Imposte sulla vendita di immobili spagnoli. Guadagni

Nel caso in cui tu abbia deciso di VENDERE la tua proprietà spagnola, per favore, presta attenzione ai seguenti concetti che ti aiuteranno a conoscere l'imposta sugli utili da capitale che devi pagare sulla vendita:

1.- PREZZO DI ACQUISIZIONE: Questo è il prezzo totale della proprietà pagato al venditore al completamento dell'acquisto della proprietà.

2.- SPESE DI ACQUISIZIONE: Queste sono le spese e le tasse totali pagate in aggiunta al prezzo come: spese notarili, tasse catastali, imposta sui trasferimenti, spese legali, ecc.

3.- RIFORME ACCETTATE PER RIDURRE I GUADAGNI DEL CAPITALE: Si prega di notare che le spese per le riforme effettuate nella proprietà non sono sempre accettate per ridurre le plusvalenze. Solo le riforme considerate “strutturali” sono concetti che possono ridurre questa tassa.

Solitamente, i lavori e le modifiche apportate alla proprietà saranno deducibili se fanno parte di una riforma strutturale sulla proprietà, che di solito sono coperte da una "Licenza del sindaco Worls", e non per altri lavori che non interessano parti strutturali della costruzione ( “Licenza di lavoro finale”).

In caso di “Licenza di Lavori di Sindaco”, l'amministrazione spagnola accetta come deducibili gli importi elencati nel Progetto dell'Architetto che viene utilizzato nella richiesta di questi tipi di licenze. Questi Progetti d'Architetto sono soliti includere uno studio economico dei lavori da fare, che sono considerati come i costi totali dei lavori. Gli importi elencati come costi totali sono quelli che potrebbero essere considerati deducibili ai sensi delle plusvalenze.

Per una migliore comprensione di quali opere corrispondono a ciascun caso (opere maggiori e opere minori), si veda quanto segue:

Licenza per le Grandi Opere

Si tratta di una concessione edilizia ottenuta dal Comune per opere che richiedono complessità tecnica ed economicamente importanti. Per questo motivo, tali lavori devono essere regolati da normative in materia di sicurezza, abitabilità, ecc.

Per ottenere la Licenza Grandi Opere, un PROGETTO DI ARCHITETTO deve essere preparato da architetti, ingegneri, ecc.

Come regola generale, è richiesta una licenza edilizia importante nelle seguenti situazioni:

• La riqualificazione complessiva degli alloggi.
• Opere che interessano la struttura della casa (fondazioni, struttura, facciata, tetto, ecc.)
• Aumenta l'altezza o il volume dell'edificio.
• Azioni relative alla protezione antincendio.
• Demolizioni, o suddivisioni.
• Cambiamenti nell'uso dell'edificio o della casa.
• Condizionamento di locali commerciali.
• Nuovi lavori di costruzione.
• Opere che interessano gli elementi comuni di un edificio.

Licenza per opere minori

Anche le opere minori per riforme ecc. richiedono una licenza. Si tratta però di lavori semplici, che non richiedono un progetto o progetti specializzati, e hanno un costo molto inferiore. Esempi di questi possono essere piccole riforme, modifiche di pareti o rivestimenti, progetti di decorazione d'interni, abbattimento di barriere architettoniche, cambio di pavimentazione, rinnovo di cucine o bagni, installazione di riscaldamento, fognature, impianti idraulici ed elettrici, sopralluoghi, degustazioni, ecc.

4.- RITENZIONE PER GUADAGNI DI CAPITALI: Sulle vendite immobiliari, quando il venditore non è fiscalmente residente in Spagna, è prevista una trattenuta del 3% del prezzo pattuito per la vendita, che non viene corrisposto al venditore. L'acquirente ha l'obbligo di "trattenere" il 3% dal prezzo e depositarlo presso l'ufficio delle imposte spagnolo, come "pagamento anticipato" delle plusvalenze da pagare dal venditore.

CALCOLO DEI GUADAGNI DEL CAPITALE

Le vendite di proprietà spagnole derivano la responsabilità di guadagni in conto capitale verso i venditori.

La Caiptal Gains Tax da pagare è il 19% dell'“Utile netto” della vendita.

