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Questa è una piccola guida sul tipo di proprietà in VEGA BAJA. Un'area che comprende le proprietà inserite Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzar,  La Marina, Città Quesada, Guardamar, Orihuela Redován, Callosa, Crevillente, considerando i principali aspetti legali per il trasporto, realizzati dai nostri avvocati.

Se sei interessato ad acquistare o vendere una proprietà situata a Vega Baja, TLACORP ti aiuterà a prendere una decisione finale di acquisto o vendita.

L'area della Costa Blanca sud è coperta da i nostri uffici a Torrevieja-Ciudad Quesada, perfettamente collegato dall'autostrada. Visitare i nostri uffici a Torrevieja non ci vorrà troppo tempo da Rojales, Ciudad Quesada o Algorfa e, se concordato, uno dei nostri avvocati può visitare la stessa proprietà e incontrarti lì, evitando di trasferirti nel nostro ufficio.

Questa zona copre una vasta gamma di proprietà, che passa dal rustico, agli appartamenti, ai bungalow, alle urbanizzazioni, ecc. Vediamo in dettaglio i principali aspetti legali di ciascuna di queste proprietà:

Questa area copre una vasta gamma di proprietà, che vanno dal rustico, agli appartamenti, ai bungalow, alle urbanizzazioni, ai campi da golf, ecc. Cerchiamo di dettagliare i principali aspetti legali di ciascuna di queste proprietà:

Questa zona copre una vasta gamma di proprietà, che passa dal rustico, agli appartamenti, ai bungalow, alle urbanizzazioni, ecc. Vediamo in dettaglio i principali aspetti legali di ciascuna di queste proprietà:

- Antiche urbanizzazioni e tradizionali edifici di case vacanza: Questa è l'area che copre Ciudad Quesada (la parte vecchia), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa, ecc.

Il tipo di costruzioni e proprietà utilizzate per essere seconde residenze o case vacanza e proprietà di residenza.

A) Il tipo di residenza tradizionale le aree sono inizialmente di proprietà di spagnoli, provenienti principalmente da Elche, Alicante, Madrid e Spagna settentrionale, e stranieri provenienti dall'Europa settentrionale. Soprattutto in aree come Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar e Rojales. Questi tipi di proprietà erano bungalow e appartamenti, vicino alla spiaggia, e costruiti di solito prima del "boom spagnolo" (prima del 2000).

In un mezzo di trasporto, con la decisione di acquistare, e al di fuori delle normali ricerche legali da fare in questo tipo di proprietà, di seguito ci sono punti importanti da controllare:

- Studio legale e amministrativo della storia della costruzione. Per sapere come è stata costruita la proprietà e come è stata sviluppata. È fondamentale scoprire se la proprietà è stata ampliata, o se il terrazzo era coperto, o se il portico è ora una cucina, o se il sottostante è ora una stanza. Questo aiuterà a sapere se i precedenti proprietari hanno realizzato tutti quei lavori con le licenze appropriate, o, ad esempio, se c'è una multa o una penalità che termina su queste proprietà a causa del mancato rispetto del permesso appropriato.

Inoltre, sapere se c'è qualche modifica della struttura iniziale, aiuterà a identificare se gli atti sono adeguatamente aggiornati con la situazione attuale dell'edificio.

Inoltre, se la proprietà prevede una sanzione per la costruzione, il municipio può rifiutare di rinnovare il certificato di abitazione e i nuovi proprietari possono avere problemi futuri per rinnovare i contratti di utilità.

- Contratti idrici ed elettrici: Trattandosi di vecchie proprietà, le società fornitrici possono chiedere agli acquirenti di aggiornare l'impianto per modificare i contratti dopo il completamento. Ciò potrebbe comportare spese come le spese per l'elettricista o l'idraulico per ispezionare la proprietà e altre come il ricablaggio, che, se noto prima del completamento, potrebbe far parte dell'accordo commerciale sul prezzo con il venditore.

- Plusvalia: Se la proprietà è vecchia ed è di proprietà degli stessi proprietari da molto tempo, questa tassa sarà elevata. Questa tassa comunale deve essere pagata dai venditori, ma conoscerlo fin dall'inizio aiuterà a prendere le necessarie garanzie che saranno pagate dal venditore.

- Comunità dei proprietari: Sarà molto importante sapere, non solo se il venditore è aggiornato nei pagamenti della comunità, ma per pagamenti parziali grandi o importanti nella riforma o manutenzione delle aree della comunità (terrazze, facciate, parcheggi, ecc. ), che non sempre compaiono nelle certificazioni fatte dalla comunità dei proprietari.

