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Come acquistare una proprietà in Spagna utilizzando una società straniera

COME ACQUISTARE UN IMMOBILE IN SPAGNA USANDO UN'AZIENDA ESTERA

Abbiamo già visto in altri articoli su questo sito web che è stabilito che esistono diverse formule per acquisire una società in Spagna, incluso l'utilizzo di una società straniera esistente per operare in Spagna (o con una stabile organizzazione – PE, o senza stabile organizzazione – SIN EP), o creare una società spagnola espressamente per l'acquisizione di immobili in Spagna.

Inoltre, come accennato in precedenza, si tratta del fatto che, per acquisire un immobile in Spagna a nome di una società per lo sviluppo di un'attività di investimento immobiliare, non è necessario costituire una società spagnola per la acquisizione di immobili, poiché questa può essere effettuata tramite una società straniera esistente e che attraverso un processo di registrazione in Spagna, può funzionare perfettamente come strumento di investimento in Spagna, senza la necessità di costituire una società spagnola.

In questo articolo ci occuperemo proprio del caso di una società estera esistente, che desidera operare in Spagna e intervenire in operazioni di compravendita immobiliare, o lo sviluppo di attività immobiliari, come locazione, vendita, riforma, costruzione, ecc. Non c'è bisogno di creare una società spagnola.

A tal fine parleremo di quanto segue:

1.- CONCETTI PRELIMINARI

COMPAGNIA STRANIERA : La società straniera che desidera operare in Spagna, deve contemplare nei suoi statuti che l'attività che intende svolgere in Spagna (acquisto/vendita, costruzione, intermediazione, gestione degli affitti, ecc.) è coperta dagli statuti di questo società. Con il quale, e prima di prendere la decisione di acquistare in Spagna tramite questa società, è necessario rivedere gli statuti di questa società per confermare se contemplano tale attività e, in caso negativo, espletare le formalità appropriate nel paese di origine , dinanzi al Registro delle Imprese del Paese di origine, di inserire nei propri statuti questo tipo di attività.

ISTITUZIONE PERMANENTE : In secondo luogo, dobbiamo essere chiari sul tipo di struttura aziendale di cui avremo bisogno in Spagna per lo sviluppo dell'attività.

Cioè, se contiamo su risorse materiali (uffici, automobili, ecc.) o umane (dipendenti, ecc.) in Spagna per lo sviluppo di questa attività.

Prendiamo ad esempio il caso di una società straniera di nazionalità. Macchiare. Punto che decide di investire in Spagna per l'acquisizione di un immobile e che desidera ottenere ritorni attraverso l'attività di locazione.

In questo caso, se l'attività di noleggio non richiede alcun stanziamento di risorse materiali (uffici, reception, auto, ecc.), o umane (un dipendente residente in Spagna per pulizie, manutenzione, ricezione chiavi, ecc.), ma è semplicemente l'acquisizione della proprietà per metterla in affitto attraverso qualche piattaforma, e, come si dice, senza l'allocazione di alcun tipo di risorsa situata in Spagna.

In questo caso, si tratterebbe del caso di una Società Estera registrata in Spagna SENZA Stabilimento (Società SENZA EP).

Oppure, se, al contrario, la società straniera ha bisogno per questo tipo di progetto di investimento di avere personale residente in Spagna, con mezzi di trasporto locali propri, o con uffici di assistenza clienti, ecc.

In questo caso, si tratterebbe del caso di una Società Estera registrata in Spagna CON una stabile organizzazione (Società PE).

Questo punto è molto importante poiché il trattamento fiscale e gestionale è diverso in entrambi i casi.

  • Nel caso in cui non siano necessarie risorse materiali o umane in Spagna per lo sviluppo dell'attività, si tratterebbe di una Società estera registrata in Spagna che opera SENZA una stabile organizzazione (SENZA PE). In questo caso, l'attività da svolgere in Spagna sarebbe soggetta all'imposta sul reddito delle persone fisiche non residenti, tassate al 19% se si tratta di una società residente in un paese dell'Unione Europea, o al 24% nel resto delle fattispecie, con adempimenti fiscali di gestione e mantenimento diversi dalle società CON EP.
  • Se invece si trattasse di un'attività o di un progetto di investimento per il quale sono necessarie risorse umane o materiali in Spagna, in questo caso si parlerebbe di una società estera con una stabile organizzazione, e che sarebbe soggetta all'imposta spagnola sulle società . , con un'aliquota fiscale del 25%, e con un trattamento gestionale diverso dalle entità estere non permanenti.

Per maggiori informazioni in merito alle condizioni fiscali e gestionali del diverso trattamento delle società registrate in Spagna con stabile organizzazione e senza stabile organizzazione, clicca qui a consulta il ns articolo specializzato

Data la differenza di considerazione ai fini fiscali e gestionali nell'essere considerata una società con una stabile organizzazione in Spagna, o senza una stabile organizzazione, è importante che questo sia chiaro fin dall'inizio, e non è sempre chiaramente definito. Per questo motivo è spesso necessario ricorrere alla convenzione di doppia imposizione stabilita tra il Paese di residenza della società e la Spagna.

