COSTRUZIONE DI CASE SU TERRENO RUSTICO IN ANDALUSIA – aggiornamento 2023

Puoi costruire case residenziali su terreni rustici in Andalusia?

La risposta è sì.

La legislazione andalusa consente la costruzione di case residenziali su terreni rustici, e lo fa attraverso la figura denominata "azioni straordinarie su terreni rustici". Questo regolamento si basa su Decreto 550/2022, del 29 novembre, che approva il regolamento generale della legge 7/2021, del 1 dicembre, che promuove la sostenibilità del territorio dell'Andalusia - Clicca qui per vedere .

Questo regolamento consente la costruzione di case su terreni rurali in Andalusia. Per questo, l'attività di costruzione di questo tipo di alloggi li inserisce in quelli che chiama "interventi straordinari" su terreni rustici.

Cosa sono gli “interventi straordinari su terreni rustici”? Articolo 30

Queste sono azioni di interesse pubblico e sociale che contribuire alla pianificazione e allo sviluppo dell'ambiente rurale, o che devono trovarsi su questo tipo di terreno perché la sua collocazione su suolo urbano è incompatibile.

Ai sensi dell'articolo 22.2 della Legge, le azioni straordinarie possono essere finalizzate all'attuazione di dotazioni, nonché di beni industriali, terziari o usi turistici e quant'altro deve essere realizzato in questo tipo di territorio, comprese le opere, le costruzioni, gli edifici, le strade, le infrastrutture ei servizi tecnici necessari al suo sviluppo.

Potrebbero allora essere prese in considerazione costruzioni residenziali su terreni rustici?

Ai sensi del medesimo articolo, possono essere autorizzati congiuntamente edifici destinati ad uso abitativo, e devono essere garantiti la proporzionalità e il collegamento tra loro e le azioni straordinarie.

Queste le condizioni e i requisiti:

1. In generale, il un'abitazione può essere autorizzata con atto quando è necessario per il suo sviluppo economico ed è giustificato da funzioni di sorveglianza, assistenza, gestione o controllo. Eccezionalmente può essere autorizzato un numero maggiore per azioni che motivano una diversa esigenza e rispettano anche le seguenti condizioni.
2. Che la casa e l'azione straordinaria si svolgano sullo stesso immobile .
3. Che l'esecuzione della casa suppone un investimento economicamente valido e ammortizzabile in un determinato termine in relazione al reddito che l'azione genera.
4. Che sia mantenuto il legame tra l'abitazione e l'azione straordinaria . A tali fini troveranno applicazione le condizioni stabilite all'articolo 29.3 e 4 5. Quando la normativa di settore applicabile stabilisce requisiti che condizionano l'attuazione dell'azione straordinaria, il rispetto di questi deve essere accreditato nell'iter autorizzativo preventivo.

Si possono costruire case rustiche unifamiliari non legate agli interventi straordinari?

La risposta è SI.

Ai sensi dell'articolo 22.2 della Legge, possono essere autorizzate case unifamiliari isolate su terreni rurali non legati ad azioni ordinarie o straordinarie, a condizione che non portino alla formazione di nuovi insediamenti secondo le disposizioni dell'articolo 24 o impediscono il normale sviluppo degli usi ordinari del rustico.

Le case richiederanno autorizzazione prima della licenza , ai sensi dell'articolo 32, e deve inoltre rispettare i seguenti parametri e condizioni:

