ALLESTIMENTO B&B IN ANDALUCIA-AFFITTO TURISTICO-CASA RURALE E RUSTICO

COME ALLESTIRE UN BED AND BREAKFAST IN ANDALUSIA

C'è una grande confusione su cosa sia un Bed and Breakfast (B&B), il suo concetto, la sua regolamentazione, la sua tassazione e il suo trattamento.

1.- CONCETTO – COS'È UN BED AND BREAKFAST (B&B)

È un concetto che ha origine al di fuori della Spagna. Storicamente era un “alloggio”, più semplice, economico e familiare di un “Albergo”, dove l'ospite letteralmente dormiva, faceva colazione, e talvolta mangiava, con i proprietari, usufruendo anche dei servizi igienici e dei servizi comuni, e per un prezzo molto tempo limitato.

I servizi e i comfort offerti dal I B&B erano molto più modesti di quelli offerti da un hotel , e anche il suo prezzo. Per questo motivo è diventato molto popolare.

Tuttavia, in Spagna , questa tipologia di B&B storicamente non è stato concettualizzato allo stesso modo . Possiamo forse paragonarlo alle storiche “fondas”, o ostelli, o “paradas”.

La verità è che oggi il concetto di " breve sosta con pernottamento e prima colazione ” è diventato standardizzato, soprattutto a causa dell'arrivo di turisti e visitatori stranieri che hanno richiesto un servizio simile. E, cosa più importante, troviamo un gran numero di piccoli investitori che vogliono stabilirsi in Spagna e creare un'attività simile al B&B.

L'idea che vediamo più ampiamente nel mercato è da quelli stranieri che vogliono stabilirsi in Spagna e trovare una casa ampia e spaziosa che permetta loro di viverci, mentre possono condividerla con futuri ospiti , generando così una fonte di reddito. per aiutarli finanziariamente nella loro nuova vita in Spagna.

Tuttavia, ciò che sembra molto facile e veloce da realizzare in altri paesi, in Spagna è molto più complicato. La ragione di ciò è che il servizio di alloggio in Spagna è sempre più regolamentato e controllato, ed è soggetto a un'attività regolamentata nel processo di garantire che l'ospite / turista riceva un trattamento e un servizio di qualità durante la visita in Spagna .

2.- PERCHE' UN BED AND BREAKFAST?

Un Bed and Breakfast implica due servizi:

• Mangiare
• Pernottamento

Per quanto riguarda " addormentato “, nella legislazione spagnola esiste un'ampia gamma di tipi di servizi di alloggio per turisti e ospiti che potrebbero essere utilizzati come mezzo per offrire servizi di “alloggio e pernottamento”:

• Affitto stagionale : È un appartamento/casa che viene affittato come alloggio temporaneo, in cui può anche essere affittato per camere.

Questo tipo di noleggio non è soggetto ad alcuna licenza , registrazione, ecc. requisiti. È semplicemente necessario formalizzare un contratto di affitto stagionale in cui l'inquilino gode dell'immobile per un certo tempo in cambio di un prezzo.

In questo tipo di noleggio, normalmente non sono inclusi altri servizi come cibo, colazione, pulizia della camera, lavanderia, ecc.

Per quanto riguarda il suo durata , questo tipo di noleggio, come indica il nome, è solitamente “stagionale”. In altre parole, non sarebbe un B&B in stile tradizionale in cui di solito ci sono soggiorni brevi di una, due o anche fino a 10 – 15 notti. Ma si tratta soggiorni di durata medio-lunga fino ad un massimo di UN ANNO .

Infatti, in alcune regioni della Spagna, come ad esempio Andalusia, gli affitti stagionali inferiori a 30-60 giorni sono considerati “Case turistiche” o “Affitti turistici” e sono soggetti a stretto controllo, sorveglianza e limitazioni delle Case Turistiche o “Affitti Turistici”.

• Case Turistiche/Accoglienze Turistiche/Appartamenti Turistici/Affitti Turistici.

Come abbiamo spiegato nel caso precedente, gli affitti stagionali, quando sono per soggiorni brevi (solitamente per periodi inferiori al mese), e pubblicizzati su piattaforme digitali come Airbnb, Home Away, ecc., sono solitamente considerati dalle diverse normative . COME " alloggio turistico “, e quindi soggetta a meccanismi molto rigidi di controllo, sorveglianza, condizioni, limitazioni, ecc.

Ed è qui che entra in gioco la confusione. La regolamentazione degli affitti turistici e degli alloggi dipende dalla legislazione regionale, e talvolta anche locale. Per questo motivo, a seconda della regione, troviamo nomi e concetti molto simili, ma con normative e risvolti giuridici differenti, che si mescolano tra loro e danno origine ad un groviglio di termini quali:

• “Appartamento turistico”
• “Casa vacanza”
• “Alloggio turistico”
• “Alloggio turistico”
• Alloggio con “licenza turistica”
• Alloggio a fini turistici (VFT)
• Alloggio rurale case turistiche
• Case rurali, Fattorie, Cortijos, ecc.

… E un lungo ecc. di diversi concetti di ricettività turistica che offrissero servizi di “dormire” ai turisti, con regolamenti e specifiche diverse.

