Per la corretta individuazione delle imposte spagnole derivate dall'acquisto di un lotto o di un terreno destinato alla costruzione, occorre tener conto di diversi fattori:
- Posizione fiscale del venditore
- Posizione fiscale dell'acquirente
- Natura o classificazione urbanistica del terreno o del lotto
- Natura o inquadramento urbanistico della costruzione
NATURA DEL VENDITORE
In questi casi bisogna distinguere tra:
Venditore privato o persona fisica:
In questi casi in cui il proprietario del terreno è una persona fisica o fisica, il la transazione non è soggetta all'IVA spagnola, ma al Imposta di trasferimento (ITP).
Tuttavia, premesso quanto sopra, occorre anteporre che il venditore, in ogni momento, non dovrebbe agire come un “imprenditore”. Questo è importante quando ne parliamo Terreno EDIFICABILE (“Urbanizzabile”) o IN PROCESSO DI URBANIZZAZIONE, poiché la legge spagnola sull'IVA indica espressamente che coloro che promuovono l'urbanizzazione di terreni o lotti edificabili, saranno considerati come "imprenditori“, e quindi, se vendono detti lotti prima della fine del processo di urbanizzazione, detta vendita sarebbe soggetto, e non esente, da IVA.
Imprenditore, azienda o venditore professionista:
Quando il venditore del terreno è un imprenditore o un professionista bisogna differenziare in base alla natura del terreno oggetto di vendita.
Urbanizzabili, edificabili o con edifici in costruzione:
Quando si tratta di uno dei seguenti tipi di terreno:
- Terreno edificabile (terreno o qualsiasi altro con una licenza amministrativa per costruire).
- Terreno in fase di urbanizzazione
- Terreni edificati o in corso di urbanizzazione (ad eccezione di quelli destinati a parchi e giardini pubblici o strade ad uso pubblico).
- Terreni (anche non edificabili) con fabbricati in costruzione (escluse le costruzioni di natura agraria, paralizzate, demolite o in rovina).
In questi casi, la consegna del terreno è soggetto ad IVA, quindi l'imprenditore deve emettere fattura con IVA (al 21%), qualunque sia la condizione dell'acquirente.
Terreno rustico o non edificabile
Nel caso di terreni rurali (compresi i fabbricati agricoli) o altri fabbricati non edificabili (compresi quelli destinati a verde pubblico o strade di pubblica utilità), la vendita è soggetto ed esente dall'IVA, anche se l'acquirente è un imprenditore che può detrarre in tutto o in parte l'IVA assolta può rinunciare all'esenzione e pagare l'IVA (al 21%) al posto dell'ITP.
“Costruibile” significa terreno su cui si trova il “possibilità di costruire“. Questa possibilità di edificabilità è dimostrata dal fatto che su di esso vi è licenza edilizia. Poi, in questi casi, se il venditore è un imprenditore, saremmo di fronte a un caso di compravendita soggetta a IVA al 21%.
In caso di rinuncia all'esenzione, l'imprenditore acquirente deve dichiarare l'IVA dovuta per l'investimento del contribuente, nelle caselle 12 e 13 del modello 303 (se inclusa nel Regime Semplificato, nella casella 53).
Dal canto suo, l'imprenditore venditore deve dichiarare la base imponibile nella casella 61 del modello 303.
Se non vi è alcuna rinuncia all'esenzione IVA, l'acquirente deve pagare l'importo corrispondente all'ITP presentando il modello 600 entro un mese dalla sottoscrizione del contratto di compravendita o dell'atto notarile, fatti salvi gli sconti eventualmente applicabili.
In ogni caso, il venditore informerà della vendita nel modello 390 (casella 105 e, inoltre, casella 107 se si tratta di un bene di investimento o casella 106 quando si tratta di un'operazione insolita).
Se sei esonerato dalla presentazione del modello 390, inserirai nella casella 303 la base imponibile della compravendita del quarto trimestre/mese di dicembre del modello 83 e, inoltre, nella casella 99 se si tratta di un bene di investimento o nella casella 79 quando si tratta di un'operazione insolita.
D'altra parte, il fattura emessa dall'imprenditore venditore non porta IVA.
A seconda del caso, la fattura deve riportare la seguente menzionen:
- Se l'acquirente del terreno non rinuncia all'esenzione, deve includere un riferimento all'articolo 20.Uno.20 della Legge 37/1992 e/o indicare che l'operazione è esente (art. 6.1.j) del Regio Decreto 1619/2012, del 30 novembre).
- Se il proprietario del terreno rinuncia all'esenzione, deve indicare la dicitura “reverse charge del soggetto passivo” (art. 6.1.m) del RD 1619/2012).
