Processo di costruzione quando si costruisce una casa in Spagna per conto proprio
Una volta ottenuto il permesso di costruzione, devi contrarre i servizi di un costruttore o costruttore, per eseguire il progetto e costruire la casa.
Questo builder deve seguire le istruzioni del architetto per eseguire la costruzione come rigorosamente progettato.
L'architetto
A questo punto, è molto importante prestare attenzione al lavoro dell'architetto. Quando i servizi di un architetto spagnolo sono appaltati per realizzare il progetto di costruzione, completerà il suo lavoro una volta ottenuto il progetto. Ma puoi anche contrattare i suoi servizi a "controllo" i lavori eseguiti dal costruttore e per garantire che tutte le fasi della costruzione vengano eseguite come specificato dal progetto. In spagnolo, questo è “Control de Obra”, o “Supervisión Técnica de la Obra”. Naturalmente, le spese dell'architetto saranno più elevate se l'architetto assume questo lavoro, ma le garanzie della costruzione saranno più elevate, perché i lavori del costruttore saranno periodicamente controllati dall'architetto.
È molto importante che l'architetto sia iscritto al Collegio Ufficiale degli Architetti della Regione.
Quindi è necessario nominare un architetto e concordare un contratto con lui che specifichi esattamente di cosa è responsabile, tempi e costi degli edifici. Il compenso dell'architetto comprende la preparazione del “Memoria de calidades” (Elenco delle specifiche di qualità dei materiali). Deve essere dettagliato, inclusa ad esempio la formula per il calcestruzzo, il tipo di materiali e le dimensioni di tubi, piani, ecc.
L'architetto istruirà un rigger, un ingegnere architetto qualificato, che supervisionerà l'edificio, effettuando ispezioni in loco e assicurerà che l'edificio sia costruito secondo gli standard richiesti. Rilascerà i certificati dell'architetto necessari per ottenere lo spagnolo Certificato di Fin de Obra (Certificato di completamento - o Licenza di lavoro finale), e il Licencia de Primera Occupazione (chiamato la prima licenza di occupazione o certificato di abitazione).
Sarà necessario preparare una specifica esatta per l'edificio e quindi trova un costruttore affidabile. Il tuo architetto può accettare la responsabilità per questo e per la supervisione. È necessario concordare una data di completamento, con una clausola penale a tuo favore per il completamento tardivo. Questo deve essere incorporato in un contratto legalmente vincolante da firmare con il costruttore.
“Seguro Decenal” o “Assicurazione di dieci anni”.
Inoltre, a questo punto è molto importante considerare ciò che viene chiamato SEGURO DECENALE o DIECI ANNI DI ASSICURAZIONE.
Quando acquisti off-plan da un costruttore o sviluppatore spagnolo o costruisci una nuova proprietà (che ora è il caso), il costruttore o lo sviluppatore, insieme all'architetto, devono garantire che le parti essenziali e più importanti del la costruzione sarà sicura almeno per dieci anni.
Al fine di confermare questa responsabilità, la normativa spagnola impone agli sviluppatori di nuovi edifici di assicurare le parti più importanti della costruzione, in quanto le fondamenta, la struttura interna, i ceppi, ecc. Altri difetti che incidono sull'abitabilità della proprietà sono coperti per 3 anni . Altri difetti minori sono coperti per 1 anno. Negli ultimi due casi non è richiesta la copertura assicurativa, ma ovviamente se un costruttore può offrirlo come garanzia aggiuntiva, sarà meglio.
Inoltre, è un'ulteriore garanzia per la costruzione, perché la stessa compagnia assicurativa costringerà il costruttore a passare determinate ispezioni di qualità, per verificare la qualità dei materiali e dei lavori realizzati nella proprietà, al fine di dare la giusta politica.
L'assicurazione spagnola decennale (o "Seguro Decenal") è obbligatoria e obbligatoria quando il promotore è una società con l'attività di costruzione di case in vendita.
