Quando stiamo valutando il modo migliore per acquisire una proprietà in Spagna, tramite un privato o tramite una società, la prima cosa che dobbiamo fare è PIANIFICAZIONE.
La "pianificazione" è sempre essenziale per prendere qualsiasi tipo di decisione, soprattutto quando si tratta di investimenti all'estero, come nel caso dell'acquisizione di immobili in Spagna.
Quando ci poniamo la domanda di qual è il modo migliore per investire in Spagna, sia come individuo che come azienda, dobbiamo tenere conto del nostro INTENZIONE , inteso come motivazione che funge da base per proporre il progetto di acquisto in Spagna.
In altre parole, cosa vogliamo sviluppare in Spagna? Cosa vogliamo fare con la proprietà? . Si tratta di una vendita di immobili in cui vogliamo trascorrere il nostro tipo vacanze e vacanze? Si tratta di acquistare una proprietà in cui vogliamo cambiare residenza e veniamo a vivere in Spagna? Si tratta di una proprietà in cui abbiamo progettato un progetto di investimento?, stiamo cercando redditività?, o stiamo cercando una congiunzione tra redditività e vacanza?.
Quando riceviamo domande dai nostri clienti su quale sia il modo migliore per acquistare in Spagna, la nostra risposta è sempre molto chiara, di solito rispondiamo cosa vorresti fare con la tua proprietà in Spagna?
Una volta che abbiamo rilevato esattamente quale sia l'intenzione e la motivazione per acquisire la proprietà in Spagna, è allora che possiamo iniziare ad analizzare le migliori formule per sviluppare ed eseguire il progetto di acquisto.
ANALISI DI DIVERSE FORMULE DI ACQUISIZIONE IN SPAGNA
A questo punto, analizzeremo diverse questioni riguardanti l'acquisizione e la decisione di acquistare un immobile in Spagna.
1.- ACQUISIZIONE COME PERSONA FISICA
“La mia intenzione è quella di acquistare un immobile per utilizzarlo individualmente per me e la mia famiglia, senza alcuna intenzione di sviluppare attività economica sulla proprietà”.
In questo caso, nella maggior parte dei casi, la nostra risposta è abbastanza chiara, di solito consigliamo ai clienti che desiderano acquistare un immobile ad uso individuale, per la propria famiglia, di farlo tramite una persona fisica. Pertanto, nell'80% dei casi, coloro che desiderano acquistare immobili in Spagna per il tempo libero, la formula da utilizzare sarà la persona fisica.
Pertanto, possiamo concludere che, nel caso in cui il motivo o l'intenzione dell'acquisizione sia un uso individuale, nella maggior parte dei casi la risposta sarà quella di utilizzare la formula della persona fisica, seppur condizionata alla disponibilità di fondi. È già stato di proprietà o come azienda.
Tuttavia, a questo punto, ci imbattiamo in un'altra domanda che è molto importante porsi, dove sono i fondi necessari per l'acquisto di alloggi in Spagna?
Vale a dire, l'acquirente desidera acquistare per il tempo libero e il divertimento della sua famiglia, ma ha detto fondi? I fondi sono in una società?
In quest'ultimo caso, cioè nel caso in cui i fondi necessari all'acquisizione si trovino in una società dell'acquirente, sorge un'altra opzione, che sarà quella di studiare le possibilità per quell'azienda di trasferire i fondi alla persona fisica, o, che l'azienda partecipa all'acquisto in Spagna, preferibilmente, condivisa insieme alla famiglia.
Cioè, possiamo trovare formule come:
- Persona fisica che acquista con i fondi di una società estera. In questo caso, l'individuo (normalmente l'amministratore generale della società). deve giustificare in Spagna il modo in cui gli sono stati trasferiti i fondi della società. Di solito, questa violazione viene effettuata attraverso un contratto di "prestito" dalla società al privato, o come distribuzione di "dividendi" sull'utile della società, ecc. In questi casi, il sistema spagnolo richiederà all'acquirente di presentare la documentazione necessaria che giustifichi il come gli sono passati i fondi dal conto della società.