Per ottenere quello che è l'“Utile netto” della vendita è necessario seguire questa formula:

Prezzo di vendita – Prezzo di acquisto – Spese e Imposte di acquisto – Costo delle “riforme strutturali” apportate all'immobile

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Esempio di calcolo degli utili di capitale: 

• Hai acquistato una proprietà di rivendita nel 2015 al prezzo di 200.000 EUR.
• In quel momento, hai pagato 24.000 EUR, che è il 12% delle spese: 10% tassa di trasferimento + 2% notaio, catasto, spese legali, ecc.
• Quindi, hai apportato riforme interne per 17.000 EUR (cambio di lavorazione del pavimento, riparazione della piscina e nuove finestre).
• Alcuni anni dopo hai costruito un garage per un valore di 20.000 EUR

Quindi, hai deciso di vendere ora per un prezzo di 260.000 EUR.

Qual è il Capital Gains derivaleggiato da questo vendita?

NOTA: prima di effettuare il calcolo, dobbiamo informare che l'amministrazione spagnola prenderà in considerazione tutti i concetti di cui sopra per ridurre l'imposta, ad eccezione di quello per le "riforme interne" per un valore di 17.000 EUR. La ragione di ciò è che le riforme “interne” che non sono riforme “strutturali” non sono considerate per benefici fiscali.

Usiamo la formula:

260.000 (Prezzo della vendita) - 200.000 (Prezzo di acquisizione) - 24.000 (Spese e tasse di acquisizione) - 20.000 (Nuovo garage) =

16.000 EUR

Questo è l'“Utile netto” che si otterrà con la vendita

Poiché l'aliquota per i guadagni in conto capitale è del 19%, quindi l'importo dell'imposta per i guadagni in conto capitale sarà:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

MODALITÀ DI PAGAMENTO DEI GUADAGNI DEL CAPITALE

1.- PER I RESIDENTI SPAGNOLI NON FISCALI

Essendo non residente fiscale in Spagna, il modo in cui paghi i guadagni in conto capitale è il seguente:

• A COMPLETAMENTO DELLA VENDITA: 3% DI RITENZIONE: Al termine della vendita, l'amministrazione spagnola obbliga l'acquirente a effettuare una RITENZIONE del 3% dal valore del prezzo della vendita. Quindi, non ricevi l'intero prezzo concordato. L'acquirente trattiene il 3% del prezzo totale e ha l'obbligo di depositarlo presso l'ufficio delle imposte. Questo viene fatto "lo stesso giorno del completamento della vendita".

NOTA: in base all'esempio sopra riportato, nel caso in cui il prezzo della vendita fosse pari a 260.000 EUR, la conservazione da effettuare da parte dell'acquirente sarebbe pari a 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

• PRIMA DEI 4 MESI DOPO IL COMPLETAMENTO DELLA VENDITA: DICHIARAZIONE DI VINCITE DI CAPITALE 19% applicabile sia a cittadini comunitari che extracomunitari): Dopo il completamento della vendita, hai 6 mesi per presentare la "Dichiarazione sulle plusvalenze" all'ufficio delle imposte spagnolo. In questa dichiarazione, tu (o il tuo avvocato), dovete calcolare l'imposta seguendo l'esempio precedente. In questo caso, l'importo che devi pagare è di 3.040 EUR.

NOTA: Come spiegato qui, il CG derivato da questa transazione è di 3.040 EUR. Poiché sei stato trattenuto con un importo superiore (7.800 EUR), hai un "credito" con l'amministrazione spagnola per la differenza.

Quindi, se l'amministrazione spagnola ti trattiene 7.800 EUR per l'imposta CG, poiché il risultato finale dell'imposta è di soli 3.040 EUR, allora l'amministrazione spagnola deve "rimborsarti" la differenza: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Come richiedere questo rimborso? Il tuo avvocato deve includere questo fatto nella stessa Dichiarazione sugli utili da presentare all'ufficio delle imposte.

