REGISTRAZIONE DI EDIFICI ILLEGALI – FUERA DE ORDENACION

Aspetti generali

Le normative spagnole stabiliscono che, affinché una costruzione abbia accesso al registro immobiliare, i notai devono richiedere che sia fornita la licenza edilizia e tutta la documentazione di costruzione, compreso il certificato di lavoro finale, ecc.

Così recita il regio decreto legislativo 2015/30 del XNUMX ottobre (testo unico della legge fondiaria)

Qual è la situazione degli edifici costruiti senza licenza edilizia?  

In questi casi, la stessa legge fondiaria stabilisce, al suo articolo 28.4, che quelle costruzioni, edifici e impianti rispetto ai quali non è più opportuno adottare misure di ripristino della legalità urbana che ne comportino la demolizione, per scadenza della prescrizione periodi corrispondenti, può avere accesso al registro immobiliare.

 A cosa serve un edificio “senza licenza” per avere accesso all'anagrafe?  

La ragione fondamentale di ciò è che una costruzione che non fa parte del registro immobiliare non può far parte di alcun negozio giuridico. Cioè, non puoi comprare, vendere, ereditare, ipotecare, pagare le tasse, ecc.

Con il quale, l'accesso al catasto immobiliare, consente alla costruzione di essere oggetto di traffico legale, e di far parte del diritto di proprietà del proprietario. E, inoltre, implica implicitamente che tale immobile non possa essere demolito, demolito, o comunque distrutto dall'ordinamento. Con il quale il proprietario consolida così il diritto di proprietà su detta costruzione, anche se realizzata senza licenza.

Se la costruzione costruita senza licenza finisce nel registro immobiliare, è completamente legalizzata? In altre parole, può essere considerato legale al 100%?

La risposta è complicata.

Come abbiamo detto prima, l'accesso di una costruzione senza licenza al catasto significa rendere legalmente visibile questa costruzione.

In altre parole , quando un edificio viene costruito con licenza edilizia, il Comune viene informato che un edificio sarà eseguito , e il sistema giuridico spagnolo prende atto di tale costruzione. Viene inoltre informato del completamento di tale costruzione mediante il certificato di ultimazione dell'opera dell'architetto, e la sua dichiarazione in un notaio mediante la corrispondente dichiarazione di nuova costruzione. In questo modo un edificio realizzato con licenza edilizia viene automaticamente identificato e riconosciuto dall'ordinamento.

Tuttavia, una costruzione che è stata costruita senza a licenza di costruzione non rientra nel traffico legale, perché la sua costruzione non è stata denunciata alla pubblica amministrazione . Può darsi che di detta costruzione vi sia un verbale ai fini tributari, catastali e Ibi, ma ciò non significa che, ai fini della legalità edilizia, gli enti preposti al controllo e alla supervisione dei lavori sul territorio, sono venuti a conoscenza di questa costruzione giuridica.

Inoltre, se così fosse, cioè se l'amministrazione fosse a conoscenza dell'esistenza di una costruzione abusiva, dovrebbe automaticamente agire ordinando la demolizione di tale costruzione in quanto ritenuta illegale.

Quello che succede è che il file amministrazione spagnola , per lo stesso principio di sicurezza nel traffico legale delle azioni legali e commerciali, non può ritenere a tempo indeterminato agire contro quei lavori e costruzioni che siano stati eseguiti abusivamente.

Con la quale, le diverse normative regionali spagnole stabiliscono sempre un termine massimo per le pubbliche amministrazioni per rilevare le opere e le costruzioni che vengono realizzate senza licenza, e quindi poterle penalizzare con sanzioni amministrative, multe e persino ordini di demolizione. Trascorso questo tempo senza che l'amministrazione abbia rilevato, o senza aver agito contro la costruzione, viene legalizzata e patrimonializzata nel patrimonio del proprietario.

“Fuera de ordinanación” per regioni

Parleremo ora di due casi, la Comunità Valenciana e l'Andalusia.

