Prospettive del mercato immobiliare in Spagna dopo la crisi del coronavirus: 2020-2021

Siamo in un momento in cui vi è una grave incertezza nel mercato immobiliare spagnolo, principalmente motivata dalla straordinaria situazione in cui ci troviamo.

Non spiegheremo qui cosa è successo in Spagna e nel resto del mondo. Il motivo di questo rapporto è quello di analizzare le prospettive per l'evoluzione del mercato immobiliare spagnolo nel resto del 2020 e nel 2021.

Per questo, distingueremo tra diversi settori ampiamente diversi all'interno del mercato immobiliare spagnolo:

- La domanda nazionale spagnola: prima e seconda residenza

- La domanda internazionale: prima e seconda residenza

- Nuovo e fuori piano e di seconda mano (rivendite)

- Mercato degli affitti a lungo termine e noleggio turistico a breve termine e "affitto stagionale"

- Posizione del proprietario che vuole vendere la sua proprietà ora

1.- LA DOMANDA SPAGNOLA: cittadini e residenti in Spagna

A partire dalla domanda per l'acquisto di PRIMO RESIDENCEe per quanto riguarda il mercato nazionale, comprendendo questo come la domanda di case dagli spagnoli (cittadini o residenti), subirà un grande stagnazione.

Questo è un settore che è stato molto colpito negli ultimi anni e che, nonostante il fatto che i prezzi delle case nelle principali capitali e città della Spagna siano aumentati, il potere di acquisto del cittadino spagnolo medio-medio non è aumentato nella stessa proporzione. Ciò ha generato che, di anno in anno, il cittadino medio spagnolo ha progressivamente perso potere d'acquisto, limitando (e addirittura bloccando) l'accesso all'acquisto di una casa.

Pertanto, negli ultimi anni, vi è stata una diminuzione del merchanting tra i cittadini spagnoli (specialmente tra i giovani), dovuta proprio alla perdita del potere d'acquisto, aumentando l'affitto come unico mezzo di accesso all'alloggio tra i giovani spagnoli.

È logico pensare che, d'ora in poi, in una situazione di crisi in cui ci troviamo, la situazione sarà peggiore, poiché la capacità economica del cittadino spagnolo medio sarà notevolmente ridotta.

Con ciò, si prevede che la domanda di residenze principali in Spagna diminuirà considerevolmente fino almeno al 2022.

Allo stesso modo, il SECONDA RESIDENZA mercato, cioè la domanda nazionale di seconda residenza, risentirà della situazione di crisi in cui ci troviamo, poiché la posizione prudente del risparmio che porta a questa crisi sarà la norma generale, per almeno un paio di anni.

Si parla già di un calo dei prezzi di vendita delle case tra il 15 e il 30%.

Detto questo, gli investitori, o risparmiatori, che attualmente mantengono il potere d'acquisto, troveranno reali opportunità nel mercato, soprattutto a partire da questo autunno, quando gli effetti economici derivati ​​da questa crisi cominceranno a registrarsi più saldamente nel mercato.

Con il quale, dal "punto di vista degli investitori", e proprio come è accaduto dopo la crisi del 2008 e del 2011, La Spagna sarà ancora una volta una destinazione interessante e attraente per i risparmiatori, gli investitori nazionali e internazionali.

2.- L'ACQUIRENTE ESTERO - Investitori e privati

Per quanto riguarda la domanda internazionale di stranieri, comprendiamo che il SECONDA RESIDENZA il mercato avrà un forte impatto e non prevediamo un rimbalzo fino al 2021.

Soprattutto, ciò che si riferisce al mercato per il vendita di nuova costruzione e in costruzione, comprendiamo che ci sarà un interruzione nella costruzione della seconda casa, soprattutto in luoghi turistici, come il Mediterraneo, le Isole Baleari e le Isole Canarie.

Dal "punto di vista degli investitori", le maggiori opportunità esisteranno nel mercato dell'usato, a scapito della nuova costruzione. Questo perché le persone potrebbero avere un margine di riduzione del prezzo di vendita maggiore, poiché, a seconda del tempo di acquisizione, potrebbero aver ammortizzato una parte consistente o il totale del prezzo di acquisto, consentendo un maggiore intervallo di riduzione della vendita prezzo. .

