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Gli avvocati TLA si occupano da più di 20 anni di transazioni e casi di proprietà in aree rustiche in tutto il territorio spagnolo. Dalla Catalogna (Tarragona e Barcellona), dalla regione di Valencia (Castellón, Valencia e Alicante - Costa Blanca), Maiorca e Ibiza, Murcia, Almeria (Valle dell'Almanzora) e Malaga.

Come risultato della nostra vasta esperienza e del riconoscimento delle diverse normative regionali, abbiamo preparato alcuni degli aspetti da considerare quando si acquistano/vendono immobili sia in terreni urbani che rustici (campagna), con particolare attenzione ai problemi che consigliamo da evitare quando si acquistano proprietà in Spagna.[/vc_column_text][vc_column_text]Pertanto, si prega di essere gentilmente invitati a trovare di seguito alcuni dei problemi comuni che possono influire sulla considerazione legale di proprietà e costruzioni in Spagna:

 

Legalizzazione delle costruzioni in Spagna. Aspetti generali

Ho bisogno di una licenza di costruzione per riformare la mia casa?

Sì, hai bisogno di una licenza di costruzione per ristrutturare la tua casa. Il tipo di licenza richiesta per questi lavori dipende dai lavori da eseguire con la riforma.

Licenza per lavori minori - “licencia de obra menor”: Ciò è necessario per i cambiamenti di utilizzo delle stanze, la distruzione delle pareti, ecc. Per ottenere questa licenza non è necessario un progetto da un architetto, perché può essere applicato da particolari, semplicemente spiegando i lavori e valutandoli per pagare le tasse.

Per una migliore comprensione, questa licenza viene applicata quando i lavori da svolgere nella proprietà non incidono sull'infrastruttura essenziale della proprietà, come il cambio del tetto, i bordi o la struttura di supporto dell'edificio o le scale interne.

Casi normali in cui è necessaria questa licenza: Riforma del tetto (non per cambiarlo completamente, solo per rinnovarlo). Ecco alcuni casi da applicare per questa licenza:

Si prega di notare i casi descritti e le condizioni per ottenere la licenza possono variare sostanzialmente da una zona o regione all'altra.

Licenza per lavori importanti - “licencia de obra mayor”: Questa è la stessa licenza richiesta per costruire una casa, spiegata nella sezione "Costruzione in terra rustica" e "Costruzione in terra urbana". Questo permesso è richiesto quando i lavori da eseguire nelle costruzioni incidono sulle parti essenziali dell'edificio e richiede un Progetto di un Architetto. Ad esempio, per costruire un'estensione della casa (come una nuova stanza) o per cambiare il tetto.

 Tqui non c'è un atto di proprietà o "atto" per il terreno, o l'estensione o i confini del terreno non sono corretti

Spesso troviamo che non esiste escritura (titoli di proprietà) per alcune proprietàe devi stabilire il tuo diritto alla proprietà attraverso un processo noto come "Expediente de dominio" o "acta de notoriedad". Ciò è complesso e implica la pubblicazione del tuo reclamo nel Boletín Oficial de la Provincia (la Gazzetta ufficiale). La differenza tra i due processi è, principalmente, che "expediente de dominio" è realizzato in un normale processo nei Tribunali, e "acta de notoriedad" è un processo fatto di fronte al notaio dell'area. Non è necessario dire che l '"acta de notoriedad" è sempre più raccomandabile perché è un processo più breve, più economico e più veloce dell'altro. Di solito, "expediente de dominio" viene utilizzato quando la situazione del terreno e la proprietà è in conflitto con i vicini o non è chiara. E il "acta de notoriedad" viene utilizzato quando la proprietà è ben nota e ci sono problemi di confini o dimensioni della proprietà.

Quindi è necessario assicurarsi che i registri del Registro de la Propiedad e del Catastro siano d'accordo e che siano conformi a ciò che l'usanza locale ritiene essere i confini della proprietà. Hai il permesso di costruire solo su una determinata percentuale dell'area terrestre. È necessario verificare la disponibilità delle utenze, in particolare acqua ed elettricità. È necessario verificare la presenza di servidumbres de paso (diritti di passaggio) poiché questi non possono essere bloccati. Quindi, dopo aver "creato" la tua proprietà, è necessario registrarla per la prima volta. Per tutte queste questioni hai bisogno dei servizi del tuo avvocato spagnolo.