Per vedere quali sono gli Accordi firmati tra la Spagna e il resto dei paesi con cui hai accordi per evitare la doppia imposizione internazionale, clicca qui.

2.- PROCEDURE

  1. Nel paese di origine:

Indipendentemente dalla struttura necessaria in Spagna per sviluppare l'attività e dal fatto che la società abbia uno status con una stabile organizzazione o senza una stabile organizzazione, come sopra definita, detta società straniera deve passare attraverso un processo di registrazione. in Spagna che passa attraverso:

  • Ottenere i documenti aziendali ORIGINALI:
  • Statuto della società
  • Documento di identificazione fiscale della società
  • Statuti della società
  • Perizia del registro di commercio attestante l'iscrizione della società

E in questi documenti deve essere ben chiaro chi sono gli amministratori o dirigenti autorizzati a rappresentare la società, nonché le partecipazioni sociali dei soci o dei soci.

E in più, questa documentazione, che deve sempre essere i produttori di dolciumi , oppure, se non vengono forniti documenti originali, devono essere fornite copie autorizzate e autenticate, ovvero autenticate da un notaio locale in origine.

  • Tutta questa documentazione deve essere tradotta in spagnolo da un traduttore ufficiale registrato, nel paese di origine o in Spagna.
  • Tutta questa documentazione deve essere legalizzata e ufficialmente riconosciuta, con riconosciuta efficacia esecutiva per essere utilizzata in Spagna, e ciò avviene ottenendo l'Apostille. L'Apostille è un sigillo ottenuto attraverso una procedura di autenticazione prevista dalla Convenzione dell'Aia del 1961, e si applica a tutti quei paesi che hanno firmato questo accordo. Clicca qui per maggiori informazioni sull'Apostille.

Nel caso in cui si trattasse di una società residente in un Paese non aderente alla Convenzione dell'Aia sull'Apostille, tutta questa documentazione deve essere legalizzata e certificata dal Ministero degli Affari Esteri di questo Paese.

  1. In Spagna : Una volta ottenuta tutta la documentazione sopra indicata, in Spagna dobbiamo procedere come segue:
  • Ottenere il NIE (numero di identificazione straniero) il manager o l'amministratore dell'azienda . Questo documento è un numero di identificazione fiscale attraverso la registrazione dell'amministratore nel sistema burocratico e amministrativo spagnolo.

 Questo documento si ottiene:

  • Ottenere il NIF spagnolo della compagnia straniera . Allo stesso modo in cui l'amministratore della società dovrà ottenere un codice fiscale nell'amministrazione spagnola, la società straniera, per operare in Spagna e poter effettuare transazioni immobiliari, dovrà essere registrata presso l'amministrazione. codice fiscale spagnolo, per ottenere un codice fiscale, che sarà quello che utilizzerai per effettuare qualsiasi tipo di transazione in territorio spagnolo. Questo numero è noto come il

Tale documento si ottiene presentando la documentazione della società legalizzata e apostillata con le modalità stabilite nel paragrafo precedente all'Agenzia delle Entrate spagnola, che, dopo aver esaminato tutta la documentazione, assegnerà un codice fiscale per la società, che sarà la sua migliore identificazione per qualsiasi tipo di transazione in territorio spagnolo.

  • Rappresentante fiscale . Una delle differenze tra le società estere registrate in Spagna con stabile organizzazione (PE), e senza stabile organizzazione (SENZA PE), deriva proprio dall'obbligo di nominare un rappresentante fiscale in Spagna.

Per quanto riguarda le società senza stabile organizzazione (SIN EP), sono soggette all'imposta sul reddito delle persone fisiche non residenti (IRPFNR) ed è necessario nominare un rappresentante fiscale in Spagna per svolgere le attività immobiliari previste, e avere un indirizzo di notifica in Spagna, che può essere utilizzato dall'amministrazione spagnola per notificare e comunicare qualsiasi tipo di questione fiscale relativa all'attività da svolgere.

Questo domicilio fiscale è solitamente quello del manager o dell'avvocato che gestisce e mantiene l'attività della società in Spagna.

Tuttavia, e qui viene la grande differenza con le Società CON EP, i rappresentanti fiscali di queste società NON sono solidalmente responsabili degli obblighi fiscali contratti dalla Società. In altre parole, il rappresentante fiscale, normalmente il manager o l'avvocato che gestisce l'attività fiscale della società in Spagna, non è responsabile in caso di mancato rispetto degli obblighi fiscali delle società in Spagna.