Questo, per quanto riguarda nuova costruzione, non sarà così, e vedremo una riduzione minore, e dell'offerta sul mercato, dato che i costruttori hanno meno margini di riduzione dei prezzi rispetto ai singoli

Con il quale, il mercato di rivendita, o di seconda mano, è quello che offrirà le opportunità più interessanti sul mercato, almeno fino a quando gli effetti della crisi economica che abbiamo sopra scompaiono.

Pertanto, come abbiamo menzionato nel mercato nazionale, ci saranno reali opportunità per gli investitori internazionali che hanno potere d'acquisto nel mercato dell'usato in Spagna.

Per quanto riguarda il mercato internazionale per l'acquisizione di PRIMO RESIDENCE case, anche chiamato "Espatriati (o" espatriati "), che intendono venire in Spagna per vivere, per una migliore qualità della vita, o per trascorrere il loro "pre" o "pensionamento" ", Crediamo che l'evoluzione sarà molto positiva.

La Spagna è uno dei paesi più desiderati al mondo per venire a risiedere permanentemente. È stata una costante per più di 30 anni. In effetti, e in particolare dall'anno 2000-2002, il volume delle operazioni di acquisto di stranieri in pensione o in prepensionamento è rimasto elevato, anche in periodi di crisi.

I pensionati anticipati, o pensionati, provenienti principalmente da paesi europei come Regno Unito, Francia, Belgio, Svizzera, Germania, ecc. sono considerati “domanda latente”. Vale a dire: Hanno sempre l'intenzione di venire in Spagna per passare la pensione, motivato da buone condizioni meteorologiche, qualità della vita, comunicazioni, sicurezza e salute pubblica.

Tuttavia, negli ultimi anni, questo tipo di richiedenti ha subito un calo del proprio potere d'acquisto, causato dall'aumento dei prezzi delle case in Spagna.

Pertanto, e come conseguenza di questa attuale crisi sanitaria, questo tipo di acquirente assisterà all'emergere di reali opportunità di acquisto, a prezzi molto bassi e interessanti, in aree e proprietà alle quali, fino a un anno fa, semplicemente non avrebbero avuto accesso.

Questo tipo di acquirente, normalmente di età avanzata, oltre al prezzo o al livello di qualità della vita, tiene conto del livello di assistenza della salute pubblica spagnola.

- Pertanto, vale la pena pensare, o chiedersi, qual è la reazione che provoca in questo tipo di clienti, il modo in cui il sistema spagnolo ha gestito la crisi del coronavirus?

Dal nostro punto di vista, come spagnoli, che hanno vissuto in prima linea nella gestione di questa crisi sanitaria, dobbiamo dire che l'immagine della salute pubblica spagnola è stata rafforzata.

Il principale fallimento dell'attenzione e della reazione contro il virus non sono state le infrastrutture e le risorse umane esistenti in Spagna (straripato solo in alcune aree e temporaneamente), ma elementi secondari che sono stati, principalmente, la mancanza di attrezzature.

Questioni semplici come maschere, respiratori o indumenti adeguati.

Tuttavia, come diciamo, il resto delle attrezzature e delle infrastrutture, in particolare il gruppo umano, di medici, infermieri e operatori sanitari, è stato all'altezza del compito, dimostrando la loro efficacia e reazione a un impatto di tale volume, anche in situazioni di totale assenza di attrezzature e adeguata protezione.

 (Come spagnolo, siamo tutti davvero ORGOGLIOSI DEL NOSTRO TEAM SANITARIO)

In altre parole, è stato dimostrato che il sistema sanitario pubblico spagnolo funziona e che ha un polmone e un'infrastruttura per servire questo tipo di clienti.

Oltre alla salute pubblica, c'è una salute privata di alta qualità in Spagna con prezzi molto inferiori alla salute privata dei paesi di origine di questi acquirenti come Francia, Germania, Regno Unito, ecc., che, insieme all'efficienza della nostra salute pubblica, fanno raggiungere entrambi un'immagine di altissima qualità in questo tipo di acquirenti, di origine prevalentemente europea.

D'altra parte, per quanto riguarda gli altri paesi del mondo, il sistema sanitario pubblico spagnolo ha dimostrato di essere molto più efficace e con molte più garanzie di protezione rispetto a quello esistente in paesi come gli Stati Uniti e il Regno Unito, in cui l'assistenza sanitaria pubblica è molto semplice e in cui l'assistenza sanitaria privata è predominante.