Ma è volontario quando lo sviluppatore è un particolare, di solito il proprietario della trama. Questo si chiama in Spagna "Autopromotore", Tradotto come"Self-Promoter "o" Self-Developer". Questo è il caso in cui un particolare acquista un terreno in Spagna con l'intenzione di costruirgli una casa, ma non ha l'attività di compravendita. In questi casi, le leggi spagnole danno la possibilità a questi dettagli di non richiedere questa assicurazione, perché il governo spagnolo comprende che, se un particolare sta costruendo qualcosa in cui vivere, avrà la cura necessaria per costruire in modo sicuro e protetto . Quindi, il particolare può scegliere se risparmiare sui costi evitando di pagare questa assicurazione; o ad esempio, contrarre questa assicurazione per avere una migliore protezione contro problemi e difetti di costruzione.
Ma, se tu, come auto-promotore, decidi di non richiedere questa assicurazione, in futuro, se decidi di vendere la casa ad altri acquirenti, le leggi spagnole ti obbligano a informare gli eventuali acquirenti che la costruzione non è coperta da questa garanzia , e devono accettarla espressamente come condizione essenziale dalla vendita. Dal punto di vista di un eventuale acquirente, sarà sempre un'opzione migliore acquistare un immobile con questa assicurazione. Quindi, devono essere debitamente informati e devono confermare che la proprietà non è con alcuna assicurazione in questo modo.
Il costruttore
Come promotore della costruzione, è necessario contrarre i servizi di un costruttore per eseguire la costruzione secondo il progetto e seguendo le istruzioni fornite dall'architetto. Uno degli elementi più importanti nella costruzione di una proprietà è il contratto di costruzione con il costruttore. Il costruttore cercherà sempre di proteggere i suoi interessi e se non hai esperienza con questo tipo di contratti la tua proprietà può finire per essere di qualità inferiore al previsto, o impiegare il doppio del tempo promesso o anche peggio.
Per proteggerti, assicurati sempre che il tuo Avvocato stipuli il contratto o negozia in modo diretto il contratto proposto dal costruttore.
Gli elementi più importanti del contratto sono assicurarsi che il contratto consideri:
- Il nome completo e il numero CIF (Codice fiscale della società) della ditta costruttrice e il proprietario sono compresi.
- Che la costruzione sia realizzata nel modo più dettagliato possibile seguendo i piani e la descrizione dell'edificio forniti dall'architetto, includendo anche un elenco dettagliato dei materiali e delle qualità ("memoria di calidades").
- Gli extra (come garage o piscina, ecc.) Sono inclusi nel prezzo
- Che una data di inizio e fine sia inclusa nel contratto, considerando anche le penali per il completamento tardivo.
- Termini di pagamento (le nuove proprietà pagano più del 20-30% prima della data di inizio della costruzione e fissano tutto il resto dei pagamenti alle diverse fasi della costruzione. Si può anche raccomandare di trattenere il 5-10% del prezzo da riparare eventuali difetti dopo la fine dell'edificio).
- Che i certificati dell'architetto, degli elettricisti e del municipio debbano essere dati sull'ultimo pagamento.
- Imposte coinvolte nella transazione, spiegando e dettagliando quanto costa l'IVA (IVA) e l'imposta di bollo ("Atti legali documentati“), spese notarili, catastali, ecc.
Altro aspetto che consigliamo di concordare con il costruttore:
- Per garantire che il costruttore organizzerà le fasi finali del processo relative alla documentazione. Significa che il costruttore stesso otterrà il Certificato di lavori finali (Certificato Final de Obras), o il Dichiarazione di nuovo edificio, o Divisione orizzontale (Dichiarazione di obra Nueva o de División orizzontale) e, il più importante, il Licenza di occupazione - Certificato di abitazione (Cedula de Habitabilidad). Questi elementi sono estremamente importanti in terra rustica, in cui non è comune trovare abbastanza punti elettrici o idraulici di alimentazione di rete.