Fuera de ordenación nella regione valenciana

Nella Comunità Valenciana, i regolamenti si basano su Legge 5/2014, del 25 luglio, su “Pianificazione del territorio, urbanistica e paesaggio” della Comunità Valenciana (meglio conosciuta come " LOTTO “), che è stato modificato lo scorso 2019, attraverso la legge del 5 febbraio, in vigore dall'8 febbraio 2019.

Questa legge stabilisce quanto segue periodi di scadenza :

Per determinare il termine di scadenza degli atti dell'amministrazione in questi casi, è necessario distinguere tra due casi:

• Terreno non edificabile, rustico, protetto . Per le opere che si trovano su terreni non edificabili o tutelati, non c'è periodo di scadenza .

Pertanto, indipendentemente dal fatto che sia scaduta la possibilità di sanzionare finanziariamente dette opere, l'amministrazione può in qualsiasi momento disporre la demolizione delle opere realizzate senza licenza, poiché, come si dice, il diritto dell'amministrazione non prescrive.

• Terreno Urbano o Urbanizzabile: Per quanto riguarda i terreni edificabili urbani, la prescrizione per quelle costruzioni che, all'entrata in vigore del LOTUP (agosto 2024) non avevano prescritto il termine di scadenza secondo la precedente normativa è 15 anni. Il precedente termine di prescrizione era di 4 anni.

In altre parole, è possibile dichiarare un'opera senza licenza purché prima fosse stata completata 20 Agosto 2010 . Questa data è molto importante, perché significa quattro anni prima dell'entrata in vigore di LOTUP, precisamente il 20 agosto 2014.

Con quale, le opere su terreni urbani o urbanizzabili che, alla data di entrata in vigore della presente legge, erano prescritte per avere un termine di costruzione per decorso superiore a quattro anni (cioè tutte le opere realizzate prima dell'agosto 2010), possono essere legalizzate da accedere al registro immobiliare.

Però, i quelle costruzioni su terreno urbano edificabile che sono state edificate senza licenza dopo la data del 20 agosto 2010 , quali, ad esempio, 2011, 2012, 2013, ecc., la prescrizione degli ordini di demolizione di detti manufatti saranno 15 anni .

Lo stesso accade con le costruzioni costruite terreno comune non edificabile , quale possono avere accesso al registro delle proprietà purché siano state costruite prima del 20 agosto 2010.

Tuttavia, cosa molto importante, quelle costruzioni su terreni non edificati che sono state completate ad agosto 2010, sono soggette al regime di imprescrittibilità della Legge Cinque/2014, della LOTUP.

E per quanto riguarda terreno non edificabile protetto, possono essere dichiarate solo le costruzioni senza licenza che siano state completate prima del 1 febbraio 2002.

Questo è così, perché questa data coincide con il trascorrere di quattro anni che regolava nella precedente legislazione e con l'entrata in vigore della Legge Urbanistica Valenciana 16/2003, entrata in vigore il 1 febbraio 2006, che è arrivata a stabilire l'imprescrivibilità per la terra protetta.

Concetto di Fuera de ordenación in Andalusia -“DAFO”

Lo stesso accade in Andalusia, sebbene non vi sia distinzione tra urbano e non urbanizzabile. In entrambi i casi, la Legge sull'Urbanistica dell'Andalusia 7/2022, nella sua formulazione dopo la sua ultima modifica dell'8 febbraio 2012, aumenta il termine di prescrizione del diritto dell'amministrazione di chiedere la demolizione delle opere da 4 a 6 anni . costruito senza licenza.

Come nella Comunità Valenciana, questo periodo si intende applicabile alle opere prive di licenza per le quali, alla data di approvazione della legge, era scaduto il periodo di 4 anni stabilito nella legislazione precedente. In altre parole, tutte le costruzioni costruite prima dell'8 febbraio 2008 possono essere legalizzate.

Pertanto, per quelle costruzioni realizzate dopo tale data, la prescrizione diventa di 6 anni.

