ESEMPIO DI IMPOSTA NELL'ACQUISTO DI AZIENDA CON IMMOBILE IMMOBILIARE

Immaginiamo un'azienda che si costituisca per la promozione e la costruzione di una casa. La casa e il terreno sono quindi beni dell'azienda.

Mentre la casa è in costruzione, qualcuno decide di acquistare la casa con il 100% dell'acquisizione delle quote di proprietà dell'azienda. In altre parole, “acquisire” l'azienda attraverso l'acquisto del 100% delle quote di proprietà.

In questo modo l'acquirente “acquista” direttamente l'azienda, anche se, indirettamente, ciò che sta facendo è acquisire l'immobile.

- Nel caso in cui l'acquisizione dell'immobile sia avvenuta direttamente, l'IVA verrebbe pagata nel caso in cui detto immobile fosse legato al patrimonio aziendale del venditore.

- Tuttavia, l'acquisizione della proprietà pagherebbe ITP (Transfer Tax) se tale proprietà non fosse influenzata dai beni aziendali del venditore.

Ma, nel caso in cui abbiamo a che fare, all'acquisto della società attraverso l'acquisizione di tutte le sue quote, paga l'IVA o l'ITP? .

Dipende….

La normativa IVA prevede espressamente che l'acquisizione di dette azioni o partecipazioni è ESENTE, a condizione che la “reale volontà” o intenzione di tale acquisto non fosse stata quella di “evitare” il pagamento dell'imposta che si era generata nell'assunzione della diretta acquisizione della proprietà.

Quindi, c'è un file REGOLA ANTIFRODE nel sistema fiscale spagnolo che afferma espressamente quanto segue (articolo 108 della legge 24/1988, del 28 luglio, in Borsa, attuale articolo 314 del Testo Unico della Legge sul Mercato dei Titoli, approvato con Regio Decreto Legislativo 4/2015 , del 23 ottobre (di seguito, TRLMV):

“1. Il trasferimento di titoli/azioni avverrà esentata da Imposta sul valore aggiunto e imposta sulle trasmissioni patrimoniali e atti legali documentati (imposta di trasferimento e imposta di bollo).

Ma la legge dice anche:

I trasferimenti che saranno tassati con IVA o ITP quando attraverso tali trasferimenti la “vera intenzione” sarebbe stata quella di evadere tali tasse.

Fermo restando quanto previsto al comma precedente, resta inteso, salvo prova contraria, che l'atto è compiuto con la “intenzione di evitare” pagamenti IVA o ITP nei seguenti casi:

1. Quando si ottiene il controllo di un'entità le cui attività consistono per almeno il 50% di proprietà situate in Spagna, che non sono collegati / influenzati da attività commerciali o professionali, oppure quando, una volta ottenuto detto controllo, la quota di partecipazione ad esso aumenta.
2. Quando si ottiene il controllo su un'entità le cui attività includono azioni che le consentono di esercitare il controllo su un'altra entità le cui attività sono costituite per almeno il 50% da immobili situati in Spagna che non sono collegati / influenzati da attività commerciali o professionali , oppure quando, una volta ottenuto detto controllo, la quota di partecipazione ad esso aumenta.
3. Quando le azioni trasferite sono state ricevute dai conferimenti di beni immobili effettuati in occasione della costituzione di società o dell'aumento del capitale sociale, a condizione che tali beni non sono influenzati da attività imprenditoriali o professionali e che tra la data del conferimento e la trasmissione non era trascorso un periodo di tre anni. “

Quando si verifica uno dei casi sopra menzionati, l'amministrazione spagnola applicherà immediatamente il Regola antifrode, e considererà detti casi soggetti alla corrispondente imposta IVA o ITP-AJD. Spetterà all'acquirente “l'onere” di dimostrare che la sua vera motivazione non è mai stata l'elusione del pagamento di tali imposte.

Nell'esempio di questo articolo, la vendita delle azioni significherebbe che le parti stanno effettivamente trasferendo una proprietà, ma cosa lo stanno facendo con l'intenzione di frodare?  - Il vero obbligo di pagare l'IVA (perché in questo caso ci sarebbe l'IVA come prima trasmissione), dipenderà da indipendentemente dal fatto che si tratti di un tentativo di frode o meno.

La chiave per non pagare l'IVA o l'ITP: L'immobile devono essere “interessati” ad un'attività economica della società, sia in questo caso la promozione o la costruzione di case, o l'acquisto / vendita di terreni, o l'affitto, ecc.

Pertanto, il trasferimento di titoli / azioni a cui si acquisisce il controllo di una società il cui patrimonio è costituito per oltre il 50 per cento da immobili relativi ad un'attività economica non soddisfa i requisiti per l'applicazione della norma Antifrode.

Pertanto, la trasmissione di tali azioni sarà esente dall'imposta sul valore aggiunto e dall'imposta sulle trasmissioni patrimoniali e sugli atti legali documentati (ITP-Transfer Tax), a meno che l'amministrazione spagnola non verifichi che con tale trasmissione si è inteso eludere il pagamento di le imposte che sarebbero state riscosse sul trasferimento degli immobili di proprietà dei soggetti a cui tali valori rappresentano.

• Conclusione:

Questa transazione probabilmente non potrebbe essere tassata dall'IVA e quindi le azioni possono essere vendute senza alcuna tassazione, poiché è ovvio che l'immobile che viene costruito risente dell'attività economica della società, tuttavia, resterebbe da stabilire se vi sia frode o meno, bisognerebbe sapere i dettagli completi della transazione.

• Ad esempio, comprendiamo che se la costruzione della struttura aziendale per costruire un unico immobile e vendere le quote è stata effettuata conoscendo sin dall'inizio l'intenzione di vendere dette azioni e con un accordo diretto con un acquirente dal momento in cui inizia la costruzione , quindi è probabile che un ispettore stabilisca che c'è l'intenzione di evasione fiscale.
• Se invece abbiamo iniziato la costruzione con l'intenzione di vendere e ricostruire più case ma nel frattempo è comparso un acquirente di casa che preferisce rimanere in azienda per qualsiasi motivo, allora si potrebbe ben dire che non c'è IVA nella trasmissione (né TPO), quindi la transazione sarebbe esente da tasse.

Come puoi vedere, le interpretazioni possono essere numerose e tutte accettabili, quindi ancora una volta ti consigliamo vivamente di rivolgerti a veri esperti spagnoli del settore prima di effettuare qualsiasi transazione immobiliare.