ASSENZA DI CERTIFICATO DI ABITAZIONE IN ANDALUCIA- DICHIARAZIONE RESPONSABILE

Cos'è la Prima Licenza di Occupazione e la Seconda Licenza di Occupazione in Andalusia? 

Modifica del nome da “Certificato di Abitazione” a “Licencia de Primera Ocupación” – Licenza di Prima Occupazione

Nel 2020, il governo dell'Andalusia ha convertito il "Certificato di abitazione" (Cedula de Habitabilidad) alla “Licenza di Prima Occupazione” (Licencia de Primera Occupazione), ed è stato richiesto solo ai nuovi edifici. Questa procedura e le sue implicazioni sono esattamente le stesse di altre regioni della Spagna come la regione di Valencia. (leggi il nostro articolo per la regione di Valencia qui)

Quindi, in Andalusia, il “Certificato di Abitazione” è ora la “Licencia de Primera Ocupación”, che viene utilizzata per le nuove costruzioni.

E le rivendite?. Esiste in Andalusia una “Licencia de Segunda Ocupación” o Licenza di Seconda Occupazione”? 

L'Andalusia non richiede alla Licencia de Ocupación di completare la vendita o la rivendita

Tradizionalmente, a differenza di altre regioni come Catalogna, Valencia, Murcia, ecc., in Andalusia non era comune ottenere il certificato di abitazione nella vendita e nell'acquisto o rivendita di proprietà.

Pertanto, nel processo di vendita e di acquisto, non è necessario fornire al venditore il Certificato di abitazione o la Licenza di Seconda Occupazione.

È possibile modificare i contratti dell'acqua e dell'elettricità in Andalusia senza certificato di abitazione o licenza di seconda occupazione? 

Sì. in Andalusia non è necessario il Certificato di Abitazione o la Licenza di Seconda Occupazione per effettuare le modifiche ai contratti di acqua ed elettricità. Quindi, la maggior parte degli acquisti immobiliari in Andalusia lo sono abitazioni esistenti e alcuni di questi attualmente non hanno un CH.

Quindi, di conseguenza, anche in assenza del certificato di abitazione, la vendita può essere completata e le modifiche dei contratti idrico ed elettrico possono essere completate a nome dei nuovi proprietari.

Come ottenere il Certificato di Abitazione o la Licenza di Occupazione per vecchie proprietà in Andalusia per affitti turistici o vacanze su AirBnB?

Come già detto, in Andalusia non è richiesto né al venditore né all'acquirente di fornire il certificato di abitazione nelle rivendite. Ciò implica che si riscontri un numero elevato di casi in cui le proprietà vengono acquistate e vendute senza questo certificato.

Il problema sorge quando il proprietario dell'immobile vuole richiedere la licenza di affitto turistico o di affitto stagionale. Alcune grandi piattaforme come AirBnb, Homeaway, Booking, ecc. obbligano i proprietari a fornire il Certificato di Abitazione per pubblicare l'immobile nelle loro piattaforme, ed è anche un documento richiesto dall'amministrazione per ottenere la registrazione della licenza turistica.

Per risolvere questo punto, Andalucian Laws ha creato un documento chiamato “Dichiaración Responsable de Occupación”. 

Il Governo andaluso regola con la recente legge per risolvere la situazione: La LISTA

“Dichiarazione Responsabile” in Andalusia – Ley 7/2021 – “LISTA”

La legge Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (nota anche come “LISTA”), sulla sua  art. 138 stabilisce 2 modalità per ottenere il Certificato di Abitazione – Licenza di Seconda Occupazione mediante il processo di “Dichiarazione Responsabile” (Dichiarazione responsabile del proprietario).

1.- Nuovi edifici o proprietà totalmente ristrutturate con previa licenza edilizia o dichiarazione responsabile ("Dichiarazione responsabile")

Questa è la Dichiarazione Responsabile della Licenza di Prima Occupazione (“Licencia de Primera Occupazione), ed è previsto quando l'occupazione o l'uso di edifici o impianti contemplati dalla lettera a licenza preventiva o dichiarazione responsabile delle opere.

E sempre a patto che lo siano completati e adattati a questi e alla loro destinazione sia conforme alle normative applicabili.

2.- Vecchie proprietà o costruzioni esistenti- Rivendite – Licenza di Seconda Occupazione da parte del Responsabile della Declaración

Per immobili o costruzioni esistenti, in assenza di precedente licenza edilizia, si può ottenere una “Declaración Responsable” che avrà gli stessi effetti della “Licencia de Ocupación” o “Certificato di Abitazione”.

Qual è la dichiarazione responsabile della seconda occupazione?

