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USUFRUTTO. INCIDENZA FISCALE DURANTE L'ACQUISTO / L'EREDITÀ DI PROPRIETÀ IN SPAGNA

USUFRUTTO. INCIDENZA FISCALE DURANTE L'ACQUISTO / L'EREDITÀ DI PROPRIETÀ IN SPAGNA 1366 768 TLA

"Usufrutto" è il diritto di godere, utilizzare e ottenere profitti e affitti da una proprietà. 

«Proprietà nuda» Europe è diritto di proprietà che rimane dopo l'usufrutto e che non dà il diritto di utilizzarlo o di alienarlo mentre esiste il diritto di usufrutto.

In molte occasioni scopriamo che gli acquirenti, consigliati dai loro consulenti fiscali o guidati da informazioni generali su Internet, sono invitati ad acquistare una proprietà acquisendo l'usufrutto per se stessi, e i loro figli acquisendo il resto della proprietà della proprietà (questo è ciò che chiamiamo proprietà "nuda" o "nuda" ").

Lo fanno con l'idea che l'usufrutto può aiutare a ridurre l'imposta sulle successioni, poiché è una formula che consente ai genitori di:

- Ridurre l'imposta sulle successioni: Nell'acquisto i genitori acquisiscono l'usufrutto, che di solito è una bassa percentuale del prezzo della proprietà, e il resto viene acquisito direttamente dai figli. Pertanto, in futuro, in caso di morte dei genitori, i figli possiedono già una parte elevata della proprietà, quindi i figli dovranno pagare per l'imposta di successione solo la parte dell'usufrutto dei genitori.

- Mantieni il controllo della proprietà. L'usufrutto consente ai genitori (o ad altri usufruttuari) di utilizzare la casa secondo la volontà dei genitori, escludendo la possibilità che i figli abbiano il diritto di usarla o di decidere in merito.

Pertanto, una volta che i genitori sono morti, l'usufrutto si estingue automaticamente e passa direttamente ai figli, che diventano proprietari al 100% della proprietà, e pagano solo l'imposta di successione per il valore dell'usufrutto che avevano i genitori.

Un'altra opzione per ridurre l'eredità sarebbe quella di dividere la vendita in percentuali, cioè che ciascuno abbia acquistato una percentuale della proprietà (ad esempio il 30% per i genitori e il resto per i figli), ma questo non dà a nessuno dei i comproprietari il “diritto d'uso” e godono in esclusiva della proprietà. Cioè, puoi essere comproprietario di una proprietà rispetto ad un altro comproprietario, ma tu, e tutti loro, avrete il diritto di utilizzare la proprietà in congiunzione, senza che nessuno abbia il diritto esclusivo di usufrutto, né l'uso esclusivo della proprietà.

Tuttavia, sebbene l'usufrutto sia consigliabile per ridurre la tassa di successione, dobbiamo essere chiari sul fatto che l'usufrutto, una volta acquisito, può pagare la tassa di acquisto, e per questo gestiamo TRE ASPETTI:

- Acquisizione di usufrutto in acquisti di rivendite

- Acquisizione di usufrutto in acquisti di nuovi edifici

- Acquisizione dell'usufrutto da parte di eredità or donazione

I.- USUFRUCT IN ACQUISTO DI VENDITA O DI SECONDA MANO

Sull'acquisizione di proprietà di rivendita la tassa non è l'IVA (che viene pagata per l'acquisizione di nuovi edifici), ma la "tassa di trasferimento" (ITP).

  • IVA viene pagato a Madrid e di solito è il 10% sugli immobili
  • Tassa di trasferimento è pagato alla Regione e varia dall'uno all'altro: Valencia è del 10%, la Catalogna è del 10% -11%, Madrid 6%, l'Andalusia e le Isole Baleari è una scala che inizia dall'8%, ecc.

