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DIFETTI NASCOSTI SULLE CASE. RESPONSABILITÀ E PROCEDURE

DIFETTI NASCOSTI SULLE CASE. RESPONSABILITÀ E PROCEDURE 1973 1315 TLA

Nel processo di acquisto e vendita di proprietà, è molto importante tenere conto delle responsabilità assunte dai venditori e dai costruttori nella vendita di proprietà agli acquirenti.

È molto normale trovare sul mercato proprietà vendute con difetti, in cui l'acquirente non sa molto bene come agire, né quali sono i diritti di legge quando trovano problemi o difetti costruttivi che non sono stati rilevati prima la vendita.

È importante stabilire quali sono i diritti e gli obblighi dei venditori, dei costruttori e degli acquirenti che acquistano proprietà in Spagna. Questo è il motivo per cui abbiamo creato questo rapporto per chiarire concetti e procedure quando si confermano difetti visivi o nascosti.

DIFETTI:Innanzitutto, identifichiamo ciò che intendiamo per "difetti”. Comprendiamo difetti o difetti costruttivi qualsiasi tipo di carenza che riscontriamo in una costruzione e che ne riduca la qualità. Questo difetto deve comportare che il proprietario non possa godere e utilizzare la proprietà in modo normale.

Inoltre, possiamo identificare che un difetto o un difetto costruttivo può essere considerato come "grave" o "grave" nel caso in cui, se l'acquirente lo avesse scoperto prima della vendita, avrebbe rifiutato l'acquisto o sarebbe stato il risultato della negoziazione del prezzo con il venditore.

DUE TIPI DI DIFETTI: Visuals e Hidden

Difetti visibili sono quelli che sono facilmente rilevabili mediante un'ispezione visiva, sia nel processo di costruzione dell'edificio, sia attraverso un'ispezione visiva da parte dell'acquirente. Cioè, sono facilmente rilevabili da chiunque senza sviluppare conoscenze o preparazione.

Questi difetti visibili non sono di responsabilità del venditore. Pertanto, il venditore non ha alcuna responsabilità per difetti visibili che potrebbero essere stati scoperti in questo modo dall'acquirente, specialmente se non influenzano o variano il prezzo della proprietà.

Difetti nascosti, ad esempio, sono quelli che non sono stati rilevati dal processo di costruzione, perché non sono facilmente visibili. Nel caso di nuove costruzioni, questi difetti non sono stati rilevati dai diversi professionisti, come architetti, ispettori, ecc. Durante il processo di costruzione.

Non tutti i difetti possono derivare da responsabilità. Perché ciò avvenga, l'effetto deve soddisfare queste condizioni:

  • Che non era facilmente rilevabile
  • Che l'acquirente non ne fosse a conoscenza
  • Che esisteva prima di finalizzare l'acquisto

Ad esempio, elencheremo quali sono i difetti nascosti più ripetuti nella casistica:

  • Danni che interessano la struttura dell'edificio. Si tratta di difetti di lavoro che incidono sostanzialmente sulla stabilità e sulla struttura dell'edificio.
  • Problemi di perdite, impermeabilizzazione, che causano perdite in casa.
  • Problemi di insediamento di edifici. Una volta che un edificio è costruito, può presentare alcune crepe, fessure, ecc. Che appaiono a causa di un cattivo insediamento dell'edificio e prodotto da un cattivo seminterrato.

RESPONSABILITÀ

Quando si considera la responsabilità per difetti nascosti, è necessario distinguere tra case costruite di nuova costruzione e case in vendita.