La “dichiarazione seconda responsabile_occupazione” in Spagna è un documento amministrativo specifico relativo all'uso e all'occupazione delle unità abitative. È particolarmente rilevante quando si ha a che fare con proprietà esistenti che sono state precedentemente occupate. Ecco una spiegazione dettagliata:

Definizione e scopo

• Dichiarazione responsabile : Tradotto letteralmente come “dichiarazione responsabile”, è un documento di autodichiarazione in cui il proprietario dell'immobile dichiara che l'immobile soddisfa le condizioni necessarie per l'abitabilità e l'uso secondo le normative locali.
• Seconda occupazione : Questo termine significa “seconda occupazione”. In questo contesto si fa riferimento a immobili che non sono nuovi e che sono stati precedentemente occupati o utilizzati.

Contesto e utilizzo

• Utilizzato per le proprietà esistenti : questa dichiarazione viene generalmente utilizzata per le proprietà che vengono rioccupate, ad esempio quando una proprietà viene venduta, affittata o se è necessario un nuovo contratto di servizi pubblici.
• Alternativa al certificato di abitazione : In alcuni casi, può essere un'alternativa alla “Cédula de Habitabilidad” (Certificato di abitazione) per le proprietà esistenti, a seconda della normativa regionale.

Processo

• Presentazione : La dichiarazione deve essere presentata al municipio locale (City Hall) o all'ente municipale competente.
• Responsabilità del proprietario : Presentando questo documento, il proprietario dichiara che l'immobile è conforme a tutti i requisiti legali per l'abitazione senza necessità di un controllo tecnico preventivo.
• Processo più veloce : Questo processo può essere più veloce rispetto all'ottenimento di un certificato di abitazione tradizionale, poiché spesso non richiede un'ispezione o lo stesso livello di iter burocratico.

Implicazioni legali

• Legalità e conformità : Il proprietario si assume la responsabilità legale dell'esattezza della dichiarazione. Se la proprietà non soddisfa gli standard, il proprietario può affrontare conseguenze legali.
• Contratti di utilità : Viene spesso utilizzato per impostare servizi di pubblica utilità (come acqua ed elettricità) per la proprietà.

Variazioni regionali

• Differenti nelle regioni : I requisiti, il processo e la validità di questa dichiarazione possono variare tra le diverse comunità autonome e comuni in Spagna.

Importanza per i proprietari di immobili

• Facilità di transazione : Questa dichiarazione può semplificare i processi relativi alla vendita o all'affitto di immobili più vecchi.
• Verifica di conformità : È essenziale che l'immobile soddisfi effettivamente gli standard dichiarati nella dichiarazione per evitare future questioni legali.

In sintesi, il” Dichiarazione responsabile per la seconda occupazione " è un processo amministrativo snello utilizzato in Spagna, in particolare per le proprietà che sono state precedentemente occupate, per certificare la loro idoneità a continuare ad essere occupate. I proprietari di immobili dovrebbero assicurarsi che la loro proprietà soddisfi effettivamente tutti gli standard richiesti prima di presentare questa dichiarazione.

Può una “Fuera de Ordenación” o “DAFO” ottenere la licenza di occupazione-Declaración Responsable richiesta per ottenere la licenza di affitto turistico o vacazionale in Andalusia? 

SÌ. L'arte. 138 della LISTA, stabilisce che una Declaración Responsable, con gli stessi effetti della Licenza di Occupazione, può essere ottenuta nei seguenti casi:

• Per quegli edifici esistenti che ottemperare con la normativa urbanistica vigente
  • OR
• Per coloro che si trovano in una situazione giuridica al di fuori della pianificazione (“Fuera de Ordenación” – DAFO), situato su territorio urbano non soggetti ad azioni di trasformazione urbana, purché non siano stati oggetto di lavori.

Quindi, nel caso in cui la tua intenzione sia quella di ottenere una Licenza Turistica, allora, ti verrà richiesto di ottenere quella che viene chiamata “DICHIARAZIONE RESPONSABILE DE OCUPACIÓN”. Si tratta di un documento rilasciato dal Comune e che sostituisce il Certificato di Abitazione. Per questo, dovrai fornire al Comune:

• Un certificato rilasciato da un architetto ufficiale con piani e dettagli che confermano la proprietà soddisfa i requisiti abitativi.
• Un documento in cui il proprietario garantisce sotto la sua responsabilità che la costruzione e i documenti forniti sono a norma di legge.

È possibile ottenere il certificato di abitazione su un DAFO in terreno rustico in Andalusia? 

No. Secondo l'articolo 138 della LISTA, il Responsabile della Dichiarazione è autorizzato ad ottenere per DAFO proprietà ma in “terreno urbano”, non in rustico.

Quindi, come posso ottenere una licenza di affitto turistico in una proprietà rustica “Fuera de Ordenación” o DAFO?

Puoi ottenere la Licenza di Affitto Turistico o Vacanza con lo stesso documento DAFO. Il DAFO ottenuto dalla Pubblica Amministrazione avrà gli stessi effetti della Licenza di Occupazione per ottenere la Licenza di Affittanza Turistica o Vacanza.