Registrazione obbligatoria immobili in affitto Spagna

Sommario

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Regio decreto 1312/2024, del 23 dicembre , regolando la procedura del Registro Unico delle Locazioni e creando il Sportello unico (Real Decreto 1312/2024, del 23 dicembre, per il quale si regola la procedura del Registro Único de Arrendamientos e si crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos)- Clicca qui per vedere la legge

Generale – Perché e a cosa serve la nuova legge?

Negli ultimi tempi, abbiamo assistito all'intervento della pubblica amministrazione e del governo in materia di regolamentazione degli alloggi. Tali misure sono giustificate dall'amministrazione con un aumento dei prezzi di acquisto e vendita delle case, nonché degli affitti, il che rende sempre più difficile l'accesso all'alloggio per i cittadini con limitato potere d'acquisto.

Il risultato di ciò sono le varie leggi che sono state pubblicate nel corso degli anni, una delle quali, come precedente, è stata Decreto Legge 7/2019, del 1° marzo, che per la prima volta consente alle comunità di proprietari di limitare o condizionare l'uso di alloggi turistici nelle loro comunità. L'ultima di queste, Legge 12/2023, del 24 maggio, che stabilisce una serie di misure regolamentari in materia di acquisto e vendita di alloggi, nonché di locazione, ha comportato un reale cambiamento nello spettro sia dell'acquisto e della vendita di alloggi, sia della locazione.

La giustificazione legislativa di questa norma rientra nella linea interventista del mercato immobiliare da parte dell'Amministrazione spagnola. Infatti, questa nuova legge attua Regolamento UE 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio dell'11 aprile 2024 sulla raccolta e lo scambio di dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine e modifica Regolamento UE 2018/1724.

La presente normativa europea impone agli Stati membri l'obbligo di adottare le misure giuridiche necessarie per creare un registro unico degli affitti e un Sportello unico digitale per gli affitti (Finestra Unica Digitale).

Inoltre, impongono anche l'obbligo di identificare il proprietario e il luogo in cui vengono offerti tali servizi di noleggio, nonché la durata degli stessi.

Che cosa è lo “Sportello Unico”?

È un punto di comunicazione, informazione e controllo della pubblica amministrazione centrale con i diversi operatori che operano nel mercato degli alloggi in locazione ad uso diverso dall’abitazione permanente, tra cui proprietari, professionisti e piattaforme digitali.

In questo modo, l'amministrazione, tramite questo Ufficio, raccoglierà i dati di ciascuna e ciascuna delle transazioni effettuate dalle piattaforme digitali e li collegherà e metterà in relazione con gli utenti titolari degli immobili registrati, al fine di fornire un controllo preciso e agile di tali transazioni, che potranno essere utilizzati dall'amministrazione per controllarle e supervisionare l'attività a tutti gli effetti, sia amministrativi, legali e fiscali.

Quanto ai titolari delle registrazioni, saranno tenuti a informare e comunicare a questo ufficio qualsiasi tipo di alterazione o modifica che incida sullo svolgimento dell'attività, come ad esempio: cambio di proprietario, rinnovo, cancellazione o modifica della licenza turistica, aumento degli spazi per gli inquilini, ecc.

Lo Sportello Unico sarà parte integrante del Ministero dell’Edilizia Abitativa e dell’Agenda Urbana, che sarà responsabile del coordinamento delle azioni legate all’efficacia del presente regolamento, e dell’ Procedura di registrazione unica (Procedimento Unico del Registro) , che verrà effettuata direttamente in Registro delle proprietàSecondo il testo della legge, il fatto che le informazioni relative ai servizi di locazione di alloggi a breve termine possano essere incorporate nel catasto immobiliare consentirà agli utenti di disporre delle informazioni necessarie per prendere le proprie decisioni quando si procede con la locazione di questi.

Attraverso questa procedura di registrazione, un Numero di registrazione univoco (Numero Unico di Registro) si otterrà l'importo che verrà assegnato a ciascuno degli immobili che si intende affittare, senza i quali le piattaforme non consentiranno la pubblicazione di queste proprietà online .

Il presente regolamento mira a garantire sicurezza ai proprietari di case, alle piattaforme online, agli utenti e agli inquilini, poiché creerà un mercato con informazioni trasparenti e affidabili e garantirà che l'attività di locazione, nonché gli immobili su cui si basa, vengano svolti in condizioni adeguate e garantite per tutti gli utenti della stessa.