- Società straniera acquista il 100% della proprietà in Spagna, ma ne assegna l'utilizzo totale o parziale al suo gestore. In questa formula si può stabilire il “titolo” con cui il Gestore utilizza l'immobile utilizzando, ad esempio, questi tipi di formule:
- Nella maggior parte dei casi, il Gestore utilizza la casa come inquilino, cioè affittando la casa fino a quando ne gode attraverso un contratto di locazione.
- In altre occasioni, la cessione d'uso effettuata dalla società al Gestore può costituire un compenso “in natura” della remunerazione professionale del Gestore stesso.
- Società straniera acquista una parte della casa, ad esempio, la nuda proprietà, e l'Amministratore o la sua famiglia acquista l'“usufrutto”. In tal modo, il Gestore si riserva il diritto di utilizzare e godere l'immobile a vita, potendo usarlo, goderne, ed anche affittarlo, mentre la società ne detiene la “nuda proprietà” senza alcun diritto d'uso o godimento né accesso ad esso.
Nel caso in cui desideri utilizzare l'azienda per l'acquisto, insieme alla famiglia, dovremmo registrare l'azienda come società non residente, senza stabilimento in Spagna. Clicca qui per vedere le diverse formule delle società straniere in Spagna.
In entrambi i casi, cioè sia nel caso in cui la formula dell'acquisizione fosse scelta come persona fisica, in tutto o in parte con una società non residente senza stabile organizzazione in Spagna, l'imposta sul reddito sarebbe tassata. il Reddito di Persone Non Residenti (IRPFNR), con le specifiche di seguito indicate. Clicca qui per saperne di più sull'imposta sul reddito delle persone fisiche non residenti
Tuttavia, in caso di raggiungimento dei fondi necessari per l'acquisizione dell'immobile si troverà in una società, dovremmo studiare le possibilità di trasferire detti fondi ai proprietari per agire come una persona fisica, o, le possibilità di acquisire la società immobiliare in Spagna, che possono consentire l'uso individualizzato dei proprietari.
In un caso o nell'altro, come nell'esempio precedente, l'elezione a persona fisica, o a persona giuridica, non comporterebbe grandi cambiamenti ai fini fiscali, poiché sia in un caso che nell'altro sarebbero soggetti al Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPF), che, come si dice, vale sia per le persone fisiche proprietarie di un immobile, sia per le società straniere non residenti in Spagna.
2.- INTENZIONE mista – Tempo libero/divertimento personale/redditività – Persona fisica?, acquisto intestato a ditta estera?
In questo caso, un acquirente che desidera acquisire l'immobile per uso privato, ma desidera anche ottenere qualche ritorno sulla proprietà, normalmente tramite affitto.
Molti clienti ci chiedono, devo creare una società in Spagna per affittare la mia proprietà in Spagna, o posso farlo come fisico/individui?
In risposta dobbiamo dire che NON è necessario creare una società in Spagna per affittare la tua casa. Puoi farlo in molti modi:
– Come persona fisica.- Puoi acquistare la proprietà a tuo nome e affittare la tua proprietà senza problemi.
Questa attività di locazione sarà soggetta all'imposta sul reddito delle persone fisiche, nella sua modalità "residente" o "non residente", tenendo conto del suo status di residente fiscale in Spagna, con un'aliquota fiscale del 19% (per le persone fisiche residenti nel Unione Europea) o 24% (per il resto).
Clicca qui per saperne di più sull'imposta sul reddito delle persone fisiche non residenti
- Come società legale non residente SENZA una stabile organizzazione in Spagna. Se desideri sviluppare un'attività di noleggio moderata in Spagna, puoi registrare la tua azienda in Spagna utilizzando questa formula. Nel caso in cui tu abbia una società già costituita nel tuo paese, puoi acquistare tramite la tua società, a condizione che sia autorizzata nei suoi statuti a svolgere l'attività di noleggio.