Come risultato di quanto sopra, si prevedono maggiori interessi per l'acquisto di una prima residenza in Spagna in paesi come il Regno Unito, gli Stati Uniti e altri paesi dell'America Latina come Messico, Venezuela, Argentina, Brasile, ecc., dai cittadini di questi paesi che troveranno più protetta e curata dalla salute pubblica spagnola rispetto a quella dei propri paesi di origine.

Infine, aggiungere un altro punto che questo tipo di acquirente-cliente ora prende in considerazione quando decide il loro acquisto, è il costo della vita e servizi economici. Proprio per questa crisi, per alcuni anni in Spagna assisteremo una notevole riduzione dei prezzi sia nei prodotti alimentari che nei prodotti, nonché nei servizi. Con il quale, il costo della vita economica di questo tipo di clienti sarà favorito da questa riduzione, che faciliterà la loro decisione di acquisto in Spagna.

Pertanto, concludiamo che, sia la riduzione del prezzo di vendita degli immobili, sia la conferma di un coerente sistema sanitario pubblico, e di un servizio sanitario privato di qualità, renderanno sicuramente mirate le intenzioni di acquisto del cliente. internazionale nelle case di prima residenza.

Per quanto riguarda il SECONDA RESIDENZA, come indicato dal mercato interno, l'acquirente estero di medio livello non si prevede che effettuerà lo stesso volume di acquisizioni che abbiamo riscontrato negli ultimi anni.

Soprattutto dal 2015, abbiamo registrato un aumento del volume delle acquisizioni di seconde case da parte di acquirenti internazionali, facilitato da un miglioramento economico derivato dal boom economico registrato negli anni precedenti, nonché nella speranza di ottenere rendimenti su queste proprietà. attraverso il noleggio, in particolare il noleggio turistico.

Ovviamente, vedremo una perdita o una diminuzione delle prospettive per quanto riguarda le possibilità di affitto turistico, poiché, almeno durante il 2020 e il 2021, il livello dei viaggi e delle comunicazioni influenzerà il settore turistico e, quindi, coloro che desiderano investire con l'intenzione di affittare per uso turistico.

Tuttavia, e per quanto riguarda il SECONDA MANO, come abbiamo accennato rispetto alla prima residenza, sicuramente sorgeranno grandi opportunità sia nelle città ad alto potenziale turistico sia nelle principali città spagnole, che con una buona assicurazione attireranno l'attenzione dei risparmiatori-investitori internazionali.

3.- MERCATO AFFITTO - Affitto permanente - Turistico - Stagionale

Per quanto riguarda il mercato degli affitti, faremo una distinzione tra l'affitto di una prima residenza e una seconda casa.

Per quanto riguarda il NOLEGGIO DI PRIMA RESIDENZA, negli ultimi anni, abbiamo assistito a un aumento dei prezzi degli affitti, basato sulla speranza del proprietario di ottenere rendimenti più elevati nel settore degli affitti turistici, motivato soprattutto dalla comparsa di piattaforme come Airbnb, ecc.

Ciò ha portato di conseguenza un vero problema tra gli spagnoli, in particolare i giovani, della mancanza di un'offerta permanente di affitto, in particolare nelle principali città spagnole, che hanno portato a una reazione da parte delle amministrazioni spagnole, creando norme restrittive sull'uso degli immobili come affitto turistico, al fine di favorire l'affitto per la prima residenza e, in questo modo, cercare di evitare l'aumento dei prezzi dell'affitto della prima residenza.

Una delle principali conseguenze del coronavirus in Spagna è proprio una perdita totale nell'attività turistica, che non dovrebbe aumentare fino alla prossima estate del 2021.

Perciò, molti proprietari di case si stanno sicuramente già chiedendo cosa fare di quelle case che fino ad ora erano utilizzate per il turismoe che, in cerca di redditività, saranno costretti a utilizzarli per affittare la loro prima residenza. Con quale, tra poco avremo un aumento dell'offerta di case di prima residenza in Spagna. Sia nelle grandi città che nelle zone costiere.

E per quanto riguarda il NOLEGGIO SECONDA RESIDENZA, sebbene la locazione turistica, cioè “per giorni” o “per settimane”, pensiamo che risentirà della crisi sanitaria, pensiamo che "stagionale" non lo farà.....