Questo tipo di alloggio è a metà strada tra “Hotel”, “Ostello” o “Pensione “, e affitto stagionale.

Ma, finora abbiamo parlato di “dormire”, ma, come proprietari della casa in affitto, possiamo ” offrire cibo” ai nostri ospiti?

A questa domanda è difficile rispondere.

Da un punto di vista legale, e da intendersi in modo semplice, offrire “ cibo ” ai nostri ospiti di cui abbiamo bisogno lo stesso tipo di licenza di un ristorante, hotel o caffetteria . E questo complica molto l'attività.

Come mai?

Bene, perché il servizio di ristorazione richiede permessi e licenze commerciali, sanitarie, ambientali e persino per la manipolazione degli alimenti , che non sempre sono facili da ottenere, o perché la casa non rispetta i parametri di legge per questo, o, semplicemente, perché in quella casa, o in quell'urbanizzazione, o in quella zona non è consentito l'uso del restauro.

Quello che dicono tutti i regolamenti in Spagna è che, sebbene per offrire servizi di "alloggio", possiamo "evitare" di dover ottenere una "licenza di attività" o "ristorazione" nel momento in cui offriamo "cibo" a i nostri ospiti, i proprietari delle strutture, sono obbligati ad ottenere tale licenza di attività/attività di ristorazione, che spesso comporta complicate tipologie di alloggi altamente regolamentati e controllati.

In altri articoli su questo sito abbiamo già parlato di case e alloggi turistici in Andalusia, ma oggi parleremo di alloggi con “cibo” nella regione andalusa, sia nelle aree urbane che rurali.

4.- DIFFERENZE TRA CASA RURALE, CASA TURISTICA RURALE E CASA PER SCOPO TURISTICO IN ANDALUSIA

I.- CASE PER SCOPO TURISTICO – APPARTAMENTI TURISTICI

 Questi sono generalmente noti come quegli appartamenti o case, in aree urbane, dedicati all'affitto a fini turistici. Abbiamo discusso ampiamente di questo tipo di alloggio nel nostro articolo:

 Abitazioni a Scopo Turistico (Licenza appartamento turistico) nell'Andalusia

 Sono regolamentati in Decreto 28/2016, del 2 febbraio, sugli alloggi per fini turistici e la modifica del decreto 194/2010, del 20 aprile, sugli esercizi di appartamenti turistici.

 Nonostante ciò che indica questo regolamento, questo tipo di noleggio può essere sviluppato nelle zone rurali, purché si svolgono in ambienti “urbani”. Con cui, lo capiamo tale tipologia di locazione non può essere autorizzata in abitazioni o nuclei sparsi in aree rurali, al di fuori delle aree urbanizzate o “nuclei rurali” (“nucleo rurale").

 Cosa sono i "nuclei rurali" per la legislazione andalusa?

 A tali fini, stabilisce l'art. 19 di Decreto 550/2022, del 29 novembre, che approva il regolamento generale della legge 7/2021, del 1 dicembre, che promuove la sostenibilità del territorio dell'Andalusia il seguente:

 Tradizionale " nuclei rurali” legalmente costituiti in aree rurali che soddisfano i seguenti requisiti anche fanno parte del territorio urbano:

•  Che hanno un accesso stradale che consenta, almeno, il normale transito di persone e autoveicoli in condizioni meteorologiche non avverse, oltre ai seguenti servizi:

1. 1. Fornitura di acqua potabile attraverso la rete pubblica, pozzi individuali o cisterne comunitarie che abbiano la garanzia sanitaria della loro idoneità al consumo umano.
   2. Depurazione delle acque reflue attraverso la rete sanitaria pubblica o un sistema approvato autorizzato dall'Amministrazione competente per gli scarichi.
   3. Energia elettrica attraverso reti di distribuzione dell'approvvigionamento o attraverso impianti di autoapprovvigionamento energetico.

• Che servano da supporto, ai sensi dell'articolo 23, per un insediamento urbano , singolarizzate, identificabili e, se del caso, amministrativamente differenziate.
• Quei tradizionali nuclei rurali che non si trovano su terreni di demanio pubblico e che sono stati originariamente stabiliti in conformità con la legislazione in vigore al momento o prima della legge 19/1975, del 2 maggio, di riforma della legge sul regime fondiario e urbanistico.
• La classificazione dei nuclei rurali tradizionali come suolo urbano richiede la loro preventiva delimitazione da parte degli strumenti di pianificazione urbanistica generale . La sua delimitazione sarà effettuata tracciando una linea perimetrale sulla base della particella esistente, tenendo conto della prossimità degli edifici, della relazione e coerenza tra luoghi della stessa area a toponimo differenziato, siano essi nuclei o altro le entità della popolazione, la morfologia e le tipologie degli edifici e degli appezzamenti tradizionali.

E cosa sono i “nuclei disseminati nei rustici”?