Questa attività, e il reddito che genera, saranno tassati in Spagna attraverso l'imposta sul reddito delle persone fisiche non residenti, con un'aliquota fiscale di 19% (per le società residenti nell'Unione Europea) o 24% (per il resto).
Questa aliquota fiscale è inferiore all'imposta sulle società spagnola (25 %) e ha minori spese di gestione, ma, al contrario, ha minori possibilità di ridurre le tasse dalle spese derivanti dall'attività di noleggio, poiché è consentito solo ridurre alcuni concetti di spesa, ed esclusivamente proporzionati al tempo in cui l'immobile è stato in attività.
In entrambi i casi precedenti si può scegliere di acquistare l'immobile al 100% in nome di una persona fisica, o di una società non residente, oppure acquistarlo unitamente ad una determinata percentuale a proprio nome, ed un'altra percentuale in nome del società (o utilizzando un'altra alternativa come acquistare voi stessi l'usufrutto della proprietà, e la società per acquistare la nuda proprietà).
- In quanto persona giuridica non residente in Spagna CON una stabile organizzazione. Se desideri sviluppare un'intensa attività di noleggio in Spagna, all'interno di un programma o progetto di investimento, e hai bisogno di una determinata struttura aziendale in Spagna, come uffici, dipendenti, ecc., puoi registrare una "Filiale" o "Delegazione ” della tua azienda in Spagna. Questa società, sebbene abbia conti separati e individualizzati per l'attività che svolge in Spagna, apparterrà e dipenderà dalla società madre a cui è collegata.
Questa attività commerciale, così come le entrate e le spese che genera, sarà soggetta all'imposta spagnola sulle società, con un'aliquota fiscale del 25%. Questa imposta è superiore alla Non Imposta sul Reddito, e ha maggiori spese di gestione (contabile, consulenti fiscali, ecc.), ma ha ampie possibilità di riduzione delle tasse con tutte le perdite e le spese derivanti dall'attività.
Clicca qui per saperne di più sull'imposta sulle società in Spagna
- Come persona giuridica spagnola (SL o SA). Come nel caso precedente. Nel caso in cui desideri sviluppare un'attività commerciale solida e duratura in Spagna e, come nel caso precedente, desideri impiegare risorse materiali e/o umane (dipendenti, ecc.) in Spagna, puoi scegliere di costituire una società indipendente in Spagna, che può adottare le figure più comuni di SL (Società a responsabilità limitata), o SA (Sociedad Anónima). In questo caso la società creata non fungerà da “succursale” o “delega” della tua società, in quanto sarà totalmente autonoma.
Il trattamento fiscale sarà esattamente lo stesso del caso precedente in quanto i redditi e le spese generati dall'attività saranno soggetti all'imposta spagnola sulle società, con un'aliquota fiscale del 25%.
Pertanto, come spiegato sopra, e in conclusione, l'acquisizione di una casa come persona fisica in Spagna è perfettamente possibile per lo sviluppo delle attività di locazione e la redditività degli immobili, su piccola scala.
Come si vede sopra, quando la motivazione per acquisire un immobile in Spagna è quella di destinare l'immobile ad uso privato, e anche di ottenere dei ritorni, allora, l'acquirente potrebbe scegliere di acquistare come Persona Fisica, oppure di utilizzare una qualsiasi delle formule di struttura aziendale sopra riportate.
Tuttavia, come nell'esempio precedente, nel caso in cui i fondi necessari per l'acquisizione dell'immobile si trovino in una società, sarà necessario studiare le possibilità di trasferire detti fondi ai proprietari per agire come persona fisica, o per studiare le eventuali possibilità di acquisire la proprietà immobiliare in Spagna a nome della società in un modo che possa consentire l'uso individualizzato dei proprietari (ad esempio, acquisire la proprietà a nome della società e quindi affittare alla famiglia).
Possiamo anche scegliere di acquistare a nome di una società straniera quando i fondi disponibili per l'acquisizione della proprietà sono in una società straniera e/o l'intenzione è di effettuare un investimento in Spagna, o un'attività commerciale o professionale, su scala ridotta. In altre parole, acquisire un immobile, o due, in cui si intende svolgere una determinata attività locativa, senza che ciò comporti un grande investimento né un'elevata struttura aziendale, né impiegare ingenti risorse umane e materiali, quindi in un piccolo- attività su scala.
