Come costruire una casa in terreno rustico in Spagna – Terreno non urbanizzabile
Aspetti generali
Gli avvocati di TLA si occupano da più di 15 anni di transazioni e casi di immobili in terreni rustici in tutto il territorio spagnolo. Da Catalogna; (Tarragona e Barcellona), Regione Valenciana (Castellón, Valencia e Alicante – Costa Blanca), Murcia;, Almeria (Valle dell'Almanzora), e Malaga.
Come risultato della nostra vasta esperienza e del riconoscimento di diverse normative regionali, abbiamo preparato una guida da seguire per coloro che hanno intenzione di acquistare un appezzamento / terreno nelle zone rurali della Spagna, con il progetto di costruire una casa su esso.
Se stai acquistando un terreno o una proprietà in campagna, come ad esempio un casale (cortijo), è fondamentale verificare se è inserito in una zona area in cui è consentita l'urbanizzazione (in questo caso si chiama "finca urbana", o "suelo urbano") o dove l'urbanizzazione e gli sviluppi residenziali non sono ammessi ("Finca rustica" o "suelo rustico").
I terreni in Spagna sono classificati in diversi tipi:
1. Terra urbana – “Suelo urbano"
Questa è una terra in cui è autorizzata a costruire con specifiche derterminate contenute nei "Piani di sviluppo" della città o area (Plan General de Ordinación Urbana PGOU) o in zone specifiche di urbanizzazione denominate "piani parziali" (Aerei Parziali), Ecc.
Questa terra utilizza tutte le strutture e i requisiti per vivere lì ad alta densità di popolazione, come le adeguate forniture di acqua ed elettricità, collegamento alla rete fognaria, parchi e aree verdi, sport, istruzione, ospedali, ecc.
Urban Land o "Terreno urbano"È quello che usiamo per trovare nelle città, nei villaggi o nelle urbanizzazioni e utilizzato per accedere correttamente alle strade, con marciapiedi, aree pedonali, strade, aree commerciali, centri sanitari, scuole, ospedali, sport, ecc.
2. Terreno non urbanizzabile – ” Suelo non urbanizzabile"
“Non urbanizzabile” è un tipo di terreno dove non è possibile sviluppare alcun terreno industriale, residenziale o commerciale, perché è destinato a determinati usi protetti, prevalentemente connessi al foresta, agricoltura e altri. Quindi, in questi tipi di terreni, altri usi come residenziale, industriale o commerciale sono molto limitati, limitati e non sempre consentiti.
All'interno dei terreni “Non Urbanizzabili” troviamo una classificazione in sottotipi di terreno, a seconda dell'uso consentito, e del livello di tutela:
- Terreno protetto (in spagnolo “Suelo No Urbanizable Protegido”): Si tratta di terreni dove, per determinati motivi (di solito legati alla natura, al bosco, ecc.), vengono limitate le costruzioni e altri tipi di attività al fine di “proteggere” un determinato valore.
- Terreno non protetto (in spagnolo “Suelo No Urbanizable Comun”): Questa è una terra dove l'uso principale è agricolo e agricolo e dove altri usi (come residenziale, commerciale, ecc.) Potrebbero essere consentiti, rispettando determinate condizioni.
"Terra rustica” è il nome che solitamente viene adottato per il Suelo No Urbanizzabile Comune in Spagna. In altre parole: aree in cui le urbanizzazioni non possono essere sviluppate, che è destinato all'uso agricolo, sono consentiti altri usi come costruzione di proprietà residenziali, o industrie, ecc., sempre nel rispetto di determinate norme e condizioni.
3.- Terreno urbanizzabile – “Suelo urbanizzabile":
Questo è il tipo di terreno in cui in futuro potrà essere sviluppato con urbanizzazioni, aree commerciali, parchi industriali, ecc. Quindi, nel caso in cui venga approvato un progetto di edilizia pubblica o privata, allora l'area potrà essere urbanizzata.
Passi da seguire per costruire una casa residenziale su terreno rustico
Parlando ora “Terra rustica”, questa è una terra in cui l'uso principale consentito è quello di “agricoltura”, o di essere utilizzato dagli agricoltori per sviluppare un'attività agricola.
Ma, in questa terra, eccezionalmente, è autorizzato a costruire nuove costruzioni con uso residenziale. Queste costruzioni devono essere a bassissima densità edilizia, cercando di evitare di creare aree costruite ad alta densità che possano creare “urbanizzazioni di fatto”.
Quindi, è molto comune scoprire che solo quando il terreno ha una dimensione minima (5.000 m2, 10.000 m2 o 20.000 m2 ecc.), Si è autorizzati a costruire lì una costruzione, chiamata anche "cortijo", "villa", " masía ", chalé", "chalet", "hacienda", ecc.
Nelle zone rurali o rurali spagnole è abbastanza comune da trovare case costruite su terreni di dimensioni inferiori a quella richiesta per avere diritti di costruzione (case costruite in terreni con meno di 10.000 m2 per esempio) Questo perché questi edifici sono stati costruiti prima che entrassero in vigore le nuove norme, o, semplicemente, che sono stati costruiti senza rispettare le leggi, quindi, sono considerati ora come costruzioni”Fuera de Ordinación” (fuori normativa vigente). Questo è il caso di immobili costruiti molto tempo fa, che ora non soddisfano la normativa vigente. Questi tipi di immobili possono essere perfettamente legali ora, ma sottoposti ad alcune restrizioni d'uso (la più importante è che la casa ante il resto delle costruzioni esistenti sulla proprietà siano rispettate dall'amministrazione, ma non possono essere ampliate, e non è autorizzato a costruire nuove costruzioni su quel lotto).
Quindi, se la tua intenzione è sviluppare un progetto per la costruzione di una casa in aree "rustiche", dovresti prima verificare presso l'autorità legale (principalmente il Municipio, Comune = "Ayuntamiento"), quali sono le specifiche, i requisiti e limitazioni, che puoi dover costruire lì.