- Per garantire che, una volta pagato il pagamento finale per il prezzo della costruzione, avrai il acqua e contatore elettrico collegatie con i contratti firmati sui tuoi nomi privati.
Perchè è importante ottenere dal costruttore il Certificato di abitazione, allacciamento acqua, luce, ecc?
Perché è molto comune che il costruttore lasci il caso una volta completata la costruzione, o una volta ottenuta la licenza di lavori finali - CFO (Certificado Final de Obra) e la nuova dichiarazione di costruzione-DON (Dichiarazione di Obra Nueva).
Con queste certificazioni, il costruttore dichiara che il nuovo edificio è finito (con il CFO) e che la costruzione è completa e già dichiarata nel catasto (DON).
Ma, in questa fase, la dichiarazione amministrativa finale dell'edificio non è completa. Spetta ottenere il Certificato di Abitazione - CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Questo documento è molto importante perché serve per passare la fornitura dell'acqua e dei contratti elettrici dalla fornitura “Lavori” all'uso “Domestico”.
Spiegheremo questo concetto in un modo migliore:
Con un'interpretazione restrittiva del Contratto con il costruttore, termina il suo servizio nel momento in cui l'immobile è fisicamente finito, e compare come “casa” nel catasto (Registro de la Propiedad). Ciò si ottiene con i due documenti sopra citati:
- Licenza per i lavori finali (Certificado Final de Obra), che è un documento con il quale l'architetto che ha progettato la costruzione certifica che l'edificio è già finito, con la conformità sia del progetto che della Licenza Edilizia;
- Nuova Dichiarazione di Costruzione-DON (Declaración de Obra Nueva), ovvero il processo di iscrizione del nuovo edificio nel catasto (Registro de la Propiedad) sopra il terreno esistente.
In questo momento lei, in qualità di promotore, ha la casa completa e debitamente iscritta al catasto. Inoltre, nella proprietà sono presenti elettricità e acqua. Quindi, puoi pensare che la proprietà è pronta per abitarci… .. MA… NO. Per tua informazione, la proprietà non è ancora pronta, perché tu possa viverci, la proprietà non è ancora una "casa", è una "costruzione" perché, per essere una "casa", hai bisogno dei seguenti elementi:
- CERTIFICATO DI ABITAZIONE/LICENZA DI OCCUPAZIONE (“CÉDULA DE HABITABILIDAD o LICENCIA DE OCUPACIÓN: Questa è la conferma da parte del Municipio che la proprietà è pronta per l'abitazione, e viene applicata una volta che la proprietà è finita con la licenza di lavori finali (Certificato Final de Obra) e iscritta nel catasto con la nuova dichiarazione edilizia-DON (Dichiarazione di Obra Nueva). Hai bisogno di questo documento per ottenere il permesso del Municipio di vivere dal vivo nella casa. Prima di averlo, quello che hai è una costruzione, ma non una "casa".Questo documento sarà necessario per ottenere la fornitura individuale delle principali utenze a vostro nome, e con l'utilizzo dei consumi per una “casa”.
- CERTIFICATO DI CONNESSIONE ELETTRICA (Boletín de Electricidad) : Prima che il costruttore ottenga il certificato di abitazione, potrebbe esserci fornitura di acqua ed elettricità nella costruzione, perché, è normale che il costruttore ottenga questa fornitura per realizzare i lavori della casa (per i pedaggi, i macchinari, ecc.). Ma la fornitura ottenuta dal costruttore è una fornitura per “lavori”, ma non per consumo “domestico”. A volte, gli acquirenti oi promotori rimangono nelle loro proprietà con elettricità e acqua "fornitura per uso lavori" per molti anni, perché il costruttore non ha ottenuto l'apposito CH (Certificato di Abitazione). Hanno acqua ed elettricità, ma in pessime condizioni, e più costose della normale fornitura di una casa. Pertanto, al fine di garantire che tu, in qualità di acquirente o promotore, otterrai la corretta CH da parte del costruttore, sarà consigliabile lasciare una parte del pagamento del prezzo concordato con il costruttore da corrispondere quando il CH è ottenuto. In questo modo, ciò costringerà il costruttore a lavorare bene ea fare del suo meglio per ottenere questo documento il prima possibile.
