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Nel processo di acquisto e vendita di proprietà, è molto importante tenere conto delle responsabilità assunte dai venditori e dai costruttori nella vendita di proprietà agli acquirenti.

È molto normale trovare sul mercato proprietà vendute con difetti, in cui l'acquirente non sa molto bene come agire, né quali sono i diritti di legge quando trovano problemi o difetti costruttivi che non sono stati rilevati prima la vendita.

È importante stabilire quali sono i diritti e gli obblighi dei venditori, dei costruttori e degli acquirenti che acquistano proprietà in Spagna. Questo è il motivo per cui abbiamo creato questo rapporto per chiarire concetti e procedure quando si confermano difetti visivi o nascosti.

DIFETTI:Innanzitutto, identifichiamo ciò che intendiamo per "difetti”. Comprendiamo difetti o difetti costruttivi qualsiasi tipo di carenza che riscontriamo in una costruzione e che ne riduca la qualità. Questo difetto deve comportare che il proprietario non possa godere e utilizzare la proprietà in modo normale.

Inoltre, possiamo identificare che un difetto o un difetto costruttivo può essere considerato come "grave" o "grave" nel caso in cui, se l'acquirente lo avesse scoperto prima della vendita, avrebbe rifiutato l'acquisto o sarebbe stato il risultato della negoziazione del prezzo con il venditore.

DUE TIPI DI DIFETTI: Visuals e Hidden

Difetti visibili sono quelli che sono facilmente rilevabili mediante un'ispezione visiva, sia nel processo di costruzione dell'edificio, sia attraverso un'ispezione visiva da parte dell'acquirente. Cioè, sono facilmente rilevabili da chiunque senza sviluppare conoscenze o preparazione.

Questi difetti visibili non sono di responsabilità del venditore. Pertanto, il venditore non ha alcuna responsabilità per difetti visibili che potrebbero essere stati scoperti in questo modo dall'acquirente, specialmente se non influenzano o variano il prezzo della proprietà.

Difetti nascosti, ad esempio, sono quelli che non sono stati rilevati dal processo di costruzione, perché non sono facilmente visibili. Nel caso di nuove costruzioni, questi difetti non sono stati rilevati dai diversi professionisti, come architetti, ispettori, ecc. Durante il processo di costruzione.

Non tutti i difetti possono derivare da responsabilità. Perché ciò avvenga, l'effetto deve soddisfare queste condizioni:

Ad esempio, elencheremo quali sono i difetti nascosti più ripetuti nella casistica:

RESPONSABILITÀ

Quando si considera la responsabilità per difetti nascosti, è necessario distinguere tra case costruite di nuova costruzione e case in vendita.

Nelle nuove case, la garanzia e il diritto dell'acquirente a richiedere difetti nascosti è suddiviso in tre tipi:

Nelle proprietà di nuova costruzione, è obbligatorio in Spagna presentare a ASSICURAZIONE DECENIALE (o DIECI ANNI DI ASSICURAZIONE) che copre il danno strutturale dell'edificio per 10 anni. Questi difetti sono coperti in modo tale che, se compaiono alcuni di questi difetti, l'acquirente deve informare la sua assicurazione, in modo che possano reclamare e utilizzare l'assicurazione decennale precedentemente fornita dal promotore o dal costruttore dell'edificio. In questo modo, gli acquirenti sono garantiti, in quanto consumatori di case di nuova costruzione, che sono debitamente coperti durante DIECI ANNI per questi difetti.

Qui è necessario dire che nel caso delle case in "AUTOPROMOCIN” (Autopromotore), contrarre l'assicurazione decennale non è obbligatoria, ma volontaria. Una costruzione è in autopromozione quando il consumatore finale dell'immobile è lo stesso proprietario del lotto, e assume il costruttore solo allo scopo di costruire la casa. In questo modo, il proprietario del terreno assume la posizione di "promotore" dei lavori, ed è lui che esegue l'assunzione di diversi professionisti come architetti, costruttori, ecc.

In questi casi, dato che la casa non sarà venduta sul mercato in cerca di acquirenti, ma sarà utilizzata solo dallo stesso proprietario, la legge spagnola consente al promotore di assumere o meno un'assicurazione decennale. Nel caso in cui il proprietario scelga di non stipulare tale assicurazione, se decide di vendere la proprietà durante il periodo di garanzia di 10 anni, deve informare gli eventuali acquirenti che la casa non ha tale assicurazione e gli acquirenti devono accettare espressamente questa situazione.

Questo in termini di NUOVE proprietà…., Ma cosa succede nelle RIVENDITE? I venditori hanno la responsabilità per i difetti nascosti?

La risposta è affermativa. I venditori che vendono case di rivendita sono anche responsabili dei difetti nascosti che possono avere queste proprietà. Questa responsabilità riguarda i difetti nascosti che esistono nella proprietà e che, durante SEI MESI, il venditore sarà responsabile per qualsiasi tipo dei vizi sopra menzionati, e che potrebbero essere rilevati prima di sei mesi dal completamento della vendita.

Per esercitare il diritto dell'acquirente di rivendicare la responsabilità per difetti nascosti, è necessario quanto segue:

1.- Il difetto deve essere rilevato.

2.- Il venditore deve essere avvisato per iscritto, di solito tramite posta certificata, rendendolo consapevole dei difetti, spiegando quali possono essere le cause e quali sono i mezzi per riparare il problema.

3.- Nel caso in cui il venditore non riconosca la propria responsabilità, l'acquirente deve ottenere un rapporto scritto da un professionista indipendente, se possibile un esperto, che determina il problema, il difetto e quali sono i costi di riparazione in un rapporto ufficiale.

Se il venditore, ha ricevuto la segnalazione di un professionista indipendente che stabilisce le cause del problema, la sua riparazione e i costi che ciò comporta e non si assume la responsabilità della sua riparazione, allora l'acquirente deve essere informato da un avvocato al fine di vedere quali sono i modi legali esistenti per risolvere il problema.

Normalmente, si deve dire che le pretese del Tribunale derivate da difetti nascosti di scarsa considerazione sono generalmente costose e lunghe. Pertanto, è sempre consigliabile cercare di raggiungere un accordo stragiudiziale con il venditore.

Per i casi gravi, in cui esiste un vero problema che influisce sull'abitabilità o sulla struttura dell'edificio, sarà necessario difendere la posizione dell'acquirente nel miglior modo possibile, considerando sempre la possibilità di andare in tribunale se non trovare un accordo con il venditore.

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