Risoluzione della comproprietà o estinzione del condominio su proprietà spagnole

 icon-segnalibro L'Estinzione di Condominio (EC) (o “Cancellazione di Comproprietà”) consiste nella trasmissione della proprietà di un bene, indivisibile, ove uno dei comproprietari acquisisce la piena proprietà del bene al resto del i comproprietari, e che si conclude, in numerose occasioni, con un compenso (monetario e non). 

In quali casi troviamo un “Condomininum” o una “Comproprietà” su un immobile?

• Quando 2 o più persone decidono di acquistare insieme un immobile, e condividendo la percentuale di comproprietà
• In caso di eredità, quando sia accertato che, per legge, o per testamento, la proprietà di un determinato bene è ripartita proporzionalmente agli eredi.
• In altre Corte o processo giudiziario 

Di solito, ci sono 2 modi per procedere con la cessazione della comproprietà: 

1.- Con un accordo giudiziario in cui è considerato dai tribunali in cui è confermato che la proprietà andrà solo a uno dei comproprietari.

2 esempi:

Un divorzio; In caso di divorzio, dove c'è una sentenza del tribunale che stabilisce che i beni di proprietà di una coppia di sposi vanno a uno solo di loro.

b) Estinzione d'ufficio dei Contitolari presso i Tribunali. Potrebbero esserci altri procedimenti giudiziari in cui si decide di annullare i comproprietari.

In entrambi i casi, la Sentenza della Corte è presentata nel sistema spagnolo e viene utilizzata per aprire un processo in cui solo uno dei comproprietari otterrà il 100% della proprietà.

2.- Accordo tra le parti: vendita di una delle parti all'altra parte

È sempre possibile che uno dei comproprietari decida di acquistare o vendere la sua parte all'altro.

Qual è il vantaggio principale dell'estinzione della comproprietà?

L'aspetto principale di questa transazione è direttamente correlato alle imposte in quanto, sebbene uno dei comproprietari “acquisti” la parte di comproprietà dagli altri, dal punto di vista fiscale questa transazione non è tassata come “una vendita”.

A seconda della regione spagnola, la "vendita" è tassata dal 6 al 10% sul prezzo di vendita. Ma la CE è tassata solo allo 0,5-1,5% (a seconda delle regioni)

Questa è la tipica transazione fatta in caso di divorzio o separazione.

Esempio:

“A” e “B” si sposano e comprano un appartamento per 150.000 euro a Malaga. 2 anni dopo, decidono di divorziare e concordano che "A" ottenga l'appartamento. “A” paga 75.000 EUR a “B” per acquisire la sua parte.

Essendo considerata una CE, le tasse per questa transazione non saranno dell'8% (imposta sui trasferimenti in Andalusia = 6.000 EUR), ma dell'1,5% = 1.125 EUR.

Conclusione: "A" + "B" stanno risparmiando 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR poiché questa transazione è considerata una EC anziché una vendita. 

Quindi, l'EC è un'opzione perfetta in caso di divorzio.

IMPORTANTE !: Ma, nel caso in cui la proprietà sia accusata di a ipoteca, sebbene l'immobile possa essere interamente acquisito dalla controparte (“A”, nel caso dell'esempio), la banca potrebbe non accettare di lasciare “B” fuori dall'ipoteca. Se questo accade,  sebbene in Catasto “B” sia fuori dall'immobile, se la banca non accetta di cancellare il proprio debito ipotecario, allora “B” continuerà ad esserne responsabile e, quindi, continuerà ad essere debitore di l'ipoteca alla banca.

Al fine di evitare questa situazione indesiderata, prima di prendere la decisione di lasciare la proprietà a uno dei co-vincitori, è importante ottenere una consulenza precedente dalla propria banca per vedere quale sarebbe la posizione del mutuo della parte che lascia la proprietà. In questo modo, è opportuno firmare, in primo luogo, l'estinzione del condominio, in seguito, per procedere con la formalizzazione del nuovo mutuo.