Interpretazione della “Fuera de Ordenación” in Catalogna

Lo stesso si può dire in Catalogna. Il decreto legislativo 1/2010, del 3 agosto, di approvazione del testo rivisto della legge urbanistica catalana, ha aumentato da 4 a 6 anni il termine di prescrizione per l'azione di ripristino della legalità urbana degli edifici.

Cioè, per richiederne la demolizione o la demolizione.

Tuttavia, in Catalogna non viene data l'interpretazione andalusa e valenciana del termine in cui inizia ad applicarsi il nuovo termine esteso di 6 anni. Secondo i criteri catalani, quelle opere realizzate prima dell'approvazione della legge, cioè il 3 agosto 2010, avrebbero una prescrizione di 4 anni. E quelli costruiti dopo, il termine sarebbe 6.

BENE. E 'inteso!. Quindi, se ho una costruzione senza licenza in cui sono trascorsi senza essere sanzionato i termini stabiliti dalla legislazione della mia Comunità Autonoma, la mia casa è al 100%?

La risposta è un po' complicata.

Come indicato in questa relazione, il superamento del termine per sanzionare/penalizzare una costruzione conferisce il potere di iscrivere tale costruzione nel registro immobiliare. Ciò significa che:

Il proprietario può “possedere” l'opera senza licenza. Può essere ipotecato, affittato, venduto, ereditato, donato, ecc., il sistema spagnolo non può più decretarne la demolizione. 

Tuttavia, sebbene il sistema spagnolo riconosca tale costruzione come legale, non può darle tutti i diritti ei vantaggi che ha una costruzione legale. In altre parole, il sistema spagnolo non può assimilare le costruzioni abusive che non rispettavano la legge, che non pagavano tasse di costruzione, architetti, ecc., ad opere legali che hanno subito queste procedure, sono state costruite a norma di legge e sono state Hanno pagato tutte le tasse e le spese corrispondenti.

Per questo motivo, queste costruzioni che sono state realizzate senza licenza, ma che sono state iscritte al catasto, sono catalogate in modo speciale. Sono chiamati “fuori normativi” (“FUERA DE ORDENACIÓN”) costruzioni.

Questo tipo di costruzione è soggetta ad alcune limitazioni rispetto alle costruzioni legali:

• Non sono ammesse più che opere di riforma limitate alla conservazione, alla sicurezza e alla salute. Pertanto, non sono autorizzati a svolgere lavori di riabilitazione.
• Non sono ammessi lavori di ampliamento dell'esistente.
• Nel caso in cui la costruzione venga demolita naturalmente (per cause naturali, rovina, o calamità, alluvione, ecc.), non può essere ricostruita. Non possono essere ricostruiti.
• Hanno problemi ad ottenere il certificato di abitazione. A seconda della regione, il Comune potrebbe richiedere loro di realizzare delle opere di urbanizzazione (in rustico) per ottenere il certificato di abitazione, oppure rifiutando totalmente, o addirittura chiedendo di demolire la parte abusiva di un edificio per rilasciare il certificato di abitazione.

A questo punto, parlando di Certificato di Abitazione:

• Andalucia: Non consente il Certificato di abitazione per case o costruzioni Fuera de Ordenación, ma dà ciò che chiamano "DAFO" ("Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación"), dove, sebbene non sia fornito un certificato di abitazione, la proprietà può essere collegato all'acqua e all'elettricità in modo legale.
• Valencia: Non consente il Certificato di Abitazione su questo tipo di case, ma, in terreni rustici ha creato un sistema di legalizzazione dove, se si effettuano lavori di miglioramento delle strade circostanti, della pavimentazione, e l'installazione di moderni sistemi di depurazione delle acque residue, autorizza il certificato di abitazione, e anche la possibilità di apportare riforme strutturali alla proprietà, e anche diritti di ricostruzione in caso di rovina.

Una piccola guida che differenzia Licenza per le Grandi Opere  ed Licenza per opere minori

Licenza per le Grandi Opere

Si tratta di una concessione edilizia ottenuta dal Comune per opere che richiedono complessità tecnica ed economicamente importanti. Per questo motivo, tali lavori devono essere regolati da normative in materia di sicurezza, abitabilità, ecc.

