ASPETTI GENERALI DELLA NUOVA LEGGE SULLA CASA IN SPAGNA – MAGGIO 2023

Legge 12/2023, del 24 maggio, per il diritto alla casa (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Clicca qui per vedere la legge .

I.- ASPETTI GENERALI

I La legge per il diritto alla casa è entrata in vigore il 26 maggio 2023 dopo essere stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dello Stato (BOE). Nonostante le critiche ricevute dal settore immobiliare, la legge porta con sé norme sugli sfratti, privilegi sulle case sfitte, un tetto agli aggiornamenti degli affitti e nuovi incentivi fiscali per i proprietari.

Indice di riferimento verrà creato che sostituirà il CPI nel calcolo del reddito. La polemica principale è incentrata sulla figura della “grande forchetta” e sul lasciare nelle mani delle Comunità Autonome (CCAA) la creazione di aree locative tese, che implicherà il controllo del mercato degli affitti.

NATURA INTERVENTISTA DELLO STATO

Questa legge diventa la prima norma statale che disciplina il diritto alla casa dall'approvazione della Costituzione.

Si tratta di una legge chiaramente interventista dello Stato centrale sulle regioni e sulle Comunità autonome, in quanto limita e condiziona le competenze a livello immobiliare e urbanistico che, fino ad oggi, spettavano alle diverse regioni. Pertanto, la legge stabilisce le norme giurisdizionali che devono essere applicate dalle Comunità autonome, che hanno piena giurisdizione in materia di alloggi.

Presuppone anche un chiaro intervento dei poteri pubblici nella sfera privata poiché interferisce, limita e condiziona i rapporti giuridici privati ​​tra individui relativi sia al diritto contrattuale che al diritto di proprietà.

QUALI SONO GLI OBIETTIVI DI QUESTA LEGGE?

Gli obiettivi di questa legge sono:

• Regolamentare i diritti ei doveri dei cittadini in relazione all'alloggio
• Facilitare l'accesso ad alloggi dignitosi e adeguati per le persone con difficoltà economiche, garantire la funzionalità e la sicurezza delle abitazioni
• Definire la pianificazione e la programmazione degli alloggi statali
• Regolamentare il regime legale dei parchi di edilizia popolare
• Promuovere lo sviluppo di tipologie abitative adeguate alle diverse forme di convivenza
• Migliorare la protezione nelle operazioni di acquisto e locazione di alloggi, tra le altre cose.

QUALI MISURE INTRODUCE LA LEGGE?

Alcune delle misure degne di nota della legge che entreranno in vigore immediatamente sono:

• L'obbligo dei proprietari e degli intermediari di fornire dati sulle abitazioni e sui loro proprietari
• La creazione di un nuovo indice di riferimento per l'aggiornamento dei redditi
• La possibilità di tassare le case vuote.

Tuttavia, altre misure, come il tetto ai canoni e le aree stressate, saranno soggette alla dichiarazione del CCAA e richiederanno procedure e condizioni aggiuntive.

In sintesi, la Legge per il Diritto alla Casa cerca di disciplinare vari aspetti legati alla casa, dai diritti dei cittadini alla creazione di parchi pubblici abitativi a basso costo.

Sebbene abbia suscitato polemiche, segna una pietra miliare in quanto è la prima legge statale a disciplinare questo diritto costituzionale, dalla spiccata natura interventista.

QUALI MISURE SONO IN VIGORE?

Le misure della legge sulla casa che sono già in vigore sono le seguenti:

1. Limite all'aggiornamento dei redditi da locazione : Da marzo 2022 l'Indice dei Prezzi al Consumo (CPI) ha cessato di essere il cosiddetto “Indice di Riferimento nell'aggiornamento dei canoni”.

Fino al 31 dicembre 2023, l'aumento del canone annuo nei contratti di locazione in essere non può superare il 2%. Nel 2024 tale limite sarà portato al 3%.

A partire dal 2025 verrà applicato un nuovo indice di locazione, che sarà pubblicato ogni anno dalla pubblica amministrazione spagnola.

2. Informazioni minime nelle operazioni di acquisto e locazione di alloggi: Gli intermediari devono fornire informazioni dettagliate sugli immobili e sui loro proprietari nelle operazioni di acquisto e locazione. Ciò include le condizioni economiche, la licenza di occupazione o il certificato di abitabilità, le caratteristiche essenziali della casa e dell'edificio, nonché l'identificazione del venditore o del proprietario. Il mancato rispetto può comportare sanzioni economiche.

Possiamo trovare informazioni dettagliate sull'obbligo di informare l'acquirente o l'inquilino nel nostro articolo specializzato EFFETTI DELLA LEGGE DEL DIRITTO ALL'ABITAZIONE SUL PROCESSO DI ACQUISTO E VENDITA IN SPAGNA .