È anche frequente la dimensione della terra non è la stessa della trama reale. In questi casi, ancora una volta, è necessario creare un "expediente de dominio" o "acta de notoriedad" per confermare quali siano i veri confini del territorio e per aggiornare sia il catastrofe spagnolo che il catasto spagnolo.

Cosa fare quando la casa non è registrata agli atti? 

A volte succede che la casa (costruzione) stessa potrebbe non essere registrato, sia per ragioni storiche o perché chi l'ha costruito voleva evitare tasse e spese per la registrazione. Generalmente in questi casi tutto ciò che appare nel registro fondiario e nei documenti ufficiali è la terra.

In alcuni altri casi, la costruzione è registrata (appare negli atti e nel catasto), ma non come una “casa”, forse come un magazzino o un capannone (“albergue” o “almacén”) o qualche altra costruzione simile . Ciò non è sufficiente per far dichiarare la costruzione legalmente come "casa". Questa situazione avrebbe dovuto essere evidenziata nella fase pre-contratto, come deve essere chiaro dalla nota semplice.

In questi casi, prima di acquistare la proprietà, il tuo avvocato spagnolo - o il venditore - deve registrare la casa per la prima volta, se non è ancora registrata, o come “casa2, se è stata registrata ma come qualsiasi altra costruzione simile (capannone, magazzino, ecc.). Questo viene fatto da ciò che viene chiamato a “Dichiarazione di obra nueva” (dichiarazione di nuove opere). E questo deve essere fatto anche se la casa è lì da centinaia di anni, perché, secondo il registro, questa è una prima registrazione, o almeno la prima registrazione come casa.

La "dichiarazione di obra nueva" (DON) è un processo di iscrizione di un edificio o di una costruzione nel catastoIl processo è molto simile a quando la casa è nuova, le differenze sono i documenti richiesti, e si riduce all'elaborazione di un atto del notaio spagnolo, in cui il nuovo edificio viene dichiarato con la descrizione adeguata delle stanze, servizio, dimensioni e misure, piani, ecc.

Se la casa è stata costruita di recente (di solito meno di 4-8 anni, a seconda della zona), i documenti sono esattamente gli stessi considerati come se la casa fosse nuova, che sono i seguenti:

Ma, se la casa non è nuova, è una vecchia casa (più di 4-8 anni, a seconda della zona), quindi i documenti richiesti sono diversi. In questo caso, poiché la casa spagnola è vecchia, sarà necessario provare quanti anni ha. Per questo, ci sono diversi sistemi:

Certificazione di età rilasciata da un architetto o ingegnere o "Certificato di Antigüedad": Se la casa non è dichiarata nel registro fondiario, né nel resto dei registri ufficiali come il Catastro spagnolo, qualcuno deve confermare a queste istituzioni quanti anni ha la costruzione, qual è la sua dimensione e la descrizione (quanti metri quadrati, come molti piani, quanto è grande, ecc.). Per questo, in alcune zone della Spagna, è necessario che la proprietà sia ispezionata da uno specialista che confermerà circa l'età dell'edificio con un sondaggio personale effettuato nella proprietà per controllare la proprietà della casa, e considerando il resto di prove come registri e registri presso il municipio e altri database pubblici o privati.

Sebbene non sia applicato per le leggi spagnole al fine di rendere il DON, la certificazione dell'architetto dovrebbe essere accompagnata dal disegni o piani per la casa, al fine di provare le misure. I piani saranno molto utili in futuro per dichiarare la casa in altri registri come il Catastro o il Municipio.

Alcune persone confondono questa certificazione con un "sondaggio", o con la "valutazione" effettuata dalla banca al fine di approvare un eventuale mutuo. Come puoi vedere in questo rapporto, la certificazione dell'età da parte dell'architetto (a volte ingegneri) è di misurare la casa, dettagliare la descrizione e anche fornire un'età approssimativa della proprietà. Questo certificato è molto specifico e viene utilizzato dichiarare espressamente la costruzione spagnola nel catasto con il processo Declaración de Obra Nueva.