Poiché si tratta di un'attività su piccola scala, la nostra raccomandazione sarebbe:
- Acquistare al 100% a nome dell'acquirente come Persona Fisica
- Acquistare al 100 % a nome della società straniera registrata in Spagna come società non residente senza stabile organizzazione
- Per optare per un'acquisizione mista Persona fisica/Società straniera
In questi casi, il proprietario sarà sottoposto all'imposta spagnola sul reddito per non residenti (IRPFNR), con spese amministrative e di gestione moderate e basse per il mantenimento dell'azienda.
3.- SVILUPPO DI ATTIVITA' AZIENDALI DI GRANDE SCALA
In questi casi si tratta di una chiara intenzione da parte di un'azienda di stabilirsi in Spagna per svolgere un'attività commerciale ferma e duratura, che richiede, oltre all'acquisizione di materiali, e l'assunzione di risorse umane, dipendenti, uffici, automobili, ecc., che saranno necessari per lo svolgimento di tale attività.
In questi casi, non possiamo optare per una Persona Fisica, né per una Società Estera senza una Stabile Stabilimento in Span. Il motivo è perché lo stesso impiego di un dipendente in Spagna, o l'acquisizione di un ufficio in Spagna per sviluppare l'attività imprenditoriale, sarà automaticamente considerato come "Stabile Stabile" in Spagna. Pertanto, per sviluppare tale attività sarà necessaria una struttura aziendale più complessa.
Quindi, dovremo quindi utilizzare una delle seguenti strutture aziendali:
- "Filiale". La registrazione di una società straniera in Spagna con una stabile organizzazione sarà come una succursale, o delega, della società straniera che sarà la società madre.
Questa società avrà una contabilità separata dalla casa madre, ma sarà sempre considerata come una succursale o delegazione della casa madre estera da cui dipende. Ci sarà quindi una dipendenza dalla compagnia spagnola rispetto a quella straniera.
– “Azienda spagnola indipendente”. Costituzione di una società spagnola (le forme più utilizzate sono la società per azioni – SL, o la società per azioni -SA). In questi casi si tratterebbe di una società totalmente indipendente, creata espressamente per svolgere l'attività imprenditoriale o professionale per la quale è stata costituita, e per la quale è richiesta l'acquisizione di un determinato bene immobiliare in Spagna, sia per averlo in prestazioni, oppure utilizzarlo come spazio commerciale o ufficio da parte dell'azienda.
In entrambi i casi si tratterebbe di due figure aziendali, che NON sarebbero più assoggettate all'imposta sul reddito delle persone fisiche non residenti (IRPF), ma sarebbero soggetto all'imposta spagnola sulle società (IS), che comporterà un aumento delle spese di gestione, all'assunzione di commercialisti, fiscalisti, ecc. (che dovranno presentare libri contabili, IVA trimestrale e dichiarazioni dei redditi, ecc.). Inoltre, in questi casi, dovranno essere seguite una serie di regolamenti e una serie di requisiti regolamentati in Spagna in materia di sicurezza sociale, sicurezza e prevenzione degli infortuni, ecc., da parte dei dipendenti spagnoli che sono eventualmente impiegati nell'esercizio di la professione/attività per conto dell'azienda, ecc.
Clicca qui per saperne di più sull'imposta sulle società in Spagna
CONCLUSIONE – Con quale, qual è il modo migliore per acquistare in Spagna? È meglio acquistare un immobile in Spagna tramite una persona fisica? O è meglio farlo tramite una persona giuridica?
Questo articolo serve quindi ad aiutare a comprendere le diverse formule da applicare a seconda delle variabili essenziali in tutte le tipologie di investimento che sono, come si dice, le intenzione o motivazione che guida il progetto, oltre al finanziamento, inteso come luogo dove si trovano i fondi necessari per intraprendere l'investimento.