Quindi, come spiegato sopra, wRaccomandiamo vivamente a te, in qualità di promotore o acquirente, di ottenere garanzie che il costruttore ti consegnerà la proprietà essendo abitabile con il CH, con la corretta fornitura di acqua ed elettricità (come una "casa") e con la sicurezza che non avrai problemi in futuro con questo.
Il costruttore conosce la zona, conosce l'architetto, anche il Municipio, e otterrà questi documenti tre volte più velocemente e meno di te. E, se vuole essere contratto da te, deve semplicemente ottenere questi oggetti. Se rifiuta di farlo, sarà ragionevole ragionare su un altro.
Mutuo promotore per finanziare i lavori di costruzione della casa spagnola
È molto comune che tu, come promotore, richieda un mutuo per pagare la costruzione della proprietà. In questo caso, esiste un mutuo specifico offerto dalla banca per ottenere abbastanza denaro per costruire la proprietà.
Questo è chiamato: Mutuo del promotore o mutuo dell'autopromotore (Préstamo o Hipoteca Promotor o Auto-Promotor).
La situazione è la seguente: hai la trama e un'idea iniziale sulla casa proiettata con l'architetto e ora hai trovato il costruttore per fare la costruzione. Ma hai bisogno di soldi e devi chiedere un prestito per costruire la casa. Poi vai in banca e chiedi possibilità di finanziamento. Dopo aver studiato la tua situazione personale ed economica per confermare che sarai un buon cliente per ripagare le rate del mutuo, allora se la banca accetta e ti offre di prestarti i soldi per il progetto. Ma la banca all'inizio non ti darà l'intero importo delle spese di costruzione, ti darà i fondi gradualmente. Quali passaggi ?, quelli derivati dalla stessa evoluzione della costruzione.
Per esempio: Immaginando di aver bisogno di 100.000 € per completare i lavori. La banca ti darà il 20% per comprare il terreno e per fare le fondamenta, il 20% quando la struttura sarà finita; 30% quando il tetto è completo, ecc., E il resto quando l'architetto fa la "licenza di certificazione dei lavori finali" o Licencia de Final de Obra.
La tua banca richiederà al tuo architetto un aggiornamento degli edifici, per rilasciare una certificazione che confermi che i lavori sono soddisfacenti e completi.
Poi porterai quella certificazione alla banca e ti presteranno la percentuale corrispondente per quel passaggio in relazione al globale. La tua banca potrebbe chiederti di avere il terreno a tuo nome prima di darti l'approvazione del mutuo e di dichiarare la casa "in costruzione" nel catasto. Questo perché, a volte, il costruttore ti offre uno degli appezzamenti che sono a suo nome da costruire lì, e il terreno rimane a nome del costruttore fino al completamento.
Quindi, al fine di dare una migliore garanzia alla banca, possono richiedere di cambiare il terreno con il tuo nome e di informare il catasto che una casa è in costruzione su quel terreno. Se questo è il caso, allora devi andare dal notaio e ottenere gli atti del terreno a tuo nome. Con le opere della terra a tuo nome, devi andare al registro fondiario insieme al Progetto di costruzione e alla Licenza di costruzione. In questo modo, il registro fondiario avrà la casa "in costruzione" su quella terra.
Fase finale – Documenti legali e fiscali per completare la costruzione
Licenza di lavori finali - Licencia o Certificado Final de Obra
Come spiegato prima, una volta terminati i lavori, è necessario che qualcuno confermi che il lavoro è completo. Questo è il lavoro dell'architetto. Ha l'obbligo di recarsi nell'edificio e di controllare che i lavori siano completamente finiti e seguendo le istruzioni e le specifiche contenute in entrambi, il suo progetto e la licenza edilizia ottenuta. Questo viene fatto tramite Certificato Final de Obra.