3. Proroghe straordinarie dei contratti di locazione per soggetti deboli: Viene stabilita una proroga obbligatoria di un anno per i contratti di affitto quando l'inquilino dimostra una situazione di vulnerabilità socio-economica e il proprietario è un grande proprietario di abitazione.
4. Supplemento IBI per case vuote : Viene implementata una maggiorazione sull'Imposta Immobiliare (IBI) per le case non occupate da almeno due anni. Tale maggiorazione può arrivare fino al 150% e si applica agli immobili con un minimo di quattro unità abitative per proprietario, salvo che sussistano motivate cause di temporanea vacanza.

Queste misure cercano di regolamentare il mercato immobiliare, controllare i prezzi degli affitti, migliorare la trasparenza nelle transazioni e incoraggiare l'occupazione delle case non occupate.

LA “CASA PROTETTA” O “INCETTIVATA”

Oltre alle misure precedentemente citate, la Legge Abitazioni prevede altre disposizioni relative al regime abitativo “protetto” o “incentivato”, ai pagamenti telematici dei redditi da locazione, alla figura del grande padrone di casa, alle spese di gestione immobiliare e alla modifica degli sfratti , pignoramenti e aste immobiliari.

Relativamente alle “Abitazioni Protette”, è stabilito che tali abitazioni saranno assoggettate ad un regime di tutela pubblica permanente, salvo motivate deroghe. Inoltre, la sua vendita o locazione richiederà l'autorizzazione preventiva della Comunità autonoma corrispondente.

Per quanto riguarda gli “abitazioni economiche incentivate”, i poteri pubblici possono promuovere l'esistenza di queste abitazioni e applicare limiti di prezzo per garantire l'accesso a persone con difficoltà economiche.

IL PAGAMENTO DELL'AFFITTO “IN CONTANTI” O “CASH” È TERMINATO

L'obbligazione è quella stabilita i pagamenti dei canoni di locazione sono effettuati principalmente tramite mezzi elettronici , salvo il caso in cui una delle parti non abbia accesso a tali mezzi, nel qual caso sarà consentito il pagamento in contanti nell'abitazione locata. .

CHI È CONSIDERATO UN “GRANDE DETENTORE” DI CASE?

La figura del grande proprietario di abitazione è definita come una persona fisica o giuridica proprietaria più di 10 proprietà urbane o superficie costruita di oltre 1,500 m2 ad uso residenziale .

Tuttavia, questa definizione può essere adattata nelle dichiarazioni di ambienti di mercato residenziali stressati , consentendo l'inclusione di proprietari di 5 o più immobili urbani in quelle zone , previa dichiarazione dell'Amministrazione competente, cioè delle comunità autonome.

CHI PAGA LE COMMISSIONI DELL'AGENZIA IMMOBILIARE?

Il proprietario.

Resta inteso che le spese di gestione immobiliare e di formalizzazione del contratto sono a carico del locatore.

SFRATTI. MAGGIORE TUTELA DELL'INQUILINO IN SITUAZIONE DI VULNERABILITA'

La legge introduce significative novità nelle procedure di sfratto, pignoramenti e aste immobiliari in situazioni di vulnerabilità:

• La tutela è estesa all'occupante dell'abitazione in situazione di vulnerabilità nei procedimenti di sfratto e pignoramento.
• Viene istituito un sistema di sospensione dei procedimenti di sfratto per un periodo di 2 mesi per le persone fisiche e di 4 mesi per le persone giuridiche.
• Ulteriori requisiti sono stabiliti anche per l'ammissibilità della domanda nei casi in cui l'attore sia un grande proprietario di abitazione e l'abitazione sia l'abitazione abituale dell'occupante in situazione di vulnerabilità economica.
• Nelle aste immobiliari, l'esecutore è tenuto a dimostrare se l'occupante si trovi in ​​una situazione di vulnerabilità economica e che sia stato seguito un processo di conciliazione o mediazione tra le parti.

Tali misure mirano a fornire una maggiore tutela agli occupanti delle abitazioni in situazioni di vulnerabilità e disciplinano diversi aspetti legati all'edilizia convenzionata e al mercato immobiliare in generale.

DICHIARAZIONE AREA MERCATO RESIDENZIALE “TENSIONE”.