Nelle nuove case, la garanzia e il diritto dell'acquirente a richiedere difetti nascosti è suddiviso in tre tipi:

  • UN ANNO: Problemi di finitura come pavimentazioni interne, esterni, carpenteria, nuovi elettrodomestici, ecc. UN ANNO dalla data di costruzione, oppure SEI MESI dalla data di acquisto / completamento.
  • TRE ANNI: Per i difetti prodotti nella proprietà e che incidono e degradano direttamente la loro abitabilità In questo caso, si tratta di problemi che riguardano igiene, salute, salute, impermeabilità, salubrità, ecc.
  • E per problemi che riguardano la struttura dell'edificio come fondamenta, pilastri, travi, pavimenti, ecc., DIECI ANNI. Questi difetti devono essere tali da compromettere la stabilità dell'edificio.

Nelle proprietà di nuova costruzione, è obbligatorio in Spagna presentare a ASSICURAZIONE DECENIALE (o DIECI ANNI DI ASSICURAZIONE) che copre il danno strutturale dell'edificio per 10 anni. Questi difetti sono coperti in modo tale che, se compaiono alcuni di questi difetti, l'acquirente deve informare la sua assicurazione, in modo che possano reclamare e utilizzare l'assicurazione decennale precedentemente fornita dal promotore o dal costruttore dell'edificio. In questo modo, gli acquirenti sono garantiti, in quanto consumatori di case di nuova costruzione, che sono debitamente coperti durante DIECI ANNI per questi difetti.

Qui è necessario dire che nel caso delle case in "AUTOPROMOCIN"(Autopromozione), la stipula dell'assicurazione decennale non è obbligatoria, ma volontaria. Una costruzione è in autopromozione quando il consumatore finale dell'edificio è lo stesso proprietario della trama e assume il costruttore solo allo scopo di costruire la casa. In questo modo, il proprietario della trama assume la posizione di "promotore" delle opere, ed è quello che esegue l'assunzione di diversi professionisti come architetti, costruttori, ecc.

In questi casi, dato che la casa non sarà venduta sul mercato in cerca di acquirenti, ma sarà utilizzata solo dallo stesso proprietario, la legge spagnola consente al promotore di assumere o meno un'assicurazione decennale. Nel caso in cui il proprietario scelga di non stipulare tale assicurazione, se decide di vendere la proprietà durante il periodo di garanzia di 10 anni, deve informare gli eventuali acquirenti che la casa non ha tale assicurazione e gli acquirenti devono accettare espressamente questa situazione.

Questo in termini di NUOVE proprietà…., Ma cosa succede nelle RIVENDITE? I venditori hanno la responsabilità per i difetti nascosti?

La risposta è affermativa I venditori che vendono case di rivendita sono anche responsabili di difetti nascosti che queste proprietà possono avere. Questa responsabilità riguarda i difetti nascosti che esistono nella proprietà e che, durante SEI MESI, il venditore sarà responsabile per qualsiasi tipo dei difetti sopra menzionati e che potrebbero essere rilevati entro sei mesi dal completamento della vendita.

Per esercitare il diritto dell'acquirente di rivendicare la responsabilità per difetti nascosti, è necessario quanto segue:

1.- Il difetto deve essere rilevato.

2.- Il venditore deve essere avvisato per iscritto, di solito tramite posta certificata, rendendolo consapevole dei difetti, spiegando quali possono essere le cause e quali sono i mezzi per riparare il problema.

3.- Nel caso in cui il venditore non riconosca la propria responsabilità, l'acquirente deve ottenere un rapporto scritto da un professionista indipendente, se possibile un esperto, che determina il problema, il difetto e quali sono i costi di riparazione in un rapporto ufficiale.

Se il venditore, ha ricevuto la segnalazione di un professionista indipendente che stabilisce le cause del problema, la sua riparazione e i costi che ciò comporta e non si assume la responsabilità della sua riparazione, allora l'acquirente deve essere informato da un avvocato al fine di vedere quali sono i modi legali esistenti per risolvere il problema.

Normalmente, si deve dire che le pretese del Tribunale derivate da difetti nascosti di scarsa considerazione sono generalmente costose e lunghe. Pertanto, è sempre consigliabile cercare di raggiungere un accordo stragiudiziale con il venditore.