"sondaggio" è composto da professionisti, che possono essere architetti o no, che semplicemente indicare la situazione della casa e la proprietà della costruzione per rilevare difetti nella costruzionee viene utilizzato principalmente nel processo di acquisto o acquisizione di un immobile. In realtà, questo è qualcosa che non viene utilizzato quando gli acquirenti e i venditori sono spagnoli, ma è ampiamente usato in Spagna quando l'acquirente è di altre nazionalità, come gli inglesi.

E, infine, la "valutazione" fatto dalla banca dei mutui è diverso dal "sondaggio" e dalla "certificazione di età" perché è fatto da professionisti, di solito non architetti, solo per "Valutare" la proprietà. Significa che la banca, in quanto creditore del prestito, vuole sapere quanto valore ha prima di fornire i fondi del prestito, principalmente per verificare se la proprietà sarà abbastanza garanzia per coprire il rischio e i fondi presi in prestito.

Certificazione di età dal Municipio. "Certificato di Antigüedad del Ayuntamiento". Questa è una certificazione rilasciata dal Municipio. Questa certificazione non è così dettagliata nella descrizione della costruzione come quella fatta dall'architetto, ma serve a confermare al catasto spagnolo e al notaio qual è l'età esatta o approssimativa della costruzione.

Certificazione da Catastro. “Certificato catastrale o del catastro”. In alcune aree, il Catastro ha un database dettagliato delle proprietà, della costruzione e del terreno delle zone rustiche. In modo tale che, sebbene il catasto non possa essere informato sull'esistenza attuale della proprietà, il Catastro, a causa della sua attività "automatica" o di "ispezione" (il catasto agisce solo quando le parti interessate informano di una determinata transazione , non agisce mai da solo ispezionando o agendo automaticamente), ha precedentemente rilevato l'esistenza della casa e può confermare l'età con più o meno esattezza. In questi casi, e in base alle aree, i notai e i registri fondiari accettano la certificazione del Catastro come prova dell'esistenza e dell'età della proprietà nel processo di DON.

 In entrambi i casi, intendo, nel caso di una casa nuova o vecchia relativa, i documenti richiesti sono forniti al notaio, che preparerà le azioni appropriate che saranno chiamate Dichiarazione di Obra Nueva, che deve essere firmato dal proprietario del terreno. Una volta che gli atti saranno correttamente firmati, questi saranno gli atti correnti della proprietà e quelli precedenti, che contenevano solo la terra, saranno cancellati.

Quindi, una volta che hai tutti questi documenti, devi portarli dal notaio. Il notaio preparerà gli atti di proprietà della costruzione e tu lo farai firmali. Questo processo è chiamato Dichiarazione di Obra Nueva. Questo dichiarerà che, oltre la trama preesistente, ora c'è una costruzione, che è una casa.

Quindi, avrai bisogno di to portare questi documenti al catasto per apportare la corretta modifica dell'iscrizione del terreno, ora includendo la casa, e la casa sarà legalmente completa.

Quindi, le spese del DON saranno, principalmente:

 In questi casi, ti consigliamo vivamente di negoziare con i venditori che registrano la casa con il DON adeguato prima di procedere con la vendita. In effetti, se stai ottenendo un mutuo, la banca non sarà in grado di valutare la proprietà fino a quando la casa non sarà stata registrata utilizzando il DON, perché fino ad allora (1) esiste legalmente; e (2) fino alla sua registrazione non vi è alcuna designazione ufficiale di ciò che la proprietà è esattamente (dimensioni, area di terra e confini ecc.). Inoltre, non è possibile completare un mutuo su proprietà non registrata. Quindi in questo caso non c'è scelta: i venditori devono registrarlo prima di poterlo acquistare.

Il terreno è perfettamente registrato negli atti e la casa appare, ma la sua estensione completa non è dichiarata, o ci sono altri elementi non dichiarati negli atti come garage, piscina, magazzini, ecc.