La legge sull'edilizia abitativa prevede misure che sono in attesa della dichiarazione delle aree del mercato residenziale stressate. Tali misure saranno applicate una volta che un'area sia stata dichiarata tale e sia stato elaborato un piano specifico per correggere gli squilibri riscontrati. Alcune di queste misure sono le seguenti:

• Gli attuali contratti nelle aree dichiarate sotto stress manterranno i limiti di aumento stabiliti a livello generale: 2% nel 2023, 3% nel 2024 e dal 2025 il nuovo indice di riferimento degli affitti.
• Nelle zone stressate, gli inquilini possono richiedere una proroga straordinaria fino a 3 anni una volta conclusa la durata iniziale del contratto, purché siano soddisfatti determinati requisiti. Il proprietario sarà obbligato ad accettare questa proroga, a meno che non siano stati concordati altri termini o la casa sia necessaria per uso personale.
• Nei nuovi contratti stipulati in aree dichiarate stressate, si applicheranno specifiche condizioni a seconda che il locatore sia un piccolo proprietario o un grande detentore. Nel caso di piccoli proprietari, il canone concordato non può superare l'ultimo canone del precedente contratto, maggiorato al massimo del 10% in casi specifici. Per i grandi proprietari il canone sarà limitato dal precedente contratto o dal limite massimo di prezzo stabilito in base agli indici dei prezzi di riferimento.
• Nelle zone stressate, le parti possono concordare che alcune spese generali relative alla manutenzione dell'immobile siano a carico del locatario. Tuttavia, se questa clausola non fosse stata inclusa nel contratto precedente, non si rifletterà nel nuovo contratto.
• Verrà istituito un nuovo indice di riferimento per l'aggiornamento annuale dei contratti di locazione abitativa, che sarà definito dall'Istituto Nazionale di Statistica (INE) entro il 31 dicembre 2024. Tale nuovo indice fungerà da limite di riferimento per evitare aumenti sproporzionati nel canone dei contratti di locazione.
• Le detrazioni fiscali per i proprietari entreranno in vigore il 1° gennaio 2024. Le detrazioni fiscali sono stabilite sia per il reddito netto da locazione in generale, sia per situazioni specifiche, come le riduzioni del canone nei contratti in zone stressate o l'affitto a giovani in quelle zone. Queste riduzioni fiscali saranno applicate solo nelle aree dichiarate come mercati residenziali stressati.

E' importante sottolineare che tali interventi sono subordinati alla dichiarazione di aree di mercato residenziali in stress e all'approvazione dei relativi piani specifici.

INCENTIVI FISCALI

Seconda disposizione finale. Incentivi fiscali applicabili in Irpef alle locazioni di immobili ad uso abitativo.

Con effetto per i contratti di locazione di alloggi stipulati dall'entrata in vigore di questa legge, le seguenti modifiche sono introdotte nella legge 35/2006, del 28 novembre, sull'imposta sul reddito delle persone fisiche e modifica parte delle leggi sull'imposta sulle società, sul reddito dei non residenti e Ricchezza:

Uno. La sezione 2 dell'articolo 23 è modificata, che è così formulata:

“2. Nei casi di locazione di immobili ad uso abitativo, il rendimento netto positivo calcolato secondo quanto previsto al comma precedente, sarà ridotto:

a) Del 90 percento quando lo stesso locatore ha formalizzato un nuovo contratto di locazione su un'abitazione sita in an zona con un mercato residenziale stressato , in cui il canone iniziale sia stato ridotto di oltre il 5 per cento rispetto all'ultimo canone del precedente contratto di locazione della stessa abitazione, una volta applicata la clausola di aggiornamento annuale del precedente contratto, ove applicabile.

b) Del 70 percento quando non ricorrono i requisiti di cui alla precedente lettera a) si verifica una delle seguenti circostanze:

1.º Che il contribuente abbia affittato la casa per la prima volta, a condizione che si trovi in ​​una zona di mercato residenziale stressata e che l'inquilino abbia un'età compresa tra i 18 ei 35 anni. Nel caso in cui vi siano più inquilini della stessa abitazione, tale riduzione sarà applicata alla parte del reddito netto che corrisponde proporzionalmente agli inquilini in possesso dei requisiti di cui alla presente lettera.

2° Quando il locatario è una Pubblica Amministrazione o un ente senza scopo di lucro cui si applica il regime speciale disciplinato dal Titolo II della Legge 49/2002, del 23 dicembre, sul regime fiscale degli enti senza scopo di lucro. e agevolazioni fiscali per il patronato, che destinano alloggi a canone sociale con un reddito mensile inferiore a quello stabilito nel programma di aiuto locativo del Piano statale per la casa, ovvero all'alloggio per persone in situazione di vulnerabilità economica di cui alla Legge 19/2021, di 20 dicembre, che stabilisce il reddito minimo vitale, ovvero quando l'abitazione è coperta da un programma di edilizia residenziale pubblica o di qualificazione in forza del quale l'Amministrazione competente stabilisce un limite al reddito da locazione.

c) Del 60 percento quando, non rispondendo ai requisiti delle lettere precedenti, l'abitazione era stata oggetto di a azione riabilitativa nei termini previsti dal comma 1 dell'articolo 41 del Regolamento Tributario che si sarebbe esaurito in due anni. prima della data del contratto di locazione.

d) Nel 50 percento , in ogni altro caso.