Quindi, quando viene acquisita una proprietà di rivendita, il L'imposta di trasferimento viene pagata per il valore totale della transazione e ciascuno dei proprietari paga in proporzione al diritto acquisito. A coloro che acquisiscono l'usufrutto, viene calcolata la percentuale che rappresenta detto diritto (normalmente correlata all'età dell'usufruttuario), e il resto dei comproprietari viene assegnato il resto. Ognuno di loro paga la tassa di trasferimento in relazione alla percentuale loro assegnata.

Ma, secondo la normativa fiscale in Spagna, quando l'usufrutto viene acquisito mediante l'acquisto di una rivendita, alla morte dei genitori / usufrucutari, al processo di successione, i figli / nudi proprietari dovranno pagare, ancora una volta, la parte del Imposta sui trasferimenti che non hanno pagato al momento dell'acquisizione in quanto pagata dai genitori. Questo, sebbene sembri incongruo perché sembra "paga due volte"La tassa di trasferimento, la legge è molto chiara al riguardo. Quindi il Legge della tassa di trasferimento, stabilisce espressamente:

"Nel consolidamento del diritto di proprietà, diviso al momento dell'acquisizione dell'immobile in usufrutto e nuda / nuda proprietà, ogni qualvolta il consolidamento sia avvenuto per rispetto del termine del diritto di usufrutto, ovvero decesso dell'usufruttuario, sarà richiesto il nudo proprietario per la liquidazione / pagamento della Transfer Tax, per il 100% del valore iniziale dell'usufrutto"

Quindi, nel caso in cui i bambini acquisiscano con la morte dei genitori l'usufrutto, non pagheranno l'imposta sulle successioni sul suo valore. L'imposta che pagheranno sarà la Tassa di trasferimento.


Mettiamo un ESEMPIO:

A + B acquista una proprietà di rivendita in usufrutto per un importo di 150,000 euro, i "proprietari nudi / nudi" sono i loro 2 figli: I e II.

Il valore dell'usufrutto è di 60,000 euro.

Il valore della proprietà nuda è di 90,000 EUR.

Per la transazione, viene pagato il 10% (regione di Valencia) dell'ITP (imposta sui trasferimenti), per un importo di 15,000 euro. A + B paga 6,000 EUR e I + II paga 9,000 EUR.

A + B muoiono, quindi l'usufrutto della proprietà passa ai figli. In questo caso i figli NON PAGANO l'imposta di successione per l'acquisizione dell'usufrutto. Quello che pagano è la tassa di trasferimento per il suo valore. Pertanto, dovrebbero pagare 9,000 EUR. E questo, anche se i genitori avevano già pagato questa tassa per questo valore quando hanno acquistato l'usufrutto all'origine.

Pertanto, l'acquisizione dell'usufrutto, anche in un processo di eredità, non è tassata dalla tassa di successione, ma dalla "tassa di trasferimento" o "tassa di acquisto".


Pertanto, il concetto non è quello, chiunque acquisisca prima la nuda proprietà e successivamente consolidi il dominio con la risoluzione dell'usufrutto non effettua una prima acquisizione e, successivamente, una seconda acquisizione dell'usufrutto. Il concetto è che il nudo proprietario, quando acquista la proprietà, e paga in origine, effettua una singola acquisizione, ma deve pagare l'intera imposta per il valore totale della proprietà e detto pagamento viene effettuato in due fasi distinte:

- Una parte viene corrisposta al momento dell'acquisizione della nuda proprietà, e corrisponde al valore della nuda proprietà.

- L'altra parte viene corrisposta quando l'usufrutto viene acquisito al decesso dell'usufruttuario e corrisponde al valore o alla percentuale dell'usufrutto alla data dell'acquisto originario.

II.- L'USUFRUCT IN ACQUISTO DI NUOVE CASE EDIFICABILI

Quando viene acquisita una nuova costruzione, il il costruttore deve essere informato fin dall'inizio dell'intenzione degli acquirenti che compreranno l'usufrutto e la nuda proprietà separatamente. E questo perché, come spiegato qui, l'usufrutto paga la tassa di trasferimento, quindi non paga l'IVA (che è la tassa pagata solitamente per l'acquisto di nuovi edifici).