Per i casi gravi, in cui esiste un vero problema che influisce sull'abitabilità o sulla struttura dell'edificio, sarà necessario difendere la posizione dell'acquirente nel miglior modo possibile, considerando sempre la possibilità di andare in tribunale se non trovare un accordo con il venditore.

 

"Usufrutto" è il diritto di godere, utilizzare e ottenere profitti e affitti da una proprietà. 

«Proprietà nuda» Europe è diritto di proprietà che rimane dopo l'usufrutto e che non dà il diritto di utilizzarlo o di alienarlo mentre esiste il diritto di usufrutto.

In molte occasioni scopriamo che gli acquirenti, consigliati dai loro consulenti fiscali o guidati da informazioni generali su Internet, sono invitati ad acquistare una proprietà acquisendo l'usufrutto per se stessi, e i loro figli acquisendo il resto della proprietà della proprietà (questo è ciò che chiamiamo proprietà "nuda" o "nuda" ").

Lo fanno con l'idea che l'usufrutto può aiutare a ridurre l'imposta sulle successioni, poiché è una formula che consente ai genitori di:

- Ridurre l'imposta sulle successioni: Nell'acquisto i genitori acquisiscono l'usufrutto, che di solito è una bassa percentuale del prezzo della proprietà, e il resto viene acquisito direttamente dai figli. Pertanto, in futuro, in caso di morte dei genitori, i figli possiedono già una parte elevata della proprietà, quindi i figli dovranno pagare per l'imposta di successione solo la parte dell'usufrutto dei genitori.

- Mantieni il controllo della proprietà. L'usufrutto consente ai genitori (o ad altri usufruttuari) di utilizzare la casa secondo la volontà dei genitori, escludendo la possibilità che i figli abbiano il diritto di usarla o di decidere in merito.

Pertanto, una volta che i genitori sono morti, l'usufrutto si estingue automaticamente e passa direttamente ai figli, che diventano proprietari al 100% della proprietà, e pagano solo l'imposta di successione per il valore dell'usufrutto che avevano i genitori.

Un'altra opzione per ridurre l'eredità sarebbe quella di dividere la vendita in percentuali, cioè che ciascuno abbia acquistato una percentuale della proprietà (ad esempio il 30% per i genitori e il resto per i figli), ma questo non dà a nessuno dei i comproprietari il “diritto d'uso” e godono in esclusiva della proprietà. Cioè, puoi essere comproprietario di una proprietà rispetto ad un altro comproprietario, ma tu, e tutti loro, avrete il diritto di utilizzare la proprietà in congiunzione, senza che nessuno abbia il diritto esclusivo di usufrutto, né l'uso esclusivo della proprietà.

Tuttavia, sebbene l'usufrutto sia consigliabile per ridurre la tassa di successione, dobbiamo essere chiari sul fatto che l'usufrutto, una volta acquisito, può pagare la tassa di acquisto, e per questo gestiamo TRE ASPETTI:

- Acquisizione di usufrutto in acquisti di rivendite

- Acquisizione di usufrutto in acquisti di nuovi edifici

- Acquisizione dell'usufrutto da parte di eredità or donazione

I.- USUFRUCT IN ACQUISTO DI VENDITA O DI SECONDA MANO

Sull'acquisizione di proprietà di rivendita la tassa non è l'IVA (che viene pagata per l'acquisizione di nuovi edifici), ma la "tassa di trasferimento" (ITP).

  • IVA viene pagato a Madrid e di solito è il 10% sugli immobili
  • Tassa di trasferimento è pagato alla Regione e varia dall'uno all'altro: Valencia è del 10%, la Catalogna è del 10% -11%, Madrid 6%, l'Andalusia e le Isole Baleari è una scala che inizia dall'8%, ecc.

