Costruzione di immobili in terreni rustici (terreni non urbanizzabili)

Aspetti generali

Gli avvocati di TLA si occupano da più di 15 anni di transazioni e casi di immobili in terreni rustici in tutto il territorio spagnolo. Da Catalogna; (Tarragona e Barcellona), Regione Valenciana (Castellón, Valencia e Alicante – Costa Blanca), Murcia;, Almeria (Valle dell'Almanzora), e Malaga. Come risultato della nostra vasta esperienza e della conoscenza delle diverse normative regionali, abbiamo preparato una guida da seguire per coloro che hanno intenzione di acquistare un appezzamento/terreno in zone rustiche-campestri della Spagna, con il progetto di costruirci sopra una casa. Se si acquista un terreno o una proprietà in campagna, come una fattoria (cortijo), è essenziale scoprire se è situata in un area in cui è consentita l'urbanizzazione (in questo caso si chiama "finca urbana", o "suelo urbano") o dove l'urbanizzazione e gli sviluppi residenziali non sono ammessi (“finca rustica” o “suelo rustico”). La terra in Spagna è classificata in diversi tipi:

1. Terra urbana – “Suelo urbano"

Questa è una terra in cui è autorizzata a costruire con specifiche derterminate contenute nei "Piani di sviluppo" della città o area (Plan General de Ordinación Urbana PGOU) o in zone specifiche di urbanizzazione denominate "piani parziali" (Aerei Parziali) ecc. Questo terreno era solito avere tutte le strutture e i requisiti per vivere lì in un'alta densità di popolazione, come la fornitura adeguata di acqua ed elettricità, il collegamento alla rete fognaria principale, parchi e aree verdi, sport, istruzione, ospedali, ecc. Terreno urbano o "Terreno urbano"È quello che usiamo per trovare nelle città, nei villaggi o nelle urbanizzazioni e utilizzato per accedere correttamente alle strade, con marciapiedi, aree pedonali, strade, aree commerciali, centri sanitari, scuole, ospedali, sport, ecc.

2. Terreno non urbanizzabile – ” Suelo non urbanizzabile

“Non urbanizzabile” è un tipo di terreno dove non è possibile sviluppare alcun terreno industriale, residenziale o commerciale, perché è destinato a determinati usi protetti, prevalentemente connessi al foresta, agricoltura e altri. Quindi, in questo tipo di terreno, altri usi come residenziale, industriale o commerciale sono molto limitati, limitati e non sempre consentiti. All'interno del terreno "Non urbanizzabile", troviamo una classificazione in sottotipi di terreno, a seconda dell'uso consentito e del livello di protezione:
  • Terreno protetto (in spagnolo “Suelo No Urbanizable Protegido”): Si tratta di terreni dove, per determinati motivi (di solito legati alla natura, al bosco, ecc.), vengono limitate le costruzioni e altri tipi di attività al fine di “proteggere” un determinato valore.
  • Terreno non protetto (in spagnolo “Suelo No Urbanizable Comun”): Questa è una terra dove l'uso principale è agricolo e agricolo e dove altri usi (come residenziale, commerciale, ecc.) Potrebbero essere consentiti, rispettando determinate condizioni.
"Terra rustica” è il nome che solitamente viene adottato per il Suelo No Urbanizzabile Comune in Spagna. In altre parole: aree in cui le urbanizzazioni non possono essere sviluppate, che è destinato all'uso agricolo, sono consentiti altri usi come costruzione di proprietà residenziali, o industrie, ecc., sempre nel rispetto di determinate norme e condizioni.  

3.- Terreno urbanizzabile – “Suelo urbanizzabile":

Questo è il tipo di terreno in cui in futuro potrà essere sviluppato con urbanizzazioni, aree commerciali, parchi industriali, ecc. Quindi, nel caso in cui venga approvato un progetto di edilizia pubblica o privata, allora l'area potrà essere urbanizzata.