A questo proposito, il decreto 550/2022, del 29 novembre, che approva il regolamento generale della legge 7/2021, del 1° dicembre, che promuove la sostenibilità del territorio dell'Andalusia, considera, nel suo art. 23 come “ habitat disseminato rurale  " il seguente:

3. Ai sensi dell'articolo 14.2 della Legge, le aree di habitat rurale sparso costituiscono un'area territoriale su cui a insieme di edifici senza struttura urbana e legati nella loro origine all'attività agricola e all'ambiente rurale, le cui caratteristiche dovrebbero essere preservate. . L'habitat rurale disseminato costituisce a insediamento di natura non urbana su terreni rustici e per preservare tali caratteristiche, gli strumenti urbanistici non possono delimitare aree, né proporre una pianificazione delle stesse, il che implica una densità superiore a tre abitazioni per ettaro .

 Questo tipo di alloggi, nelle zone rurali, possono ottenere solo una licenza per l'affitto turistico, ma non potranno ottenere la qualifica di "Alloggio rurale", quindi, non possono beneficiare del suo regolamento, né del privilegio che ne deriva avere questo distintivo.

 Questa tipologia abitativa può essere dedicata ad uso residenziale, oppure ad uso turistico, e può essere realizzata su terreni residenziali che consentono la locazione turistica.

 II.- CASE E APPARTAMENTI TURISTICI

 Sono regolati da Legge 13/2011, del 23 dicembre, sul turismo in Andalusia

 Si tratta di appartamenti, condomini e complessi turistici, il cui servizio, offerta e infrastruttura è esattamente uguale o simile a quello degli hotel.

 La fruizione turistica è “esclusiva”, quindi, come dice la legge” le strutture ricettive turistiche, così come le unità abitative che ne fanno parte, saranno interessate dalla fornitura del servizio di ricettività turistica oggetto di iscrizione nel Registro del Turismo dell'Andalusia, essendo vietato durante la sua validità destinarle a un uso diverso, sotto qualsiasi titolo.

 Perciò, questo tipo di attività può essere svolta solo su terreni specificatamente autorizzati ad uso alberghiero o turistico-ricettivo.

 A tali fini, il Decreto 550/2022 stabilisce il seguente concetto di uso turistico :

 b) Turismo , che include gli usi dettagliati di strutture ricettive turistiche e attività con impatto in ambito turistico (attività sportive svolte in stazioni sciistiche, campi da golf, marine, campi da polo o altro, attività finalizzate al tempo libero, all'intrattenimento e alla ricreazione come parchi tematici, acquatici, zoo o botanici, resort e terme e simili)

 Tali strutture, oltre ad essere condizionate al loro sviluppo dalle norme urbanistiche per l'uso del territorio in cui sono ubicate, saranno soggette agli stessi criteri di qualità e garanzia del servizio del servizio alberghiero. In tal senso, rientra nell'art. 35 della Legge 2011:

 "... devono soddisfare i requisiti minimi di infrastruttura, quelli stabiliti in materia di sicurezza, quelli relativi all'ambiente, quelli relativi alla salute e sicurezza sul lavoro nel rispetto della normativa in materia di prevenzione dei rischi sul lavoro, nonché, ove opportuno, , quelli richiesti da altre normative applicabili. Nell'ambito dei propri iter autorizzativi e di controllo, i Comuni richiederanno la prova del rispetto di detta normativa in sede di espletamento delle relative licenze, ove previste”.

 Inoltre, devono essere registrati il registro del turismo andaluso . Per la sua registrazione sarà richiesto (artt. 37 e ss.).

 Saranno governati dal principio di " unità di sfruttamento ", questo è, suppone l'affezione alla prestazione del servizio turistico ricettivo di tutte le unità abitative facenti parte dell'edificio, ovvero di una parte autonoma ed omogenea di essa, occupata da ciascun stabilimento, essendo la gestione dell'insieme esercitata da un'unica società proprietaria.

Come diciamo è espressamente vietato utilizzare le unità abitative per un uso diverso dalla ricettività turistica, sia residenziale che non.

Possono essere costituite in regime di Proprietà Orizzontale, a condizione che ognuna delle abitazioni individualizzate resti condizionata all'unità di sfruttamento e alla condizione della sua destinazione turistica.

III.- ALLOGGIO RURALE

Sono regolamentati sia dall'art Legge del 2011 e da DECRETO 20/2002, del 29 gennaio, sul turismo negli ambienti rurali e sul turismo attivo.

 1. - TIPOLOGIE DI ALLOGGIO RURALE

A tal fine, il Decreto del 2002 considera l'alloggio rurale come segue:

Le strutture ricettive nelle zone rurali possono specializzarsi in una o più delle seguenti specialità:

1. Agriturismo. Sistemazione in azienda agricola attiva, nella quale, come attività complementare, il turista può partecipare alle tradizionali attività tipiche dell'azienda agricola.
2. Albergue (Ostello) . È una struttura per brevi soggiorni e si rivolge essenzialmente a un utente specializzato, interessato a conoscere il territorio, la natura o gli stili di vita locali.

I suoi scopi principali sono l'accoglienza dei visitatori e la promozione della fruizione pubblica e dei valori naturali dell'ambiente. Inoltre, può sostenere l'educazione ambientale o attività simili.