Questi casi sono molto comuni nelle terre rustiche. Questi sono i casi tipici in cui, in un determinato tempo, qualcuno ha iscritto e dichiarato la terra, e anche la casa, ma non includevano altre parti della casa, o altri elementi, perché furono costruiti dopo.

Ad esempio, il proprietario che, dopo aver acquistato la casa, costruisce una piscina o un garage o estende la casa con una nuova stanza o un nuovo portico o un nuovo piano o terrazza, ecc.

Questi casi sono estremamente problematici, perché il processo per dichiarare e aggiornare gli atti con la nuova estensione richiede uno studio specifico della questione.

Ci sono così tante diverse probabilità e requisiti, a seconda di o QUAL È la dimensione della terraDOVE si trova la proprietà (Valencia, Almeria, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cadice, Malaga, ecc.), Con differenze estremamente elevate tra le regioni e persino tra le città; QUANDO sono state fatte queste estensioni (4 anni prima, 10 anni, 20 anni) e COME sono stati costruiti (senza licenza di costruzione, con licenza di riforma, ecc.), che è assolutamente impossibile fornire una panoramica valida su questo argomento che potrebbe servire da guida ai proprietari interessati.

Cos'è la “Fuera de ordinanación” per le costruzioni in Spagna? 

"Fuera de ordenación" è una costruzione VECCHIA, o una parte VECCHIA di una costruzione, che è stata costruita senza licenza, non soddisfa la normativa di costruzione e che non può essere legalizzata.

Conseguenze positive:
Conseguenze negative:

Inoltre, per questo motivo, il Municipio rispetta le costruzioni esistenti, ma non possono essere ampliate. Pertanto, non è possibile costruire nuove costruzioni nella proprietà. Il municipio consente riforme interne su questo tipo di proprietà, ma non estensioni, né costruzioni di altri edifici come garage, ecc.

Ma, a causa del fatto che la proprietà è fuori normativa, il Comune non approverà una licenza per la riforma di parti strutturali essenziali dall'edificio come fondamenta, tetto, ecc. Il Comune ammetterà di "riformare" la casa esistente, e "riparare" la struttura esistente, ma non "rimuovere" dalle vecchie parti per installarne di nuove. Ad esempio, nel caso in cui si verifichi un “incendio”, ovvero un'allagamento che possa interessare la casa sulla sua struttura, il Comune potrebbe non concedere il diritto di “ricostruire” l'immobile. Quindi, in conclusione, il municipio consente riforme interne per mantenere la costruzione, ma non riforme strutturali da tralicci, fondazioni, cambio di tetto, ecc.

Eventuali problemi durante il rinnovo / l'applicazione di CH: gli immobili in Fuera de Ordenación potrebbero trovare problemi in futuro per ottenere / rinnovare CH.

Cosa sono le urbanizzazioni semi-consolidate in Spagna? Urbanizzazioni incompiute

In questo rapporto abbiamo spiegato le differenze tra TERRA URBANA ed NON-urbanizzabile (TERRENO RUSTICO).

In relazione con TERRA URBANA, stavamo spiegando che si tratta di un terreno in cui si è autorizzati a costruire con determinate specifiche contenute nei “Piani di Sviluppo” della città o area (Plan General de Ordenación Urbana), o in specifiche aree di urbanizzazione chiamate “Piani Parziali” (Planes Parciales), ecc.

Questa terra ha tutte le strutture e i requisiti per viverci in un'alta densità di popolazione, come l'approvvigionamento idrico ed elettrico adeguato per le proprietà e le costruzioni, e l'elettricità pubblica e l'acqua. E altri collegamenti di alimentazione, come fognature, gas, telecomunicazioni, ecc.

Urban Land o "Suelo Urbano" è la terra delle città o dei villaggi o delle urbanizzazioni e utilizza per avere il giusto accesso da strade, con marciapiedi, strade, aree commerciali, assistenza sanitaria, scuole, college, centri sportivi, ecc.

Ma, parlando di Urban Land, c'è una differenza importante tra Urban Land "CONSOLIDATO" e "NON CONSOLIDATO" o "SEMI-CONSOLIDATO".