D'altra parte, nel caso delle Società estere CON Permanent Establishment (CON EP), che, come si dice, sono soggette all'imposta spagnola sulle società e per il cui funzionamento e sviluppo in Spagna necessitano di una struttura che richieda una maggiore complessità, e l'assunzione di maggiori obblighi fiscali e legali in Spagna rispetto alle società senza stabile organizzazione, implica che il rappresentante fiscale in Spagna di dette società si assuma la responsabilità “congiunta” della società nei confronti dell'amministrazione spagnola.

La figura del rappresentante fiscale è una figura molto importante, poiché sarà responsabile della «solidarietà», cioè, allo stesso livello e con la stessa responsabilità della società, di tutti gli obblighi fiscali contratti in Spagna. In altre parole, il rappresentante fiscale sarà quello richiesto dall'amministrazione spagnola per adempiere a tali obblighi, nel caso in cui la società estera non li adempia. Con la quale, come si vede, si tratta di una posizione di grande responsabilità, dal momento che detto rappresentante fiscale si accinge ad assumersi tutte queste tipologie di obbligazioni in solido. Pertanto, è una posizione aziendale di elevata responsabilità e funzioni.

A questo proposito va detto che da molti anni la normativa spagnola prevede che il rappresentante fiscale delle società estere o di società con stabile organizzazione sia un fiscalmente residente in Spagna . In altre parole, affinché una società straniera fosse riconosciuta in Spagna con una stabile organizzazione, era necessario nominare un rappresentante fiscale che avesse un indirizzo in Spagna. Questo è stato normalmente un ostacolo alla costituzione di società straniere in Spagna, poiché in molti casi gli avvocati o i dirigenti incaricati di gestire l'attività di queste società straniere non erano sempre disposti ad assumersi un tale grado di responsabilità, che, questo è diventato un vero ostacolo per lo sviluppo delle attività e la realizzazione di società internazionali in Spagna.

Tuttavia, recentemente, sono stati compiuti progressi in questo senso e l'amministrazione spagnola interpreta che, per le società o società registrate in uno qualsiasi dei paesi dell'Unione Europea, possono designare gli amministratori o dirigenti di dette società come rappresentanti fiscali.

Così, ad esempio, una società tedesca, che vuole stabilirsi con una stabile organizzazione in Spagna, può designare il manager tedesco, o l'amministratore tedesco, come rappresentante fiscale, che sarà responsabile degli obblighi della Società, senza necessità di designare un rappresentante con domicilio o residenza in Spagna.

Tuttavia, questo ostacolo non è stato risolto per le società estere residenti originarie di altri paesi al di fuori dell'Unione Europea, il che, in questi casi, come si dice, rende difficile stabilirle in territorio spagnolo, in quanto hanno una disponibilità limitata da parte dei gestori locali di assumere un così alto grado di responsabilità per queste aziende.

  • Conto bancario . Affinché le società estere non residenti registrate in Spagna, con una stabile organizzazione o senza una stabile organizzazione, possano operare in Spagna, devono avere un conto bancario aperto a nome di dette società. Con la quale, una volta ottenute le legalizzazioni di tutti i documenti della società, nonché il NIF del dirigente, o amministratore, il NIF della società, e la designazione del rappresentante fiscale, tali documenti devono essere forniti al banca in modo che possa procedere. all'apertura di un conto bancario intestato alla società estera.

A tal fine, la banca richiederà, oltre alla documentazione sopra indicata, ogni tipo di informazione e documentazione comprovante gli aspetti finanziari della società, nonché il provenienza dei fondi che sarà utilizzato per realizzare le operazioni previste in Spagna. . Per fare ciò, avrai bisogno di relazioni contabili, dichiarazioni dei redditi aziendali, ecc. dal paese di origine. Questo tipo di informazioni dipenderà o sarà diverso a seconda dell'entità finanziaria in questione e aiuterà a superare il filtro della legge sulla prevenzione del riciclaggio di denaro in Spagna, un requisito essenziale per agire in Spagna attraverso una struttura aziendale.

  • Atto di proprietà reale . In aggiunta a tutto quanto sopra, per l'esecuzione dell'operazione immobiliare in oggetto, il notaio facente funzione richiederà, oltre a tutta la documentazione societaria sopra prevista, la manifestazione degli effettivi proprietari della società.

 Un "proprietario effettivo" è colui che possiede più del 25% delle azioni o delle azioni della società. Con il quale, sarà necessario verificare l'origine dei fondi utilizzati per l'acquisizione della proprietà, nonché rispettare la legge sulle misure per prevenire il riciclaggio di denaro in Spagna, per informare chi sono i partner della Società che detengono una partecipazione superiore al 25% della stessa.

  • Necessità di procure . Data la complessità e le implicazioni fiscali e legali derivanti dalla registrazione di una società straniera in Spagna, si consiglia vivamente di conferire procure al proprio avvocato, o manager, in modo che possano svolgere tutte queste procedure per proprio conto e la necessità che tu abbia cosa fare di persona.

Da TLA ti invitiamo a contattarci per qualsiasi questione o servizio relativo ai tuoi progetti di installazione/investimento in Spagna.



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