2.- GUADAGNI DI CAPITALE IN CASO DI RESIDENTI FISCALI SPAGNOLI: 

Nel caso in cui tu sia considerato "residente fiscale spagnolo" (il che significa che stai pagando la tua imposta sul reddito in Spagna come residente spagnolo), allora, una volta calcolate le plusvalenze, avrai i seguenti vantaggi sulla tassa:

• NESSUNA PLUSVALENZA PER RESIDENZA PERMANENTE: Nel caso in cui l'immobile che stai vendendo sia la tua residenza permanente (l'hai utilizzata per più di 3 anni come "casa permanente"), allora avrai i seguenti vantaggi:
  • Se hai meno di 65 anni: Non paghi CG per gli importi della vendita ottenuti "reinvestiti" nell'acquisizione di una nuova proprietà da utilizzare come residenza permanente. Hai 2 anni per praticare questo “reinvestimento” (passati 2 anni senza investire tali importi, sarai tassato per intero).
  • Se hai più di 65 anni: Non paghi CG per gli importi ottenuti sulla vendita. E questo anche se non si “reinveste” in un nuovo immobile.
• NESSUNA RITENZIONE DEL 3%: Al completamento della vendita, ricevi l'intero importo del prezzo dall'acquirente senza ritenzione applicabile.

NOTA: di solito i proprietari confondono la "Residenza fiscale spagnola", con la "Residenza spagnola".

In altre parole, le persone pensano che la “Carta di soggiorno spagnola, o “Certificato di residenza” ottenuta presso la Polizia Nazionale spagnola, sia sufficiente per dimostrare di essere “Residenti spagnoli per le tasse”, e, purtroppo, non è così.

Il "Carta di residenza spagnola" (o "Certificazione di residenza spagnola"), non è il documento valido per modificare il corrispettivo fiscale in "Residente fiscale".

La carta di residenza spagnola (o certificato) serve solo a dichiarare che "vivi" in Spagna, al fine di facilitare la polizia per avere un migliore controllo sui residenti in una determinata area.

Al fine di diventare residente spagnolo per le tassee quindi iniziare a pagare le tasse in Spagna come un normale cittadino spagnolo, è necessario ottenere il CERTIFICAZIONE FISCALE DI RESIDENTE SPAGNOLO emesso dall'Ufficio delle imposte spagnolo o dalle dogane spagnole, quindi inizierai a pagare le tasse in Spagna e non nel tuo paese di origine.

Inoltre, una volta che devi dichiarare alla Tassa di ufficio dal tuo paese che sei residente fiscale spagnolo e che non desideri continuare come residenza fiscale nel tuo paese-

Quindi, per favore, controlla con il tuo consulente fiscale le tasse che stai attualmente pagando perché, anche se non sei residente in Spagna, dovresti dichiarare e pagare l'IMPOSTA SUL REDDITO NON RESIDENTI.

ALCUNE DOMANDE SULLA RITENUTA DEL 3% IN CASO DI VENDITA DA NON RESIDENTI

Perché praticare la ritenzione del 3% da parte del venditore?

Perché rappresenta una garanzia per l'amministrazione spagnola che le tasse derivanti dalla plusvalenza ottenuta dal venditore verranno pagate in Spagna.

 Cosa succede se non viene pagata la trattenuta del 3%?

Nel caso in cui la ritenzione non sia praticata dall'acquirente, l'amministrazione spagnola può eseguire il debito per detto pagamento nei beni o immobili oggetto della vendita.

Con la quale, nel caso in cui l'acquirente non effettui il pagamento, né trattenga il venditore, può subire gli eventuali processi di esecuzione del debito, e nel suo caso, pignoramento del bene acquistato.

Una volta applicata la trattenuta del 3%, cosa deve fare il venditore?

Dovrai presentare la dichiarazione dei redditi, detta modello 210, entro il termine di quattro mesi dalla data di sottoscrizione della compravendita.

In questo caso, nel caso in cui sia stato trattenuto meno dell'importo risultante dal calcolo della plusvalenza, ovvero se al venditore sono stati trattenuti 10,000 euro, e il risultato del calcolo della plusvalenza è di 15,000 euro . , dovrai contribuire con i restanti 5,000 euro con la presentazione del modello 210, entro quattro mesi dalla data di vendita.

Diversamente, se il venditore ha trattenuto un importo superiore a quello risultante dal pagamento dell'imposta sulle plusvalenze, avrà diritto alla restituzione di tale importo. Questo deve essere presentato entro quattro mesi dalla data di vendita.