1. Non sarà consentita più di un'abitazione unifamiliare isolata per lotto o divisioni orizzontali, ad eccezione di quelle con tipologia cortijo, hacienda o simili, completate prima dell'entrata in vigore della legge 19/1975, del 2 maggio , che provano l'esistenza a tale data di un uso plurifamiliare.
2. L'appezzamento deve avere una superficie minima di 2.5 ettari e permettono il disegno di un cerchio con un raggio di 50 metri all'interno. L'area minima quando la trama si trova su un terreno forestale sarà di 5 ettari .
3. La casa deve trovarsi in a distanza superiore a 100 metri da qualsiasi altro edificio ad uso abitativo .
4. La superficie occupata dall'edificio destinato ad abitazione non deve superare l'uno per cento del lotto . Nel resto della superficie saranno sostanzialmente mantenute le alberature, l'orografia e le condizioni naturali del terreno, salvo che la loro alterazione non sia necessaria per l'attuazione di interventi ordinari.
5. La superficie di occupazione del suolo delle costruzioni, mediante sgombero o terrapieno, necessaria per l'esecuzione dell'edificio, non supererà trenta per cento della superficie che occupa.
6. La superficie massima edificabile non supererà l'uno per cento della superficie dell'immobile e l'altezza massima sarà di due piani , computando gli stessi secondo quanto previsto dagli strumenti urbanistici.
7. L'edificio avrà le condizioni tipologiche di una casa unifamiliare isolata, dovendo rispettare a distanza minima di 25 metri dai confini del lotto .
8. I servizi di base richiesti dalla casa devono essere garantiti in autonomia e preferibilmente attraverso impianti di autoconsumo con fonti energetiche rinnovabili. In via eccezionale, l'erogazione sarà consentita attraverso le reti infrastrutturali quando queste dispongono della relativa autorizzazione settoriale e per questo sono necessarie solo le opere di connessione.
9.  L'edificio sarà localizzato al di fuori delle zone alluvionali e quando viene effettuato su terreni forestali, le condizioni di sicurezza della popolazione devono essere garantite in caso di incendio e rispettare le condizioni stabilite dalla legislazione forestale.

Obbligo di udienza preventiva ai vicini di casa

Il Decreto stabilisce che lo sviluppo di interventi straordinari, e, tra questi, la costruzione di abitazioni residenziali su terreni rurali, non può impedire lo sviluppo di azioni “ordinarie” su questo territorio. Gli interventi “ordinari” sui terreni rurali sono quelli agricoli, zootecnici, forestali, ecc. dell'area, soprattutto nelle zone limitrofe e limitrofe.

A tal fine, l'articolo 22 stabilisce un procedimento con il quale, per l'approvazione dei progetti di edilizia abitativa nell'area, i residenti limitrofi dovranno richiedere l'AUDIENZA PREVIA affinché possano far valere i propri diritti nel caso in cui tale costruzione impedisca o limiti il ​​normale sviluppo delle loro attività ordinarie.

Qual è la procedura per ottenere l'autorizzazione alla costruzione di alloggi rustici? – PREVIA AUTORIZZAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE.

Nell'ambito dell'iter approvativo degli atti straordinari, oltre all'Autorizzazione Preventiva delle aree limitrofe, sarà richiesta anche l'autorizzazione del Consiglio Comunale, che sarà propedeutica al rilascio della concessione.

In tal senso, l'articolo 32 include l'art Procedura per l'autorizzazione di azioni straordinarie . Lo stesso precetto stabilisce che, al fine di limitare gli atti straordinari, l'an prima della licenza è necessaria l'autorizzazione del Comune che qualifica il terreno dove intendono stabilirsi e che alternativamente:

• a) dichiarare l'azione di " interesse pubblico o sociale ”, nei casi di cui all'articolo 30.2.b).
• b) Riconoscere il suo incompatibilità con l'ambiente urbano , nei casi di cui all'articolo 30.3.
• c) Autorizzare la realizzazione di un'abitazione indipendente , ai sensi dell'articolo 31.

L'articolo stesso elenca il procedure da seguire per ottenere la preventiva autorizzazione da parte del Comune :

• a) Richiesta del soggetto promotore accompagnata dal Progetto di Azione, ai sensi dell'articolo 33. Se la richiesta non soddisfa i requisiti, il richiedente sarà tenuto a sanare la mancanza o ad allegare i documenti obbligatori entro dieci giorni, con un indicazione che in caso contrario, la sua richiesta sarà considerata ritirata, dopo una delibera che lo dichiara
• b) Una volta che la domanda è stata accettata per l'elaborazione, a seguito di una relazione tecnico-giuridica, il Progetto di azione sarà sottoposto a pubblica informazione per un periodo non inferiore a un mese, in conformità con le disposizioni dell'articolo 8.