Ma, nel frattempo, la costruzione non è dichiarata nel catasto. Quindi, c'è un processo per registrare la costruzione nel catasto, che si chiama: Dichiarazione di Obra Nueva. Questo processo farà dichiarare la costruzione nel catasto.
Dichiarazione di nuove opere - Declaración de Obra Nueva (DON)Questo è un processo fatto davanti a un notaio spagnolo, che preparerà le gesta della casa sulla terra o sul terreno preesistenti.
Al fine di preparare il DON per le nuove case, sarà necessario ottenere il certificato di abitazione (CH) dai regolamenti spagnoli approvati nel 2007 (Ley del Suelo de 2007) Legge sulla terra. Prima del 2007, nuove case potevano essere iscritte nel catasto senza il CH.
Come risultato del DON il notaio produce gli atti di proprietà della casa e questi sono debitamente registrati presso l'ufficio del catasto.
Pertanto, al fine di completare la registrazione di una proprietà, sono necessari i seguenti documenti:
- Il progetto di costruzione del tuo architetto.
- La licenza di costruzione
- Licenza di lavori finali - (CFO) Licenza o certificato Final de Obra
- Dichiarazione di nuova costruzione-DON (Dichiarazione di Obra Nueva).
- Dieci anni di assicurazione (Assicurazione decennale) - Questo è volontario
Spese e tasseA questo punto, è molto importante differenziare due concettiche sono i più utilizzati sul mercato quando qualcuno acquista un singolo terreno per costruire:
1.- Per acquistare da un promotore o uno sviluppatore l'edificio finale. Quindi, acquisire la posizione di un normale "acquirente" fuori piano. Significa che il costruttore assume la posizione del promotore e ti offre la proprietà una volta completati i lavori.
In tal modo, si paga al costruttore il prezzo per fasi, purché il processo di lavoro avanzi. E ottieni il possesso dell'edificio una volta terminati i lavori.
Seguendo questo concetto:
- Il costruttore è il “Promotore”: significa che la licenza edilizia è a “suo” nome, e non a “tuo”.
- Non hai la proprietà della trama. Mantiene nelle mani del costruttore fino alla fine del processo di costruzione.
- In caso di fallimento dell'edificio, non è possibile recuperare gli importi pagati per ottenere il terreno o le costruzioni esistenti attualmente costruite. Quello che hai è un "debito" nei confronti del costruttore.
- Il costruttore è obbligato a contrarre una “Fideiussione di fabbricato” per garantire che le somme versate in acconto prezzo siano garantite su un conto corrente bancario garantito. Quindi, nel caso in cui il progetto fallisca, puoi facilmente recuperarli direttamente dalla banca.
- Il costruttore è obbligato a contrarre la “Assicurazione Dieci Anni” per coprire i difetti strutturali dell'edificio durante 10 anni.
Quindi, quando la proprietà è finita, paghi il prezzo finale della proprietà, oltre a comprare una proprietà fuori piano con le seguenti spese:
- IVA del 10% sul prezzo totale della vendita.
- Spese notarili e catastali per la vendita.
- 1-2% di imposta di bollo sul prezzo della vendita.
2.- Adottare la posizione di Autopromotore
In questo caso sei TU, e non il costruttore, che adotta la posizione di Promotore del progetto edilizio.
Seguendo questo concetto:
- TU sei il “Promotore”: Significa che la licenza edilizia è a “tuo” nome.
- Hai la proprietà della trama. Tiene in mano finché non decidi di venderlo.
- Nel caso in cui l'edificio non vada a buon fine o in caso di controversia legale con il costruttore, manterrai sempre la trama e le costruzioni esistenti attualmente costruite.
- Il costruttore NON è obbligato a contrarre una “Fideiussione di fabbricato” per garantire che gli importi versati in acconto prezzo siano garantiti su un conto corrente bancario garantito.
- Il costruttore NON è obbligato a contrarre la “Assicurazione Dieci Anni” per coprire i difetti strutturali dell'edificio durante 10 anni. Può essere contratto volontariamente nel caso in cui lo desiderassi.