Avranno quanto segue:

• Dotazione cucina per gli utenti, ferma restando la possibilità di offrire anche pasti e altri servizi.
• Saranno ammesse camere triple o pluriuso con letti a castello a due letti, fino ad un massimo di otto posti letto per camera e in ragione di un letto a castello a due letti ogni 4 mq di superficie della camera.
• I servizi igienici possono essere collettivi, ma separati per sesso, con un rapporto di un sanitario (wc, doccia e lavabo) ogni 7 posti letto.
• Avranno anche stanze ad uso sociale comune, con una misura minima di 1.5 m per ogni spazio regolamentare.

3. Aule della Naturaleza (Aule della Natura) . Alloggi con attrezzature destinati a finalità essenzialmente educative e di fruizione della Natura, rivolti a visitatori isolati ea gruppi organizzati, nella maggior parte dei casi scolaresche, dove si svolgono programmi di attività durante brevi soggiorni.

I servizi forniti da questa struttura sono legati all'interpretazione dei processi naturali, all'educazione ambientale e alle attività legate allo Spazio Naturale stesso.

Inoltre, questi centri devono essere dotati delle strutture necessarie per fornire servizi di alloggio e manutenzione agli utenti.

4. Casa Forestale (Casa forestale) . Stabilimento isolato in un'area forestale e funzionalmente collegato allo sfruttamento del bosco, dei bacini o delle risorse ittiche nelle zone interne.
5. Casa Molino (Mulino). Stabilimento isolato e situato in un edificio che conserva gli impianti, i macchinari ei meccanismi tradizionali tipici del lavoro di rettifica.
6. Case-grotte. Modello di abitazione troglodita scavata in materiali soffici e impermeabili provenienti da zone rocciose. È ammesso fino al 50% della superficie utile in edilizia tradizionale, garantendo un'adeguata ventilazione diretta nei locali privi di finestre esterne.
7. Chozas e Casas de Huerta (Capanne e case frutteto) . Case isolate, fatte di materiali semplici, con tetti caratteristici fatti di travi, canne, canne, canne, fibre vegetali intrecciate o tegole arabe.
8. Cortijo – Fattoria . Costruzione che serve o è servita da centro direzionale per un podere medio o grande, generalmente corrispondente alla tipologia della casa-patio, con uno spazio centrale attorno al quale si distribuiscono le diverse unità, presentando una tipologia costruttiva e ornamentale tradizionale. .

È generalmente più piccolo delle haciendas e con una maggiore semplificazione nelle sue dipendenze.

9. Fattoria-scuola. Struttura ricettiva con servizi complementari finalizzata ad avvicinare le persone alla vita rurale attraverso la pratica di attività tipiche dell'azienda agricola, quali orticoltura, laboratori agroalimentari e artigianali, allevamento e cura degli animali domestici, e generalmente destinata a gruppi di bambini e ragazzi.

Per quanto riguarda l'alloggio, di default si presume la figura di ostello.

1. Hacienda . Posto isolato in ambito di fabbricati ad uso abitativo e agroindustriale di una certa complessità architettonica e di ampie dimensioni, ubicati in grandi poderi e prevalentemente uliveti. Il complesso si articola attorno ad un'ampia corte centrale, con strutture per la trasformazione agroindustriale quali frantoi, cantine o stalle, oltre ad alloggi per i proprietari e per i dipendenti.
2. Rifugio (Rifugio). Struttura coperta che nasce per offrire riparo e consentire il riposo o il pernottamento di uno o più giorni, generalmente su percorsi di difficile praticabilità, e per coprire le continue esigenze dei visitatori in montagna, alta montagna e altre zone isolate o con difficoltà accessibilità. . Verrà applicata la deroga alla fornitura di energia elettrica e all'accesso stradale.
3. Alloggi speciali (Sistemazioni speciali). Appartengono a questa specialità tutte quelle strutture ricettive le cui caratteristiche non consentono di rientrare in nessuna delle specialità elencate nel presente allegato. Tali strutture ricettive richiederanno una speciale autorizzazione da parte della Direzione Generale della Pianificazione Turistica e la relativa pubblicità dovrà esplicitare in modo chiaro e completo le loro caratteristiche peculiari.

2.- CASAS RURALES (CR) – CASE RURALI

Cos'è una casa rurale? Come previsto dall'art. 47 della legge 2011.

“1. Le case rurali sono quegli edifici ubicati in zone rurali che presentano particolari caratteristiche di costruzione, ubicazione e tipicità; Forniscono alloggio e altri servizi complementari e sono registrati come tali nel registro del turismo andaluso secondo i termini stabiliti dalla presente legge.

E, secondo il Decreto del 2002, all'art. 15, definisce “Abitazioni rurali” come:

1. Per Case rurali si intendono gli edifici di cui all'articolo 41.1 della Legge 12/1999, del 15 dicembre, sul Turismo, che soddisfano i seguenti requisiti:
2. a) Nel caso di abitazioni indipendenti, compresi gli edifici dipendenti quali locali attrezzi, stalle, capannoni o altri di natura simile.
3. b) In nessun caso devono essere presenti più di tre abitazioni nello stesso edificio.
4. c) Non superare la sua capacità ricettiva di venti posti.