Quindi, quando viene acquisita una proprietà di rivendita, il L'imposta di trasferimento viene pagata per il valore totale della transazione e ciascuno dei proprietari paga in proporzione al diritto acquisito. A coloro che acquisiscono l'usufrutto, viene calcolata la percentuale che rappresenta detto diritto (normalmente correlata all'età dell'usufruttuario), e il resto dei comproprietari viene assegnato il resto. Ognuno di loro paga la tassa di trasferimento in relazione alla percentuale loro assegnata.

Ma, secondo la normativa fiscale in Spagna, quando l'usufrutto viene acquisito mediante l'acquisto di una rivendita, alla morte dei genitori / usufrucutari, al processo di successione, i figli / nudi proprietari dovranno pagare, ancora una volta, la parte del Imposta sui trasferimenti che non hanno pagato al momento dell'acquisizione in quanto pagata dai genitori. Questo, sebbene sembri incongruo perché sembra "paga due volte"La tassa di trasferimento, la legge è molto chiara al riguardo. Quindi il Legge della tassa di trasferimento, stabilisce espressamente:

"Nel consolidamento del diritto di proprietà, diviso al momento dell'acquisizione dell'immobile in usufrutto e nuda / nuda proprietà, ogni qualvolta il consolidamento sia avvenuto per rispetto del termine del diritto di usufrutto, ovvero decesso dell'usufruttuario, sarà richiesto il nudo proprietario per la liquidazione / pagamento della Transfer Tax, per il 100% del valore iniziale dell'usufrutto"

Quindi, nel caso in cui i bambini acquisiscano con la morte dei genitori l'usufrutto, non pagheranno l'imposta sulle successioni sul suo valore. L'imposta che pagheranno sarà la Tassa di trasferimento.


Mettiamo un ESEMPIO:

A + B acquista una proprietà di rivendita in usufrutto per un importo di 150,000 euro, i "proprietari nudi / nudi" sono i loro 2 figli: I e II.

Il valore dell'usufrutto è di 60,000 euro.

Il valore della proprietà nuda è di 90,000 EUR.

Per la transazione, viene pagato il 10% (regione di Valencia) dell'ITP (imposta sui trasferimenti), per un importo di 15,000 euro. A + B paga 6,000 EUR e I + II paga 9,000 EUR.

A + B muoiono, quindi l'usufrutto della proprietà passa ai figli. In questo caso i figli NON PAGANO l'imposta di successione per l'acquisizione dell'usufrutto. Quello che pagano è la tassa di trasferimento per il suo valore. Pertanto, dovrebbero pagare 9,000 EUR. E questo, anche se i genitori avevano già pagato questa tassa per questo valore quando hanno acquistato l'usufrutto all'origine.

Pertanto, l'acquisizione dell'usufrutto, anche in un processo di eredità, non è tassata dalla tassa di successione, ma dalla "tassa di trasferimento" o "tassa di acquisto".


Pertanto, il concetto non è quello, chiunque acquisisca prima la nuda proprietà e successivamente consolidi il dominio con la risoluzione dell'usufrutto non effettua una prima acquisizione e, successivamente, una seconda acquisizione dell'usufrutto. Il concetto è che il nudo proprietario, quando acquista la proprietà, e paga in origine, effettua una singola acquisizione, ma deve pagare l'intera imposta per il valore totale della proprietà e detto pagamento viene effettuato in due fasi distinte:

- Una parte viene corrisposta al momento dell'acquisizione della nuda proprietà, e corrisponde al valore della nuda proprietà.

- L'altra parte viene corrisposta quando l'usufrutto viene acquisito al decesso dell'usufruttuario e corrisponde al valore o alla percentuale dell'usufrutto alla data dell'acquisto originario.

II.- L'USUFRUCT IN ACQUISTO DI NUOVE CASE EDIFICABILI

Quando viene acquisita una nuova costruzione, il il costruttore deve essere informato fin dall'inizio dell'intenzione degli acquirenti che compreranno l'usufrutto e la nuda proprietà separatamente. E questo perché, come spiegato qui, l'usufrutto paga la tassa di trasferimento, quindi non paga l'IVA (che è la tassa pagata solitamente per l'acquisto di nuovi edifici).

