Nelle relazioni precedenti, stavamo spiegando le differenze tra TERRA URBANA ed TERRENO RUSTICO.
In relazione con TERRA URBANA, stavamo spiegando che si tratta di un terreno in cui si è autorizzati a costruire con determinate specifiche contenute nei “Piani di Sviluppo” della città o area (Plan General de Ordenación Urbana), o in specifiche aree di urbanizzazione chiamate “Piani Parziali” (Planes Parciales), ecc.
Questa terra ha tutte le strutture e i requisiti per viverci in un'alta densità di popolazione, come l'approvvigionamento idrico ed elettrico adeguato per le proprietà e le costruzioni, e l'elettricità pubblica e l'acqua. E altri collegamenti di alimentazione, come fognature, gas, telecomunicazioni, ecc.
Urban Land o "Suelo Urbano" è la terra delle città o dei villaggi o delle urbanizzazioni e utilizza per avere il giusto accesso da strade, con marciapiedi, strade, aree commerciali, assistenza sanitaria, scuole, college, centri sportivi, ecc.
Ma, parlando di Urban Land, c'è una differenza importante tra Urban Land "CONSOLIDATO" e "NON CONSOLIDATO" o "SEMI-CONSOLIDATO".
A TRAMA URBANA CONSOLIDATA è un lotto in cui sono state completate tutte le infrastrutture di urbanizzazione necessarie, e il lotto ha tutti i servizi per essere considerato "urbano" (elettrico, idrico, accesso stradale, fognatura, ecc.), e ha già dato tutto lo spazio necessario per la pubblica amministrazione per installare tutta questa infrastruttura di urbanizzazione. Questo lotto ha partecipato al pagamento dell'infrastruttura e ha già dato (se necessario) parti del terreno da utilizzare per questa infrastruttura pubblica.
Se la trama non è costruita, allora, sarà una trama con i diritti di costruzione definiti dalle attuali leggi di costruzione.
Se la trama è già stata costruita, le costruzioni esistenti, se costruite seguendo le leggi sulle costruzioni, saranno Proprietà totalmente legali, poiché i diritti di proprietà saranno assolutamente protetti dalla pubblica amministrazione sia per la terra che per la costruzione.
A TRAMA URBANA NON CONSOLIDATA è l'opposto. E 'un lotto dove non sono installate tutte le infrastrutture necessarie per essere considerato “CONSOLIDATO”.
Quindi, se il lotto non è costruito, quindi, prima di ottenere il permesso di costruire, il Comune chiederà di completare l'infrastruttura di urbanizzazione della zona, seguendo le leggi edilizie esistenti, e / o il lotto non ha dato lo spazio al pubblico amministrazione per l'installazione di questa infrastruttura. Quindi, eventuali costi di urbanizzazione potrebbero essere pendenti sul terreno, ed eventuali parti del lotto potrebbero essere interessate dalle regole di urbanizzazione, e quindi, di conseguenza, essere costrette a “dare” alla pubblica amministrazione per installare tali infrastrutture.
Se la trama è già costruita, quindi, eventuale accuse di urbanizzazione può influenzare lo sviluppo e l'uso di queste costruzioni, e anche queste costruzioni possono esserlo colpiti se si trovano nel mezzo delle future aree infrastrutturali. Questi sono i casi in cui le Proprietà sono state costruite prima che le aree venissero convertite in “urbane” (perché erano piuttosto vecchie), o semplicemente perché queste costruzioni sono state costruite senza il permesso di costruzione appropriato (illegale).
In questi casi, i diritti di proprietà sul lotto, e le eventuali costruzioni, non sono consolidati dal proprietario. In altre parole, la Pubblica amministrazione può avere facoltà di ottenere una parte (o totale) del terreno e le costruzioni possono essere influenzate dall'adattamento del terreno alle esigenze di urbanizzazione. Quindi, sia il terreno che le costruzioni non sono totalmente integrati nei diritti di proprietà del proprietario, poiché entrambi possono essere influenzati dai requisiti e dai progetti di urbanizzazione.
All'interno delle aree NON CONSOLIDATE, esiste anche una classificazione speciale chiamata SEMI-CONSOLIDATO. Le aree semiconsolidate sono quelle che, essendo “urbane”, si trovano in uno dei seguenti casi:
- Esistono alcuni lavori di urbanizzazione, ma non tutti.
- Ci sono alcune parti del terreno destinate alla pubblica amministrazione per le infrastrutture pubbliche, ma non tutto ciò che la legge richiede.
Questi sono i casi tipici che possiamo trovare nelle zone di Valencia, Alicante (Dénia, Campello, Benidoleig, Onda, Jávea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, ecc.), Alcuni altri da Murcia, Almería (Valle di Almanzora, Vera, ecc.), Malaga e Siviglia.
Solitamente si tratta di zone dove il terreno è sempre stato considerato “rustico”, e con il tempo si stavano sviluppando costruzioni di case ad alta densità di costruzioni (secondo la normativa vigente, più di 6-8 per ettaro). In queste aree queste costruzioni sono fornite più o meno con determinate infrastrutture di acqua, elettricità, accesso pubblico e strade. A seconda dei casi, possiamo trovare aree in cui l'infrastruttura installata è totale e altre aree in cui è più povera.
In questi casi, nelle costruzioni semi-consolidate è legale. E "legale", perché sono stati costruiti con la licenza di costruzione corretta o perché sono stati legalizzati dopo la costruzione.
In questi casi, quindi, il proprietario “consolida” la proprietà della costruzione, ma non la proprietà del terreno. La Pubblica Amministrazione non può quindi fare nulla contro la costruzione, ma il terreno può essere interessato da eventuali parti di esso da destinare a infrastrutture urbane, o interessato da oneri di urbanizzazione.
I problemi tipici che possiamo riscontrare in queste proprietà sono:
- Al fine di estendere o costruire case in aree all'interno di queste aree, il Municipio può richiedere di dare parte del terreno da utilizzare per l'installazione di infrastrutture pubbliche (aree pedonali, fognature, cablaggio di energia elettrica, gas, acqua, ecc. .)
- Che i proprietari sono tenuti a pagare in tutto o in parte le spese di urbanizzazione dell'area.
Quindi, se acquisti in zone come Castalla, Benissa, Moraira, Agost, Calpe, Jávea, Dénia, Lliber, Benidoleig, Pego, Onda, nei dintorni di Valencia (Llíria, Olocau, Montroy, Villamarxant, ecc.), Vera, Almanzora Valley , Málaga, Costa del Sol, ti consigliamo di richiedere la consulenza legale di esperti in diritto delle costruzioni come TLA CORP.