Saranno inoltre svolte attività di ispezione, controllo e sanzionamento delle attività non conformi alla normativa, il che consentirà un maggiore controllo, sicurezza e un filtro per tutte quelle abitazioni non conformi alla legge.

Contenuto di legge

Introduzione

La nuova normativa prevede che TUTTI gli immobili in attività di affitto che desiderano essere pubblicizzati o gestiti tramite piattaforme digitali, come AirBNB, Homeaway, ecc., devono sottoporsi alla procedura di registrazione prevista dalla legge.

Pertanto, tutti quegli immobili i cui proprietari desiderano affittare per qualsiasi tipo di affitto diverso dall'alloggio permanente , siano essi in regime di licenza o di affitto turistico, per stagionali, studenti, lavoratori, ecc. e che utilizzano piattaforme digitali per la loro promozione o gestione, devono sottoporsi a questo processo di registrazione e ottenere la “Numero di registrazione univoco”, che sarà richiesto dalle aziende digitali come requisito essenziale per accettare la pubblicazione della proprietà sulle loro piattaforme di marketing o di gestione.

Tale procedura di registrazione, pertanto, interessa le seguenti tipologie di noleggio, che la stessa legge definisce “Servizio di Noleggio a Breve Termine”:

Cosa si intende per “Servizio di Affitto di Alloggi a Breve Termine”?

Art. 1.- Definisce la “ Servizio di locazione di alloggi di breve durata”, che si intende come l’affitto per un breve periodo di una o più unità a fini turistici, o non turistici, in cambio di una remunerazione, sia a titolo professionale che non professionale, a titolo abituale o non abituale, essendo ad esso applicabile la normativa sugli affitti stagionali dell’articolo 3.2 della legge 29/1994, del 24 novembre, sulle locazioni urbane , nonché quello risultante dall'applicazione di noleggio barche soggetto al regolamento UE 20 24/10 28 del Parlamento europeo, nonché quella applicabile alle locazioni turistiche stabiliti dalle comunità autonome degli enti locali e, ove opportuno, quelli relativi alla tutela e alla difesa delle persone, dei consumatori e degli utenti.

  • Alloggi “di breve durata”. Perciò, affitti a lungo termine o permanenti sono espressamente esclusi dall'obbligo, ma possono essere registrati
  • "Alloggio". Sono considerati solo gli immobili che consentono "l'alloggio". Pertanto, uffici, locali commerciali, officine, garage e ripostigli sono esclusi da questa legge.
  • “Una o più unità”. Si riferisce a qualsiasi tipo di sistemazione basata sull'affitto dell' l'intera proprietà, o una sua parte, o le stanze. Pertanto, ogniqualvolta la legislazione consenta questo tipo di affitto, è consentito l'affitto di stanze o parti dell'immobile. È importante ricordare qui che gli affitti per uso diverso dall'alloggio permanente (come gli affitti stagionali, gli affitti per studenti, ecc.), soggetti alla LAU (Legge sulla locazione urbana), consentono l'affitto per stanze. Tuttavia, alcune legislazioni regionali non sempre consentono l'affitto di stanze per affitti turistici (come la legge delle Isole Baleari, della Catalogna, della Comunità Valenciana, ecc.).
  • “In cambio di una remunerazione” – Resta inteso che deve sussistere una vera e propria attività di locazione per la quale l'inquilino remunera il proprietario con qualsiasi tipo di compenso, sia in denaro, in contanti o con qualsiasi altro tipo di compenso.

Il presente regolamento esclude espressamente i servizi di locazione di alloggi che non comportano remunerazione. Per remunerazione si intende qualsiasi forma di compensazione finanziaria, indipendentemente dal suo valore o dalla forma che assume.

  • “Professionale o non professionale, su base regolare o non regolare” – La natura professionale o privata dell'attività svolta dal locatore è irrilevante. La presente norma si applica pertanto sia ai proprietari privati ​​che svolgono sporadicamente o generalmente tale attività, sia ai professionisti che la esercitano temporaneamente o stabilmente.
  • Per tutti i tipi di affitto diversi dall'alloggio permanente :
  • Affitto per qualsiasi uso di alloggio diverso dall'alloggio permanente Pertanto, ciò include: Alloggi per scopi turistici o di vacanza (non soggetti a licenza turistica), studenti, lavoratori, ecc.
  • Affitto turistico. Si intende per affitto che richiede una licenza turistica della comunità autonoma corrispondente. In questo caso, il processo di registrazione sarà duplice, poiché il proprietario di queste case, oltre a passare attraverso il processo di registrazione regionale, devono passare attraverso questa nuova registrazione per poter essere commercializzati sulle piattaforme digitali.
  • Noleggio barche con utilizzo di alloggio.
  • arredato: L'articolo 2 della legge stabilisce che affinché la presente legge possa essere applicata, l'alloggio deve essere affittato “arredato”. Ciò significa che gli appartamenti o monolocali “non arredati” non saranno inclusi in questa norma.