B) Nuove aree da Algorfa, Ciudad Quesada Nuovo, La Marquesae altre nuove aree urbanizzate: questa zona sta prendendo in considerazione nuove urbanizzazioni create con il boom spagnolo, a volte in grandi urbanizzazioni, come quella di La Marquesa a Rojales.

Gli aspetti legali importanti da considerare al momento dell'acquisto di questo tipo di proprietà sono i seguenti:

– L'immobile deve essere perfettamente iscritto in catasto, come “casa ultimata”. Significa che la proprietà è stata registrata, e il costruttore ha fornito la licenza definitiva dei lavori, l'assicurazione decennale (assicurazione che copre per 10 anni i difetti strutturali dell'edificio) e il certificato di abitazione.

- Aree comuni: Le aree comuni come campi da golf, aree commerciali, piscina, giardini, ecc. Devono essere completate o in corso di elaborazione.

Inoltre, è molto importante "leggere" le regole della comunità per vedere, ad esempio, se il tuo vicino può gestire un'attività che può disturbarti o se i cani sono ammessi, ecc.

- Spese comunitarie: Questo tipo di proprietà può avere elevate spese di manutenzione. È molto importante conoscerli nelle fasi iniziali del trasporto.

- Limitazioni e diritti d'uso: Queste aree utilizzano una grande infrastruttura di raccolta elettrica, idrica, fognaria e di immondizia, che può influire sulla proprietà.

Altri punti essenziali da considerare quando si acquista nell'area:

Come spiegato sopra, nelle aree URBANE della Costa Blanca Sud, è molto importante verificare che l'urbanizzazione in cui si trova l'immobile abbia tutte le infrastrutture di urbanizzazione completate, come: strade, pavimentazione, asfalto, allacciamento alla rete fognaria, acqua, elettricità. L'infrastruttura di urbanizzazione di queste aree è stata sviluppata molto tempo fa e talvolta non soddisfa gli standard moderni. Quindi, è abbastanza comune trovare proprietà in cui i proprietari devono "cedere" una parte dei loro appezzamenti per avere strade più grandi, o "pagare" alcune infrastrutture urbanistiche come l'allacciamento alla rete fognaria, le aree pedonali, ecc. Siete gentilmente invitati a saperne di più su questo punto nella nostra sezione specializzata: Urbanizzazioni semi-consolidate.

Proprietà in zone rustiche e campagna: Considerazioni speciali devono essere fatte nelle aree di Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente, ecc.

L'area di Vega Baja è un'area a rischio di inondazioni. In effetti, negli ultimi anni, ci sono state alcune inondazioni dovute all'impatto delle forti piogge nel fiume Segura e Vinolopó. Quindi, è molto importante che la costruzione sia elevata dalla terra ad almeno 1,5 m di altezza. L'installazione di una recinzione in grado di evitare eventuali infiltrazioni d'acqua potrebbe anche ridurre l'impatto delle inondazioni nell'area.

Inoltre Catral, Dolores, Redovan e Crevillente area è un'area in cui c'erano centinaia di proprietà costruite senza licenza. Nei terreni rustici è molto comune trovare immobili privi di licenza, in quanto proprietari dell'area, costruivano le loro case in campagna come “seconda casa” o “casa di vacanza” per i fine settimana. Quindi, non stavano prestando attenzione a soddisfare le leggi spagnole. Alcune di queste case possono essere legalizzate se sono state costruite con un tempo determinato e seguendo un determinato procedimento. Possono anche ottenere un certificato di abitazione, se sono soddisfatte alcune condizioni essenziali.

Ma ci sono altre costruzioni costruite negli anni 2002-2006, principalmente nell'area di Catral, ma anche nell'area di Crevillente, Redovan, Orihuela e Callosa del Segura, che hanno alcuni problemi da legalizzare, a causa del fatto che sono stati multati, anche con ordini di demolizione, da parte del governo regionale.

Queste proprietà sono state create utilizzando ciò che noi chiamiamo: DIVISIONE ORIZZONTALE. Questo è un modo per creare "urbanizzazioni" in un'area in cui un'urbanizzazione non è possibile. In questo tipo di “piccole urbanizzazioni”, i proprietari hanno il 100% delle costruzioni, ma le aree destinate a giardino, piscina, ecc., sono “condivise” con il resto dei vicini, perché considerate “area comune”. Per maggiori informazioni su questo problema visita la nostra sezione specializzata Divisione orizzontale in aree rustiche

Ci sono stati diversi processi da parte dei municipi locali per legalizzare questo tipo di proprietà in questa situazione (tra 1.500 - 2.000 proprietà nella zona), ma al momento non esiste un piano formale pronto per legalizzarli (Informazioni da marzo 2020 ).