È importante a questo punto, cioè nel caso in cui vi sia un diritto di restituzione del 3%, o di parte di detta trattenuta all'amministrazione spagnola, questo richiederà al venditore di aver preventivamente ottemperato agli obblighi fiscali a cui quel era obbligato come proprietario in Spagna nel suo concetto di non residente. Cioè, alla presentazione dell'imposta annuale sul reddito imputata dell'IRPFNR, di seconda residenza, a cui sono tenuti tutti i proprietari di immobili in Spagna in quanto non residenti. Normalmente, questo obbligo sarà richiesto per un periodo di quattro anni. In altre parole, l'amministrazione spagnola non chiederà la regolarizzazione delle imposte sul reddito imputate, non pagate oltre gli ultimi quattro anni prima della data di vendita.

Quanto tempo ha l'amministrazione spagnola per restituire l'eccedenza del 3% trattenuta?

L'amministrazione ha 6 mesi di tempo per restituire la trattenuta eccedente effettuata. Trascorsi 6 mesi, l'amministrazione sarà tenuta a restituire tale importo unitamente agli interessi di mora.

Occorre prestare particolare attenzione al termine della restituzione poiché l'amministrazione spagnola può impiegare in alcuni casi più di un anno per effettuare la restituzione.

Va inoltre tenuto conto che l'amministrazione ha fino a QUATTRO ANNI e un mese decorrenti dalla data della vendita (art. 5 della legge del modello 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) per praticare la restituzione o il rimborso. Pertanto, nel caso in cui ti occorra più di un anno per ottenere un rimborso, dovrai assumere i servizi di uno specialista per paralizzare i termini di scadenza del diritto a ottenere un rimborso.

Esiste l'obbligo di praticare la trattenuta del 3%, nel caso di donazioni di immobili in Spagna?

Nel caso di donazioni di immobili siti in Spagna, essendo questi gratuiti, non vi è alcun prezzo da pagare, cioè non vi è alcun corrispettivo, non vi è alcun obbligo di trattenere il 3% del valore la donazione o inserendola tramite il modello 211.

In caso di scioglimento condominiale, o estinzione della comproprietà, è obbligatorio trattenere il 3%?

Non normalmente . In altri termini, lo scioglimento del condominio è un atto dispositivo neutro, che non genera trasferimento patrimoniale per nessuna delle parti. Pertanto, non si ritiene che vi sia un profitto.

Tuttavia , nel caso in cui ad uno dei comproprietari sia attribuita una parte superiore a quella che gli spetta , in tal caso, si riterrà che detta parte costituisca plusvalenza per il comproprietario, con la quale, la ritenzione deve essere praticata. del 3% su detta parte eccedente .

In altre parole, ad esempio, immaginiamo che ci sia un caso in cui “A” e “B” hanno una proprietà in Spagna in cui il 65% è condiviso per “A” e il 35% per “B”. In questo caso, se si verifica uno scioglimento condominiale in cui si stabilisce che ciascuno conserva il 50% della proprietà, si riterrà che “B” abbia ottenuto il 15% in più di quanto ha contribuito. Ovvero, apportando un valore del 35% si ottiene un risultato del 50%, con il quale, quel 15% in più verrà considerato come plusvalenza, e “A” sarà costretta a trattenere il 3% del valore di quel 15% per " B".

Allo stesso modo, immaginiamo che ci sia un altro esempio in cui “B” riceve, oltre al suo 35% del patrimonio, una conversazione in contanti di 50,000 euro. Allo stesso modo, detto compenso in denaro sarebbe soggetto a ritenuta del 3%, in quanto rappresenta uno degli asset esistenti di “B”.

ALTRE IMPOSTE PER VENDORS-PLUSVALÍA

Principalmente, la PLUSVALÍA, è una tassa sull'aumento del valore del terreno in cui si trova la tua proprietà, dal momento dell'acquisto e della vendita. È l'unica tassa che non siamo in grado di calcolare preventivamente alla vendita, perché dipende da precisi criteri del Comune.

In questi casi, una trattenuta dal compratore al venditore è sufficiente per coprire il pagamento di questa imposta. Complessivamente quando il venditore lascia il Paese dopo la vendita.

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