COSA SI INTENDE PER “AMBIENTE RURALE”

 Ai sensi dell'articolo 3 del decreto del 2002, si intende come " Ambiente rurale "

• Ai fini del presente decreto si intendono per territorio rurale quelli in cui si svolgono prevalentemente attività agricole, forestali, di pesca fluviale e di allevamento.
• Non avranno la considerazione dell'ambiente rurale :

a) Le zone di protezione delle autostrade e delle loro aree e zone di servizio secondo le disposizioni della legge 8/2001, del 12 luglio, sulle autostrade andaluse.

b) Centri abitati situati sulla costa andalusa.

c) Centri abitati che, secondo il censimento aggiornato, superano i ventimila abitanti.

d) Le aree vicine a fabbriche, industrie, discariche, strutture o attività comprese negli allegati I e II della legge 7/1994, del 18 maggio, sulla protezione dell'ambiente, che provocano effetti inquinanti, rumore o disagi che interessano i turisti. . Con Ordinanza del Ministero del Turismo e dello Sport verranno specificate le distanze di tali aree.

LIMITI URBANI:

Nel caso in cui la casa rurale sia stabilita il terreno classificato come non edificabile , l'iscrizione nel registro del turismo andaluso è intesa senza pregiudizio della sua precedente elaborazione come " azione di pubblico interesse ” in conformità con le normative applicabili.

REQUISITI:

Le case rurali devono essere dotate dei seguenti impianti e attrezzature, secondo la loro categoria, che devono essere mantenute sempre in buono stato di conservazione e funzionamento:

1.- Categoria base:

A) Strutture ricettive non condivise, in cui sarà presente un responsabile che si occuperà del rifornimento di acqua e carburante, se previsto, e del buono stato degli impianti, attraverso visite periodiche, e di cui saranno resi noti nome, indirizzo e recapito telefonico. degli utenti.

a) Saloni e sale da pranzo: Sala da pranzo adeguata alla capienza massima dello stabilimento, debitamente attrezzata per il suo utilizzo. La sua dimensione sarà rapportata alla capienza regolamentare, con una superficie minima di 12 mq divisibile in due ambienti.

Se il periodo di funzionamento comprende i mesi da ottobre ad aprile, entrambi inclusi, saranno dotati di riscaldamento in grado di raggiungere e mantenere una temperatura ambiente di 19ºC durante l'uso.

I mobili e le decorazioni devono raggiungere un livello ottimale di adeguatezza rispetto all'estetica rurale andalusa.

b) Cucina:

Avrà una superficie sufficiente a seconda della capacità ricettiva e dovrà essere dotata di cucina a più fuochi, forno o microonde, frigorifero, stoviglie, posate, bicchieri, utensili per cucinare e pulire.

Lavello e scolapiatti con acqua corrente calda e fredda.

Avrà ventilazione diretta o forzata per il rinnovo dell'aria e l'estrazione dei fumi.

c) Camere da letto:

1. La superficie minima delle camere sarà di 7 mq per le singole e di 10 mq per le doppie. Per ogni spazio aggiuntivo è necessario disporre di ulteriori 4 m. Sono escluse dal computo l'area adibita al terrazzo e quella occupata dal bagno, mentre può essere inclusa quella occupata dai ripostigli incassati.
2. I mobili delle camere devono avere, in ogni caso, comodini e un letto per piazza di almeno 90 x 180 cm se singolo, o 135 x 180 cm se matrimoniale. Il materasso sarà molto rigido, non consentendo l'uso di materassi in lana o schiuma.
3. Un armadio ogni quattro posti letto, con un adeguato numero di appendiabiti, che può essere collocato in una qualsiasi delle camere.
4. Punto luce accanto al letto.
5. L'altezza libera minima dei solai sarà di 2.00 m. Nei locali mansardati almeno il 70% della superficie del locale avrà questa altezza minima.
6. L'illuminazione e la ventilazione saranno dirette verso l'esterno o verso patii adeguatamente areati. Il foro di ventilazione avrà una dimensione adeguata al volume della camera da letto, non consentendo l'utilizzo di sistemi di ventilazione assistita. Le finestre saranno dotate di tapparelle, persiane o tende.
7. Se il periodo di funzionamento comprende i mesi da ottobre ad aprile, entrambi inclusi, devono avere un riscaldamento in grado di raggiungere e mantenere una temperatura ambiente di 19ºC durante l'uso.
8. L'accesso ad essi avverrà sempre da elementi comuni. In nessun caso è possibile accedervi attraverso un'altra stanza.
9. Avrai biancheria da letto adeguata al numero degli occupanti, al ritmo di una partita a settimana.

d) Servizi igienici:

• Avranno un bagno completo ogni 6 posti letto o frazione, dotato di acqua calda e fredda, e dotato di lavabo, vasca o doccia, wc. Deve trovarsi nello stesso corpo edilizio delle camere.
• Sarà dotato di specchio, portasciugamani, appendiabiti e ripiano per la toilette.
• Il flusso di acqua calda disponibile deve garantire la pulizia, compresa la doccia, a tutti gli utenti per un'ora.
• Avranno ventilazione diretta o forzata.
• Avrà biancheria da bagno adeguata al numero degli occupanti, in ragione di due partite a settimana.