Alloggi esclusi: La legge esclude espressamente l'applicazione:

- Hotel in sistemazioni simili, complessi, apart-hotel e motel, oppure ostelli, B&B, ecc.

-Campeggi e appartamenti per roulotte.

Definizione di ospitante o locatore (art. 3)

Per “ospitante” o “locatore” si intende: una persona fisica o giuridica che fornisce o intende fornire un servizio di locazione di alloggi a breve termine in cambio di una remunerazione tramite una piattaforma online di locazione a breve termine, sia su base professionale che non professionale, su base regolare o non regolare.

Cosa si intende per “Piattaforma di noleggio online a breve termine” secondo la legge?

Si tratta di quelle strutture che consentono agli ospiti di stipulare contratti a distanza con gli host per la fornitura di servizi di affitto di alloggi a breve termine.

Quali servizi sono coperti dalla legge?

  • Servizi forniti da piattaforme online agli host che forniscono servizi di affitto di alloggi a breve termine in Spagna, indipendentemente dal luogo di stabilimento di tali piattaforme.
  • Le servizi di affitto di alloggi forniti da host/proprietari tramite queste piattaforme .

Qual è l'ambito geografico di applicazione della legge?

Questa regola si applicherà all'intero territorio nazionale.

Procedura di registrazione unica – REGISTRO IMMOBILIARE

La normativa stabilisce che il modo per ottenere il “Numero Unico di Registrazione” sarà nel Registro Immobiliare.

Servizio Online

Questo processo verrà svolto “Online”, per questo , l'utente deve essere "iscritto" ” al servizio Catasto Immobiliare, e vi si accede tramite il “Certificato Digitale” dell’utente o dal suo rappresentante.

Pertanto, l'utente deve essere registrato come abbonato nel catasto immobiliare e deve essere in possesso di un certificato digitale per formalizzare il processo di registrazione.

Dati da includere nel Processo di Registrazione

  • I dati personali del locatore e/o del suo rappresentante
  • Contatto email
  • Numero di telefono di contatto in Spagna
  • Dati catastali dell'immobile
  • Dati del catasto immobiliare
  • Numero massimo di inquilini
  • Se affittato per camere o unità intera
  • Se affittato per scopi turistici
  • Nel caso in cui l’alloggio sia realizzato in regime di “Locazione Turistica” come può essere definito nella regione in cui si trova l'immobile, il dettagli della “Licenza Turistica” che copre detto noleggio deve essere indicato.

Punti salienti del processo di registrazione unica

  • Telefono spagnolo: Questa è un'informazione importante da tenere in considerazione per tutti quei proprietari o locatori di alloggi in Spagna che non sono residenti nel territorio spagnolo. Devono avere non solo un'email di contatto, ma anche un telefono con linea registrata in Spagna.

Supponiamo che lo scopo di avere un numero in Spagna sia quello di facilitare le comunicazioni e le notifiche da parte dell'amministrazione.

Ovviamente, ciò significherà che tutti quei proprietari che risiedono fuori dal territorio spagnolo, che non hanno una linea telefonica disponibile in Spagna e che potrebbero avere problemi di reperibilità, e persino di conoscenza della lingua spagnola, dovrà avere un rappresentante in Spagna per tali scopi.

  • Numero massimo di inquilini: Questa è un'altra informazione essenziale da tenere in considerazione quando si elabora la registrazione. Si tratta di identificare il numero massimo di posti offerti nella proprietà, a condizione che tali posti siano conformi alle normative. Ciò implica la conoscenza giuridica e tecnica della proprietà che non tutti i proprietari sono in grado di identificare.

Spesso ci imbattiamo in proprietari che segnalano unità abitative non conformi alle normative edilizie locali, regionali o nazionali, oppure non conformi alle normative di settore (come quelle sugli affitti turistici).

Perciò, è consigliabile conoscere le esatte condizioni legali e costruttive dell'immobile prima di completare la procedura di registrazione, al fine di individuare gli spazi abitabili che potranno essere considerati idonei alla registrazione in questa nuova procedura.