Contestualmente, e per lo stesso periodo, si terrà un'udienza per le Pubbliche Amministrazioni che tutelano gli interessi pubblici interessati e per i titolari del diritto di proprietà dei terreni attigui che potrebbero essere interessati dall'azione, secondo i dati che compaiono nelle certificazioni . catastali e catastali richiesti a tal fine.

• c) Quando l'azione interessa o ha incidenza sovralocale secondo quanto previsto dall'articolo 71, durante il processo di informazione al pubblico sarà richiesta al Dipartimento competente per la pianificazione territoriale una relazione vincolante sul Progetto d'azione, che sarà rilasciata entro due mesi, come previsto dall'articolo 72.
• d) Spetta all'organo comunale competente per l'approvazione definitiva degli strumenti urbanistici, secondo quanto previsto dalla normativa di governo locale, la deliberazione del procedimento di approvazione o diniego del Progetto di intervento.
• e) La relativa convenzione sarà pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale della Provincia e sul sito web del Comune, ove sarà pubblicato anche il Progetto di Intervento approvato.

TERMINE ALLA RISPOSTA: 6 MESI E SILENZIO NEGATIVO.- Dopo il periodo di sei mesi dall'iscrizione della domanda nel Registro telematico dell'organo competente per la sua elaborazione senza comunicazione all'interessato della risoluzione del procedimento, si intenderà negato l'autorizzazione .

L'AUTORIZZAZIONE PREVENTIVA PUÒ ESSERE RICHIESTA INSIEME ALLA DOMANDA DI LICENZA LAVORI

Il soggetto promotore dell'azione può richiedere il trattamento congiunto dell'autorizzazione preventiva e del permesso di costruire, e deve allegare alla domanda il Progetto dell'azione e il relativo progetto edilizio.

Come viene elaborato il Progetto Azione Azione Straordinaria?

L'articolo 33 del Decreto 2022 stabilisce al riguardo che il Progetto di azione per l'attuazione di un'azione straordinaria conterrà le seguenti determinazioni:

1. Identificativo della Pubblica Amministrazione, ente o soggetto promotore dell'azione.
2. Descrizione dettagliata dell'azione, che includerà:

• a) Situazione, ubicazione e delimitazione dei terreni oggetto della qualificazione.
• b) Caratterizzazione fisica e giuridica del terreno.
• c) Caratteristiche socioeconomiche dell'azione.
• d) Caratteristiche degli edifici, delle costruzioni, delle opere, delle strade, delle infrastrutture e dei servizi tecnici necessari al loro sviluppo, ivi compresi quelli esterni necessari alla corretta funzionalità dell'attività e delle costruzioni, infrastrutture e servizi pubblici esistenti nella sua area territoriale di incidenza .
• e) Giustificazione, se del caso, delle condizioni per la realizzazione di un edificio residenziale, ai sensi dell'articolo 30.4.
• f) Termine per l'inizio e la fine dei lavori con determinazione, ove opportuno, delle fasi in cui si articola l'esecuzione.

Giustificazione, motivazione e definizione, secondo le caratteristiche dell'azione, dei seguenti estremi:

• a) Interesse pubblico o sociale o incompatibilità a collocare l'azione sul suolo urbano, a seconda dei casi, ai sensi dell'articolo 30.
• b) Origine o necessità di attuazione su terreni rurali e giustificazione della specifica ubicazione proposta.
• c) Compatibilità dell'intervento con il regime fondiario rurale e con la pianificazione territoriale e urbanistica di applicazione.
• d) Giustificazione del rispetto della normativa settoriale interessata, corredata della documentazione da essa richiesta.
• e) Rispetto delle misure per impedire la formazione di nuovi insediamenti.
• f) Analisi dell'incidenza territoriale, paesaggistica e ambientale e definizione delle misure correttive degli impatti che potrebbero generarsi.
• g) Fattibilità economico-finanziaria dell'azione.
• h) Se applicabile, la durata dell'urbanizzazione del terreno.