Al momento, anche se ci sono ordini amministrativi di demolizioni emesse su queste proprietà, il municipio rispetta le costruzioni esistenti, ma l'edificazione non può essere estesa. Pertanto, non è possibile costruire nuove costruzioni sulla proprietà. È consentito all'interno di riforme su questo tipo di proprietà, ma non estensioni, costruzioni di altri edifici come garage, piscine, ecc.

Ma, poiché queste proprietà sono fuori normativa, il municipio non approverà una licenza per la riforma di parti strutturali essenziali dall'edificio come fondamenta, tetto, ecc. Il municipio ammetterà di "riformare" la casa esistente e "riparare" la struttura esistente, ma non “rimuovere” dalle vecchie parti per installarne di nuove. Ad esempio, nel caso in cui si verifichi una calamità naturale, o un'inondazione che possa interessare la casa sulla sua struttura, il Comune potrebbe non concedere il diritto di “ricostruire” la proprietà. Quindi, in conclusione, il municipio consente riforme interne per mantenere la costruzione, ma non riforme strutturali da cassoni, fondazioni, cambio di tetto, ecc. Per questo motivo, ti consigliamo di istruire la tua compagnia di assicurazioni che i disastri naturali e altri che colpiscono il le costruzioni esistenti devono essere coperte dall'assicurazione obbligatoria da contrattare alla casa al termine.

Inoltre, ricordiamo che la zona è a rischio “medio-alto” di allagamento, quindi l'importanza di avere un'assicurazione per coprire questo rischio è fondamentale.

Conseguenze delle case considerate "fuori norma":

È POSSIBILE LEGALIZZARE QUESTE PROPRIETÀ?

Detto questo, esiste una LEGGE EDILIZIA REGIONALE approvata nel 2019, che “apre” la possibilità ai Comuni della zona di regolarizzare questi immobili. Questa legge è emanata dal governo regionale di Valencia e dà la possibilità ai comuni locali della zona di sviluppare "Piani di urbanizzazione" nell'area al fine di "convertire" queste urbanizzazioni non riconosciute in urbanizzazioni perfette e completate.

Secondo la recente normativa, questo tipo di "gruppo di case" deve essere migliorato nelle infrastrutture urbanizzate al fine di offrire ai proprietari un uso migliore e più confortevole delle loro proprietà. Quindi, ci sono alte possibilità che nel prossimo futuro il municipio può richiedere ai proprietari di realizzare / pagare alcuni lavori per migliorare la pavimentazione dell'infrastruttura, l'illuminazione pubblica, l'infrastruttura per l'acqua potabile, il collegamento alle acque reflue pubbliche e così via.

Solo per sottolineare che il costo più costoso dell'urbanizzazione è il collegamento alla rete fognaria dalla città. Essendo queste proprietà abbastanza lontane dal Comune, in altre zone dove è stato approvato questo tipo di urbanizzazione, per il momento si accetta che, invece di allacciarsi con la rete fognaria principale, consentire ai proprietari installare fossa settica per far fronte allo spreco di acqua.

Di solito, i serbatoi di septica nell'area non sono installati ufficialmente con certificazione CE (Comunità Europea). Quindi, pensiamo che in futuro il Municipio potrebbe chiedere di installare una moderna fossa settica adattata alle nuove normative.

Si noti che il sistema spagnolo richiede ai fornitori di fornire il certificato di abitazione solo alle vendite di nuove proprietà. Pertanto, nel caso di un costruttore che vende una nuova proprietà a un particolare, il notaio richiederà al costruttore di fornire il certificato di abitazione per completare l'acquisto. Tuttavia, questo obbligo non è richiesto al venditore in caso di rivendita, come in questo caso.

Dato che queste proprietà sono ora "fuori norma", quindi, non esiste una certificazione di abitazione rilasciata su queste proprietà. Per ottenere questo documento, sarà necessario completare i lavori di urbanizzazione per l'intera urbanizzazione e legalizzare le case esistenti.

Ma se le case nella zona vengono migliorate con le opere di urbanizzazione richieste dalle future normative, avranno i seguenti vantaggi:

Bisognerà vedere che tipo di opere il Comune progetterà di chiedere ai proprietari e chi le pagherà. In questo momento, questo non è ancora confermato.

Per ulteriori informazioni sul trasporto, visitare il nostro Sezione Diritto della proprietà.

TLACORP è a vostra completa disposizione, nel nostro ufficio di CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, con tariffe speciali, per immobili collocati in quest'area.

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