Storicamente, l'affitto turistico tradizionale in Spagna è stato il "affitto stagionale”. Cioè, l'affitto per mesi o per stagione: estate, autunno, inverno, primavera, ecc.

Non è stato fino alla rivoluzione di piattaforme digitali come Airbnb, che ha permesso di ridurre i tempi di permanenza e gestire l'attività di noleggio privato in modo quasi imprenditoriale, che ha cambiato questo sistema, riducendo il numero di pernottamenti per ospite.

Perciò, è prevista una riduzione del volume delle operazioni di noleggio a breve termine, ma ci sarà sicuramente un rimbalzo degli "affitti stagionali".

Bisogna anche dire che l'attività di “affitto turistico” è estremamente limitata dalle regioni o dalle amministrazioni locali, ed è addirittura vietata in determinate zone. Passa da documenti, requisiti, ecc. Molto complicati. Ma questo non è lo stesso del "affitto stagionale".

Noleggiare per "affitto stagionale" è totalmente privo dei limiti molto rigorosi di "affitto turistico". È totalmente gratuito. Ad esempio, per affittare come "stagionale" non è necessario registrare la proprietà in registri speciali, né ottenere il certificato di abitazione, e la proprietà può essere affittata "da camere" (nelle case della regione di Valencia non è possibile affittare singole camere in affitto turistico).

Quindi, prevediamo di avere più transazioni di affitto utilizzando la formula "stagionale" rispetto a quella "turistica".

Seguendo la nostra spiegazione, le famiglie spagnole e straniere continueranno ad avere vacanze e continueranno a voler venire nelle spiagge spagnole o nelle città spagnole per trascorrere le vacanze.

Il volume della domanda professionale diminuirà, ma l'attività di affitto non scomparirà. E, quando si organizzano le vacanze, i turisti saranno condizionati da:

• Movimenti più limitati, e quindi più tempo in ogni luogo.
• Condizioni di sicurezza e igiene
• Eviteranno folle o spazi affollati

Pertanto, questo tipo di turisti, optando per le possibilità di alloggio, sceglierà quelli in cui sono garantiti sicurezza e disinfezione rispetto alla pandemia. E questa garanzia di sicurezza e disinfezione sarà molto maggiore negli appartamenti che negli alberghi.

Questo perché gli hotel, dove normalmente c'è un grande flusso di ospiti, possono inizialmente creare insicurezza tra loro quando garantiscono un'adeguata protezione. E questo non accade quando si alloggia in un appartamento, dove il flusso di ospiti e pernottamenti sarà inferiore agli hotel, poiché può essere affittato per settimane o mesi dalla stessa famiglia.

Per tutto quanto sopra, riteniamo che l '"attività di affitto stagionale" sarà un'eccellente opportunità per quei proprietari che, specialmente nelle zone costiere / turistiche, dove la domanda di prima residenza è bassa.

4.- COSA DOVREBBE FARE IL PROPRIETARIO CHE VUOLE VENDERE LA SUA PROPRIETÀ IN TEMPI DI CRISI?

Fino al mese scorso, il venditore era quello che stabiliva le regole in un mercato di acquisto rialzista. L'elevata domanda di transazioni di vendita negli ultimi anni ha incoraggiato i venditori ad assumere posizioni di potere nelle negoziazioni delle condizioni di vendita.

Tuttavia, da ora in poi, il mercato è cambiato ....

Ora è l'acquirente che alla fine assumerà posizioni di potere nelle negoziazioni con il venditore.

La conseguenza di ciò è che l'acquirente sarà molto più esigente nel negoziare le condizioni di acquisto con il venditore, non solo con il prezzo, ma anche rispetto al documentazione della proprietà.

In altre parole, se negli ultimi anni l'acquirente è stato meno severo quando si tratta di richiedere vincoli legali sugli immobili, d'ora in poi, l'acquirente richiederà sicuramente che il venditore rispetti tutte le condizioni e i requisiti di legge. per quanto riguarda le loro proprietà, quali condizioni urbane, licenze di occupazione o certificati di abitabilità, efficienti collegamenti idrici ed elettrici, fosse settiche, ecc.

Per tutto ciò, quei proprietari che intendono mettere in vendita le loro proprietà, raccomandiamo di effettuare uno studio dettagliato e approfondito della documentazione e delle situazioni legali in cui si trova la loro proprietà, al fine di facilitare la loro vendita.

Studio condotto da TLA-Abogados aprile 2020