Quali sono gli obblighi assunti dal promotore dell'attività straordinaria (in questo caso edilizia)?

L'articolo 33, al comma 4, elenca espressamente gli obblighi assunti dal promotore dell'attività, e che sono i seguenti:

• a) Quelli corrispondenti agli obblighi legali del regime fondiario rurale.
• b) Impegno a mantenere il legame tra gli edifici e gli usi rustici del suolo che ne giustifichino l'autorizzazione e di riportare i terreni allo stato naturale nei casi previsti dal Regolamento.
• c) Pagamento del prestazione compensativa su terreni rurali , ai sensi dell'articolo 22.5 della Legge.
• d) Domanda di licenza urbanistica , in conformità al Progetto di Intervento approvato, entro il termine massimo di un anno dalla risoluzione del procedimento autorizzativo preventivo.

I la scadenza di tale termine determinerà la scadenza dell'autorizzazione , che sarà dichiarato sentito l'interessato.

Pertanto, come possiamo vedere , l'interessato ha UN ANNO dal rilascio dell'autorizzazione preventiva per richiedere la licenza edilizia. Anche se, come abbiamo visto negli articoli di legge, è consentita la presentazione congiunta della richiesta di udienza preventiva e della licenza edilizia.

L'autorizzazione all'esercizio dell'attività edilizia è soggetta a termine?

L'articolo 34 disciplina la durata della qualificazione fondiaria come segue:

– In generale, la durata è illimitata. In altri termini, una volta concessa la preventiva autorizzazione e licenza, la qualificazione del terreno per l'esercizio dell'attività edilizia non è soggetta a termine.

– Tuttavia, e questo è importante, la normativa prevede che l'eventuale cessazione delle attività da svolgere per un periodo continuativo di CINQUE ANNI consecutivi comporterà la perdita di validità dell'autorizzazione.

Ovvero, se l'immobile è abbandonato, o il suo uso è cessato per un periodo continuativo di almeno 5 anni, in questo caso l'amministrazione revocherà l'autorizzazione, e il terreno dovrà tornare allo stato iniziale, il che comporterà la demolizione di edifici costruiti.

– Atti straordinari che autorizzano usi o attività di durata limitata nel tempo, quelli che richiedono una concessione amministrativa su terreni demaniali e quelli che sono autorizzati su terreni compresi nelle aree di trasformazione previste dagli strumenti urbanistici e territoriali.

L'autorizzazione in questi casi stabilirà la durata della qualifica tenendo conto del tempo indispensabile per l'ammortamento dell'investimento e, se del caso, la durata della corrispondente concessione amministrativa, prevedendo la possibilità di rinnovarla su richiesta del l'interessato, prima del suo completamento.

La scadenza del termine comporterà la perdita di validità dell'autorizzazione, obbligando gli enti ei promotori o coloro che ne sono surrogati nelle obbligazioni a riportare il terreno allo stato naturale senza diritto ad indennizzo.

Le condizioni di cui sopra saranno annotate nella licenza che autorizza l'esecuzione dell'azione e nel Registro Immobiliare, secondo quanto previsto dalla normativa ipotecaria.

Pagamento compensativo

Il progetto di costruzione di una casa rustica è considerato ad uso “straordinario” del suolo, e per questo la normativa prevede che tale attività debba essere soggetta al pagamento di un indennizzo, oltre al pagamento dei canoni e delle imposte derivate. del rilascio del permesso di lavori.