Per ottenere la Licenza Grandi Opere, un PROGETTO DI ARCHITETTO deve essere preparato da architetti, ingegneri, ecc.

Come regola generale, è richiesta una licenza edilizia importante nelle seguenti situazioni:

• La riqualificazione complessiva degli alloggi.
• Opere che interessano la struttura della casa (fondazioni, struttura, facciata, tetto, ecc.)
• Aumenta l'altezza o il volume dell'edificio.
• Azioni relative alla protezione antincendio.
• Demolizioni, o suddivisioni.
• Cambiamenti nell'uso dell'edificio o della casa.
• Condizionamento di locali commerciali.
• Nuovi lavori di costruzione.
• Opere che interessano gli elementi comuni di un edificio.

Licenza per opere minori

Anche i lavori minori per le riforme ecc. richiedono una licenza. Si tratta però di lavori semplici, che non necessitano di un progetto o di progetti specializzati, e hanno un costo molto inferiore. Esempi di questi possono essere piccole riforme, modifiche delle pareti o del rivestimento, progetti di decorazione d'interni, rimozione delle barriere architettoniche, cambio della pavimentazione, rinnovo della cucina o dei bagni, installazione di riscaldamento, fognatura, idraulica ed elettricità, rilievi, collaudi, ecc.

Un esempio di legalizzazione nella Regione Valenciana

Una casa costruita in un terreno rustico nella Regione Valenciana nel 1979.

La proprietà è stata inserita in un'area RUSTICA in meno di 10.000 m2 (la dimensione minima del terreno per avere diritti di costruzione nell'area). Ed è stato costruito dal 1979. Quindi era una proprietà piuttosto vecchia. Trattandosi di un'antica proprietà, il Comune rispetta le costruzioni esistenti che, essendo costruite in meno di 10.000 mq, e “fuori normativa”, considerano tali costruzioni come “giuridicamente consolidate dal tempo”. Ad esempio, le attuali edificazioni non possono essere estese. Pertanto, non è possibile costruire nuove costruzioni sulla proprietà. Il municipio consente riforme interne su questo tipo di proprietà, ma non ampliamenti, costruzioni di altri edifici come garage, piscine, ecc.

Inoltre, il municipio potrebbe non approvare una licenza per riformare parti strutturali "essenziali" dell'edificio come fondamenta, tetto, ecc. Il municipio ammetterà di "riformare" la casa esistente e "riparare" la struttura esistente, ma non "rimuovere" dalle vecchie parti per installarne di nuove. Ad esempio, nel caso in cui si verificasse una calamità naturale, o un'inondazione che potesse interessare la casa sulla sua struttura, il Comune non può concedere diritti per “ricostruire” l'immobile. Quindi, in conclusione, il municipio consente le riforme interne per mantenere la costruzione, ma non le riforme strutturali di travi, fondazioni, cambio del tetto, ecc. Per questo motivo, ti consigliamo di informare la tua compagnia assicurativa che le calamità naturali e altre che colpiscono il le costruzioni esistenti devono essere coperte dall'assicurazione obbligatoria da appaltare alla casa al completamento.

Abbiamo visto che l'area NON è collegata alla rete fognaria principale.

Conseguenze giuridiche delle case considerate “Fuera de Ordenación” nella regione di Valencia 

 Se non vengono penalizzati prima dell'agosto 2010, non possono essere penalizzati in seguito, e non possono essere demoliti dal sistema spagnolo, e sono legalmente consolidati nel tempo.

