(Versión inglese tradotto dall'originale in spagnolo a El Pais )
In questi giorni gli acquirenti di una delle promozioni di appartamenti in costruzione in via Maricara, nel quartiere di Butarque (Madrid), hanno un appuntamento importante. Forse il più importante degli ultimi 24 mesi vale la pena entrare per la prima volta nei loro nuovi appartamenti, quelli che pagano da 2 anni. Ci saranno solo pochi minuti, abbastanza tempo per registrare i difetti in un modulo ("Elenco degli ostacoli") e comunicarli ai tecnici del promotore. L'entusiasmo e l'aspettativa si riflettono nei volti degli acquirenti che stanno arrivando e che, in poche settimane come quando riceveranno la licenza di prima occupazione, potranno trasferirsi nella loro nuova casa.
Questa scena torna ad essere abituale in molte città spagnole. La vendita di alloggi di nuova costruzione cresce a un ritmo più veloce nelle transazioni di rivendita. Nel primo trimestre dell'anno sono stati trasferiti 26,100 nuovi edifici, il 14.4% in più rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. D'altro canto, sono state vendute solo 1,535 rivendite in più, il che rappresenta un aumento dell'1.4%, secondo INE (dati statistici ufficiali spagnoli). Queste proprietà che ora vengono consegnate ai loro proprietari sono le prime del nuovo ciclo che è iniziato il primo giorno dopo il ritiro del settore immobiliare spagnolo bolla
Nel 2008 la costruzione è stata paralizzata in tutta la Spagna e ha continuato fino alla fine del 2015, quando ha iniziato a dare segnali positivi. Pertanto, negli ultimi 8 anni le persone che avevano bisogno di acquistare case non avevano altra scelta che passare alla seconda mano (rivendita), che è diventata la linfa vitale del mercato. Ora i promotori di nuova generazione iniziano a consegnare i progetti avviati nel 2016/2017.
"È stato tra la fine del 2018 e quest'anno che gran parte dei lavori dei progetti residenziali della nuova fase sono in fase di completamento, ed è ora che gli acquirenti stanno completando questi acquisti", afferma Mario Lapiedra, direttore generale del settore immobiliare di Neinor Homes.
In altre parole, le statistiche dell'INE corrispondono a “tlui quelli nuovi che sono stati venduti 2,5 anni fa tra contratto privato e completamento dai loro compratori al notaio“, afferma Daniel Cuervo, segretario generale di APCEspaña. Da qui l'attrazione dei nuovi edifici. “Non dobbiamo dimenticare che partiamo da cifre molto basse, quindi le transazioni di nuovi edifici continueranno a crescere”, afferma Javier Sanchez, direttore dell'innovazione e del marketing di Aedas Homes Questo sviluppatore ha consegnato 231 case nel 2018 e nel 2019 consegnerà le chiavi di 1.055.
QUALITÀ PER PREZZO
L'inflazione costante della seconda mano (6.2% nel primo trimestre dell'anno, secondo l'INE) ha portato alcuni cittadini a ripensare l'acquisto e optare per il nuovo edificio (che è aumentato del 10.4%), il più attraente e il migliore- prodotto costruito così come il più costoso. "Le ultime tecnologie, i materiali più avanzati e le aree comuni dirompenti si trovano a malapena nelle case più vecchie”, dice Teresa Marzo, direttore generale di Vía Célere, che nel 2018 ha venduto 1.142 case. “Sebbene quelli usati siano più economici, quelli nuovi sono migliori in termini di qualità e più efficienti, il che si traduce in un risparmio di bollette energetiche”, aggiunge Cuervo.
Il prezzo medio delle rivendite vendute in Spagna lo scorso aprile è stato di 1.569 euro al metro quadrato e di 2.092 euro per quelli nuovi, secondo il Consiglio notarile. Ciò che genera un costo di 141.210 euro, rispetto ad altri 188.280 euro, per una proprietà di 90 metri quadrati. Ovviamente, cambia nelle grandi città, dove un nuovo edificio sale facilmente a oltre 300.000 euro.
C'è un altro motivo, più importante, per acquistare una nuova casa: “Viene pagato in forma differita durante la costruzione dell'edificio. Il pagamento delle rivendite è più severo “, afferma Cuervo. Sulle rivendite, l'acquirente deve avere almeno il 20% del prezzo, poiché i mutui di solito non coprono più dell'80%.
Nonostante il graduale cambiamento di tendenza, i nuovi edifici rappresentano attualmente solo il 10% delle transazioni. Da aprile 2018 ad aprile 2019 sono state vendute 96.366 nuove unità e 423.361 rivendite, secondo INE. “I dati sono ancora ridotti rispetto al 60% raggiunto nel livello più alto del ciclo, il nuovo cessa di essere una conseguenza del temporaneo processo di ripresa del settore”, afferma Juan Núñez Berruguete, direttore delle operazioni di Metrovacesa. "A man mano che il settore aumenta le sue sfide di attività crescono, l'offerta di case di nuova costruzione pronte per essere consegnate acquisterà importanza nei prossimi trimestri" Aggiunge.
L'acquirente spagnolo che cerca i nuovi edifici è il rimpiazzo, secondo lo studio il profilo dell'acquirente 2019 preparato da Planner Exhibitions e ST Sociedad de Tasación. “la situazione familiare è cambiata e hai bisogno di una proprietà diversa da quella che hai già, e cambiarne una per un'altra. "
"La coppia che aveva un appartamento nel 2008 e che dopo 11 anni ha aumentato il suo nucleo familiare ha bisogno di più camere da letto. È un profilo con risparmi e che utilizza la casa iniziale per accedere a un altro che soddisfa le loro nuove esigenze, “dice Cuervo. Questo acquirente è stato sorpreso da un "recente notevole aumento costoso nei suoi centri urbani sia alloggi usati che locativi”, sostiene Rafael Gil, direttore del Servizio Studi di Tinsa. E aggiunge: “sacrificano la posizione centrale con prezzi più simili a quelli delle rivendite nei nuovi sviluppi nelle periferie". La richiesta sta sostituendo quella utilizzata per quella nuova, dice Teresa Marzo de la Célere. E anche in affitto per la proprietà. Il 74.4% degli spagnoli acquista appartamenti in edifici alti, il 10.4% case unifamiliari, l'8.1% attica e il 7.1% accede a una più bassa con giardino.
In base al numero di camere da letto, quasi la metà (49%) acquista case con 3 camere da letto, il 26% acquista 4 BDR o più, il 24% acquista 2 BDR e appena l'1% acquista solo 1 camera da letto, secondo l'analisi delle case di Aedas. “solitamente la vendita è di 3 camere da letto e 2 bagni con spazi comuni tra cui piscina, sala studio, palestra, paddle, sale giochi per bambini e sale gourmet o bar per adulti”, aggiunge Cuervo. L'area utilizzabile / abitativa è di circa 94 mq.
Nel 2018, per la prima volta in 10 anni, è stata nuovamente concessa la nuova costruzione per costruire più di 100.000 abitazioni, secondo il Ministero dello Sviluppo. Nel primo trimestre del 2019 tali permessi superano di quasi il 20% il dato dello stesso periodo dell'anno precedente. “Viene a riaffermare il rimbalzo del nuovo edificio nella sua proiezione nell'immediato futuro, dopo un lungo periodo di attività molto modesta “, sostiene Rafa Gil.
Anche il numero di proprietà finite continuerà ad aumentare. Nel 2018 sono state completate 59.377 proprietà (10,000 in più rispetto al 2017 e 22,000 in più rispetto al 2016), secondo il Ministero della promozione