  • Responsabilità dell'ospite/proprietario: Al termine della procedura di registrazione, l'utente o il proprietario si assume la responsabilità della veridicità dei fatti e dei dati dichiarati Pertanto, se i dati dichiarati non sono veritieri, l'utente potrà essere ritenuto responsabile di ogni tipo di responsabilità derivante da errori, mancanza di veridicità o falsità nei dati dichiarati.
  • Autorizzazioni e licenze: In linea con quanto sopra, la procedura lascia al proprietario la responsabilità di disporre delle licenze richieste per l'uso dell'immobile in attività di locazione e della loro validità (licenza turistica, certificato di abitabilità, ecc.).

Per questo motivo, il proprietario deve essere in continuo contatto con l'amministrazione, tramite lo Sportello Unico istituito, per informare l'amministrazione di qualsiasi tipo di cambiamento o alterazione che si verifichi nello svolgimento dell'attività di locazione.

Quando entra in vigore la legge?

La legge è entrata in vigore il Gennaio 2, 2025, il che significa che è già efficace e il processo di registrazione è già attivato. La legge stabilisce un processo volontario fino al 1° luglio 2025, da quel momento diventerà obbligatorio.

FAQ:

  • Durata di questa registrazione? Rinnovo?

Una volta effettuata la registrazione, il numero di registrazione ottenuto è definitivo, ma il proprietario/utente è tenuto a comunicare e informare il registro di qualsiasi evento, modifica o cambiamento nell'attività che possa comportare una variazione delle informazioni fornite per la sua registrazione. 

  • Mi sono già registrato nella mia Comunità Autonoma come Affitto Turistico, devo registrarmi nuovamente secondo questa normativa?

Sì, se intendi pubblicizzare il tuo noleggio su piattaforme digitali devi registrarti in questo nuovo registro.

Se non utilizzi piattaforme digitali per il tuo servizio di noleggio, non è necessario registrarsi.

  • Voglio mettere in vendita il mio immobile per un affitto permanente, devo registrarmi?

Nel tuo caso, non hai bisogno di registrarti, perché la legge riguarda solo gli affitti stagionali o di breve durata, e non è il caso degli alloggi permanenti. Tuttavia, la legge stabilisce che puoi registrarti se lo desideri (ad esempio, per cercare inquilini a lungo termine su AirBNB, ecc.). Nel tuo caso, la registrazione non è obbligatoria, ma volontario.

  • Ho intenzione di affittare un immobile con un contratto di affitto temporaneo, che non è un affitto turistico, ma per scopi di vacanza, ad esempio, per due mesi. Devo registrarmi?

Se vuoi affittare tramite piattaforme digitali, allora devi farlo. Questo è lo spirito della legge.

Se non utilizzi piattaforme digitali per sviluppare la tua attività di noleggio temporaneo, non hai bisogno di registrarti.

  • Ho una proprietà che affitto a studenti. Devo registrarmi?

Come nel caso precedente, dovrai registrarti solo se utilizzi piattaforme digitali per pubblicizzare o gestire la tua attività di noleggio. Altrimenti, non è necessario.

  • Affitto il mio appartamento non arredato, devo registrarmi?

Per rientrare nell'ambito di applicazione della presente legge, l'affitto deve essere effettuato.

  • Ho una barca a noleggio, devo registrarmi?

Se non offrite alloggio, o non lo fate in modo temporaneo, non dovete registrarvi. Dovete registrarvi solo quando noleggiate la barca:

  • Con sistemazione temporanea
  • Utilizzo di piattaforme digitali per il marketing o la gestione.
  • Quali altri requisiti devo soddisfare per svolgere l’attività di noleggio temporaneo?

L'esecuzione di un'attività di locazione temporanea richiede di garantire all'affittuario che l'immobile sia conforme a tutti i tipi di normative in materia di abitabilità, salute, sicurezza e igiene. Ecco perché dovrai avere tutte le autorizzazioni amministrative per svolgere l'attività di locazione ad uso residenziale, come licenza di abitabilità-certificato di abitazione, certificato energetico, assicurazione che copra tale attività, ecc.

  • Affitto un garage, devo registrarmi?

Se il garage non è collegato ad un'abitazione con alloggio, non è necessario registrarlo.

  • Devo dichiarare la mia attività di noleggio ai fini fiscali?

Ogni tipo di attività legata all'affitto genera tasse che devono essere dichiarate in Spagna, poiché la proprietà si trova in Spagna. Pertanto, ti consigliamo di chiedere una consulenza esperta in materia.