• Esistente le costruzioni sono rispettate nella loro dimensione, ma non è possibile realizzare una nuova costruzione elemento né tantomeno estendere quello esistentes.
• Anche per questo il Municipio rispetta le costruzioni esistenti, ma non possono essere prorogati. Pertanto non è possibile realizzare nuove costruzioni nell'immobile.
• Il municipio consente riforme interne su questo tipo di immobili. Ma, poiché la proprietà è fuori normativa, il Municipio non approverà una licenza per riformare “parti strutturali essenziali” dell’edificio come fondazioni, tetto, ecc. Il Municipio ammetterà di “riformare” l’esistente casa, e “riparare” la struttura esistente, ma non “rimuovere” le parti vecchie per installarne di nuove. Ad esempio, nel caso in cui si verifichi un “incendio”, o un'inondazione che possa colpire la casa nella sua struttura, il Comune non può concedere il diritto di “ricostruire” la proprietà. Quindi, in conclusione, il municipio consente riforme interne per mantenere la costruzione, ma non riforme strutturali come le ordinate, le fondazioni, il cambio del tetto, ecc.
• Una delle condizioni per ottenere la considerazione di “fuori normativo” è provare che l'immobile non sia stato penalizzato nei 15 anni successivi alla costruzione.

Certificato di abitazione 

Un altro punto è che, a seconda del Comune della zona e delle condizioni giuridiche individuali della costruzione e/o del terreno, le proprietà nella “Fuera de Ordenación” può avere o meno il Certificato di Abitazione e, a seconda di questo, il Comune potrebbe richiedere determinati aspetti legali o lavori nell'immobile per ottenere o rinnovare questo certificato.

Per tua informazione, questo è un documento rilasciato dal Comune della zona in cui confermano che il l'immobile soddisfa i requisiti abitativi.

Questa proprietà non ha ottenuto un “Certificato di Abitazione” (CH), e ci è stato confermato dal Comune che per il momento non è possibile ottenere tale attestato.

Anche questo documento è necessario collegare acqua ed elettricità alla proprietà e per effettuare le modifiche dei contratti idrico ed elettrico a tuo nome.

Costi di urbanizzazione da sviluppare per completare il processo di legalizzazione nella regione di Valencia

Nel prossimo futuro, il Municipio può richiedere agli attuali proprietari, in termini di un uso migliore e più confortevole delle loro proprietà, di realizzare/pagare alcuni lavori per migliorare le infrastrutture ivi presenti come strade (aree pedonali), marciapiedi, luci pubbliche, fognature e così via, e anche cedendo parte dei lotti a strade, aree pedonali o verdi.

Bisognerà vedere che tipo di opere progetterà il Comune di chiedere in futuro ai proprietari, e chi pagherà per questo. In questo momento, una nuova legge recentemente approvata nel 2019 (LOTUP) ha lo spirito di agire con questo tipo di gruppi di case al fine di sviluppare alcune opere di urbanizzazione non ancora confermate dalla legge.

Tanto per sottolineare che il costo più oneroso dell'urbanizzazione è l'allaccio alla rete fognaria del Comune. Poiché queste proprietà sono abbastanza lontane dalla città, si potrebbe accettare che, in luogo del collegamento con la rete fognaria principale, per consentire ai proprietari di installare fosse settiche con sistemi di depurazione per filtrare e depurare le acque reflue

La maggior parte delle proprietà della zona non dispone di fosse settiche ufficiali regolamentate o moderne installate per il trattamento dell'acqua residua. Quindi, se in futuro si presenterà il progetto del Municipio, il costo immediato sarà l'installazione di una moderna fossa settica nella proprietà.

Secondo l'agenzia immobiliare ci informa, le fosse settiche non rispettano le normative vigenti, cosa che accade molto spesso.

Sebbene il piano di urbanizzazione non sia presentato e l'urbanizzazione non sia completata, il Municipio potrebbe creare problemi per autorizzare riforme strutturali sulla proprietà. Le costruzioni esistenti sono rispettate nella loro dimensione, ma potrebbe essere difficile ottenere licenze o permessi per costruire un nuovo elemento edilizio o addirittura per ampliare quelli esistenti.

Ma se le case della zona vengono migliorate con le opere di urbanizzazione richieste da un piano di urbanizzazione (denominato MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), avranno i seguenti vantaggi:

• La casa sarà considerata una costruzione "totalmente legale", quindi non sarà più considerata "fuori norma", quindi sarà consentita la ricostruzione di costruzioni esistenti, riforme strutturali, ricostruzioni, ecc.
• La proprietà avrà il certificato di abitazione