TRAMA URBANA CONSOLIDATA è una trama in cui tutte le infrastrutture di urbanizzazione necessarie sono state completate e la trama ha tutti i servizi da considerare “urbani” (elettrici, stradali, stradali, fognari, ecc.) e ha già dato tutto lo spazio necessario alla pubblica amministrazione per installare tutta questa infrastruttura di urbanizzazione. Questo lotto ha partecipato al pagamento dell'infrastruttura e ha già dato (se necessario) parti del terreno da utilizzare per questa infrastruttura pubblica.

Se la trama non è costruita, allora, sarà una trama con i diritti di costruzione definiti dalle attuali leggi di costruzione.

Se la trama è già stata costruita, le costruzioni esistenti, se costruite seguendo le leggi sulle costruzioni, saranno Proprietà totalmente legali, poiché i diritti di proprietà saranno assolutamente protetti dalla pubblica amministrazione sia per la terra che per la costruzione.

TRAMA URBANA NON CONSOLIDATA è il contrario. È una trama dove non sono installate tutte le infrastrutture necessarie per essere considerate “CONSOLIDATE”.

Quindi, se il lotto non è costruito, quindi, prima di ottenere il permesso di costruire, il Comune chiederà di completare l'infrastruttura di urbanizzazione della zona, seguendo le leggi edilizie esistenti, e / o il lotto non ha dato lo spazio al pubblico amministrazione per l'installazione di questa infrastruttura. Quindi, eventuali costi di urbanizzazione potrebbero essere pendenti sul terreno, ed eventuali parti del lotto potrebbero essere interessate dalle regole di urbanizzazione, e quindi, di conseguenza, essere costrette a “dare” alla pubblica amministrazione per installare tali infrastrutture.

Se la trama è già costruita, quindi, eventuale accuse di urbanizzazione può influenzare lo sviluppo e l'uso di queste costruzioni, e anche queste costruzioni possono esserlo colpiti se si trovano nel mezzo delle future aree infrastrutturali. Questi sono i casi in cui le Proprietà sono state costruite prima che le aree venissero convertite in “urbane” (perché erano piuttosto vecchie), o semplicemente perché queste costruzioni sono state costruite senza il permesso di costruzione appropriato (illegale).

In questi casi, i diritti di proprietà sul lotto, e le eventuali costruzioni, non sono consolidati dal proprietario. In altre parole, la Pubblica amministrazione può avere facoltà di ottenere una parte (o totale) del terreno e le costruzioni possono essere influenzate dall'adattamento del terreno alle esigenze di urbanizzazione. Quindi, sia il terreno che le costruzioni non sono totalmente integrati nei diritti di proprietà del proprietario, poiché entrambi possono essere influenzati dai requisiti e dai progetti di urbanizzazione.

All'interno delle aree NON CONSOLIDATE, esiste anche una classificazione speciale chiamata SEMI-CONSOLIDATO . Le aree semiconsolidate sono quelle che, essendo “urbane”, si trovano in uno dei seguenti casi:

Questi sono i casi tipici che possiamo trovare nelle zone di Valencia, Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, ecc.), Altri da Murcia, Almeria (Valle di Almanzora, Vera, ecc.), Malaga e Siviglia.

Solitamente si tratta di zone dove il terreno è sempre stato considerato “rustico”, e con il tempo si stavano sviluppando costruzioni di case ad alta densità di costruzioni (secondo la normativa vigente, più di 6-8 per ettaro). In queste aree queste costruzioni sono fornite più o meno con determinate infrastrutture di acqua, elettricità, accesso pubblico e strade. A seconda dei casi, possiamo trovare aree in cui l'infrastruttura installata è totale e altre aree in cui è più povera.

In questi casi, nelle costruzioni semi-consolidate è legale. E "legale", perché sono stati costruiti con la licenza di costruzione corretta o perché sono stati legalizzati dopo la costruzione.

In questi casi, quindi, il proprietario “consolida” la proprietà della costruzione, ma non la proprietà del terreno. La Pubblica Amministrazione non può quindi fare nulla contro la costruzione, ma il terreno può essere interessato da eventuali parti di esso da destinare a infrastrutture urbane, o interessato da oneri di urbanizzazione.

I problemi tipici che possiamo riscontrare in queste proprietà sono:

 

 

 

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