L'arte. 20.23º1 della legge sull'IVA, afferma che "la costituzione e trasmissione di reali diritti di godimento d'uso che abbiano ad oggetto le abitazioni, i garage ed i loro annessi accessori saranno esenti da IVA. "

D'altra parte l'arte. 4.4 della legge IVA in relazione all'art. 7.5 della LTPOAJD afferma che: “la costituzione e la trasmissione di diritti reali di uso e godimento sugli immobili quando sono esenti da IVA, saranno soggetti a Imposta di Trasferimento."

Di conseguenza, l'acquisizione del diritto di usufrutto negli acquisti di nuovi edifici sarà soggetta all'imposta di trasferimento.


ESEMPIO: nel caso precedente:

A + B acquista una proprietà di NUOVA COSTRUZIONE in usufrutto per un importo di 150,000 EUR, la nuda proprietà viene acquistata dai loro 2 figli I e II.

Il valore dell'usufrutto è di 60,000 euro.

Il valore della nuda proprietà è di 90,000 EUR.

Per questa transazione pagare le seguenti tasse:

- Per l'acquisizione dell'Usufrutto: ITP (10%) = 60,000 EUR

- Per l'acquisizione della nuda proprietà: IVA (10%) + 1.5% AJD del valore della nuda proprietà = 9,000 EUR (10% IVA) + 1,350 EUR (AJD-Timbro)

A + B muore, quindi l'usufrutto della proprietà passa ai propri figli. Bambini, NON PAGATE il valore dell'usufrutto come imposta sulle successioni (ISD), ma come imposta sui trasferimenti. Pertanto, dovrebbero pagare 9,000 EUR (10% di ITP).

Pertanto, in conclusione, quando un acquirente ha l'intenzione di acquistare per loro come usufrutto e il resto per i propri figli, si deve rinunciare al fatto che, nel caso dell'imposta sulle successioni, è consigliabile, ma invece i loro eredi lo faranno deve pagare la parte della tassa di trasferimento che non è stata pagata il giorno dell'acquisizione in quanto era la "parte di usufrutto".

Inoltre, nel caso di NUOVI EDIFICI, il costruttore deve essere informato dell'intenzione di usufrutto fin dal primo momento dell'acquisto, poiché il costruttore potrebbe non essere d'accordo a organizzarlo in quel modo.


III.- USUFRUCT OTTENUTO ANCORA DALL'EREDITÀ

Quanto sopra si riferisce all'usufrutto ottenuto dall'ACQUISTO DI UN IMMOBILE. Nel caso in cui l'usufrutto sia stato ottenuto da INERITANCE o DONATION, alla morte dell'usufruttuario, la tassa applicabile non sarà la "Tassa di trasferimento" (ITP), poiché l'acquisizione di tale diritto non è stata effettuata da un acquisto, ma per donazione o eredità. In questo caso, l'Usufruct pagherà per l'imposta sulle successioni.

CONCLUSIONI:

- Quando l'usufrutto è ottenuto dagli usufruttuari sulla base di a PROCESSO DI ACQUISTO, sia esso nuovo o rivenduto, pagherà l'acquisizione di tale usufrutto da parte dei nudi proprietari alla morte dell'usufruttuario ITP (Acquisto / Trasferimento IVA) e nessuna imposta sulle successioni.

- In caso di ACQUISTO DI NUOVI EDIFICI, l'acquisto in regime di usufrutto separato dalla nuda proprietà produce l'applicazione di  2 tasse separate: imposta sui trasferimenti (ITP) per il valore dell'usufrutto; e IVA + AJD (imposta di bollo) applicato al resto del valore di acquisto per la nuda proprietà.

- Quando l'usufrutto è ottenuto dall'usufruttuario da eredità o donazione, sarà tassato dal Imposta sulle successioni e sulle donazioni alla morte dell'usufruttuario.

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