I requisiti indicati devono essere posseduti al momento della stipula del contratto di locazione, la riduzione essendo applicabile fintanto che continuano ad essere soddisfatti.

Tali riduzioni saranno applicabili solo ai rendimenti netti positivi che siano stati calcolati dal contribuente in autovalutazione presentata prima che sia stata avviata una procedura di verifica dei dati, di verifica ristretta o ispettiva che abbia tra le sue finalità la verifica di tali dichiarazioni. .

In nessun caso le riduzioni saranno applicabili rispetto alla parte di reddito netto positivo derivante da redditi non inclusi o da oneri indebitamente detratti nell'autocertificazione del contribuente e che risultino regolarizzati in una delle procedure di cui al comma precedente , anche quando tali circostanze siano state dichiarate o accettate dal contribuente nel corso del procedimento. Le riduzioni non saranno applicabili neppure in relazione a quei contratti di locazione che non rispettino le disposizioni del comma 6 dell'articolo 17 della Legge sulle Locazioni Urbane.

I proventi netti positivi da capitale immobiliare derivanti da contratti di locazione abitativa stipulati prima dell'entrata in vigore della Legge 12/2023 , del 24 maggio, per il diritto all'abitazione, sarà soggetta alla riduzione prevista dal comma 2 dell'articolo 23 della presente legge nella sua attuale formulazione al 31 dicembre 2021.

SUPPLEMENTO IBI

Nel caso di immobili ad uso abitativo permanentemente non occupati, i Comuni possono richiedere una maggiorazione dell'IBI fino a 50 per cento dell'importo netto dell'imposta.

Per questi scopi, la proprietà che rimane disabitato, continuativamente e senza giustificato motivo, per a periodo superiore a due anni , secondo i requisiti, i mezzi di prova e la procedura stabiliti dall'ordinanza tributaria, sarà considerato un immobile permanentemente non occupato, ed apparterrà ai proprietari di quattro o più immobili ad uso abitativo.

Il supplemento può essere fino a 100 per cento dell'importo netto dell'imposta quando il periodo di vacanza è maggiore di tre anni , e può essere modulato in base al periodo di vacanza.

Inoltre, i comuni possono aumentare la corrispondente percentuale di addizionale secondo quanto sopra previsto dall'art fino a 50 punti percentuali aggiuntivi nel caso di proprietà appartenenti a proprietari di due o più immobili ad uso abitativo non occupati nello stesso territorio comunale.

In ogni caso, le seguenti cause sarà considerato giustificato:

• trasferimento temporaneo per motivi di lavoro o di formazione,
• cambio di indirizzo per dipendenza o motivi di salute o emergenza sociale,
• immobili destinati ad uso abitativo di seconda residenza con un massimo di quattro anni di permanenza continuativa,
• beni oggetto di lavori o azioni di riabilitazione, o altre circostanze che rendono impossibile la loro effettiva occupazione,
• che la casa è oggetto di una causa o di una causa in attesa di risoluzione giudiziaria o amministrativa che ne impedisca l'uso e la disposizione o che si tratti di beni immobili i cui proprietari, a condizioni di mercato, offrono in vendita, con un massimo di un anno in questa situazione, o in affitto, con un massimo di sei mesi in questa situazione.

L'addizionale, che sarà richiesta ai contribuenti di tale imposta, maturerà il 31 dicembre e sarà liquidata annualmente dai Comuni, una volta verificata a tale data la vacanza dell'immobile, unitamente all'atto amministrativo con il quale è dichiarato. .

La dichiarazione comunale di immobile definitivamente non occupato richiederà l'audizione preventiva del soggetto passivo e l'accreditamento da parte del Consiglio Comunale delle indicazioni di sgombero, da disciplinare in detta ordinanza, all'interno della quale potranno comparire quelle relative ai dati del registro comunale, nonché il consumo dei servizi di fornitura.»

RISERVA DI SUOLO

Destinare terreni adeguati e sufficienti per usi produttivi e per uso abitativo, riservando comunque una parte prevista ad alloggi sottoposti a regime di tutela pubblica che, almeno, consenta di stabilirne il prezzo massimo per la vendita, la locazione o altre forme di accesso all'abitazione, come il diritto di superficie o la concessione amministrativa.

Tale riserva sarà determinata dalla normativa in materia di pianificazione territoriale e urbanistica o, in conformità ad essa, dagli strumenti urbanistici, garantirà una distribuzione della sua ubicazione rispettosa del principio di coesione sociale e comprenderà, come minimo, i terreni necessari per realizzare il 40 per cento della superficie edificabile residenziale prevista dall'urbanistica su terreni rurali che saranno inclusi in nuovi interventi di urbanizzazione e il 20 per cento su terreni urbanizzati che dovranno essere oggetto di interventi di riforma o rinnovamento urbanistico.

TLA CORP 2023