L'arte. 20.23º1 della legge sull'IVA, afferma che "la costituzione e trasmissione di reali diritti di godimento d'uso che abbiano ad oggetto le abitazioni, i garage ed i loro annessi accessori saranno esenti da IVA. "

D'altra parte l'arte. 4.4 della legge IVA in relazione all'art. 7.5 della LTPOAJD afferma che: “la costituzione e la trasmissione di diritti reali di uso e godimento sugli immobili quando sono esenti da IVA, saranno soggetti a Imposta di Trasferimento."

Di conseguenza, l'acquisizione del diritto di usufrutto negli acquisti di nuovi edifici sarà soggetta all'imposta di trasferimento.


ESEMPIO: nel caso precedente:

A + B acquista una proprietà di NUOVA COSTRUZIONE in usufrutto per un importo di 150,000 EUR, la nuda proprietà viene acquistata dai loro 2 figli I e II.

Il valore dell'usufrutto è di 60,000 euro.

Il valore della nuda proprietà è di 90,000 EUR.

Per questa transazione pagare le seguenti tasse:

- Per l'acquisizione dell'Usufrutto: ITP (10%) = 60,000 EUR

- Per l'acquisizione della nuda proprietà: IVA (10%) + 1.5% AJD del valore della nuda proprietà = 9,000 EUR (10% IVA) + 1,350 EUR (AJD-Timbro)

A + B muore, quindi l'usufrutto della proprietà passa ai propri figli. Bambini, NON PAGATE il valore dell'usufrutto come imposta sulle successioni (ISD), ma come imposta sui trasferimenti. Pertanto, dovrebbero pagare 9,000 EUR (10% di ITP).

Pertanto, in conclusione, quando un acquirente ha l'intenzione di acquistare per loro come usufrutto e il resto per i propri figli, si deve rinunciare al fatto che, nel caso dell'imposta sulle successioni, è consigliabile, ma invece i loro eredi lo faranno deve pagare la parte della tassa di trasferimento che non è stata pagata il giorno dell'acquisizione in quanto era la "parte di usufrutto".

Inoltre, nel caso di NUOVI EDIFICI, il costruttore deve essere informato dell'intenzione di usufrutto fin dal primo momento dell'acquisto, poiché il costruttore potrebbe non essere d'accordo a organizzarlo in quel modo.


III.- USUFRUCT OTTENUTO ANCORA DALL'EREDITÀ

Quanto sopra si riferisce all'usufrutto ottenuto dall'ACQUISTO DI UN IMMOBILE. Nel caso in cui l'usufrutto sia stato ottenuto da INERITANCE o DONATION, alla morte dell'usufruttuario, la tassa applicabile non sarà la "Tassa di trasferimento" (ITP), poiché l'acquisizione di tale diritto non è stata effettuata da un acquisto, ma per donazione o eredità. In questo caso, l'Usufruct pagherà per l'imposta sulle successioni.

CONCLUSIONI:

- Quando l'usufrutto è ottenuto dagli usufruttuari sulla base di a PROCESSO DI ACQUISTO, sia esso nuovo o rivenduto, pagherà l'acquisizione di tale usufrutto da parte dei nudi proprietari alla morte dell'usufruttuario ITP (Acquisto / Trasferimento IVA) e nessuna imposta sulle successioni.

- In caso di ACQUISTO DI NUOVI EDIFICI, l'acquisto in regime di usufrutto separato dalla nuda proprietà produce l'applicazione di  2 tasse separate: imposta sui trasferimenti (ITP) per il valore dell'usufrutto; e IVA + AJD (imposta di bollo) applicato al resto del valore di acquisto per la nuda proprietà.

- Quando l'usufrutto è ottenuto dall'usufruttuario da eredità o donazione, sarà tassato dal Imposta sulle successioni e sulle donazioni alla morte dell'usufruttuario.



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