B) Strutture ricettive condivise. Sono previsti i seguenti ulteriori requisiti:

• L'arredo delle camere deve avere una sedia ogni due posti, un tavolino, ed un proprio armadio.
• L'esistenza di una cucina di cui al precedente punto b) a disposizione dei clienti è facoltativa.
• Il bagno deve essere ad uso esclusivo dei clienti. Deve avere mezza vasca e bidet.

2.- Categoria superiore:

A) Strutture ricettive non condivise.

Oltre ai requisiti sopra stabiliti, devono soddisfare quanto segue:

a) Salotti e sale da pranzo:

• Taglia minima 15 m + 2 m per ogni persona dalla terza.
• Riscaldamento in grado di mantenere una temperatura minima di 21º C.

b) Cucina:

• Deve essere indipendente da un'altra stanza, anche se è ammessa una cucina-pranzo se c'è un soggiorno indipendente e separato.
• Cucina con quattro fuochi, forno o forno-microonde, lavatrice.

c) Camere da letto: 1. La superficie minima delle camere sarà di 10 m per le camere singole, 14 m per le camere doppie e 18 m per le camere triple.

• La dimensione minima dei letti sarà di 190 x 90 cm per i singoli e di 190 x 140 cm per i matrimoniali. Né i divani letto né i letti a castello sono considerati letti.
• L'arredamento deve avere un armadio per camera, uno specchio a mezzo busto, una sedia o poltrona per persona, uno scrittoio ed elementi decorativi.
• Riscaldamento in grado di mantenere una temperatura minima di 19º C, con sistema di regolazione della temperatura.

d) Servizi igienici:

• La superficie minima di balneazione sarà di 3.5 m
• Deve avere un bagno completo (vasca, bidet, wc e lavabo) ogni quattro posti letto.
• La quantità di acqua calda accumulata è stabilita in 20 litri a 90º C moltiplicati per il numero degli occupanti, oppure in flusso continuo (caldaie a butano e simili).
• Riscaldamento.

e) Altre condizioni:

• Riscaldamento ambiente per l'intero edificio con installazione fissa, in grado di mantenere contemporaneamente una temperatura minima di 19ºC in tutto l'edificio e di 21ºC nella zona giorno, con un sistema di termoregolazione.
• Installazione elettrica a 220 V secondo REBT, completamente incassata e messa a terra.
• Particolare attenzione alle tematiche ambientali, come i rifiuti, l'isolamento termico e il risparmio energetico e idrico, con misure concrete per ridurne gli impatti.
• Predominanza di materiali ed elementi naturali
• tradizionale nella costruzione, decorazione, mobili e attrezzature.

B) Strutture ricettive condivise. Sono previsti i seguenti ulteriori requisiti:

• Zona giorno, ad uso esclusivo dei clienti.
• Se c'è una cucina a disposizione dei clienti, questa deve essere diversa da quella del proprietario.
• Gli ingredienti per preparare la colazione saranno messi a disposizione dei clienti.
• Tutte le camere devono avere un bagno completo (vasca, bidet, wc e lavabo), integrato nella stanza. Una doccia, wc e lavandino sono sufficienti se c'è anche un bagno comune con vasca.

3.- VIVIENDAS TURÍSTICAS DE ALOJAMIENTO RURAL – ALLOGGIO RURALE CASE TURISTICHE – VTAR

Ai sensi dell'art. 48 della legge:

1. Le case turistico ricettive rurali sono quelle ubicate nelle zone rurali dove viene prestato il servizio ricettivo, e che vengono offerte al pubblico, per uso temporaneo o saltuario, a scopo turistico, una o più volte nell'arco dell'anno. ano.
2. Le case turistiche di accoglienza rurale devono essere arredate e dotate delle attrezzature necessarie per un uso immediato.

 E secondo il Decreto 2002, Articolo 19. Case di accoglienza rurale.

1. Alloggio rurale case turistiche sono quelli che soddisfano i seguenti requisiti:

a) Nel caso di abitazioni indipendenti, compresi gli edifici dipendenti quali locali attrezzi, stalle, capannoni o altri di natura simile.

b) Essere offerto al pubblico per uso temporaneo o stagionale o essere occupato saltuariamente, una o più volte nel corso dell'anno.

c) Fornire solo il servizio di alloggio.

d) In nessun caso devono essere presenti più di tre abitazioni nello stesso edificio.

e) Non superare la propria capacità ricettiva di venti posti.

Devono essere arredati e dotati delle attrezzature necessarie per il loro immediato utilizzo. I requisiti minimi di infrastruttura delle case di accoglienza rurale saranno quelli stabiliti nell'allegato II; le sue prescrizioni specifiche saranno almeno quelle stabilite nell'allegato III per la categoria base delle case rurali».

ALCUNI ASPETTI DA CONSIDERARE TRA LE DIVERSE TIPOLOGIE DI ALLOGGIO TURISTICO

 1.- DURATA MASSIMA DI SFRUTTAMENTO:

Concentrandoci sulle diverse tipologie di alloggi per turismo analizzati, inizieremo col sottolineare che le Casas Rurales-CR e le Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural – VTAR sono due tipologie di alloggi rurali che presentano aspetti comuni, ma anche alcune differenze molto importanti.