L'articolo 35 è quello che contiene i termini e le condizioni del pagamento compensativo :

• È un vantaggio di natura non tributaria
• Il pagamento è gestito e reso al comune
• Tale importo sarà destinato al Patrimonio Territoriale Comunale
• L'importo è dieci percento (10%) del budget materiale di esecuzione dei lavori da realizzarsi, escluso il costo corrispondente a macchinari e attrezzature, ferme restando le riduzioni che potranno esservi apportate secondo quanto disposto dalle ordinanze comunali.
• Tuttavia, l'importo nel caso di le case unifamiliari saranno comunque il quindici per cento. (15%).
• Gli interventi sugli edifici esistenti che non comportano un cambio di destinazione d'uso non saranno soggetti ad indennizzo .

La legge stabilisce che l'importo del pagamento compensativo per azioni straordinarie può essere ridotto nelle ordinanze comunali secondo i seguenti criteri, anche cumulabili:

• a) Volume degli investimenti per la realizzazione di usi produttivi.
• b) Impatto dell'azione sull'economia locale e sull'occupazione.
• c) Contributo alla tutela del patrimonio storico e dell'ambiente.
• d) Integrazione di impianti energetici da fonti rinnovabili.
• e) Misure aggiuntive a quelle strettamente necessarie per l'integrazione ambientale e paesaggistica dell'intervento.

Esiste l'obbligo di pagare l'indennità compensativa quando vengono eseguiti ampliamenti di edifici legalmente costruiti?

La risposta è si.

Il regolamento stabilisce che l'importo del beneficio compensativo in interventi edilizi, consistente nell'ampliamento di un fabbricato legale, sarà calcolato tenendo conto esclusivamente del budget per l'esecuzione materiale dei lavori di ampliamento e maturerà ferma restando la necessità di procedere una nuova autorizzazione preventiva ai sensi dell'articolo 25.3.

Cioè, l'espansione delle case rustiche legalmente costruite richiederà:

• Adiacente previa autorizzazione
• Previa autorizzazione del Comune
• Pagamento dell'indennità compensativa per il 10 o 15% del budget dell'opera.

AZIONI COSTRUTTIVE SULL'HABITAT RURALE DIFFUSO

Cosa si intende per “habitat rurale disseminato”?

L'articolo 23 della legge stabilisce che, ai sensi dell'articolo 14.2 della legge, le aree di habitat rurale diffuso costituiscono un'area territoriale su cui a insieme di edifici senza struttura urbana e legati nella loro origine ad attività agricole e zootecniche. ambiente rurale, le cui caratteristiche dovrebbero essere preservate.

L'habitat rurale disseminato costituisce a insediamento di natura non urbana su terreni rustici e per preservare tali caratteristiche, gli strumenti urbanistici non possono delimitare aree, né proporre una pianificazione delle stesse, il che implica una densità superiore a tre abitazioni per ettaro .

Che tipo di spettacoli sono consentiti nell'”habitat rurale disseminato”?

Secondo l'articolo 36, le azioni che possono essere svolte sull'habitat rurale disseminato sono:

1. Nelle aree delimitate come habitat rurale disseminate dagli strumenti urbanistici generali o dai piani speciali, possono essere realizzati interventi urbanistici che concorrono alla sua conservazione, manutenzione e miglioramento, e che siano compatibili con il regime di tutela della categoria del suolo rustico dove si trovano.

Ciò avverrà attraverso strumenti di regolazione urbanistica denominati “Piani Speciali”.

2. I proprietari dei terreni e dei fabbricati compresi in tali aree hanno il dovere di pagare per l'ottenimento dei terreni destinati a dotazioni pubbliche e le opere di miglioramento delle infrastrutture e dei servizi previste nello strumento urbanistico che le ordina.
3. I piani speciali che regoleranno gli interventi realizzabili in queste “aree disseminate” stabiliranno, oltre alle condizioni urbanistiche, infrastrutturali, ecc., necessarie allo sviluppo di tali interventi a norma di legge, le condizioni edilizie delle abitazioni della zona.