Significa che assumi la posizione del Promotore, quindi devi pagare le seguenti spese:
- Il prezzo della trama (Ricorda che devi prima acquistare la trama)
- Le tasse per il progetto dell'architetto
- Le tasse per la licenza di lavori finali dell'architetto
- Le commissioni e i materiali del costruttore
- Le spese notarili per l'acquisizione del terreno
- Le spese notarili per la Dichiarazione di Obra Nueva-DON
- Le tasse del catasto per la Dichiarazione dell'edificio "in costruzione"
- Le tasse di registro fondiario per l'iscrizione del DON
Tasse per:
- Licenza di costruzione: 3-5% rispetto al budget di costruzione. Questo budget è fissato nello stesso progetto realizzato dal tuo architetto
- Certificato di abitazione: circa € 200-1.000 (a seconda della zona).
- Tasse sulla terra:
- Se il terreno appartiene a una determinata società e non a una società, quindi, tassa di trasferimento del 6-10% sul prezzo del terreno. Questo deve essere pagato quando le azioni della terra sono passate a tuo nome.
- Se il terreno appartiene a un'azienda, quindi, IVA al 21%.
- 1-2% di bollo, oltre il prezzo totale della costruzione. Questo è il budget della casa quando dichiarato per DON. Ed è necessario quando porti le opere del DON al registro fondiario per iscrivere la casa sulla terra.
- IVA (IVA) per i compensi al costruttore, all'architetto e per i materiali.
- Architetto: 21% IVA
- Costruttore: IVA 10%
- Materiali:
- Se hai acquistato materiali direttamente da solo: IVA al 21%.
- Se il costruttore fornisce materiali: IVA al 10%
Come si può notare, le differenze tra "acquirente fuori piano" e "autopromotore" sono molto elevate, quindi, la decisione di adottare l'uno o l'altro richiede uno studio dettagliato da considerare direttamente con il proprio consulente legale.
Iscrizione al Catasto (“Catastro”) per l'imposta comunale o “IBI”
Nella posizione di auto-promotore, il Catastro sulla terra è chiamato "rustico". In altre parole, la terra sta pagando la tassa del Consiglio come "terra".
Il Catastro è l'ente che valuta gli immobili mappe, disegni, planimetrie e per scopi relativi all'imposta comunale.
Mentre il “Registro de la Propiedad ” (ufficio del catasto), e il “Scritto” (atti notarili dell'immobile) può ben confermare la proprietà di un immobile, e le condizioni di questo proprietà, come chi possiede la proprietà, in quale percentuale, se c'è limitazioni o oneri (come mutui, aste pubbliche, controversie tribunali, ecc.), il “Catastro" ti darà una migliore comprensione del confini della proprietà (di solito in forma visiva) e dimensioni e descrizione della proprietà.
Ma quando completi la costruzione di una casa su quella terra, devi informare il Catastro (Autorità fiscale del Consiglio), che su quella terra ora esiste una "casa", con determinate specifiche. Se non lo fai, potresti avere problemi futuri.
Ci sono aree in Spagna (come l'Andalusia e la Murcia) in cui il notaio, quando dichiara una nuova casa su un terreno preesistente, invia gli atti al Catastro per informare della modifica. Quindi, una volta che hai gli atti del DON nel registro fondiario, il lavoro è finito in questo modo. Ma, in altre aree, come la regione di Valencia, una volta presentate le opere della proprietà con il DON al registro fondiario, è necessario portare una copia del CFO e la licenza di costruzione al Catastro, al fine di informarli che, sopra la terra, ora c'è una casa. Se non lo fai, ti contatteranno nel prossimo futuro per fornire loro questi documenti.
Una volta che la costruzione è debitamente iscritta nel Catastro, il lavoro è finito, e presto (a volte ci vogliono circa 1 o 2 anni), inizierai a ricevere le fatture dal Comune - IBI BILLS.