Passi da seguire per costruire una casa residenziale su terreno rustico 

  Parlando ora “Terra rustica”, questa è una terra in cui l'uso principale consentito è quello di “agricoltura”, o di essere utilizzato dagli agricoltori per sviluppare un'attività agricola. Ma, in questa terra, eccezionalmente, è autorizzato a costruire nuove costruzioni con uso residenziale. Queste costruzioni devono essere a bassissima densità di costruzione, cercando di evitare di creare aree edificate ad alta densità che potrebbero creare “urbanizzazioni di fatto”. Quindi, è molto comune trovare che solo quando il terreno ha una dimensione minima (5.000 m2, 10.000 m2 o 20.000 m2 ecc.), si è autorizzati a costruire lì una costruzione, chiamata anche “cortijo”, “villa”, “masía”, “chalé”, “chalet”, “hacienda”, ecc. Nelle zone rurali o di campagna spagnole è abbastanza comune trovare case costruite su terreni di dimensioni inferiori a quella richiesta per avere diritti di costruzione (case costruite in terreni con meno di 10.000 m2 per esempio)  Questo perché questi edifici sono stati costruiti prima che entrassero in vigore le nuove norme, o, semplicemente, che sono stati costruiti senza rispettare le leggi, quindi, sono considerati ora come costruzioni”Fuera de Ordinación" (fuori dalla normativa vigente). Questo è il caso di proprietà costruite molto tempo fa, che ora non soddisfano la normativa vigente. Questo tipo di proprietà può essere perfettamente legale ora, ma soggetto ad alcune restrizioni d'uso (la più importante è che la casa e il resto delle costruzioni esistenti sulla proprietà siano rispettate dall'amministrazione, ma non possono essere ampliate e non è autorizzato a costruire nuove costruzioni su quel terreno). Quindi, se la tua intenzione è quella di sviluppare un progetto per costruire una casa in aree "terreno rustico", dovresti prima verificare presso l'autorità legale (principalmente il Municipio, Consiglio = "Ayuntamiento"), quali sono le specifiche, i requisiti e le limitazioni che puoi avere per costruire lì.