E, per questo, le nuove costruzioni devono rispettare le seguenti condizioni:

1. a) Le caratteristiche tipologiche, estetiche e costruttive saranno coerenti con il paesaggio rurale e le costruzioni tradizionali dell'insediamento.
2. b) Saranno preservati i valori tradizionali, privilegiando le azioni di risanamento, ristrutturazione e riqualificazione degli edifici esistenti.
3. c) In generale, il altezza massima di edifici sarà due piani .
4. d) One nuova casa per trama sarà costruito e il l'area massima edificabile sarà la media dell'area.
5. e) Non saranno autorizzate quando la loro attuazione comporti il ​​superamento della densità stabilita all'articolo 23.3.

Quali usi si possono fare e sono consentiti negli “habitat rurali disseminati”?

L'articolo 39 stabilisce che gli usi ammissibili nell'habitat rurale disseminato, in generale, saranno i seguenti:

1. a) Uso residenziale con tipologie tipiche dei terreni rustici.
2. b) L'uso necessario delle strutture.
3. c) Usi ordinari del suolo rurale che non alterano le caratteristiche dell'area.
4. d) Usi terziari complementari all'uso residenziale.
5. e) Usi turistici negli edifici esistenti.

Quali usi sono vietati?

Articolo 40.

• a) Edifici, tipologie e usi caratteristici del suolo urbano.
• b) Suddivisioni e azioni che alterano la morfologia del nucleo.
• c) Le opere di urbanizzazione, salvo quelle necessarie alla realizzazione di infrastrutture o dotazioni previste dalla normativa di settore o dallo strumento urbanistico, e quelle che concorrono alla conservazione, al mantenimento e al miglioramento delle condizioni dell'habitat.

Che tipo di infrastrutture urbane possono essere realizzate nell'habitat rurale sparso?

Articolo 41.

1. Impianto di nuovi edifici
2. Conservazione, manutenzione e miglioramento di quelli esistenti
3. Esecuzione di dotazioni e infrastrutture comuni per l'erogazione dei servizi di base e delle telecomunicazioni, purché giustificate nella conservazione, manutenzione e miglioramento delle aree delimitate.

Inoltre, possono essere realizzati interventi urbanistici finalizzati all'ottenimento di dotazioni, e possono essere applicate le tecniche previste dall'articolo 114 della legge per l'ottenimento degli impianti generali e locali, attraverso la gestione non sistematica modalità .

Gli interventi previsti negli strumenti urbanistici saranno soggetti ai corrispondenti il controllo preventivo comunale e l'attuazione degli atti ordinari e straordinari in essi non previsti saranno adeguati alle condizioni e alle modalità previste dal Regolamento.

La gestione dell'esecuzione non sistematica può essere (art. 42):

1. a) Pubblico , mediante il pagamento di quote o, se del caso, mediante l'imposizione di contributi speciali, secondo quanto previsto dagli articoli 109 e seguenti della Legge.
2. b) Privato , nel caso in cui vi sia iniziativa di oltre il 50% della proprietà fondiaria dell'habitat rurale sparso, mediante la costituzione di un ente collaboratore al fine di sostenere le relative spese in un regime di equa ripartizione degli oneri, applicando in analogamente a quanto stabilito negli articoli da 241 a 249.

I proprietari di aziende agricole comprese nell'ambito dell'habitat rurale diffuso saranno obbligatoriamente incorporati nell'ente collaborante se non hanno aderito entro il termine previsto dall'articolo 132.7.

In altre parole, i proprietari di questo genere di immobili pagheranno congiuntamente le spese delle opere di urbanizzazione da realizzare nell'“area disseminata” per legge, o dai “piani speciali” delle urbanizzazioni.

Quindi, per favore, abbi cura di esso quando acquisti proprietà in disseminato.

TLACORP maggio 2023