La subordinazione alla tassazione viene determinata dalla “natura monetaria” del compenso. In altre parole, da considerarsi Estinzione di Condominio, per cui, in caso di compensazione con beni, si intende che si tratta di “baratto” (noto anche come “SWAP”) e quindi la transazione è considerata come “vendita ” e tassato come “vendita”.

Qual è il caso in cui non vi è alcun pagamento per "acquistare" l'altra parte, o non vi è alcuna sentenza giudiziaria/del tribunale? Potrebbe essere possibile che una delle parti “da” o “doni” la sua parte all'altra?

Questo è possibile, ma non sarà considerato come "Estinzione della comproprietà", quindi non avrà i privilegi fiscali di questo concetto. Sarà considerato come una "Donazione".

E, in caso di La “donazione”, poi, dovremo essere regolate dall'imposta sulle donazioni, che è un'imposta regionale, quindi regolata diversamente a seconda delle regioni.

Nel caso della regione di Valencia, la donazione ha una bonifica che consiste in un'esenzione fiscale fino a 100.000 EUR dall'importo donato tra genitori e figli. Ma questa bonifica fiscale non si applica nemmeno nelle donazioni tra coniugi. Quindi, in caso di donazione di parte del proprietario dell'immobile all'altro, essendo coniugi, potrebbero derivare ingenti somme di imposta da pagare.

L'imposta sulle donazioni è ancora più alta quando i comproprietari non sono sposati.

Pertanto, è molto importante ottenere la consulenza legale adeguata quando si prende la decisione di estinguere o sciogliere il condominio o la comproprietà.

Come spiegato EC dove non c'è pagamento può essere considerato come una "Donazione": Un aspetto molto importante della CE è che ci deve essere un "pagamento" o un "risarcimento" all'altra parte. In altre parole, chi lascia l'immobile deve essere “pagato” o “risarcito” da chi ottiene l'immobile. Se non c'è alcun pagamento, allora, la transazione può essere considerata come un "dono" e quindi la transazione può essere tassata come una "donazione". E questo è davvero importante da considerare in quanto una “donazione” è tassata anche più di un'eredità. "Imposta sulle donazioni" era la stessa dell'"Imposta sulle successioni", e le donazioni tra coniugi non erano solite avere tante riduzioni e benefici come per l'eredità. 

Una EC in cui il pagamento è con un altro bene può essere considerata una "vendita": È molto importante sapere che quando il compenso da parte dell'acquirente viene effettuato utilizzando un altro bene, allora l'operazione può essere considerata come uno "SWAP" e quindi tassata come una "vendita".

Nel Comunità Valenciana, questa opzione offre un importante vantaggio fiscale, pertanto l'imposta associata (imposta sugli atti documentati giuridici) ha attribuito un 1,5%, più spese notarili e, se la proprietà di una parte di un bene viene trasferita in cambio di un risarcimento, fiscalmente è preferibile questa opzione invece dell'opzione di acquisto, quindi, per quest'ultima si applica a se stessa un'attribuzione fiscale del 10% (in altre regioni questa imposta forse 8-10%).

Infine, nel caso della tassazione di NON RESIDENTI, nel caso non c'è “eccesso di aggiudicazione” non c'è il 3% da trattenere dal partner che cede la parte all'altro.

Ma, nelle estinzioni di condominio con eccesso di aggiudicazione e risarcimento in denaro, ai sensi dell'articolo 25.2 del testo unico della Legge dell'Imposta sui Redditi dei non Residenti, sul valore dell'eccedenza deve essere praticata una trattenuta del 3% per la liquidazione di tale imposta, sempre che vi sia stata modifica patrimoniale e aggiornamento del valore dell'immobile.

C'è un "eccesso di aggiudicazione" quando qualcuno riceve più della corrispondente parte posseduta. Ad esempio, nel caso di un immobile posseduto al 65% da “A” e al 35% da “B”, e quando avviene lo scioglimento, “B” riceve il 65%. Il valore ricevuto che eccede dal 35% inizialmente posseduto da “B” sarà considerato come “eccedenza di aggiudicazione”.

Fonte:

- Regio decreto del 24 luglio 1889.

- Gestione fiscale generale.

- Regio Decreto Legislativo 1/1993, 24 settembre.

- Diritto tributario non residente.