1. Primo passo: confermare se il progetto può essere sviluppato  

La "Licenza di costruzione" o "Permesso di costruzione" o "Licenza di costruzione" (Licenza di produzioneLicenza di edificazioneo Sindaco di Licencia de Obra). Come accennato in precedenza, se la tua intenzione è sviluppare un progetto in una delle aree “terreni rustici”,  dovresti prima verificare con l'autorità locale (principalmente il municipio o il consiglio = "Ayuntamiento"), o, in alternativa, consultare e farsi consigliare da avvocati specialisti in edilizia e in costruzioni rusticheQuindi, prima di passare alle fasi avanzate del processo, è essenziale che tu ottenere le informazioni adeguate sulle normative locali e sulle limitazioni della zona, e il possibilità di sviluppare ed eseguire il tuo progetto. Come in altri paesi, l'autorizzazione del tuo progetto sarà formalmente approvata quando otterrai la "Licenza di costruzione", o "Permesso di costruzione" dal Municipio. Quindi, il Il primo passo è sapere se la normativa locale autorizza la costruzione di una casa su quella trama.
Molto importante: Fornitura di acqua ed elettricità
Come spiegato sopra, l'approvvigionamento idrico ed elettrico e il servizio fognario sono elementi garantiti ai cittadini che vivono nelle aree urbane "suelo urbano". Ma nelle terre rustiche è fuori dalle aree urbane e spesso fuori dai principali punti di connessione alla rete idrica ed elettrica. Infatti, la Il Comune non ha alcun obbligo di fornire acqua ed elettricità nelle aree rustiche. Solo in urbano. Quindi è molto importante studiare attentamente le possibilità di ottenere acqua ed elettricità sul terreno selezionato.  Per esempio: Se c'è una rete idrica e di fornitura elettrica vicino al terreno, e può essere collegata allora, non c'è alcun problema. Ma a volte capita che il il punto più vicino dell'allacciamento elettrico o idrico è lontano. Quindi, significa che, per essere connessi, bisogna pagare costi elevati e le spese per portare la fornitura alla proprietà. Solo consultare elettricisti e idraulici locali, o costruttori locali, avrai le informazioni necessarie per confermare le possibilità di fornitura e allacciamenti di acqua ed elettricità a quel terreno. Quindi devi tenerne conto fin dall'inizio del processo, prima di procedere con l'acquisto. È sempre possibile ottenere acqua da un serbatoio di deposito interno installato nella proprietà e dal tipico spagnolo “POZOS” = POZZI D'ACQUA. Allo stesso modo è possibile ricavare energia elettrica dai pannelli solari, oppure dall'energia eolica “eolica”. Non sempre, però, questo tipo di forniture sono autorizzate dai Comuni locali a rilasciare autorizzazioni a costruire. Pertanto, queste informazioni devono essere prese in considerazione nelle primissime fasi del processo di acquisto/costruzione. Quindi, lo consigliamo prima di ACQUISTARE la trama, o per prendere qualsiasi decisione sulla transazione, tieni presente di avere a STUDIO PRELIMINARE DEL PROGETTO consultare gli avvocati locali, gli architetti, i costruttori o il personale tecnico delle costruzioni del dipartimento edile del municipio (Dipartimento o Concejalía de Urbanismo). Ciò renderà più sicuro l'investimento perché, dopo tutto, avrai un'idea concreta e riconoscerai le condizioni e le limitazioni per costruire in quel terreno, prima di procedere all'acquisto del terreno. È più che raccomandabile quello di fare uno studio da un avvocato esperto di costruzioni e, se possibile, consultando l'architetto che svilupperà il progetto e la costruzione. Inoltre, in quello studio preliminare, chiedi al tuo avvocato di confermare non solo i diritti edilizi specifici sul lotto, ma anche di scoprire quali altri sviluppi sono previsti in quell'area, ad esempio nuove strade, autostrade, linee ferroviarie, parchi industriali, aree commerciali o persino un'urbanizzazione. Queste informazioni possono essere ottenute dal tuo avvocato con incontri presso il Municipio, studiando le normative locali, e anche ottenendo dal Municipio con un documento chiamato "CÉDULA URBANÍSTICA". Una volta che conosci esattamente il tipo di edificio autorizzato a essere costruito in quel terreno, devi contrattare i servizi di un architetto per sviluppare il PROGETTO DI COSTRUZIONE, o PROGETTO DI COSTRUZIONE. Nel progetto edilizio, il tuo architetto deve adattare le tue idee e preferenze alle normative specifiche del Municipio di quella zona. Quindi, il tuo architetto ti guiderà durante questo processo, informandoti sulle diverse possibilità di trasformare la tua "casa ideale" in una costruzione che rispetti le normative della zona. La cosa più importante è che ogni dettaglio sia specificato dal tuo architetto. Fai esaminare i progetti dal tuo architetto nel modo più dettagliato possibile. Cerca di visualizzare quali saranno le viste dalle diverse finestre e quali dimensioni dei letti possono ospitare le camere degli ospiti, ecc. In parole semplici: cerca di ottenere dal tuo architetto quante più informazioni possibili su come sarà la casa finale. Cerca di arredare e vivere in casa mentre è ancora sulla carta. Potresti non essere sul posto per cogliere cose che potrebbero infastidirti per anni a venire, come una finestra fuori centro in una camera da letto o lucernari che non sono esattamente sopra dove saranno i lavandini del bagno. Una volta completato il progetto, il tuo architetto deve essere presente al progetto edilizio presso il municipio locale presso il dipartimento edile ("Dipartimento di Urbanisticao "o"Concejalia de Urbanismo“). Con l'applicazione della licenza edilizia, devi pagare una tassa comunale, Impuesto sobrio Construcciones, Instalaciones y Obras, che è applicabile a tutti gli sviluppi che necessitano di una licenza edilizia (sia che ne venga richiesta/concessa una o meno). Questa tassa può variare dal 2% al 4% del costo della costruzione, a seconda del municipio della tua zona. Quindi, studieranno quanto è adatto il tuo progetto alle condizioni o limitazioni specifiche della zona. Se il tuo progetto soddisfa le normative e soddisfa i regolamenti e i requisiti per costruire in quella zona, allora ti autorizzeranno a costruire lì con la corretta "Licenza di costruzione" o "Permesso di costruzione", Così avrai il diritto di costruire lì esattamente la stessa proprietà presentata al Municipio con il progetto.

2.- Seconda fase: processo di costruzione

Per favore, clicca sotto per ottenere informazioni dettagliate sul processo di costruzione, quando hai deciso di sviluppare il tuo progetto di costruzione in Spagna.
Processo di costruzione quando si costruisce una casa in Spagna per conto proprio