Sebbene entrambi i tipi di alloggio siano tenuti a rispettare i requisiti contenuti nel decreto 20/2002 del 29 gennaio sul turismo negli ambienti rurali e sul turismo attivo (allegato II e III), dal punto di vista legale e fiscale non hanno lo stesso trattamento . E allo stesso modo le VFT hanno un trattamento diverso, ai fini fiscali, rispetto alle CR.

Una differenza rilevante tra RC e VFT per quanto riguarda l'alloggio turistico rurale (VTAR), è che a quest'ultimo viene imposto un periodo massimo annuo per affittarlo a fini turistici . Già nel Dlgs 20/2002 è previsto che detto periodo di apertura annuale debba essere comunicato. Tuttavia, questo decreto non specifica il termine, anche se stabilisce che deve essere inferiore a un anno, raccogliendo l'articolo 19 che "il loro uso temporaneo o stagionale, o essere occupato occasionalmente, una o più volte durante l'anno". Questa limitazione generica è successivamente specificata nella Legge 13/2011, del 23 dicembre, del Turismo dell'Andalusia (BOJA n. 255, 31 dicembre), nel suo articolo 48.1, dove viene stabilito il periodo massimo di sfruttamento, rilevando che può essere più di tre mesi in tutto l'anno.

Per CR e VFT, come è stato indicato, non è prevista alcuna limitazione temporanea del canone.

2.- SERVIZI OFFERTI:

Con rispetto al servizi che questi alloggi possono fornire, è necessario differenziare il fatto che in Alloggio per alloggi turistici rurali ed Solo VFT il rigoroso servizio di alloggio possono essere forniti (Legge 12/1999, Decreto 20/2002, Legge 13/2011 del 23 dicembre e Decreto 28/2016, del 2 febbraio).

Nel caso di Case rurali , invece, oltre al servizio di alloggio, deve essere fornito qualche altro servizio complementare, come informazioni turistiche, lavanderia, colazioni, pasti, attività di turismo attivo, ecc.

3.- OBBLIGO DI FORNIRE INFORMAZIONI TURISTICHE

Il VFT deve avere a disposizione e offrirà “informazioni turistiche, in supporto fisico o elettronico, del territorio, delle aree ricreative, dei ristoranti e delle caffetterie, dei negozi e degli alimentari, dei parcheggi più vicini all'abitazione, dei servizi medici esistenti sul territorio, dei mezzi del trasporto urbano, mappa della città e guida agli spettacoli”. In altre parole, è un obbligo.

Tuttavia, il Decreto del 2002 stabilisce che, per i videoregistratori, questo servizio sarà “complementare” e quindi non obbligatorio.

4.- LUOGHI

 I VFT può essere affittato completo o per camere , e in nessun caso potranno superare i 15 posti letto nel primo caso e i 6 posti letto nel secondo.

Tuttavia, in ciò che si riferisce al case rurali , e il VTAR, a massimo 20 posti è stabilito, ma in entrambi i casi non possono esserci più di 3 case nello stesso edificio che vengono affittate.

5.- FISCALITÀ E ASPETTI FISCALI

Dobbiamo dire che non possiamo stabilire un regime fiscale adeguato per ciascuna delle opzioni CR, VFT e VTAR. Dal punto di vista dell'amministrazione spagnola, c'è un'interpretazione ampia dei diversi casi, quindi possiamo trovare casi e decisioni totalmente diversi per lo stesso caso, e talvolta anche contraddittori.

Per questo motivo, la pianificazione fiscale del progetto dipenderà caso per caso e dalle circostanze personali di ciascuno dei proprietari di questi stabilimenti. Per questo motivo, ti consigliamo in particolare di consultare uno specialista fiscale per studiare il tuo caso e pianificare individualmente il tuo progetto.

Nella premessa del Decreto 28/2016 si stabilisce che l'attività di servizio abitativo sia per i VFT che per i VTAR non è l'attività principale del titolare, e quindi, non è la principale fonte di reddito. Tale Decreto stabilisce che, nel caso dei RC, l'attività ricettiva rappresenta l'attività principale del titolare.

Inoltre, la sostanza stessa del termine per lo svolgimento dell'attività nel caso dei VTAR, in cui il servizio è limitato a 3 mesi all'anno, è del tutto incompatibile con un servizio aziendale.

Invece, la Legge 13/2011, art. 41, riferendosi al principio di unità di esercizio delle strutture ricettive turistiche di cui all'art. 40 (Alloggio Turistico), tra cui la Casa Rurale, trattando la questione che tale alloggio deve essere gestito secondo il principio di unità di sfruttamento, citando nel suo testo i termini “società esecutrice”, “società che gestisce”, ecc. , è evidente, in linea di principio, e quindi, nella formulazione della stessa che la gestione di una Casa Rurale è considerata un'attività imprenditoriale.

