questa transazione.

Come diciamo, questo non è un contratto di noleggio "speciale" ... questo è un contratto di acquisto / vendita a condizioni speciali.

Pertanto, in molti, molti casi, scopriamo che gli acquirenti hanno stipulato un rapporto contrattuale con il proprietario, hanno pagato una significativa somma di denaro come opzione di acquisto, hanno vissuto nella proprietà per un periodo come inquilini e, quando il tempo viene a esercitare l'opzione di acquisto, prima di firmare gli atti notarili o, sfortunatamente, anche più tardi, rilevano che ci sono problemi legali che riguardano la proprietà, come problemi nell'installazione di elettricità, acqua, problemi urbani, infrazioni urbane, penalità, problemi nel rinnovo del certificato di abitabilità o, peggio ancora, in assenza di certificato di abitabilità, inosservanza delle norme urbane, estensioni o modifiche degli edifici effettuate senza licenza o permesso di costruzione, ecc.

Scoprire questo tipo di problema legale dopo aver firmato un RTB è molto pericoloso.

Pertanto, come avvocati, raccomandiamo che lo studio legale della proprietà debba essere effettuato durante il processo di formalizzazione del contratto e non successivamente.

Le ricerche legali sulla proprietà devono essere effettuate durante la formalizzazione del contratto RTB e il contratto deve essere condizionato per ottenere le informazioni legali necessarie per confermare che la proprietà soddisfa le normative legali e di costruzione.

Pertanto, quando si è coinvolti in un contratto RTB come acquirente, richiedere il contratto:

- Da redigere da un avvocato specializzato in diritto della proprietà. Cioè, chi ha padroneggiato le leggi e i regolamenti relativi alla redazione dei contratti e gli obblighi contrattuali derivati ​​e i diritti delle parti.

Questo ti aiuterà a preparare un contratto con le massime garanzie.

- Da redigere da un avvocato specializzato anche in diritto edile e urbanistico.

Non tutti gli avvocati immobiliari sono specialisti in diritto edile. Essere un esperto di diritto edile è essenziale per poter indagare su tutti gli aspetti legali essenziali della proprietà, dei confini, delle licenze e dei permessi di costruzione, la storia della costruzione (cioè come è stata costruita, come è stata riformata o ampliata) , se è conforme a tutte le normative urbane locali, se ci sono oneri urbani da pagare nell'urbanizzazione, o se l'appezzamento deve essere ridotto per cederne parte per eventuali lavori nell'urbanizzazione, ecc.

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