In sintesi, si può concludere che l'attività ricettiva in una Casa Rurale è considerata un'attività imprenditoriale, perché è considerata un'attività principale del proprietario o gestore e deve fornire qualche servizio complementare all'alloggio; La locazione a scopo turistico di una VTAR e di una VFT non è propriamente considerata come attività d'impresa, bensì come sfruttamento di beni immobili, il cui reddito è considerato reddito da capitale immobiliare e deve quindi essere dichiarato nell'imposta annuale sui redditi ritorno .

6.- OBBLIGHI LAVORO E PREVIDENZIALI

Parallelamente agli aspetti fiscali, in materia di obblighi lavorativi e previdenziali, si differenziano tra loro anche:

• Case Turistiche e Case Rurali: Per lo sviluppo dell'attività ricettiva in Case Rurali, trattandosi di un'attività imprenditoriale, è richiesta l'iscrizione al Previdenza Sociale del titolare o gestore al regime speciale dei lavoratori autonomi (autonomi).
• VTAR: Questi obblighi non sono richiesti per i proprietari dello sfruttamento.
• VFT: In linea di principio, anche questo tipo di obbligo non è richiesto.

Ma, tuttavia, come si dice, bisognerà essere a conoscenza del presupposto specifico, poiché può accadere che ci siano titolari di VFT che hanno più immobili attivi, con un addetto impiegato per la gestione o la manutenzione, e che questo sia considerato un'attività imprenditoriale che richiede l'iscrizione al regime di lavoro autonomo o di impresa; e può darsi che un titolare di RC svolga il suo sfruttamento senza che questa sia la sua attività principale, che lo faccia sporadicamente e che non sia la sua principale fonte di reddito.

7.- IVA

Come abbiamo ricordato in altri articoli del nostro sito, per quanto riguarda l'assoggettamento ad IVA delle locazioni turistiche, la stessa Legge 37/1992 stabilisce che la locazione è esente.

Ma, nel caso in cui vengano forniti servizi aggiuntivi di pulizia, ristorazione, lavanderia, ecc., tipici dei servizi alberghieri, questo tipo di servizio sarà soggetto ad IVA al 21%.

In questo caso, metteremo alcuni esempi di casistica:

Esempio 1.- Il proprietario riceve in pagamento il prezzo di affitto dell'abitazione (sia in regime CR, VFT o VTAR). Questo pagamento non porta l'IVA.

Esempio 2.- Il proprietario, nel caso di VFT e CR, fornisce il trasporto, la lavanderia, ecc. In questo caso, è necessario emettere una fattura per questi servizi complementari con IVA.

Esempio 3.- Il proprietario trasferisce l'attività di locazione a terzi, ad esempio ad una società che sfrutterà l'affitto esclusivamente in cambio di un compenso concordato con il proprietario. In questo caso, il proprietario deve emettere una fattura con IVA per il servizio di "trasferimento di sfruttamento" e porterà l'IVA al 21%. In questo caso, la società che gestisce l'affitto deve emettere fattura senza IVA all'ospite. Fatturerà con IVA solo per i servizi complementari di lavaggio, pulizia, manutenzione, trasporto, ecc., e lo farà con IVA al 10% (IVA sul settore alberghiero).

Esempio 4.- Il proprietario affitta la casa attraverso un portale o un'agenzia intermediaria. In questo caso è il proprietario che affitta direttamente all'utente finale. Il proprietario emetterà fattura senza IVA, e solo nel caso in cui vengano forniti servizi complementari del settore alberghiero, verrà aggiunta l'IVA del 10%.

L'agenzia intermediaria ( Booking , Airbnb, o agenzia immobiliare), emetterà fattura con IVA al 21% (l'IVA generale sui servizi)

Cosa significa "servizi aggiuntivi del settore alberghiero"?

La legge spagnola sull'IVA nel suo articolo 23 stabilisce che:

“Sono considerati servizi complementari il ristorante, le pulizie, la lavanderia o altri servizi simili”

D'altra parte, la dottrina della DGT in molte delle sue consultazioni vincolanti, lo include

“l'attività ricettiva si caratterizza, a differenza dell'attività di locazione abitativa, perché comprende normalmente la prestazione di una serie di servizi quali l'accoglienza e l'attenzione permanente e continua al cliente in uno spazio adibito a tale scopo, la pulizia periodica dell'immobile e dell'alloggio , cambio periodico della biancheria da letto e da bagno, e fornitura di altri servizi al cliente (lavanderia, deposito bagagli, stampa, prenotazioni, ecc.), e, talvolta, fornitura di servizi di ristorazione”.

Non sono invece considerati servizi complementari tipici del settore alberghiero:

• Servizio di pulizia dell'appartamento fornito all'ingresso e all'uscita della casa
• Servizio di cambio biancheria in appartamento previsto all'ingresso e all'uscita della casa.
• Servizi di assistenza tecnica e manutenzione per eventuali riparazioni di impianti idraulici, elettrici, vetrerie, persiane, fabbri ed elettrodomestici.

 8.- IMPOSTA SULLE ATTIVITÀ ECONOMICHE – IAE

Comprendiamo che lo sfruttamento delle case rurali e VTAR deve essere registrato nell'IAE, poiché hanno un quadro specifico nella nomenclatura.

Tuttavia, per i VFT, nel caso in cui vengano sfruttati in modo non commerciale, riteniamo che non sarebbe necessario.